裁判字號：臺灣新竹地方法院101年簡上字第69號民事判決
裁判日期：民國101年10月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決101年度簡上字第69號上訴人大都會國際家具館股份有限公司法定代理人 張文豐 訴訟代理人 洪大明 律師被上訴人 吳顯造 訴訟代理人 吳貞良 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年5月7日本院101年度竹簡字第93號簡易判決提起上訴，經本院於民國101年10月3日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：除與原審判決書所載相同茲予引用外，補稱：
一、上訴人迄今續占有使用系爭房屋，是基於先後與訴外人 維多利亞 創新股份有限公司（下稱維多利亞公司）、頂客斯有限公司（下稱頂客斯公司）與聯踞科技有限公司（下稱聯踞公司）、東方鍛萃設計有限公司（下稱東方鍛萃公司）間房屋租賃契約書，並非無權占有系爭房屋。再查，新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156之23地號土地上原本是三棟分立，面積共約七、八百坪之破舊廠房，約於15年前訴外人 沈敏村 轉租上訴人時，由上訴人斥資新台幣（下同）2000多萬元將原本之三棟破舊廠房改建，整合為現有之1200坪一、二樓房屋。原福興路909號房屋僅一層樓，且面積僅有1014.55平方公尺(約300坪)，目前為合計約2400坪之大賣場，是原坐落於新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156之23地號土地上建築物與現況福興路909號房屋並不同一。二樓部分全為上訴人所興建，且據上訴人所知，原審被告沈敏村亦有增建一部分。被上訴人主張現況福興路909號房屋全為其所有，並請求上訴人遷讓房屋，即無理由。
二、被上訴人於另案95年度重訴字第118號案件中稱：被上訴人所有之909號房屋，是坐落新竹縣竹北市○○段斗崙小段第156之23地號土地上，有使用執照可稽。依其附呈之使用執照上載面積為1014.55平方公尺，可見直到民國96年2月間，被上訴人仍係主張其所有之系爭房屋之面積為使用執照上所載之面積而已，其於本案又主張上開房屋之面積為8900平方公尺，並不實在。依系爭建物使用執照所載，系爭房屋為福興路909號房屋，其面積僅1014.55平方公尺（折合約307坪），且為一層樓建築；惟目前該建物面積達8900平方公尺以上（一、二層），且為二層樓建築，與原建物相差近九倍，原審遽判決上訴人應自該門牌號碼之建物遷出，返還全部建物予被上訴人，似有誤解。被上訴人提出被上證6之房屋稅籍證明書，謂於82年間該建物即有1、2樓，且面積超過2000坪以上，雖被上訴人提出一份稅籍證明書正本，惟該正本是否真正，實有疑義。
三、新竹縣竹北市○○路909之4號房屋，為訴外人高驊企業股份有限公司（下稱高驊公司）所有，每年繳納房屋稅高達11萬7780元，該房屋面積不可謂不大，95年度重訴字第118號判決未經鑑定是否有獨立之樑、柱等，即認已附合於909號房屋，實非允當；再者，該909之4號房屋係訴外人高驊公司所有，非該案件之當事人，應不受上開案件認定之拘束。
四、上訴人占有使用系爭房屋，每月給付113萬4千元(含稅)之租金予訴外人即出租人聯踞、東方鍛萃二公司，並無任何無法律上原因而受有利益之情事存在。再依據民法第179條請求，必須以實際受有損害為要件，縱使被上訴人主張有理由，然其於租賃期間屆滿後如未收回系爭房屋，可依據原審卷原證一租賃契約書第14條之約定主張權利，何來不當得利？且認定不當得利之範圍也應實際審究上訴人究竟受有多少損害，本件被上訴人依據租賃契約，不僅可以請求加倍違約金，並可沒收高達60萬元之押租保證金。
