裁判字號：臺灣高等法院臺南分院111年重上字第76號民事判決
裁判日期：民國112年05月03日
裁判案由：確認租賃關係存在等
臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度重上字第76號上訴人即本訴原告 許耀元 、反訴被告訴訟代理人 陳水聰 律師被上訴人財政部國有財產署南區分署即本訴被告法定代理人 黃莉莉 訴訟代理人 曾友和 被上訴人交通部臺灣鐵路管理局即反訴原告法定代理人 杜微 訴訟代理人 謝依良 律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國110年9月24日臺灣臺南地方法院109年度訴字第1961號第一審判決提起上訴，被上訴人交通部臺灣鐵路管理局並為訴之減縮，本院於112年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第四項（除反訴減縮部分外）關於命上訴人給付被上訴人交通部臺灣鐵路管理局逾自民國109年6月9日起至返還坐落臺南市○○區○路○段000000地號土地之日止，按月給付新臺幣5,323元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人交通部臺灣鐵路管理局在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除反訴減縮部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第255條第1項第3款擴張或減縮應受判決事項聲明之情形者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定自明。上訴人提起本件上訴後，被上訴人交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）於第二審程序中減縮其不當得利之請求，由原起算日民國109年6月8日減縮為自同年月9日起算，核與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠上訴人主張：伊與被上訴人財政部國有財產署（下稱國產署
）南區分署（下稱南區分署）於106年7月5日簽訂國有基地標租租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊向南區分署承租坐落臺南市○○區○路○段000000地號土地（下稱系爭土地），租賃期間自106年8月1日起至126年7月31日止，共20年，每年租金新臺幣（下同）63,864元，履約保證金298,500元。伊因信任租期為20年，出資上千萬元整理土地、搭建地上設施及停車棚，用以經營停車場。詎南區分署臺南辦事處來函稱系爭土地將有償撥用予臺鐵局，兩造租賃關係自109年6月1日起歸於消滅。伊既無違約之情事，南區分署依系爭租約第7條第19點第1款約定（下稱系爭終止約定）擅自終止系爭租約，應屬無效。再者，系爭租約為定型化契約，系爭終止約定條款違反民法第247條之1第2款、消費者保護法（下稱消保法）第12條第1項、第2項第1款、消保法施行細則第14條平等互惠原則之規定及誠信原則，對伊顯失公平，應屬無效，南區分署依此終止系爭租約，並不生終止之效力，系爭土地租賃關係仍然繼續存在等情。爰求為確認上訴人與南區分署間就系爭土地之租賃關係繼續存在之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決關於本訴部分廢棄。㈡確認上訴人與南區分署間就系爭土地之租賃關係繼續存在。
㈡被上訴人南區分署則以：系爭土地位在臺南市仁德火車站（
下稱○○車站）前方，上訴人在系爭土地上經營停車場，造成該車站規劃之停車空間進出動線受到阻礙，為該車站站前廣場及出入通行用地之需，臺鐵局報經行政院同意後，由國產署有償撥用系爭土地予臺鐵局。伊所屬臺南辦事處乃於109年6月4日以台財產南南二字第10922015750號函（下稱109年6月4日函），通知上訴人自同年月1日起終止系爭租約。系爭土地為國有土地，有公益性，且系爭租約係兩造基於平等地位，本於公平原則，而達成書面合意，上訴人非不可預知，對上訴人並無顯失公平之處。伊已合法終止系爭租約，兩造間就系爭土地之租賃關係已不存在等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
二、反訴部分：㈠被上訴人臺鐵局主張：伊為○○車站站前廣場及出入通行用地
之需，報經行政院同意後，由國產署有償撥用系爭土地予伊。系爭租約已經南區分署於109年6月8日合法終止，上訴人已無合法使用權源，詎仍拒不遷讓返還，而無權占有系爭土地，伊為管理機關，為此請求其應拆除系爭土地上如原判決附圖所示編號A部分、面積263平方公尺，編號B部分、面積1
