屏東簡易庭111年度屏小字第440號民事判決

臺灣屏東地方法院屏東簡易庭小額民事判決

111年度屏小字第440號

原告 許愷恩

被告 方偉銘

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告前向原告租用門牌號碼高雄市○○區○○○街000巷00號202室（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國106年3月27日起至107年3月26日止，每月租金新臺幣（下同）4,500元。未料被告尚積欠租金49,500元，且依系爭租約第15條、第5條約定，被告另應給付1個月租金同額之違約金即4,500元。爰依系爭租約之法律關係，提起本訴。並聲明：被告應給付原告54,000元，及自107年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則以：伊確實有跟原告簽約租屋，伊都有按期付租金，但伊住了1、2個月因為住的不習慣就跟原告說要解約，當時原告跟伊說沒收押金、鑰匙放桌上即可，後來伊就搬走了等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

　㈠查被告前於106年3月27日向原告承租系爭房屋，約定租期自106年3月27日起至107年3月26日止，每月租金4,500元，簽約當時被告確有交付第一期租金4,500元及押租金9,000元等情，業據原告提出系爭租約為證（見本院卷第13頁)，且兩造就上開事實均為一致陳述（見本院卷第39頁至第40頁)，此部分之事實均首堪認定。

　㈡原告請求租金部分：

　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。而認定當事人爭執事實所憑之證據，不以直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可，最高法院111年度台上字第381號判決意旨可供參照。

　⒉觀原告與於本院111年10月12日言詞辯論期日先稱：被告第2個月開始拖欠租金，並在5月27日表示欲解約，但因被告當時支付的押金已經抵欠租金完畢，故伊有要求被告支付違約金等語，然被告係自106年3月27日起承租系爭房屋，被告既已繳納第1個月之租金，應認原告前開所述係以押金扣抵被告106年4月27日至106年6月26日之租金；然原告復於111年11月23日言詞辯論期日改稱：原告繳交的押金已經用來抵掉積欠之111年5月27日至111年7月26日共2月之租金等語，則原告就被告有無積欠租金、自何時起欠租、押金如何扣繳等一般房屋出租者首重之租金繳納情形均未能掌握，原告本件主張被告欠租、違約一事，已屬有疑。又依一般社會生活經驗，租屋除以轉帳、匯款方式交付租金外，以現金繳納租金並非少見，亦多未向房東領取收據，縱有領取收據、留存交易明細或對話紀錄，原告於將逾5年時效之際提起本件訴訟，倘仍要求被告提出有繳納租金、合意終止租約之證明，當屬顯失公平至明。而原告自陳：伊對於被告付款的事情比較沒有印象，對於轉帳的具體時間及被告最後一次支付租金的時間也不確定，但伊確定被告是先拖欠2個月，之後才跟伊說要解約等語，然原告倘對於被告繳納租金之具體情節並無印象，焉能確定被告確有欠租之情事，則原告所述已與常情相悖而非可採信。況原告復陳稱：伊印象中被告有在入住時轉帳第1次，之後就一直拖欠等語，被告則辯稱伊第2個月仍有以台新銀行帳號00000000000000號帳戶（下稱被告帳戶），將租金轉入原告郵局帳號000000000000000號帳戶（下稱原告帳戶）等語，觀被告帳戶於106年3月1日起至同年6月30日止之交易明細資料（見本院卷第47至54頁），被告確分別於如附表所示時間，轉帳如附表所示之金額予原告帳戶，兩造復陳稱除系爭租約外並無其他金錢往來之契約或交易等語（見本院卷第59至60頁），則如附表所示轉帳金額即應為被告因系爭租約轉帳予原告之租金、押金、違約金等款項，是被告辯稱伊有按期繳納租金、並無欠租等語，應屬真實，堪認被告並未欠繳租金。

　⒊再者，倘系爭租約並未經兩造合意終止，原告於被告遲付租金時，除得依約訴請給付遲繳之租金外，依系爭租約第15條前段約定：「乙方（即被告）積欠租金超過半個月，乙方不得以押金扣抵租金即屬乙方違約，甲方（即原告）得沒收押金並可要求乙方賠償壹個月租金同額之違約金，甲方得逕行解約」，尚得另向被告請求違約金並解除系爭租約，然原告當時竟捨此未為，以避免租金損失擴大及另行出租利益之損失，反遲至111年5月間始提起本件訴訟，亦未見提出其有催告給付情事之佐證，此與一般請求積欠租金、違約金之常態亦屬有間，益徵被告所辯系爭租約業經兩造合意終止應可採信。

　㈢原告請求違約金部分：

　　系爭租約第15條雖約定：「乙方積欠租金超過半個月，乙方不得以押金扣抵租金即屬乙方違約，甲方得沒收押金並可要求乙方賠償壹個月租金同額之違約金」，然依原告所舉證據，並不能認被告有積欠租金情事，被告當無依此約定給付違約金之義務。另系爭系租約第5條後段固約定：「乙方若提前解約甲方得沒收押金並要求乙方賠償壹個月租金同額之違約金」，然此約定旨在保障出租人所得期待之租金收益，以免承租人無故單方、片面解約，是倘租賃契約當事人間已合意終止租約，出租人即不得以此約定請求承租人給付違約金。而系爭租約業經兩造合意終止，業據本院認定如前，揆諸前開說明，原告依系爭租約第5條約定請求被告給付違約金4,500元，亦無可採。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係請求被告給付租金、違約金共54,000元，及自107年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　12　　月　　7　　日

屏東簡易庭法官彭聖芳

以上為正本，係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由

，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原

判決所違背之法令及具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有

違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20日

內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納

上訴審判裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　12　　月　　7　　日

書記官　謝鎮光

附表：