五、被上訴人之房屋，合法部分僅300餘坪，且為二十餘年之老舊建築，原審未斟酌房屋之面積、新舊之程度、週遭之環境、經濟景氣及經過上訴人之加工等各種因素，系爭房屋之價值，係經上訴人於15年前斥資2000萬加以整合改建，增建二樓，室內裝修等等，故現有價值乃上訴人十多年努力所造就，被上訴人僅受惠於上訴人之經濟活動，而坐擁高額租金，原審法院未為考量，即遽判上訴人應每月給付被上訴人30萬元之損害金，亦屬過高。並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）第一項廢棄部分，被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
貳、被上訴人則以：除與原審判決書所載相同茲予引用外，補稱：
一、按現行民事訴訟法第447條規定，當事人上訴二審，原則上不得提出新攻擊防禦方法，以合理分配司法資源，維護當事人之程序利益。又民事訴訟法第447條第1項但書第1款至第5款所示情形，均以不可歸責當事人之事由致其未能於一審法院提出攻擊防禦方法者為限，且主張有該項但書情形之當事人應提出即時可供調查證據釋明之，違者，二審法院應駁回之。查上訴人於原審針對被上訴人請求返還坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156之23地號土地上之建物（門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號，下稱系爭房屋）之訴，僅以有轉租關係而非無權占有為由置辯，並未否認系爭房屋為被上訴人所建所有，亦無隻字片語爭議房屋面積範圍或占有之事實，甚且於原審101年4月2日言詞辯論時當庭表明：「對原告主張之事實不爭執」（見當日筆錄第5頁第12行）。嗣於二審始突行爭議房屋面積範圍及所有權歸屬，復辯稱未占有，以求脫免其責，顯係新攻擊防禦方法，又未釋明符合民事訴訟法第447條第1項但書所示情形，參照同條第2項及第3項規定，即不應准許，而應駁回。尤其，上訴人於二審所提之新攻擊防禦方法，並非在一審不能提出，迺於一審未提出，且表明不爭執，嗣於二審始行提出，顯係可歸責於己，殊不符合民事訴訟法第447條第1項但書規定。
二、查上訴人於原審自認系爭房屋乃被上訴人所建所有，僅以有轉租關係而非無權占有置辯，則原審本於兩造主張及全辯論意旨，認被上訴人與原審被告維多利亞公司、頂客斯公司間之租約已於100年12月31日因租期屆滿而終止，上訴人自不得執其與維多利亞、頂客斯公司之轉租契約對抗被上訴人。
況被上訴人並未同意他人轉租，亦未授權他人代為處理轉租事宜。上訴人稱沈敏村向其表示可續訂租約、會與被上訴人妥善處理續租問題，以致其誤信，並非事實。被上訴人並未聽過、亦未出租、更未同意沈敏村或訴外人聯踞公司或東方鍛萃公司轉租系爭房屋。遑論上訴人所呈其與聯踞及東方鍛萃公司之租約亦屬不實，此見其租約雖記載簽約日期為100年11月10日，然查聯踞公司之核准設立登記日期係101年1月6日，如何在設立登記前之100年11月10日與上訴人簽約？且早在被上訴人與維多利亞、頂客斯公司之租約到期前，上訴人公司之法定代理人曾多次電問租約到期後是否出租，經被上訴人訴訟代理人明確告知不再出租，要收回房屋，上訴人法代即稱他知道了，並稱如果被上訴人不再出租給維多利亞、頂客斯公司，他會搬遷。是上訴人所辯非無權占有，既非可取，又未證明有何占有系爭房屋之正當權源，則所有權人即被上訴人訴請其遷讓交還房屋，即屬適法有據，原審判決並無違誤。
三、查被上訴人起訴主張系爭房屋，乃被上訴人所建所有（見原審起訴狀第2頁及第8頁），經上訴人於原審101年4月2日言詞辯論時當庭表明：「對原告主張之事實不爭執」，已生自認之法律效果。今上訴人突於二審爭議房屋面積範圍及所有權歸屬，並否認占有，反於其在原審自認之事實，又未證明所更異之詞為真，已非可取。且查：上訴人於二審雖稱其占有使用之房屋範圍，還包括另外1間新竹縣竹北市○○路○○○○○號房屋，惟查：上訴人於原審所呈之2件租約，不論係其向維多利亞與頂客斯公司、或向聯踞公司與東方鍛萃公司承租之租約，租賃標的物均係記載「新竹縣竹北市○○路○○○號房屋」，並無「新竹縣竹北市○○路○○○○○號房屋」（下稱909-4號房屋）。即便有所謂的909-4號房屋，然本院95年度重訴字第118號判決已認定該房屋因附合至909號房屋而同屬該案當事人即本案被上訴人吳顯造所有確定。本案兩造既同屬該案之當事人，上訴人亦不爭執該判決之既判力，自無再為相異主張之理。是不論上訴人所爭議之909-4號房屋是否有部分坐落在本案156之23地號土地上，惟該建物既與909號房屋附合而同屬被上訴人所有，且現況係1棟建物，無從區隔909-4號房屋何在，則被上訴人本於所有權，訴請上訴人遷讓交還坐落156之23地號土地上之房屋全部，於法並無不合。