43.5平方公尺，編號C部分、面積7.62平方公尺，編號D部分、面積1平方公尺之地上物（下稱系爭地上物）並交還系爭土地，及自109年6月9日起按月給付10,646元之不當得利予伊等情。爰依民法第767條第1項前段、中段規定或系爭租約第7條第23點第1項約定（擇一請求）及不當得利法律關係，求為命上訴人應拆除系爭地上物並將系爭土地騰空返還臺鐵局，及自109年6月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付臺鐵局10,646元之判決（原審就臺鐵局於原審之反訴請求，為其一部勝訴、一部敗訴之判決；上訴人就原審判命其上開給付部分聲明不服，提起上訴；臺鐵局就其敗訴部分，未據聲明不服，並於本院減縮請求如上；未繫屬本院部分，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
㈡上訴人則以：南區分署終止系爭租約，並非合法，而國產署
將系爭土地有償撥用予臺鐵局，依民法第425條第1項規定，系爭租約應存在於伊與臺鐵局間，臺鐵局並無終止系爭租約之合法事由，系爭土地之租賃關係自仍繼續存在。伊既非無權占有系爭土地，臺鐵局即不得請求伊拆除系爭地上物並交還系爭土地，且伊亦無給付不當得利之義務等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於反訴不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，臺鐵局於原審之反訴及其假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，上訴人願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人與南區分署於106年7月5日簽立原審補字卷第27至41頁
所示之系爭租約，約定由上訴人向南區分署承租系爭土地，租賃期間自106年8月1日起至126年7月31日止，每年租金為63,864元，履約保證金為298,500元。
㈡系爭租約第7條第19點第1款（即系爭終止約定）記載：租賃
基地有舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用時，標租機關得終止租約，承租人不得向標租機關要求任何補償。同條第23點第1、2項記載：租期屆滿或租約終止時，承租人應返還租賃物，並停止使用，無優先承租或續租權利，且不得向標租機關要求任何補償。租賃基地除符合第20點第1項第1款規定外，承租人應於租期屆滿或租約終止日起1個月內拆除、騰空非屬國有之地上物或掩埋之廢棄物，檢附經政府機關立案之檢測機構檢測土壤污染報告。
㈢臺鐵局因○○車站站前廣場及出入通行用地需要，向行政院申
請有償撥用系爭土地，行政院於109年6月1日以院授財產公字第10900166970號函准予辦理。
㈣南區分署臺南辦事處以109年6月4日函通知上訴人，內容略以
：系爭土地經行政院核准由臺鐵局有償撥用，租賃關係自109年6月1日起歸於消滅。另依系爭終止約定，租賃基地有舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用時，標租機關得終止租約，承租人不得向標租機關要求任何補償等語；該函經上訴人於同年月8日收受。
㈤臺鐵局前以110年2月17日民事答辯一暨反訴狀，依系爭終止
約定，向上訴人為終止系爭租約之意思表示；該書狀於110年2月22日送達於上訴人。
㈥系爭土地109年1月申報地價為每平方公尺2,500元，管理者於
109年10月14日由國產署變更登記為臺鐵局，原因發生日期為109年6月1日，登記原因為有償撥用。
㈦原審於110年5月11日至現場勘驗結果，上訴人於系爭土地上
設置系爭地上物，即系爭土地上南北兩側各有1座停車棚，坐落在○○車站之入口處，由上訴人經營停車場，供大眾停放機車使用，並設置閘門控制車輛之進出，另2座停車棚中間有設有繳費機（售票亭）及飲料販賣機各1座，其中北側停車棚占用系爭土地263平方公尺（如原判決附圖編號A所示），南側停車棚占用系爭土地143.5平方公尺（如原判決附圖編號B所示），繳費機（售票亭）占用系爭土地7.62平方公尺（如原判決附圖編號C所示），飲料販賣機占用系爭土地1平方公尺（如原判決附圖編號D所示）。
四、兩造爭執事項：㈠本訴部分：
⒈南區分署以行政院核准系爭土地有償撥用予臺鐵局，依系爭
終止約定而終止系爭租約，有無理由？兩造間就系爭土地之租賃關係是否仍存在？⒉上訴人抗辯：系爭租約為定型化契約，系爭終止約定條款違
反民法第247條之1第2款、消保法第12條第1項、第2項第1款、消保法施行細則第14條平等互惠原則之規定及誠信原則，對上訴人顯失公平，應為無效等語，是否可採？㈡反訴部分：
⒈臺鐵局依民法第767條第1項前段、中段規定或系爭租約第7條
第23點第1項約定，擇一請求上訴人拆除系爭地上物並騰空返還系爭土地，有無理由？⒉臺鐵局依不當得利法律關係，請求上訴人自109年6月9日起至
返還系爭土地之日止，按月給付10,646元之不當得利，有無理由？⒊上訴人抗辯：國產署將系爭土地有償撥用予臺鐵局，應有民
法第425條第1項規定之適用，系爭租約應移轉於臺鐵局與上訴人之間。而單純撥用，並不符系爭租約所訂舉辦公共、公用事業之情事，臺鐵局不得主張終止系爭租約，亦不得請求上訴人返還系爭土地及給付不當得利等語，是否有據？
