裁判字號：臺灣高等法院臺南分院99年上易字第168號刑事判決
裁判日期：民國99年07月20日
裁判案由：詐欺
臺灣高等法院臺南分院刑事判決99年度上易字第168號上訴人臺灣臺南地方法院檢察署檢察官被告壬○○選任辯護人王正宏律師上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣臺南地方法院98年度易字第203號中華民國98年12月24日第一審判決（起訴案號：臺灣臺南地方法院檢察署96年度調偵字第586號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
理由
一、公訴意旨略以：被告壬○○係南贏建設開發有限公司（下稱南贏公司）負責人，於民國91年間在坐落臺南縣○○鎮○○段地號第825號、第826號、第828號至第831號、第833號及第834號土地上，起建「和風春墅」社區，分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區，共計18戶（參證據清單編號6之「甲方所承購戶之位置示意圖」），其中Ａ、Ｂ區為一區塊，Ｃ、Ｄ區為一區塊。Ａ、Ｂ區之間及Ｃ、Ｄ區之間設有供社區居民公共使用之中庭花園，Ａ、Ｂ區間之土地界線及Ｃ、Ｄ區間之土地界線，均非位於中庭花園中央，使「和風春墅」之Ａ、Ｂ區各戶、Ｃ、Ｄ區各戶，彼此所佔土地面積雖然相近，Ｂ區各戶較諸Ａ區各戶，Ｃ區各戶較諸Ｄ區各戶所佔供公共使用之中庭花園土地為廣，而有利用方式不均之情形。然壬○○使「和風春墅」之施工者在上開中庭花園之正中央設置大門，並開設中央步道，步道旁廣植樹木花草，以致「和風春墅」各區塊之外觀，係各戶就中庭花園之所有權，均分為二之假象。壬○○明知「和風春墅」各分區所分配之上開公共使用面積並不一致，為使「和風春墅」順利銷售，竟基於意圖為自己不法之所有之概括犯意，而於91、92年間丁○○、甲○○、己○○、丙○○、乙○○、辛○○、庚○○、癸○○、戊○○及 王小玲 等10人前往「和風春墅」參觀時，竟親自或使其不知情之配偶 白茂裕 或所僱用不知情之銷售人員 葉秀英 、 林黛華 等對渠等詐稱：「中庭花園係一人一半」等語，又於房屋契約設有附件，其中附件（五）「住戶公約」上載有「（六）...中庭花園等區域，其產權為各戶所私有但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有、進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」等語，復於附件（六）「甲方所承購戶位置示意圖」載有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ各戶位置，Ａ、Ｂ區中庭花園，8米計畫道路，Ｃ、Ｄ區中庭花園及Ｄ區車位之實線標示及文字，僅於Ａ、Ｂ區間及Ｃ、Ｄ區間極接近「Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ區中庭花園」之文字區塊處，劃以甚不明顯之淺短虛線，然並無任何文字說明該虛線有何意義，致上開10人陷於錯誤，並不知己方所購房地中，中庭花園即佔有全部土地6分之2（3分之1），而就中庭花園本身而言，告訴人等所購買之Ｂ、Ｃ區，佔有中庭花園約達3分之2之事實，而誤以為各分區之土地界線位於中庭花園之中央步道正中央，亦即渠等主觀上具有就中庭花園之公共使用空間所有權，係與鄰區各戶各擁有2分之1所有權之錯誤認知，進而分別與壬○○簽訂房地買賣契約，並辦理貸款後支付壬○○該等房屋價款，丁○○、甲○○、己○○、丙○○、乙○○、辛○○、庚○○、癸○○、戊○○等9人因而共受有如附表所示共計新臺幣（下同）2,446,350元之損害。因認被告涉有刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決。刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。而認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，致使無從為有罪之確信時，即應為無罪之判決（最高法院30年上字第816號、76年臺上字第4986號判例意旨參照）。再按刑法第339條第1項詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐欺而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院46年度台上字第20號判例可資參照。
三、本件公訴人認被告涉有上開犯行，係以前開事實有被告於偵查中之供述，證人即被害人辛○○、甲○○、丁○○、丙○○、戊○○、癸○○於偵查中之指述，證人王小玲、葉秀英、 趙志中 在偵查中之證述，且有勘驗筆錄、照片19張、「和風春墅」土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書及附件影本、價目表一紙等為其論據。
四、訊據被告壬○○固不否認有於上揭時地興建和風春墅社區，並出售予告訴人丁○○、甲○○、己○○、丙○○、乙○○、辛○○、庚○○、癸○○、戊○○等9人中庭花園之土地界限確非在花園中央等情。但堅決否認有何詐欺之犯行。辯稱：伊土土地全部都是由建築師規劃，當時有提供建築藍圖供客戶參考，其中Ａ區和Ｄ區土地部分用途述是車道，Ｂ區和Ｃ區間是八米計畫道路，是伊提供土地供住戶使用，伊沒有故意用虛線讓住戶誤會，這是成屋買賣，結構體已經完成等語。
五、經查被告壬○○係南贏公司負責人，於91年間起建「和風春墅」社區，分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區，共計18戶，其中Ａ、Ｂ區為一區塊，Ｃ、Ｄ區為一區塊。Ａ、Ｂ區之間及Ｃ、Ｄ區之間設有供社區居民公共使用之中庭花園，Ｂ、Ｃ之間則為建商提供土地供Ｂ、Ｃ區之住戶使用，亦有建築藍圖、平面示意圖可憑。Ａ、Ｂ區間之土地界線及Ｃ、Ｄ區間之土地界線，均非位於中庭花園中央，Ｂ區各戶較諸Ａ區各戶，Ｃ區各戶較諸Ｄ區各戶所佔供公共使用之中庭花園土地為廣，而有利用方式不均之情形，為被告不爭之事實，且經檢察官勘驗現場屬實。公訴人雖執此並以被告本人或使其不知情之配偶白茂裕或所僱用不知情之銷售人員葉秀英、林黛華等對前來看屋之告訴人詐稱：「中庭花園係一人一半」等語，使告訴人陷於錯誤，而認被告涉有詐欺罪嫌。惟查：
㈠、和風春墅Ａ、Ｂ區間之土地界線及Ｃ、Ｄ區間之土地界線，均非位於中庭花園中央，而參酌被告於原審供稱：「Ａ區○○區○○○○○道，Ｂ區○○區○○○○○道路，政府沒有徵收，是我一毛錢未收提供他們使用，這怎麼可能他們會損失那麼多錢，我沒有故意用虛線讓他們誤會‥‥」、「B、C區他們不用出地做為道路，還說我詐騙他們，這有道理嗎？」等語。顯見被告推出建案時，當時即是Ａ、Ｂ區間；Ｃ、Ｄ區間；之土地建物面積差不多，且Ａ、Ｄ區之住戶，須以自已之購買之土地供道路使用，B、C區之住戶則由建商提供土地供道路使用，惟B、C區之住戶則須提供較多之土地供中庭花園之用。再者，告訴人等所承購之土地面積與被告所經營之南贏公司所交付之土地面積並未短少，此為告訴人等所不否認，告訴人所告訴之爭點，在於渠等購得之土地，提供較多面積予中庭花園供自己與其他住戶共同使用，而認被告在銷售過程中，有施用詐術之行為。