四、另上訴人於二審雖稱系爭房屋之2樓全部係其所建，使用執照面積僅1014.55平方公尺，現況為2千多坪，多出來的1千7百坪均是其所建等，然為被上訴人所否認，且上訴人未證明其言為真，況稽之系爭房屋稅籍證明書記載，起課年月為82年4月之房屋面積，1樓及2樓合計超過2千坪以上（1樓4285.5平方公尺、2樓3570.7平方公尺，合計7856.2平方公尺，約2376.5坪），對照上訴人自承係15年前（民國87年）始承租系爭房屋，顯見早在其承租之前，系爭房屋就有2樓，且1、2樓面積合計就超過2千多坪以上，足證上訴人稱2樓係其所建、相較於使用執照所多出來的1千7百坪係其所建等語，均屬不實。此外，依本院101年8月24日履勘現場所見，坐落156之23地號土地上之建物只有1棟，且只有1個大門出入口。縱系爭房屋之使用執照只登載1樓面積1014.55平方公尺，然此僅係一部分，早在82年4月以前，被上訴人已擴建1樓並增建2樓，有房屋稅籍證明書所載之面積可考，參以使用執照記載房屋構造種類係鋼架構造2樓，上訴人亦自承909號房屋係被上訴人所有，則除使用執照登載之面積外，即便另有增建或擴建，因與909號房屋附合結為一體無法分離，且別無其他具構造上或使用上獨立性之建物存在，自應認現況坐落156之23地號土地上之建物全部，係屬被上訴人所有。遑論系爭房屋乃被上訴人所有，上訴人知之甚詳，否則豈會在原審自認，還一再表達想直接向被上訴人承租之意。今上訴人於二審為不實爭執，混淆視聽，顯係拖延訴訟之舉，殊非可取。
五、另查上訴人不僅於原審自認占有之事實，由其在系爭房屋設立登記竹北分公司開設竹北館，並於房屋大門外之空地上及大門入口處之建物屋頂上方設置懸掛大都會國際家具館之招牌，且依本院於101年8月24日履勘所見，現場為大都會國際家具館，門牌號碼為新竹縣竹北市○○路○○○號，可證其確有占有使用系爭房屋之事實。雖上訴人稱其有將房屋隔間出租（分租）予其他廠商，然揆諸大門出入口只有1個，隔間外之走道、梯間與公共區域，仍係由上訴人統籌管理維護並管制大門進出與營業，可見其對系爭房屋有事實上之管領力。何況上訴人所稱之廠商，與其關係為何？該等廠商係自主占有，抑或係依上訴人指示而占有？未見上訴人提出租約以實其說。縱如其所言是租賃關係，然上訴人仍屬間接占有人，而民法第767條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，亦包括間接占有人，如貸與人、出租人等，是原審判決上訴人應負遷讓交還房屋之責，並無違誤。
六、原審判決上訴人應負返還不當得利或損害賠償之金額，適法允洽，上訴人率指過高，並無理由。上訴人無權占有系爭房屋，獲有利益，並致被上訴人受有損害，是被上訴人依不當得利及侵權行為法則，請求上訴人返還不當得利、賠償損害，自屬適法有據。至於金額部分，衡諸系爭房屋面臨竹北市○○路，可通往高速公路及縣政二路（縣治區），對面及兩側均有建物，多數為家具店、裝潢公司、交通器材行等（見本院101年8月24日勘驗筆錄），交通便利，商業鼎盛，參以維多利亞與頂客斯公司前向被上訴人承租之每月租金為30萬元，而該2公司轉租予上訴人之每月租金高達120萬元，顯見系爭房屋之使用收益價值每月至少有30萬元以上，非不得作為被上訴人因未能收回房屋致受有相當於租金之損害、及上訴人未支付被上訴人租金即占有房屋而獲有不當得利之金額判斷基礎，原審判令上訴人應按月給付被上訴人每月30萬元，並未過高。
叁、兩造不爭執之事實：
一、被上訴人將坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156之23地號土地上之建築物（門牌新竹縣竹北市○○路○○○號）出租予原審被告維多利亞公司、頂客斯公司，雙方約定每月租金30萬元，租期至100年12月31日止，並由原審被告 沈怡菁 、 周梅春 、沈敏村、 石梅玉 等4人擔任承租人之連帶保證人。
