臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第1367號
原 告 李瑞姬
被 告 余安國
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年1月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○○號四樓房
屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○六年十月二十日起至騰空遷讓返還上開房屋之
日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
被告應給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬貳仟肆佰元
為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，各到期部分得假執行。但被告於各到期部分如以
新臺幣陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣伍仟元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴法第255條第1項第2款、第7款分別定有明
文。本件原告原起訴聲明為：「（一）被告應將坐落於桃園
市○○區○○路○○○巷○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰
空遷讓返還與原告；（二）被告應給付原告租金新台幣（下
同）5,000元，及自民國106年9月14日起至遷讓系爭房屋
之日止，按月給付原告12,000元。」，嗣經本院行使闡明權
後，原告於107年1月17日更正訴之聲明為：「（一）被告
應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；（二）被告應自106年
8月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,00
0元之租金，暨自106年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告6,000元之違約金。另外超過原起訴請
求金額部分，願意捨棄」（見本院卷第58頁）。經核其請求
之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸
上揭規定，應予准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：緣原告於106年1月14日與被告簽訂系爭房屋之
房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租系爭房
屋，租賃期限自106年1月20日起至106年7月19日止，為
期半年，每月租金6,000元，押租金12,000元。然租期屆至
後，被告要求延期至106年8月10日前搬離，並給付延期租
金6,000元，惟被告於寬限期限屆至後，仍未於106年8月
10日前搬離；復經原告再度同意寬限搬家期間，約定被告至
遲應於106年9月19日前搬離，詎被告仍未能遵守承諾，迄
今仍居住於系爭房屋內。是依系爭租約第13條第3項之約定
，被告每月應付6,000元之違約金；又系爭房屋現尚由被告
占有中，被告自受有占有系爭房屋之相當於租金之不當得利
。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴
訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟被告於調解庭
抗辯略以：系爭房屋漏水，屋內有原告之物品，希望原告能
減免租金，被告還是願意搬遷等語，資為抗辯。並聲明：原
告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出桃園市政府地方稅務局
106年房屋稅繳款書影本、系爭房屋所有權狀影本、系爭
租約、存證信函、回執影本、土地及建物登記第一類登記
謄本及現場照片5幀等件為證（見本院卷第8頁至第21頁
、第34頁至第35頁及第50頁至第52頁），復經本院核閱無
訛，而被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場
爭執，復未提出準備書狀答辯以供本院斟酌，且雖被告於
調解期日曾主張系爭房屋漏水，屋內有原告之物品等語，
然至言詞辯辯論終結前，均未見被告有何進一步主張或提
出相關證據供本院審認，自難僅憑被告空言，遽認其主張
為可採。是本院綜合全卷之證據，堪認原告主張為真實。
（二）租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1
項、民法第455條前段分別定有明文。復所有人對於無權
占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，亦為同法第767
條第1項前段所明定。經查，本院依職權函請管區訪查被
告是否居住於系爭房屋，經函覆結果雖略為：「職 李建榮
…，前往桃園市○○區○○路○○○巷○○○號4樓查訪，受
查訪人余安國（男、00年0月00日生、身分證字號Y00000
000）確實居住上述地址，連絡電話0000000000）。」等
情，有桃園市政府警察局楊梅分局106年12月29日楊警分
刑字第1060038229號函及職務報告存卷可參（見本院卷第
53頁及第55頁），且經本院當庭勘驗原告提出鄰居告知原
告之LINE通訊軟體對話紀錄顯示略為：「余先生12月31日
會搬家，我會在通知你交接，或於1月17日出庭時欠款問
題一併解決。」等文字（見本院卷第58頁反面），堪知被
告目前確實仍居住於系爭房屋內，且知悉本件開庭日期。
而系爭租約業於106年7月19日因租賃期間屆至而消滅，
有系爭租約在卷可查（見本院卷第13頁），被告對於系爭
房屋之使用權本應立即終止；惟被告前曾請求原告讓其延
至106年8月10日前搬離，並給付一個月租金6,000元；
兩造並復於106年8月9日，另約定因被告物品過多，故
原告同意被告再延至106年9月19日前搬離系爭房屋等節
，亦為原告所自承，且有系爭租約約定條款可證（見本院
卷第18頁），堪認被告於系爭租約期限屆至後至106年9
月19日，仍屬有權使用系爭房屋。而被告於106年9月20
日後迄今仍繼續占有系爭房屋，則屬無權占有，揆諸上開
規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，
