裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第236號民事判決
裁判日期：民國107年12月26日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第236號原告豐泰開發資產有限公司法定代理人 黃俊騰 訴訟代理人 許博堯 律師複代理人 林滿惠 被告 張茂林 上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國107年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬玖仟壹佰柒拾壹元，及自民國一百零七年一月三十一起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾壹萬玖仟壹佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造前於民國106年9月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由原告以每坪買賣單價新臺幣（下同）35萬元、16萬元，向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍各四分之一，下稱系爭3、4地號土地），並於106年12月8日辦理所有權移轉登記完畢。然原告就系爭3、4地號土地實施鑑界後，察覺有大部分土地面積遭既成道路及相鄰建物所有人占用。經原告屢次向被告協商減少買賣價金事宜，均為被告所拒，原告迫於無奈，爰依民法第359條、第179條規定提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告519,171元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告長居臺北市，對於系爭3、4地號土地實際占用使用狀況並不知悉，是否確有遭既成道路或鄰地占用，尚有爭議。縱有此節，被告於出售系爭3、4地號土地時，為免土地出售後再生糾葛，即要求依土地現況買賣，此為原告及參與本件買賣之 仲介 張進聰 所知情，故而兩造於系爭買賣契約書之特約約定：「2、買賣標的現存地上鐵皮建物非賣方設置，故地上建物之土地使用關係約定由買方自行處理，與賣方無涉。3、買方就本件買賣標的之建築套繪管制及各類建築限制事項等問題均已查明知悉並同意自行處理，日後買方不得藉此類建築限制問題而對賣方主張瑕疵擔保責任。」。對原告所稱系爭3、4地號土地遭既成道路及鄰地占用等情，原告既為建築專業，在交易前自會詳細調查買賣標的狀況，怎能事後推諉不知，而要求被告負責。況系爭3、
4地號土地以建蔽率60％、法定空地40％計算，扣除遭既成道路占用之面積，仍然足夠原告興建房屋使用，對原告權益並無影響。再以系爭4地號土地買賣單價每坪16萬元，明顯低於系爭3地號土地每坪35萬元，即為原告於購買當時已明知系爭4地號土地有遭既成道路及鄰地所有人占用，才會以如此低價購買，原告自應概括承受現況，不得再主張瑕疵責任等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）兩造於106年9月30日簽立系爭買賣契約書，由原告以每坪買賣單價35萬元、16萬元，向被告購買系爭3、4地號土地，並於106年12月8日辦理所有權移轉登記完畢等事實，為兩造所不爭執，堪信為真。
（二）原告主張系爭3、4地號土地有遭既成道路及相鄰建物所有人無權占用乙節，為被告所否認，並辯稱：我長居臺北，不知道系爭3、4地號土地現況為何等語。惟經本院前往系爭3、4地號土地現場實施勘驗，確有一既成道路（即臺中市○○區○○路）緊鄰該土地，土地現況為四邊形空地，除豐社路該側外，其餘三側均有建物相鄰，有本院勘驗筆錄及現場照片（本院卷㈠第81頁至第87頁）可參。
另經臺中市豐原地政事務所於現場測量後，製有土地複丈成果圖（下稱附圖），可見系爭3地號土地上有如附圖所示編號Ｄ部分之豐社路（面積19.89平方公尺）、如附圖所示編號Ｃ部分之鄰地建物外牆（面積1.97平方公尺）；系爭4地號上有如附圖所示編號Ｄ部分之豐社路（面積19.43平方公尺）、如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分之鄰地建物（面積各為18.27平方公尺、8.49平方公尺、0.61平方公尺）占用，有臺中市豐原地政事務所107年5月21日豐第二字第1070004790號函暨土地複丈成果圖（本院卷㈠第97頁至第98頁）在卷足憑。是系爭3、4地號土地確有遭既成道路及相鄰建物所有人占用之情，堪以認定。