二、被上訴人曾寄發100年9月21日台北仁杭郵局第1501號及同年12月20日台北杭南郵局第2705號存證信函予上訴人及原審被告等，表達租約到期後不再出租之意，請渠等屆時依約搬遷。嗣因租約約定之搬遷期屆至，上訴人及原審被告等仍未交還房屋，被上訴人於101年2月1日寄發台北仁杭郵局第1672號及第1673號存證信函、復於101年2月22日委請律師發函要求上訴人及原審被告等立刻遷讓交還房屋暨賠償損害與違約金。
三、上訴人係向原審被告維多利亞公司、頂客斯公司次承租系爭房屋。
肆、兩造之爭點：
一、被上訴人是否為系爭建物所有權人？上訴人就系爭建物是否有無權占有？被上訴人依所有物返還請求權請求上訴人遷讓系爭建物有無理由？
二、被上訴人依不當得利及侵權行為法律關係請求上訴人返還相當於租金之利益有無理由？其數額是否適當？
伍、得心證之理由：
一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，民事訴訟法第447條第1項定有明文，以充實第一審之事實審功能，及合理分配司法資源，維護當事人之程序利益，除有第1至6款情形，以不可歸責當事人之事由或不許提出顯失公平之情形例外允許，當事人應提出即時可供調查證據釋明之，否則應予駁回，同條第2項及第3項定有明文。查上訴人於原審針對被上訴人請求返還系爭房屋即坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156之23地號土地上之建物（門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號）之訴，僅以有轉租關係而非無權占有為由置辯，並未否認系爭房屋為被上訴人所有，亦無爭執房屋面積範圍或占有之事實。嗣於二審上訴始爭執房屋面積範圍及所有權歸屬，顯係新攻擊防禦方法，且無但書第1款至第6款所示情形，上訴人於二審提出新攻擊防禦方法，於法尚有未合，合先敘明。
二、被上訴人是否為系爭建物所有權人？上訴人就系爭建物是否有無權占有？被上訴人依所有物返還請求權請求上訴人遷讓系爭建物有無理由？
（一）按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811條亦有明文規定，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要(最高法院87年度台上字第722號判決意旨參照)。故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院
85年度台上字第807號判決、92年度台抗字第338號裁定意旨參照）。次按，出租人是否同意承租人轉租，依民法第443條及土地法第100條第2款規定，應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題。殊不因其同意轉租，自可使次承租人與原出租人間成立租賃關係（最高法院88年台上第2155號裁判要旨參照）。又租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物(最高法院83年度台上字第1328號判決意旨參照)。是縱如次承租人與承租人之間有租賃關係存在，然其於出租人與承租人租約期滿後，繼續占有系爭土地，仍屬無權占有。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801號判例意旨參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文，其要件為請求權人為所有權人，被請求人為無權占有。
（二）本件上訴人主張系爭909號房屋雖為被上訴人所有，但其範圍並不明確，被上訴人現所請求坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156之23地號土地上之建築物與909號房屋並非同一，尚包括另外1間新竹縣竹北市○○路○○○○○號房屋，且909-4號房屋為訴外人高驊公司所有云云，惟為被上訴人所否認。經查：
