裁判字號：臺灣臺北地方法院101年重訴字第31號民事判決
裁判日期：民國103年04月25日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決101年度重訴字第31號原告 曾俊盛
陳子凌 共同訴訟代理人 凌見臣 律師複代理人 黃思雅 律師
蔡佳秀 受告知人 吳容駒
方宗明 王厚 仁被告臺北市政府財政局法定代理人 陳盈蓉 訴訟代理人 游成淵 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號、面積五一六平方公尺之土地，准以變賣方式分割，所得價金由兩造依附表所示之應有部分比例分配。
訴訟費用應由兩造各依附表所示應有部分之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查本件被告臺北市政府財政局之法定代理人原為 邱大展 ，嗣於起訴後已變更為陳盈蓉，並經被告具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第195頁至第196頁），核無不合，自應准許。
次按訴訟繫屬中，為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人
，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。從而，訴訟繫屬中，為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，於訴訟無影響，第三人固可依法承當訴訟，惟如第三人未承當訴訟，則依前揭民事訴訟法第254條第1項之規定，移轉訴訟標的法律關係之當事人自仍居於當事人地位，續行繫屬之訴訟，不因訴訟標的之移轉，致失其為訴訟之權能，第三人除經訴訟之他造同意代移轉訴訟標的法律關係之當事人承當訴訟外，法院不得逕以第三人取代移轉訴訟標的法律關係之當事人之地位認其為當事人，此即為當事人恆定原則。查本件起訴時，原告請求分割坐落臺北市○○區○○段○○段000地號，面積516平方公尺土地（下稱系爭土地），共有人原為原告曾俊盛、陳子凌及被告臺北市政府財政局，應有部分如附表所示；嗣原告陳子凌於民國101年3月28日將其應有部分1/516贈與受告知人 王厚仁 ，有登記資料、異動索引查詢資料可憑（見本院卷㈠第71、104頁），依前開法條規定，其法律關係之移轉於本件訴訟並無影響，縱王厚仁經受告知後未為承當訴訟，原告 曾子凌 仍為適格之當事人，合先敘明。
貳、實體方面：原告起訴主張：
㈠兩造共有系爭土地，原告曾俊盛應有部分為257/516、原告
陳子凌應有部分為1/516（於起訴後贈與王厚仁）、被告應有部份為1/2。兩造就系爭土地並無不能分割之約定，為充分發揮土地之利用與效益，兩造曾研討分割方案，然無法達成共識而為分割協議，且系爭土地上有臺北市○○區○○段○○段00○號（下稱系爭52建號，為受告知人吳容駒所有）、53建號（下稱系爭53建號，為受告知人方宗明所有）及1840建號（為吳容駒所有）等建物（下合稱系爭建物）；又系爭土地重測前為萬盛段溪洲小段44地號，係訴外人 陳德卿 、 陳靟里 、 岩田德 四所共有，其中岩田德四部分因臺灣光復，國民政府奉令接管，而於44年1月22日將其應有部分1/2登記為國有，並於57年6月27日登記權利人為景美鎮，管理機關為臺北縣景美鎮公所，嗣登記為臺北市所有，並由被告為管理機關，而依日據時代土地登記簿之記載，系爭土地自日據時代起其上即有合法建物存在，且依建物人工登記簿所載，系爭53建號於48年2月建築完成，而系爭52建號應係日據時代即已存在之建物，另系爭1840建號係於89年9月2日自系爭52建號分割而來，堪認系爭建物均為合法興建，兩造對於系爭建物並無處分權限，若繼續維持共有關係，勢必無法為系爭土地之有效利用，實有分割之必要。
㈡被告雖提出臺北市政府會議所討論之政策，主張系爭土地不
得變賣，惟該政策實已牴觸臺北市市有財產管理自治條例第70條第1項第3款關於共有土地已建房屋無法協議分割者，就市有應有部份限期讓售地上權人、典權人或承租人，逾期不承購，由共有人承購，以及民法第824條第2項第2款前段原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配各共有人之法律規定。
㈢兩造與系爭土地在生活上並無密不可分之依存關係，且因系