五、本院之判斷：㈠本訴部分：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。上訴人主張系爭租約法律關係繼續存在，為被上訴人南區分署所否認，則兩造間就系爭土地之租賃關係存否既不明確，致上訴人在私法上地位有不安之危險狀態，且此狀態能以確認判決將之除去，堪認上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
⒉次按非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所
需，得申請撥用；前項撥用，應由申請撥用機關檢具使用計畫及圖說，報經其上級機關核明屬實，並徵得國產署同意後，層報行政院核定之，國有財產法第38條第1項前段及第2項定有明文。查臺鐵局因○○車站站前廣場及出入通行用地需要，提出撥用不動產計畫書及圖說，徵得國產署同意後，向行政院申請核定有償撥用系爭土地，經行政院於109年6月1日以院授財產公字第10900166970號函准予辦理，其後系爭土地之管理者即於109年10月14日由國產署變更登記為臺鐵局（原因發生日期為109年6月1日）等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢、㈥），且有交通部109年4月21日交管㈠字第1098900078號函附臺鐵局撥用不動產計畫書及使用計畫圖在卷可稽（見本院卷第183至187頁），堪以認定。⒊揆諸系爭終止約定明文約定，租賃基地有舉辦公共、公用事
業需要或依法變更使用時，標租機關得終止租約，承租人不得向標租機關要求任何補償（見兩造不爭執事項㈡）。準此以觀，系爭土地因○○車站整體規劃、公眾通行之公共、公用事業所需，經臺鐵局依行政程序申請撥用，並經行政院於109年6月1日核定准予辦理，則南區分署臺南辦事處以109年6月4日函，通知上訴人依系爭終止約定終止系爭租約，即屬有據。而上訴人係於109年6月8日收受該終止系爭租約之函文通知（見兩造不爭執事項㈣），系爭租約自已於109年6月8日發生合法終止之效力，則上訴人與南區分署間就系爭土地之租賃關係業已消滅而不存在。
⒋上訴人雖以前詞主張系爭終止約定條款應為無效云云；惟查：
⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。因此，基於契約自由原則，若此項約款具必要性，且依一般社會通念，所限制之範圍未逾越合理程度，其約定即非無效，且依契約嚴守及契約神聖原則，當事人應受該約定之拘束。
⑵查南區分署於106年5月間公告標租其管理之國有非公用財產
（含系爭土地），並將其預定用於同類契約之國有基地標租租賃契約書併為公告（見本院卷第151至182頁），雖可認系爭租約係屬民法第247條之1規範之附合契約。惟衡諸國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類，不論何種類之國有財產，均具有公益性之本質，而系爭終止約定條款即係表彰租賃國有非公用財產本質上之限制，有其必要性，且於上訴人參與投標前即已公告週知，上訴人當可自行評估將來履約過程之營收效益及可能面臨無法繼續營業之風險損失，據以綜合考量並作成是否參與投標及簽訂系爭租約之決定。再者，系爭租約第7條第22點明定，標租機關於租期屆滿前終止租約，應自騰空收回租賃物之日起，按比例無息退還溢繳之訂約權利金及年租金予承租人（見原審補字卷第39頁）。由此觀之，系爭租約就租賃雙方當事人主要權利義務之規範，並無嚴重失衡之情形，且依一般社會通念，系爭終止約定限制承租人不得向標租機關要求任何補償，尚未逾越合理風險控管程度，且與土地徵收條例無涉，要難認有顯失公平之情形。是以，系爭終止約定條款並無民法第247條之1所稱按其情形顯失公平之情事，當非無效，雙方當事人均應受該約定之拘束，自不待言。
⑶另參諸消保法第1條及第2條之規定，可知消保法所保護之消
費者權益，係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生法律關係之權利義務（消費者權益）而言。本件斟酌上訴人並非以消費為目的而為交易之消費者，而南區分署則係基於管理國有非公用財產之職權，為維護國庫利益、活化非公用財產之利用，而將系爭土地公開標租，亦非以此為營業之企業經營者。因此，兩造間之系爭租約法律關係並無消保法之適用。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。所謂誠實信用原則，係指在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，故應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。根據前揭所述系爭租約之性質、締約目的、條款內容及交易習慣等各情為綜合判斷，系爭終止約定條款所規範租賃雙方當事人之權利義務，係盱衡國有非公用財產之本質而為之限制，並非標租機關以犧牲他方利益以圖利自己之目的而為之恣意約定，且為承租之上訴人於締約前即可預見之風險，是該約定亦難認有違反誠信原則之情形。
⒌綜合上述，上訴人主張系爭終止約定有前揭無效事由云云，