1.被上訴人主張其建造系爭房屋且為系爭房屋所有權人之事實，為上訴人於原審言詞辯論時所不爭執（見原審101年4月2日言詞辯論筆錄），上訴人自不得於上訴後再行主張，業如前述。
2.上訴人雖主張系爭156-23地號土地上建物尚包括909-4號房屋，且909-4號房屋為訴外人高驊公司所有云云，然查，系爭156-23地號土地上909號房屋為被上訴人所有，此為上訴人所不爭執（見本院101年7月26日準備程序筆錄），且有土地登記謄本、房屋稅籍證明書在卷可稽；而訴外人即原審被告沈敏村於75年間向被上訴人吳顯造承租系爭909號房屋，嗣並占用系爭土地及其旁640地號土地增建系爭909-4號房屋與停車場，且以訴外人高驊公司名義納稅，此經訴外人沈敏村於本院95年度重訴字第118號案件審理時陳述：「（門牌號碼909之4號建物是否為你所蓋？）是的，是75年6、7月間蓋的，當時我向被告吳顯造承租909號當做外銷工廠使用因廠房不夠，增建909之4，..909之4是鋼構建物，於87年間打通後綠品公司租給大都會使用，由 沈敏鑑 即我弟弟收租，..94年間又由被告頂克斯公司及維多利亞公司出租給大都會，..我是高驊公司的負責人，909-4的房子是我起造的，只是用高驊公司去繳稅..」等語，業經本院依職權調閱95年度重訴字第118號案卷查核屬實，足認系爭909號房屋確為被上訴人所有，而909-4號房屋則為訴外人沈敏村未經被上訴人同意所搭建者，且已與系爭909號房屋打通使用後始出租予上訴人。
再者，909-4號房屋部分與被上訴人所有之主建物909號房屋已打通連成一體而不可分，兩者在外觀及內部均無任何可資區別之標示存在，由外觀視之，坐落156之23地號土地上之建物僅有1棟，為前半段兩層樓、後半段三層樓之鐵皮建物，且僅有1個大門出入口，建物後方二樓有一鐵梯可上三樓，建物內有數十間隔間，但有通道可通行，內部為一整體空間，二樓隔間外之通道圍繞連貫可通至一樓，此經本院現場履勘屬實（見101年8月24日履勘筆錄），另有現場照片數幀附卷可參，足見上訴人所稱909-4號房屋部分並無獨立出入口，建物內部雖有隔間，但共用走道等設施，無法自內部區別不同建物，無論構造上或使用上均不具獨立性，且因建築物之承租人或借用人原則上無增建、改建之權，若增建部分不具有專有部分成立之要件時，即不具獨立性時，即有附合之適用，應由原建築物所有人取得所有權。是該909-4號房屋部分已附合於系爭909號房屋無法分離，而成為其一部分，非獨立之不動產，自應認附合於系爭909號房屋而屬其一部分。而系爭909號房屋既為被上訴人所有，則909-4號房屋之所有權亦應歸屬於被上訴人所有，此亦經本院95年度重訴字第118號確定判決認定在案。是上訴人主張909-4號房屋為訴外人高驊公司所有，承租範圍非全屬被上訴人所有，縱有附合，亦係系爭909號房屋附合於909-4號房屋云云，均不足採。
（三）次查，上訴人主張被上訴人同意維多利亞公司與頂客斯公司轉租系爭房屋予上訴人，租期至100年12月31日止，訴外人即原審被告沈敏村於租約到期前即向上訴人表示可與被上訴人續訂租約，上訴人信其所言，而於100年11月10日與訴外人聯踞公司、東方鍛萃公司簽訂新約，並簽發一年份租金支票予訴外人聯踞公司、東方鍛萃公司，業據其提出租賃契約書(見原審卷第88頁以下)與支票影本為證(見簡上卷第17至19頁)，並據此主張其占有系爭房屋，係先後與維多利亞、頂客斯公司、聯踞與東方鍛萃公司間之租賃契約，並非無權占有云云。然查，被上訴人與訴外人即原審被告維多利亞公司、頂客斯公司間之租約已於100年12月31日因租期屆滿而終止，有被上訴人提出之租賃契約書為證(見原審卷第8至10頁)，上訴人對此亦不爭執，參酌該租賃契約第14條第8款約定：「本租約期滿（不含提前終止之情形）若甲方有意出租者，乙方得優先承租。但新約條件需經雙方另行議定，並於本租約期前另立新約，否則本約租期屆滿，即視為不再續租。」，而被上訴人先後三次以存證信函向原審被告維多利亞公司、頂客斯公司、表示租約到期不再續租之意，有被上訴人提出之存證信函為證(見原審卷第11至12，15至16頁，19至20頁)，則原審被告維多利亞公司、頂客斯公司於租賃期間屆滿後，即有返還租賃物予原告之義務。