爭土地與建物所有權人並非同一，法律關係複雜，若變賣系爭土地，無論由何人購得，各共有人均能就土地價金共蒙其利，以及促進系爭土地發揮更大經濟效用。而依巨秉不動產估價師聯合事務所於103年1月27日出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），系爭土地整筆不分割而為利用之經濟效益及價值最高，相較於土地分割，其價值至少減損新臺幣（下同）2618萬2,534元，以土地利用及經濟價值之觀點而言，系爭土地全宗變價之經濟效益優於土地分割，是如將系爭土地變價分割或由原告取得系爭土地全部後，再由原告以金錢補償被告，始能維護共有物之經濟效益，並兼顧共有人利益及實質公平。
㈣至被告所提之原物分割方案（包括面積均等法及價值均等法
），係將系爭土地以南北方向為分割，將造成如附圖中所示之甲部分被鄰地所包圍，成為無任何利用價值之土地，致無法單獨申請建築；況被告臆測原告與系爭建物所有權人及鄰地所有權人為同一關係人集團，取得甲部分土地後得以共同合建開發云云，並無實據，自不應將與鄰地合併利用及原告與系爭建物所有權人同一集團等假設列入考量計算價額；反之，如附圖所示乙部分土地則因面臨道路（即溪州街）、地形較方正完整且其上並無任何建物，整體經濟價值較高，則分割後甲乙部分土地價值顯不相當，被告主張由原告取得甲部分土地，顯有侵害原告財產之虞，並抵觸憲法對於人民財產權保障之規範；再依臺北市土地使用分區規則自治條例第17條之規定，第三種住宅區建築基地之寬度不得小於平均8公尺，如將系爭土地以東西方向為分割，勢將造成系爭土地因分割後其面寬平均皆小於8公尺形成畸零地，以致系爭土地無任何利用價值，亦屬不當。
㈤為此，爰依民法第823條、第824條第2項之規定提起本件訴
訟，請求裁判准予變價分割系爭土地等語。並聲明：兩造共有系爭土地，准予變價分割，所得價金依附表所示兩造之應有部分比例分配之。
被告抗辯則以：
㈠被告不同意分割系爭土地，兩造仍應維持共有關係。退而言
之，縱本件系爭土地應予分割，仍應考量國家不得變賣公有土地之政策及人民福利等公共利益需求進行開發，使土地發揮最大經濟與公益效用。又系爭土地之共有關係單純，並無不能原物分配之情事，如由政府機關保有土地，可本於謀求公眾最大利益進行規劃開發，防止不動產遭特定集團哄抬炒作。況且，系爭土地上已有建物，如欲出賣土地必將受系爭建物之限制，無法提高土地出售價格，進而損害伊之利益，是本件應以原物分割為宜，不得採變價分割之方式。
㈡系爭土地上於44年1月即已登記為國有，而其上系爭52及184
0建號建物及增建部分，為原告曾俊盛於99年9月30日買賣所得後，贈與訴外人 林愛如 ，林愛如再贈與吳容駒，堪信原告曾俊盛、林愛如與吳容駒為同一關係人之集團；又系爭土地附近之633-6、642、659地號私有土地及633、633-1、633-5地號公有地，業經王厚仁申請土地合併使用證明獲准，毗鄰系爭土地之659-1、659-2、688地號土地連同上開633-6、64
2、659地號土地，復經所有權人共同向銀行設定2億4,000萬元之最高限額抵押權，系爭建物之所有權人亦將其建物共同參與抵押權之設定，顯見原告關係人集團已取得計畫共同開發，是若由被告取得乙部分土地，而原告取得甲部分土地，恰可使建物所有權人與土地所有權人歸於同一，土地所有與利用一致，原告僅需拆除違建部分，即可確保其最大利益，並無影響土地利用或減損經濟效用之虞。另外，若認原告陳子凌所有土地面積過小難以利用，應令其退出共有關係，由原告曾俊盛以金錢補償之，使原告曾俊盛單獨取得甲部分土地為宜。本件以系爭估價報告書中之價值均等法或面積均等法為原物分割為宜，縱認被告取得甲部分土地為宜，被告亦能同意。
㈢系爭建物之所有權人為無權占有，並無臺北市市有財產管理
自治條例第70條第1項第3款規定之適用，且被告主張原物分割以符合國家政策，並無抵觸法令之情形。又近年來中央政府為兼顧區域需要、公共利益及人民福祉，抑制人為炒作而不當提高不動產價格，以不出售市有土地為原則，原告明知被告為政府機關，並無另行編列預算購入土地之可能，堅持以變價分割為之，將迫使政府機關釋出公有土地，顯為權利濫用，有違公共利益之政策。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造所共有，原告曾俊盛應有部分為257/516、
原告陳子凌應有部分為25/12900（即1/516，已於101年3月28日贈與王厚仁）及被告應有部分為1/2。
㈡兩造就系爭土地並無不能分割之約定。
㈢系爭土地上蓋有系爭建物。
㈣系爭52及1840建號及增建部分原告曾俊盛於99年9月30日買
賣所得，於100年7月21日贈與林愛如，林愛如再於101年4月17日贈與吳容駒。
㈤系爭土地附近地號附近之633-6、642、659地號私有土地鄰
地及633、633-1、633-5地號公有地，業經王厚仁申請土地合併使用證明獲准。
㈥兩造同意以巨秉不動產估價師聯合事務所於103年1月27日出具之系爭估價報告書為系爭土地分割方式之參考標準。
得心證之理由：