難謂可採。而南區分署因臺鐵局整體規劃○○車站站前廣場及出入通行用地之公共事業需要，依系爭終止約定向上訴人為終止系爭租約之意思表示，已於109年6月8日送達於上訴人，則系爭租約自已於是日發生合法終止之效力。準此，系爭租約既經南區分署合法終止而消滅，則上訴人請求確認伊與南區分署間就系爭土地之租賃關係繼續存在，即非有據。
㈡反訴部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又國有財產撥給行政機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，應准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利。查系爭土地為國有土地，現登記管理機關為被上訴人臺鐵局（見原審卷第27頁），則臺鐵局自得以其名義代表國家提起民事訴訟，進而主張所有人之權限。
⒉次查，系爭土地上有上訴人設置之系爭地上物（見兩造不爭
執事項㈦），而系爭租約已經南區分署於109年6月8日合法終止，則上訴人自系爭租約終止時起，已無繼續占有系爭土地之正當權源，應可認定。上訴人雖辯稱：國產署將系爭土地有償撥用予臺鐵局，應有民法第425條第1項規定之適用云云；惟查，揆諸民法第425條第1項規定之要件，係以原出租人與承租人之租賃關係仍然存在為前提，於原出租人將其租賃物所有權讓與第三人時，原則上該租賃契約對於受讓之第三人仍繼續存在。惟本件系爭租約已經南區分署於109年6月8日合法終止，則上訴人執此抗辯臺鐵局應承受系爭租約法律關係，伊係有權占有系爭土地云云，即非可採。從而，臺鐵局本於物上請求權，請求上訴人拆除系爭地上物並返還系爭土地，核屬有據。又臺鐵局上開請求既獲准許，則其另依系爭租約第7條第23點第1項約定為同一之請求，已無審究之必要，附此敘明。
⒊又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，請求人得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。另按城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，此觀土地法第105條準用第97條第1項規定即明。
查系爭土地面積為511平方公尺，109年1月申報地價為每平方公尺2,500元（見原審卷第27頁），又上訴人向南區分署承租系爭土地之租金額，係按當期基地申報地價總額百分之5計算（見原審補字卷27頁系爭租約第4條），依上開說明，上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭土地所受之利益，應以其所獲得相當於租金之利益為度，而非以臺鐵局所受損害為計算標準。是以，臺鐵局主張依系爭租約第7條第23點第4項約定，承租人依同點第2項期限返還租賃基地者，不計收使用補償金。逾期未辦理者，自租約消滅之日起至地上物處理完成止，按土地當期申報地價年息百分之10計收使用補償金。上訴人既未於系爭租約終止後1個月內拆除系爭地上物，應按土地當期申報地價年息百分之10計收使用補償金，而依此計算上訴人應返還之不當得利金額等語，難認有據。準此，上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭土地所受之利益，為其所受相當於租金之利益，即按當期基地申報地價總額百分之5計算不當得利，較為允當。則臺鐵局依不當得利法律關係，請求上訴人自109年6月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付臺鐵局相當於租金之不當得利5,323元（計算式：2,500元×511㎡×5%÷12＝5,323元，元以下4捨5入），要屬有據；至逾此範圍之請求，尚難准許。
六、綜上所述，上訴人本訴請求確認伊與國產署間就系爭土地之租賃關係繼續存在，為無理由；另被上訴人臺鐵局反訴依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，請求上訴人應將系爭地上物拆除並將系爭土地騰空返還予伊，及應自109年6月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付5,323元予伊，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就臺鐵局之反訴超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於原審就上訴人之本訴部分及臺鐵局之反訴於上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並就反訴上開應准許部分附條件為假執行及免為假執行之宣告，均核無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中華民國112年5月3日
民事第五庭審判長法官藍雅清
法官顔淑惠
法官張季芬上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。中華民國112年5月3日
書記官方毓涵【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。