臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度嘉簡字第1010號
原 告 甲○○
訴訟代理人 劉烱意 律師
被 告 乙○○
上列當事人間給付違約金事件，於民國95年1月10日辯論終結，
本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新台幣貳拾萬元及自民國九十四年十一月十
日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、程序方面：原告原起訴請求被告丙○○與乙○○連帶給付原
告新台幣（下同）20萬元，嗣於言詞辯論時撤回對被告丙○
○之起訴，並為丙○○當庭表示同意而記明筆錄，依民事訴
訟法第262條第3項，原告撤回丙○○之訴為合法，先予敘明
。
二、原告主張：被告委託丙○○將其所有坐落在嘉義市○路○段
209之2號、之3號土地及坐落其上之建物一棟（下簡稱系爭
房地）出售，原告於民國94年10月11日交付訂金新台幣（下
同）20萬元與丙○○收執，並約定每坪價金107,000元，並
於94年10月13日簽訂買賣契約書，賣方應負責解除地上物租
約並搬遷，且約定如被告不履行契約或產權不清，應加倍返
還其所收取之定金，然被告收受價金後，逕稱系爭建物仍出
租他人無法立即收回，原告因之要求被告履行契約，乃於94
年11月8日解除契約，然被告僅退還定金20萬元，原告依約
請求被告尚應加倍給付20萬元，因之聲明請求被告應給付原
告20萬元及自解約之翌日即94年11月10日起按年息百分之五
計算之利息。
三、被告對於授權丙○○出售系爭房地，並由丙○○收受20萬元
現金一情，固不爭執，惟辯稱：原告所交付者係斡旋金而非
定金，而丙○○與原告簽約時，僅議定每坪10萬7000元外，
另有約定交屋期間為簽訂買賣契約後三個月至系爭房屋租期
屆至為止即95年6月1日，交屋期之所以未列入契約，係因系
爭建物當時正出租他人使用，租約定明出租人如要收回使用
時應提前兩個月告知承租人，而丙○○曾於訂定委賣契約時
當場要求將交屋條件提早，然僅為口頭約定，被告亦承諾將
提早交屋，雙方已經取得共識，依據民法第153條之規定約
定已經成立，委賣合約之所以訂為：簽訂買賣合約後三個月
至系爭建物租期到期為止，係因承租人有廠房機具，遷移恐
需預留相當時日，為求周延使然；丙○○於94年10月11日下
午21時半以電話通知被告收受原告斡旋金20萬元，當時被告
正在開車，不便回話討論，嗣翌日同年10月12日上午8時許
去電詢問丙○○原告是否接受交屋時間之條件，然稍後又接
獲丙○○存證信函指稱已經收到定金，並限定三日內前往簽
訂買賣契約書，但同樣未明確表示原告已經接受交屋條件，
其後至94年10月17日即接獲原告致函丙○○要求給付違約金
之信函，始知丙○○並未澄清交屋條件，更未退回斡旋金，
竟於隱瞞交易條件下要求雙方簽約，因之被告乃於同年10月
18日以存證信函通知丙○○未於訂約期限內澄清交屋條件，
又逾委託期限，乃終止委託；其後原告及丙○○乃先後六次
以存證信函要脅被告前往簽約，被告乃於94年10月20日以存
證信函闡述本案爭議在於被告丙○○未溝通清楚交屋期限之
條件，致未完成簽約，責任不在被告乙○○；通常房屋仲介
業者係以獲買賣雙方之佣金為目的，而本案之買方竟然以不
負擔仲介服務費為條件，進行委託交易，令人費思；坊間流
傳許多不肖房地產仲介業者勾結不法之徒遊說、利用被害者
簽訂契約，再利用畏懼上法院之心態屢以存證信函脅迫、獲
取和解金，如未能成功再向法院起訴，以獲取不當利益來分
贓等語。
四、本件爭點：丙○○向原告所收取20萬元之金額，性質上是否
定金？兩造間之買賣契約是否因丙○○之收取20萬元金額而
成立？原告得否請求如聲明所示金額之違約金？
五、法院之判斷：⑴丙○○向原告收取之20萬元性質上為定金：
被告委任丙○○代為出售系爭房地時，依據被告所提出其委
任丙○○出售系爭房地之【專任委託銷售契約書】第八條明
文記載：「一委託人同意受託人得為買賣雙方定金（含議價
保證金）收受之代理人....二若買方同意本契約委託人之
銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」者，毋庸經委託人簽
認，買賣契約已有效成立....三買方簽署買賣議價委託書
於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保
證金轉為購屋定金....」，且被告於十月七日亦在該委託
書末頁親筆寫明「委託者授權受託者可以收受定金20萬元」
、簽名、載明日期等文字，是丙○○與被告間之委任契約確
已就丙○○所代收者究係【定金】抑或【議價保證金】有明
白約定且亦授權丙○○為收取定金之行為，本件原告既主張
係交付【定金】且簽署之文書抬頭明確標示有「買賣定金收
款憑證」（業經提出影本附卷為證）至為明確，且丙○○亦
當庭表示所收者確係定金（參本院95年1月10日言詞辯論筆
錄），則丙○○所收取原告交付20萬元款項之性質當係定金
無訛，系爭房地之買賣契約已因定金之交付而成立，委任人
之被告自應就丙○○收取定金後負起出賣人之責任；至於丙
○○與被告間之委任內部關係，就被告所辯丙○○未盡受任
人告知出賣條件云云，係屬被告與丙○○之委任義務是否履
行之問題，縱被告認丙○○有違反受任義務之情形，亦難執
此對抗原告而否認契約成立之效力，又系爭房地之交款時限
、移轉所有權等細節固尚未詳細於收取定金時同時約定，並
不影響系爭買賣契約之成立，被告否認系爭契約業已成立云
云，不足採信；⑵系爭買賣契約已經成立，原告因可歸責於
被告之事由解除契約，得向被告請求違約金：依據丙○○與
原告所簽定之「買賣定金收款憑證」一4項下明白載明：
「買方不買或不依約履行，定金由賣方沒收，賣方不賣或產
權不清或不依約履行，應加倍返還其所收受之定金，惟買方
得拋棄定金不買、賣方亦得加倍返還定金不賣」，經查：系
爭房屋因交屋時間未能達成協議，致被告拒絕依據丙○○所
簽訂之契約而履行賣屋責任一情，為兩造所不爭執，是原告
確係因可歸責於被告之事由而解除系爭買賣契約，依據上開
約款，自得向被告請求違約金，及自解除契約信函送達被告
翌日起即94年11月9日至清償日止按年息百分之五計算之利
息，原告之請求，核屬有理由。
六、假執行之宣告：本件係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。
七、結論：本件原告之訴為理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 24 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃國益
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 1 月 24 日
書記官尹玉琪