㈡、被告上開構思，已在卷附建築藍圖、位置示意圖中表露無疑，公訴人雖以上開位置示意圖劃以甚不明顯之淺短虛線，然並無任何文字說明該虛線有何意義，致告訴人陷於錯誤云云，惟既稱位置示意圖，所劃之線條必跟土地位置有關，且證人 劉月惠 （即本建案售屋小姐之一）於原審亦已明確供稱「（位置示意圖實、虛線各代表之意義為何？）實線就是裡邊的範圍，虛線就是在外面。」，且告訴人等於原審亦均能在位置示意圖表示出渠對土地供中庭花園使用之位置，是被告在位置示意圖以虛線示意土地之位置，尚非艱深難懂，況被告若真有意行詐，豈會在位置示意圖標出虛線，徒增看屋顧客垂詢而識破之理？是自不能以被告在位置示意圖劃以甚不明顯之淺短虛線，然並無任何文字說明該虛線有何意義，即認被告係對告訴人施用詐術。
㈢、另丁○○等告訴人雖一再供稱渠等在訂約前未看建築藍圖、位置示意圖，係在繳完價金之後，被告持住戶公約給渠等簽署時，才看到示意圖。但查本案告訴人訂約過程中，或因時間不同，告訴人買賣房地所訂定契約之形式並不一致，惟被告所推出乃為整個建案，參以房地買賣價值非少，且購買房屋可算是人生重要之置產過程，一般人均較為慎重處理，常會約較有經驗、有常識之親友陪同，而建商為應付顧客之洽詢，亦會備妥相關文件供顧客取閱。證人劉月惠並證稱「（當時你銷售四維二街建案時，南贏建設開發有限公司有無拿什麼資料讓你了解銷售標的物狀況？）圖面、坪數即地坪、建坪之價目表」、「圖面即是藍圖、配置圖」、「那個圖面應該是二邊住家的配置圖，我們會告知承買人之地坪數、建坪數、面寬多少，所以在簽約時都會標明地坪的範圍，並在契約後面附一張配置圖」，證人葉秀英亦證稱：「（你在銷售房子的過程中，一般對於某一個建案都會有平面的配置，你是否會去看？）當然會」、「藍圖老闆並沒有給我們，只有他們自已劃的簡單的配置圖給我們」等語，又告訴人中，辛○○所承購者係預售屋，為辛○○供承之事實，則辛○○應是告訴人中最早訂約之顧客，另其他告訴人（含癸○○）則是既成屋之買賣，而依卷附辛○○、癸○○之房屋預訂買賣契約書所示，契約書第14條之後列有附件，其中附件5為住戶公約、附件6為總配置圖，住戶公約第6條約定：「如後附圖所標Ａ、Ｂ區及Ｃ、Ｄ之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有、進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」等語，復於附件6「甲方所承購戶位置示意圖」載有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ各戶位置（含土地界址之虛線），Ａ、Ｂ區中庭花園，8米計畫道路，Ｃ、Ｄ區中庭花園及Ｄ區車位之實線標示及文字，已將「和風春墅」社區之（未來）使用狀況及各住戶土地界址為大略之標示，各住戶由上揭公約及總配置圖已可明瞭中庭花園之土地並非「一人一半」。且辛○○於原審審理中，亦證稱「（建商跟你簽約時，簽約前有無讓你審閱契約書？）我有拿回去看。」等語，參酌證人劉月惠前揭證詞，則顯然在辛○○訂約之前，南贏公司已準備好住戶公約、總配置圖，以供售屋小姐對看屋顧客做說明介紹或供顧客自行觀覽。亦即被告於銷售過程中，已將其原先之構思公開，任何一個看屋者，可從被告之聘請之售屋小姐之解說或南贏公司所準備之前開位置示意圖或總配置圖中，可了解中庭花園中，Ｂ、Ｃ區住戶所提供之土地大於Ａ、Ｄ之住戶。
㈣、公訴人另以被告親自或使其不知情之配偶白茂裕或所僱用不知情之銷售人員葉秀英、林黛華等對告訴人詐稱：「中庭花園係一人一半」等語，惟告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。經查證人辛○○於原審審理中，檢察官問：「這個花園是無償提供予你們使用還是你們要花錢買？」、證人辛○○答：「一定是自己要花錢買。」檢察官問：「這是你們自己認為的還是他們有告知你們？」、證人辛○○答：「花園的意思就是一人一半。」檢察官問：「誰跟你們講？」、證人辛○○答：「建商，應該是謝女士講的。」檢察官問：「你有印象他有這樣講？」、證人辛○○答：「我們買那個房子，我們會知道自己會有一個花園。」