臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
111年度羅簡字第388號
原告 沈志隆
被告宜蘭縣羅東鎮公所
法定代理人 吳秋齡
訴訟代理人 楊育昇
林恒毅 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於中華民國112年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於本院109年度司執字第6009號強制執行事件拍定訴外人雷雄寺所有之宜蘭縣○○鎮○○段○○0000號（起訴狀誤載為暫編2516號）建物（下稱本案建物），並於民國109年12月10日經本院核發不動產權利移轉證明書，嗣因本案建物有部分坐落於被告所有之宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地、同段436地號土地（下合稱系爭土地）上，原告乃在被告之要求下向被告承租系爭土地，租期3年（下稱系爭租賃契約），原告並依約繳納109年12月10日至110年12月31日期間之租金共新臺幣（下同）182,503元予被告，然雷雄寺於上開期間仍未自本案建物中遷出，系爭土地斯時仍為雷雄寺所佔用，被告未依約提供系爭土地予原告使用，已違反民法第423條所定義務，自不得向原告收取租金，為此，爰依民法第179條之規定提起本件訴訟，請求被告償還先前向原告收取之租金182,503元等語。並聲明：被告應給付原告182,503元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：本件原告自109年12月10日因拍定而取得本案建物後，其所有之建築物即占用被告所管理之系爭土地，原告係為避免其購得之本案建物遭被告拆除之虞，乃向被告承租系爭土地，約定租期自110年1月15日起至110年12月31日止，而原告於承租時明知系爭土地現狀如何，系爭租賃契約中亦約明土地應按現狀使用，又被告係出租系爭土地予原告，並非出租本案建物，是雷雄寺是否遷出本案建物，應與被告出租系爭土地之義務無涉，被告並無違反租賃契約之情，而本件被告向原告收取者，係原告於109年12月10日至110年1月14日期間使用系爭土地之使用補償金，及110年1月15日至110年12月31日期間之系爭土地租金，均為有權取得，自無庸負返還義務等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、本院之判斷：
(一)查原告主張其前於本院109年度司執字第6009號強制執行事件拍定雷雄寺所有之本案建物，並於109年12月10日經本院核發不動產權利移轉證明書，而本案建物有部分係坐落於被告所管理之系爭土地上，原告遂與被告承租系爭土地，被告並已向原告收取182,503元，而本案建物於109年12月10日至110年12月31日之期間均為雷雄寺占有使用等情，業據原告提出本院不動產權利移轉證書、宜蘭縣羅東地政事務所建物測量成果圖、本案建物房屋稅籍資料、宜蘭縣羅東鎮公所函、羅東鎮鎮有基地過戶承租申請書、羅東鎮鎮有基地租賃契約、宜蘭縣羅東鎮鎮有房地租金及使用補償金違約金利息收受繳款書、郵政跨行匯款申請書等在卷可憑（見本院卷第17-37頁），並經本院調閱本院109年度司執字第6009號強制執行事件卷宗核閱屬實，且上情並為被告所不爭執，固堪認定。惟原告主張被告收取182,503元為不當得利，應予償還等語，則為被告所不同意，並以前詞置辯。茲就本院之判斷分述如下。
(二)被告得否收取租金：
1.按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」民法第421條、第439條定有明文。是依照前開規定，租賃契約之承租人，本負有繳納租金之義務。惟本件被告抗辯兩造就系爭土地簽有租賃契約，其依約本得收取租金等語，為原告所不同意，原告並援引民法第423條之規定為其主張。按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條固有明文，依此規定，出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。然所謂合於約定之使用、收益之狀態，係指租賃物在客觀上合於約定使用收益之狀態，並應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422號判決、84年度台上字第333號判決意旨參照）。