原告主張系爭土地為兩造共有，依其使用目的並無不能分割之情事，兩造間亦無不分割期限之協議，爰訴請變價分割等語，為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠系爭土地有無不能分割之情事？㈡若為分割應以何種方式為之？茲析述如下：
㈠系爭土地有無不能分割之情事？⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是，至分割後土地是否與建物分離係分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同（最高法院50年台上字第970號判例、97年台上字第1593號判決可資參照）。
⒉查系爭土地重測前為萬盛段溪洲小段44地號，為訴外人陳德
卿、陳靟里、岩田德四所共有，其中岩田德四部分因臺灣光復，國民政府奉令接管，而於44年1月22日將其應有部分1/2登記為國有，嗣於57年6月27日登記權利人為景美鎮，管理機關為臺北縣景美鎮公所，於58年10月9日登記所有權人為臺北市，管理機關為被告，登記原因為無償撥用，而原告曾俊盛係於100年5月31日買賣取得系爭土地應有部分257/516、原告陳子凌於100年5月17日因贈與取得系爭土地應有部分25/12900（即1/516，並於101年3月28日贈與王厚仁），有土地登記第二類謄本（見本院100年度司店調字卷第140號，下稱司店調字卷第8至9頁）、土地登記簿（見本院卷㈠第42至44頁）在卷可稽，是兩造為系爭土地之共有人，應堪認定。
⒊兩造就系爭土地並無不能分割或有不分割期限之協議，為兩
造所不爭執（見本院卷㈡第60頁背面），是應審究者，為被告抗辯本件基於國家政策及公共利益，避免財團炒作不動產價格等原因，認系爭土地以原物分割為宜，有無理由。經查被告提出之研商本市○○區○○段○○段0000000地號市司共有土地裁判分割相關事宜會議紀錄（見本院卷㈠第65至67頁）、市政會議紀錄影本（見本院卷㈠第72至73頁）、內政部函（見本院卷㈠第169至170頁）、財訊雙週刊報導、經濟部商業司公司資料查詢（見本院卷㈠第173至176頁）及臺北市都市發展局證明書（見本院卷㈠第189至190頁），均為原告所爭執。觀諸系爭內政部函文及相關市政會議紀錄，均係針對臺北市政府各機關經管之臺北市所有非公用土地，於臺北市國有土地停止標售期間，可否依臺北市市有財產管理自製條例之規定辦理標售疑義，函示應暫緩臺北市內國有土地標售作業，與本件係因為消滅兩造間之共有關係，而為共有物之分割，事實有所不同，尚難逕予比附援引。又被告提出之週刊報導資料、臺北市都市發展局證明書及土地、建物登記謄本，尚未能證明原告與系爭建物及鄰地所有權人為關係人集團進而有炒作哄抬不動產價格之事實，是被告抗辯本件不宜變價分割，殊嫌無據。
⒋另查系爭土地現況，其上有系爭建物存在，其中52及1084建
號為1樓磚造平房、出入門均上鎖，自窗外觀察，屋內有部分家具，但無人使用之跡象，52建號建物屋簷覆蓋有雜草；系爭53建號建物為部分佔用系爭土地，為鐵皮屋建築，作為冷凍倉庫使用，牆壁為加強磚造，大門標示雄獅造漆有限公司，系爭土地其餘部分為空地或種植雜樹出入口臨溪州街，有本院勘驗筆錄（見本院卷㈠第26至27頁）及現場照片（見司店調字卷第24至33頁）。又依土地登記簿、建物人工登記簿、建物第二類謄本、異動索引查詢資料所載（見本院卷㈠第40至41頁、第45至53頁、第68至70頁、100至104頁），系爭土地自日據時代起其上即有建物，系爭52建號並未記載記載建築完成日期，所有權人為陳德卿等2人（即重測前萬盛段溪洲小段44地號之所有權人）；系爭53建號於48年2月10日建築完成，所有權人中華造漆有限公司更名後即為雄獅造漆有限公司；又系爭1840建號係87年9月2日自系爭52建號分割而來，系爭52及1840建號建物原告曾俊盛於100年6月24日買賣所得，於100年7月21日贈與林愛如，林愛如再於101年4月17日贈與吳容駒，是綜觀系爭建物現況及所有權歸屬情形，系爭土地及建物所有權人並非同一，在使用目的上系爭土地之共有關係消滅，亦無礙系爭建物之利用或權利之行使，並無民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割之情事。況關於系爭土地分割之方式，原告主張變價分割以維公平，被告則為配合政府政策，抗辯原物分割為宜，兩造對彼此所提分割方案均不同意，且多次協議均未能達成共識，顯已無法協議分割，是原告訴請裁判分割，自無不合，應予准許。
㈡若為分割應以何種方式為之？⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受配者得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1、2、3項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之，最高法院亦著有84年度臺上字第1756號判決意旨可參。