檢察官問：「你有無聽到被告壬○○跟你說過『花園是一人一半』？」、證人辛○○答：「我覺得他應該是有講。」；嗣經辯護人詰問時，辯護人問：「剛才檢察官問你當時簽約時謝小姐有跟你說中庭花園是一人一半，你的回答是『我覺得應該是有講』，我再跟你確認一次，他真的有這樣說？」、證人辛○○答：「時間經過很久，所以記憶上會有些模糊。在簽約時並沒有強調這個部分。」等語。據此證詞可知，證人辛○○之證詞，並未能確切指證被告有告知「中庭花園一人一半」（原審卷一第155、第157頁），是被告或其配偶白茂裕或銷售人員葉秀英、林黛華是否有對每一個告訴人稱：「中庭花園一人一半」，已令人置疑。再者該所謂「中庭花園一人一半」，究指「使用權一人一半」？或是「所有權一人一半」？如係指使用權一人一半，此即為住戶公約中如何使用之問題，被告或有告知未詳盡之可議，但根本無所謂詐欺之問題。至於而告訴人丁○○對原審雖證稱當時是說中庭界址一人一半，惟丁○○等係屬成屋買賣，所有之承購戶已可多次至現場查看其欲買受之成屋，對於房屋及土地之坪數、位置及中庭花園的設計與土地分擔之比例，亦可透過查看與建築藍圖或位置示意圖，況丁○○亦自承跟在鄉公所擔任建設課長之父親 黃瑞芳 前往看屋，則以其專業之程度，對於被告所公開揭示之建築藍圖、位置示意圖，會不加注意，顯難令人置信。況丁○○嗣後並於附有位置示意圖之住戶公約上簽名，表示願意遵守住戶公約之內容，則丁○○前揭供述已難遽採。
㈤、至於證人葉秀英雖證稱被告有告知伊說「中庭花園一人一半是坪數一人一半」云云，惟其另稱「（請問南贏建設開發有限公司的人或是被告壬○○，有無跟你說要你跟客戶說清楚，中庭的使用權是一人一半，而所有權並沒有一樣？）沒有，我本來不知道有這種事，一直到我出庭作證我才知道有這樣的事」、「（你們賣房子賣這麼久了，你為何沒有向老闆被告壬○○問說一人一半的意思為何？）不好意思，中庭一人一半這是正常的。」，由葉秀英上揭供述中，其是到開庭時，才知道系爭建案之中庭花園有上揭住戶所提供土地不一之情事，惟其亦稱銷售房子過程中，都會有平面配置且被告有提供簡單的配置圖，且其以前已想過○○○區○○道，要自已分擔車道的面積，怎麼能跟Ｃ區一樣，中庭一人一半？）以前這個問題我也想過，但是有的就是這樣中庭一人一半」，是葉秀英前已知悉Ｄ區、Ｃ區配之土地使用不一，且依其專業知識，應可由配置圖知悉中庭花園之界址，其所稱「中庭花園一人一半是坪數一人一半」顯與事理有違，亦難採為不利被告之證據。
㈥、況且，告訴人等所承購之土地面積與被告所經營之南贏公司所交付之土地面積並未短少，亦為告訴人等九人所不否認。只是其所購得之土地，提供較多面積予中庭花園供自己與其他住戶共同使用。而依現今，集合式之住宅使用情況而言，每一住戶即均有分擔公共設施之土地，即所謂公設比例。此比例難免有依土地或房屋之形式而有不均之情形。自不能以分擔之不均，即謂賣方有施用詐術。
六、綜上所述，本件被告雖自白未告知中庭界線，惟依該公司所備之房屋預訂買賣契約書、住戶公約、總配置圖所示，被告並無刻意隱瞞中庭界線之位置，是本件尚無積極證據可證明被告確係於買賣之初即有使用「中庭花園一人一半」之詐術銷售之不法意圖。反而於所備之各項契約文件中明白告知中庭花園之位置與不同之持分比例等情。原審以不能證明被告有詐欺犯行，而為無罪之諭知，經核並無違誤，檢察官上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
據上論結，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。
本案經檢察官郭珍妮到庭執行職務。
中華民國99年7月20日
刑事第五庭審判長法官楊明章
法官蔡美美法官趙文淵以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官呂宬樂中華民國99年7月23日