原審被告沈怡菁、沈敏村雖將系爭房屋轉租上訴人，然不影響被上訴人與原審被告維多利亞公司、頂客斯公司間租賃契約到期，租賃關係已消滅之效力，上訴人自不得執該轉租契約對抗被上訴人，上訴人於該租賃契約到期後繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。況查，就上訴人主張其與訴外人東方鍛萃公司、聯踞公司訂有租約部分，除因訴外人聯踞公司之核准設立登記日期係101年1月6日，殊無可能於100年11月10日與上訴人訂立租約，此觀上訴人所呈其與訴外人聯踞公司之租約上日期即可見，可見該租約應屬不實外，訴外人東方鍛萃公司、聯踞公司亦無何出租系爭房屋之權限，且上訴人亦稱：「我們是跟東方鍛萃公司租的，而東方鍛萃公司與被上訴人沒有關係」等語(見101年7月26日準備程序筆錄)，足見訴外人聯踞公司、東方鍛萃公司與被上訴人之間甚至無租賃契約關係，上訴人自不可能因與上開兩間公司訂立租賃契約即取得系爭房屋之合法占有。是上訴人主張其先後與維多利亞、頂客斯公司、聯踞與東方鍛萃公司簽定租賃契約，並非無權占有云云，自不足採。
（四）又查，上訴人另又主張並未占用系爭房屋，系爭房屋現乃其他分租廠商所占用，故上訴人並無無權占有情事，是被上訴人據民法第767條請求上訴人遷讓系爭房屋並無理由云云。經查，系爭房屋之現況為大都會公司竹北館，大都會公司網站上亦載明竹北館地址即為新竹縣竹北市○○路○○○號(見簡上卷第90頁)，並於系爭房屋大門外之空地上及大門入口處之建物屋頂上方設置懸掛大都會國際家具館之招牌，有現場照片一紙可參(見簡上卷第40頁)，門牌號碼為新竹縣竹北市○○路○○○號，自足認系爭房屋確為上訴人所管領使用。上訴人雖主張其將系爭房屋內部隔間分租予其他家具廠商，然外觀仍為大都會國際家具館，內部雖為數十間不同家具廠牌陳列展示，然僅有一大門出入口，隔間外之走道、梯間與公共區域，仍係由上訴人統籌管理維護並管制大門進出與營業，足見其對系爭房屋具有事實上之管領力，上訴人仍為系爭建物占有人。遑論上訴人對於該等廠商使用展示攤位之法律關係亦未敘明舉證，縱認確如上訴人所稱為承租關係，上訴人自亦仍屬系爭房屋之間接占有人。況上訴人同時主張其先後與訴外人維多利亞、頂客斯公司及聯踞、東方鍛萃公司簽訂租賃契約，並非無權占有，復主張並無占有，兩者顯互相矛盾，是上訴人主張其並未占有系爭房屋，洵無可採。
（五）綜上，被上訴人為系爭909號房屋所有權人，上訴人爭執被上訴人所請求系爭156-23地號土地上建物尚包括909-4號房屋，被上訴人就該部分非所有權人，其主張並非可採。且被上訴人與訴外人維多利亞、頂客斯公司間之租賃契約業已終止，被上訴人不同意續租，亦無同意出租予訴外人聯踞、東方鍛萃公司，故上訴人執與上開公司間租賃契約主張就系爭房屋為有權占有，即非可採。又上訴人主張系爭房屋係由其他傢俱廠商所占用，然系爭房屋均係由上訴人管領支配，上訴人仍屬占有人。從而，本件被上訴人為系爭房屋所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，故被上訴人依民法第767條請求上訴人遷讓房屋，洵屬有據，應有理由。
三、被上訴人依不當得利及侵權行為法律關係請求上訴人返還相當於租金之利益有無理由？其數額是否適當？
（一）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，「依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，民法第197條前段、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照）。次按，土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3編第3章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然（最高法院93年台上字第1718號裁判意旨參照）。土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號裁判意旨、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。