2.查本件原告係因於本院109年度司執字第6009號強制執行事件拍定取得雷雄寺所有之本案建物，而本案建物有部分坐落於被告所管理之系爭土地上，因而向被告承租系爭土地，為本件兩造所不爭執，是原告於與被告簽訂系爭租賃契約時，早已於上開強制執行事件中知悉原告所有之本案建物斯時由雷雄寺占有使用中，且原告所有之本案建物早已坐落於被告所管理之系爭土地上，是原告於109年12月10日取得本案建物時即已然為系爭土地之實際占有人甚明。又按「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定。」民法第761條第1項、第946條分別定有明文。據此，本件原告既於109年12月10日後，已因其所有本案建物坐落系爭土地上，而成為系爭土地之實際占有人，則於兩造於110年1月15日簽訂系爭租賃契約時，已因占有移轉合意而生交付土地之效力，即系爭土地出租人即被告業已履行其交付租賃物之義務亦明。又本院揆之兩造上述簽約之緣由始末，及參酌系爭租賃契約第5條約定「本約出租之基地限於『現狀』使用...」之明文，且系爭租賃契約中未有任何被告應負責排除所有其餘第三人之占有之約定（見本院卷第33-34頁），應認本件兩造所約定之使用收益狀態，僅包含被告應提供系爭土地供原告蓋有斯時即存在之本案建物，即原告因系爭租賃契約之簽訂而有權占有系爭土地，免受被告拆屋還地之請求，至本案建物斯時是否遭他人無權占有，係由本案建物所有權人即原告應自行處理，從而，本件原告既然於簽訂系爭租賃契約前早已於109年12月10日開始占有使用系爭土地，則被告於簽約時以占有移轉合意所為占有之移轉，業已履行其以合於約定使用收益之租賃物交付予原告之義務，從而，原告以被告違反民法第423條之規定而主張被告不得收取租金，應屬無理，被告苟係依約向原告收取租金，當無不當得利之可言。
(三)被告得否收取使用補償金：
按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條前段、第181條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，是被占用土地之所有權人依不當得利之法則請求返還不當得利，自屬有據（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查本件原告於向被告承租系爭土地以前，並無占有系爭土地之合法權源，惟原告於109年12月10日所取得之本案建物，有部分係坐落於系爭土地上，此為兩造所不爭執，是原告所有之建物既然坐落於被告所管理之系爭土地上，無論該建物斯時是否由原告使用抑或係由雷雄寺使用，均應認系爭土地於109年12月10日起即係遭原告占有使用，從而，本件於原告109年12月10日取得之本案建物後、110年1月15日合法向被告承租系爭土地前，此段期間原告即屬無權占有系爭土地，而受有相當於系爭土地租金之不當得利，被告自得請求原告給付上開利益。從而，本件被告苟依上開規定向原告收取土地使用補償金，亦當無不當得利可言。
(四)被告得收取之金額為何：
按財政部國有財產署為執行國有非公用不動產租賃事宜，依國有財產法施行細則第74條規定所訂定之國有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第1款規定：「出租不動產之租金，除另有規定外，依下列計算方式計收：(一)基地：年租金為當期土地申報地價總額乘以百分之五。」而本件兩造間所簽立之租賃契約第3條前段亦明確約定「三、租金：本約年租金按訂約當期公告地價乘承租面積及租金率（比照國有基地租金率標準）計算。」是本件被告依租賃契約所得向原告收取之租金，及依不當得利之法律關係所得向原告所收取之相當於租金之不當得利（即使用補償金），均應依上揭收費標準計收。又查宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地、同段436地號土地之面積各為12、58平方公尺，於上揭期間之公告地價分別為每平方公尺31,680元、52,800元，此有系爭土地之第一類登記謄本、地價查詢資料等在卷可憑（見本院109年度司執字第6009號卷第234、235頁、本院卷第111-113頁），是本件原告109年12月10日取得本案建物之日起至110年1月14日期間（即尚未承租系爭土地之期間），因不當得利所生之使用補償金，及於110年1月15日至110年12月31日期間，因租賃契約所生之租金，其總額應為182,503元【計算式：（12×31,680元＋58×52,800元）×5%×（1+22/365年）=182,503，小數點以下四捨五入】。
(五)綜前所述，本件原告因其所有之本案建物坐落於系爭土地上，而應認已占有系爭土地，於其尚未向被告承租系爭土地之期間，為無權占有，應向被告支付相當於租金之不當得利（即使用補償金），至於其向被告承租系爭土地之期間，則應依約繳付租金，而本件其所應繳負之租金及相當於租金之不當得利之總額為182,503元，則被告向原告如數收取，自無不當得利之可言，原告依不當得利之法律關係請求被告返還，自屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付182,503元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官張文愷
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
書記官蕭亦倫