應予准許。
（三）租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民
法第451條定有明文。又被上訴人於租期屆滿前，即已表
示期滿後不再續租，寬限二個月拆遷，又係基於上訴人要
求而允予之履行期間，縱上訴人於被上訴人拒收租金後有
提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題（最高法
院59年台上字第555號判例意旨可資參照）。本件原告雖
同意被告於系爭租期屆滿後延至106年9月19日前搬離系
爭房屋，並向被告收取一個月租金6,000元，然原告亦已
於系爭租約上記載：「承租人因物品過多，要求寬限至10
6/9/19搬離，逾期未搬離，如屋內有物品，視同廢棄物處
理，並依法強制執行。」等文字，且經兩造於其下簽名，
有系爭租約附卷存參（見本院卷第18頁），足認原告雖於
被告租期屆至後向被告收取繼續使用系爭房屋之租金，然
此僅為原告受被告請求所為之寬限租期以利被告搬遷之意
，而非同意被告得以繼續承租系爭房屋，且依上開文字之
記載，應可認原告有拒絕被告續租之意思，是依上開判例
及條文意旨，兩造間就系爭房屋並未成立不定期限之租賃
關係，併此敘明。
（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例意旨參照）。押租金之主要目的在於
擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如
有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當
然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金
之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）
。經查，系爭租約於106年7月19日屆至而消滅，已如前
述，而原告僅同意原告得使用系爭房屋自106年9月19日
，是被告自106年9月20日起已無占有系爭房屋之正當權
源，當屬無權占有，應返還原告自106年9月20日至騰空
遷讓返還系爭房屋之日止，相當租金之不當得利及自106
年7月20日起至106年9月19日止使用系爭房屋之租金共
計12,000元（計算式：6,000元＋6,000元＝12,000元）
。惟如前所述，於系爭租約之租期屆至後，被告曾給付原
告6,000元，且原告亦尚未返還被告之押租金12,000元，
亦為原告所自承，參以系爭房屋每月租金為6,000元，是
扣除被告已支付予原告之18,000元（計算式：6,000元＋
12,000元＝18,000元），經核為3個月之租金後，被告仍
應繳納自106年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告6,000元之相當於租金之不當得利。
（五）系爭租約第13條第3項約定：「承租人未依第一項約定返
還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當
月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者
，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見本院卷第
15頁）。另當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付
違約金；惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額，民法第250條第1項及第252條分別定有明文。違約
金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關
於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，
而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自
得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；又上訴論
旨，以民法第二百五十二條規定之酌減違約金，應依當事
人聲請為之，若法院逕依職權為之，即與立法原意有悖云
云，指摘原判決關於其敗訴部分為不當。查民法第二百五
十二條只規定「約定違約金額過高者，法院得減至相當之
數額」，並未規定法院得依當事人之聲請減至相當之數額
，自不以當事人聲請為限，上訴難謂有理由（最高法院19
年上字第1554號判例及66年度台上字第31號判決意旨可資
參照）。經查，本件原告曾同意被告得延至106年9月19
日前搬離系爭房屋，已如前述，則應認被告於106年9月
20日後方負有返還系爭房屋之義務，是原告請求被告給付
106年7月20日起至106年9月19日未搬遷之違約金，當
屬無據，先予敘明。又雖依系爭租約之約定，原告得向被
告請求未返還系爭房屋期間之相當月租金額一倍違約金至
返還為止，然依上開判例意旨，違約金本應推定為損害賠
償之預約，是如本件原告就被告無權占有系爭房屋本即可
請求相當於租金之不當得利，以填補其損害，可推認原告
就被告違約之行為，並無受有其他損害，而今原告就被告
未能依約搬離於系爭房屋除短收之租金外，仍造成其他損
害等節，未能為相當之說明及舉證，是本院審酌原告因被
告違約未搬遷，受有除租金外之可能額外損害，包括因處
理本案件另外支出之勞力、時間及費用，及被告之經濟狀
況等，認被告應賠償予原告之違約金應酌減為5,000元，
方屬適當。是原告逾此範圍之主張，即屬無由，礙難准許
。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被
告騰空遷讓返還系爭房屋，且被告應自106年10月20日起至
騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元；並
給付原告違約金5,000元，均有理由，應予准許；逾此範圍
之主張，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又原告於不計算
訴訟標的價額之不當得利及違約金部分敗訴，訴訟費用仍應
由被告全部負擔，併予敘明。並依職權確定訴訟費用額如主
文第5項所示之金額。
中華民國107年1月31日
中壢簡易庭法官薛巧翊
上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月31日
書記官陳鴻明