（二）經查，上訴人自101年1月1日起無權占有系爭房屋，雖有給付租金，然其係向訴外人聯踞與東方鍛萃公司給付，被上訴人並未收受租金，而上訴人因無權占有被上訴人所有系爭房屋而受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，且上訴人受有利益與被上訴人受有損害間有因果關係，上訴人不得以其與原審被告沈怡菁、沈敏村間轉租之租賃契約對抗被上訴人，已如前述，上訴人就系爭房屋既為無權占有，其受有利益即屬無法律上原因，已構成不當得利。被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利，應屬有據。上訴人雖主張被上訴人可依據被上訴人與維多利亞及頂客斯公司間所簽訂租賃契約書第14條請求違約金，然此與被上訴人依不當得利為請求，係本於不同法律關係與請求權基礎，兩者並不相同，上訴人此部份主張並無可採。
（三）次查，上訴人雖主張被上訴人請求按月給付30萬元，誠屬過高，有違土地法第97條第1項租金限制之規定。惟查，被上訴人出租系爭房屋予原審被告維多利亞公司、頂客斯公司，每月租金30萬元，原審被告沈怡菁、沈敏村轉租系爭房屋予上訴人，每月租金108萬元，有房屋租賃契約書可稽，且上訴人係作營業使用，則被上訴人既受有相當於租金之損害，其以與原審被告維多利亞與頂客斯公司間每月租金30萬元，做為衡量租金損害之依據，相較於上訴人向原審被告沈怡菁與沈敏村承租系爭房屋每月租金108萬元已明顯減少，應屬合理。且查，系爭房屋位於新竹縣竹北市○○路，對面及兩旁均有建物，多數為家俱店、交通器材行等，屬營業及商業活動繁榮之區塊，系爭房屋前為福興路，可通往高速公路及縣政二路及縣治區，交通便利，生活與商業機能良好，乃具一定商業價值(見101年8月24日現場勘驗筆錄)，且依上開說明，系爭房屋並非做為住宅使用，而係做為商業使用，並無土地法第97條第1項租金之限制，本院審酌上情，認被上訴人主張按月給付30萬元相當於租金之不當得利，尚稱適當。是本件被上訴人請求上訴人應自101年1月1日起迄遷讓系爭房屋返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人30萬元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人為系爭房屋所有人，上訴人無權占有系爭房屋，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人所請求按月給付之金額，衡量系爭房屋所在區段、附近便利性與使用價值，並非過高。且被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋之範圍經本院會同竹北地政事務所人員測量繪製如附圖所示複丈成果圖在卷，確認為系爭156-23地號土地上如附圖所示面積4450平方公尺之系爭房屋，核與原審判決主文認定之系爭房屋無異，僅予測量確認其面積。從而，被上訴人依租賃、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭156-23地號土地上如附圖所示面積4450平方公尺之系爭房屋，及自101年1月1日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人30萬元，為有理由，應予准許。故原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人之上訴論旨指摘原判決對其不利部分均屬不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國101年10月24日
民事第二庭審判長法官林南薰
法官吳靜怡法官劉兆菊以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國101年10月24日
書記官李勻淨