⒉經查本件被告固抗辯應依系爭估價報告所列原物分割之方式分割系爭土地，惟：
①方案A（面積均等法）：
此分割方案預設前提為甲部分土地與鄰地659-1、659-2合併使用，且系爭建物為原告曾俊盛及其關係人所有，則以原告曾俊盛及王厚仁之權利價值維持共有為前提之情況下，評估共有人權利價值最平均之南北向原物分割方式（見系爭估價報告第6頁分割示意圖所示，下稱圖A），且依該方式，若由原告共同取得甲部分土地，被告取得乙部分土地，則原告尚應共同找補被告新臺幣（下同）2萬,3777元。然查，原告主張甲部分土地並無對外通行之道路，且其上蓋有系爭建物，建築時間分別為日據時代及民國48年，年代久遠，所有權人亦非原告，鄰地所有權人雖非無合併開發之計畫，然是否可行，非無變數，為有理由；而被告抗辯系爭建物與鄰地所有權人與原告為同一集團之關係人，原告得以合併開發云云，不足為採，亦如前述，是此方案預設之前提既未經證明已成立或日後必然成立，且就原告間共有關係能否維持，亦非無疑，以此方式分割，難謂可採。
②方案B（土地價值均等法）：
此方案之前提，亦為被告曾俊盛分得甲部分土地，並與鄰地共同整合開發完成，且王厚仁退出共有關係，並以南北向或近此方向之分割線將系爭土地分為二，僅由原告曾俊盛或被告取得（見系爭估價報告第9至10頁分割示意圖所示，下稱圖B），王厚仁應獲得補償價金39萬3,900元，若由原告曾俊盛取得甲部分土地並與鄰地地主合併共同開發實現，被告應找補原告曾俊盛2萬4,162元，此方案中被告尚須得編列預算以找補差額，且與方案A衍生之問題相同，對於原告並非公平，礙難遽採。
⒊是系爭估價報告中關於原物分割之兩種方案，均為原告所爭
執，所預設之前提事實是否發生，亦均有變數，尚難遽採。而依系爭估價報告所示，系爭土地全宗之土地單價高於分割後之甲、乙部分土地價值，且若系爭土地得以與659-1、659-2地號土地合併利用，經濟價值最高，又全宗土地單獨利用之土地總值為2億0325萬2,432元，遠高於單獨利用且面積相等法分割後土地總值為1億7817萬6,735元及價值均等法分割後土地總值1億7706萬9,898元（見系爭估價報告第5頁），是本件如採原物分割方式，實難謂有利於共有人。
⒋綜上，基於土地整體利用、價值最大化之原則，如以原物分
配之方式為分割，將有悖於土地完整開發之經濟效益與兩造之利益。加以於被告為行政機關，自承無法另行編列預算購入原告所有系爭土地之應有部分（見本院卷㈠第99頁），是本件以變價分割之方式予以變賣，則買受人可就土地整體加以開發利用，經良性公平競價之結果，可使系爭土地之市場價值提高，發揮更大之經濟效用。從而，審酌上開各情，應認系爭土地以變賣方式並按兩造之應有部分比例分配，較能兼顧各共有人之利益平衡，亦符合系爭共有土地利用之經濟效用及共有人公平之原則。
綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規定
，請求裁判變價分割系爭土地，為有理由，應予准許，並判決如主文第1項所示。另按因共有物分割，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，且原告之行為可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要。又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件之訴訟費用，應由兩造各以如附表所示之比例分擔，始為公平，附此敘明。
本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並
所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國103年4月25日
民事第三庭法官葉雅婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月25日
書記官鍾雯芳附表：
┌──────┬───────────┬──────┐│姓名│應有部份比例│備註│├──────┼───────────┼──────┤│曾俊盛│257/516││├──────┼───────────┼──────┤│陳子凌│1/516│於101年3月28││││日將其應有部││││分1/516贈與││││受告知人王厚││││仁│├──────┼───────────┼──────┤│臺北市政府│1/2││└──────┴───────────┴──────┘