（三）原告主張：被告出售之系爭3、4地號土地確有遭既成道路及相鄰建物所有人占用之瑕疵，明顯減少土地價值，被告自應依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任等語，為被告所否認，並辯稱：原告於購買系爭3、4地號土地前即已知悉現況，亦以較低單價購買遭相鄰建物所有人占用面積較多之系爭4地號土地，系爭3、4地號土地並無瑕疵存在等語。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。則系爭3、4地號土地確有遭既成道路及相鄰建物所有人占用乙節，既經臺中市豐原地政事務所測量明確，被告以原告於購買前明知有此節，不應視為瑕疵為辯，自屬對被告有利之事實，應由被告就此負舉證責任。經查：
1、被告雖持系爭買賣契約書，並以其上特約「2、買賣標的現存地上鐵皮建物非賣方設置，故地上建物之土地使用關係約定由買方自行處理，與賣方無涉。」，認原告於簽立系爭買賣契約書時，應已知悉系爭3、4地號土地有遭相鄰建物所有人占用之情，才會做這樣的約定。然經本院至系爭3、4地號土地現場實施勘驗，並未見有何鐵皮建物存在，相鄰建物均為鋼筋水泥建築，至多於外牆或屋頂設置鐵皮，則系爭買賣契約書所約定之地上鐵皮建物，顯非本院勘驗時之相鄰建物。原告亦稱：該鐵皮建物為訴外人即系爭3、4地號土地共有人之一之 廖盧美麗 ，前於系爭
3、4地號土地所建之鐵皮屋，現已拆除等語（本院卷㈠第56頁背面）。是上開特約內容並非就系爭3、4地號土地相鄰建物為約定，應可認定。則被告自無從以此作為原告已明知系爭3、4地號土地有遭相鄰建物所有人占用之證明。
2、被告又持系爭買賣契約書上之「特約3、買方就本件買賣標的之建築套繪管制及各類建築限制事項等問題均已查明知悉並同意自行處理，日後買方不得藉此類建築限制問題而對賣方主張瑕疵擔保責任。」為據，認原告已清楚知悉系爭3、4地號土地遭占用之情，並同意自行處理，不應再向被告提起本訴。然此特約內容係記載「建築套繪管制、建築限制事項」，與遭既成道路、相鄰建物占用等情，並不相同，尚難單以文字內容即認此特約已包含遭占用之情。復經原告稱：兩造會於系爭買賣契約書特約3為此約定，係因系爭4地號土地已經原臺中縣政府70建484號建物使用執照列為法定空地使用等語，並提出107年3月7日之臺中市政府都市發展局建築管理系統便民服務網網頁資料（本院卷㈠第71頁）為據。則系爭4地號土地既已遭列為另筆土地之法定空地，自無從再作為其他建築使用，對於原告購買系爭4地號土地之事後利用可能，確有限制，兩造因而於系爭買賣契約書特約3為此約定，尚無違常情。被告又無法提出該特約3已包含遭既成道路、相鄰建物占用等情之證明，其所辯自無足為採。至被告雖又稱：縱認系爭4地號土地遭列為法定空地，但計算建蔽率，系爭3、4地號土地仍有足夠面積可供原告建築房屋使用等語，惟已經列為法定空地之部分，自不可能再由原告作為法定空地使用，該部分已造成系爭4地號土地使用受限，自不待言。被告此部分所辯，亦無可採。
3、被告復以：系爭4地號土地遭相鄰建物所有人占用部分，已經原告另訴請求，並經本院107年度訴字第386號判決要拆屋還地，原告應已無損害等語為辯。惟系爭3、4地號土地於買賣當時即有遭相鄰建物所有人占用之情，且於移轉登記時仍存在，自不以事後是否另有訴訟或已經拆除而異其對系爭3、4地號土地之影響。被告此部分所辯，亦無足憑。
4、被告另以原告購買系爭4地號土地之單價顯然較低，可見
原告早已知悉系爭4地號土地有遭相鄰建物所有人占用之情等語為辯。然系爭4地號土地已遭其他土地列為法定空地，如前所述，兩造因而約定系爭4地號土地之買賣單價較低，亦屬合理。單以買賣單價之高低，尚無從作為原告知悉系爭3、4地號土地有遭既成道路、相鄰建物所有人占用之證明。
5、況被告一再陳稱：原告是透過仲介張進聰來找我說要買系爭3、4地號土地，我在簽約前都沒有見過原告。我從60、70年間取得系爭3、4地號土地後，因為我不住在臺中，我都沒有看過系爭3、4地號土地，土地現況什麼樣子我都不知道，所以我有跟仲介強調說，要以土地現況買賣，請原告先查明系爭3、4地號土地價值後再跟我開價，我只負責在權狀上蓋章，其他一概不負責。我有請仲介這樣轉達給買方，免得大家事後糾葛等語（本院卷㈠第56頁、第57頁背面至第58頁），可見與被告接洽系爭3、4地號土地買賣細節之人為張進聰，被告所稱其有強調以土地現況買賣乙節，亦係告知張進聰，而非原告。惟經本院詢問被告是否傳喚張進聰作證，被告卻以：張進聰與原告是親戚，不請求其到庭作證等語（本院卷㈠第58頁背面）。則被告此部分所辯既為原告所否認，被告又未舉證證明，自無可採。
（四）復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。查系爭3、4地號土地有遭既成道路相鄰建物所有人占用之情，已經本院認定如前。而土地遭占用，不僅會造成所有權人在土地規劃使用上感到困擾，也會對土地價值造成減損，況遭既成道路占用，更需考量公眾權益，於土地規劃使用上之限制更大，是原告依民法第359條規定請求減少價金，應屬有據。又系爭3、
4地號土地上如附圖所示編號Ｄ部分遭既成道路占用所減損之價值為430,551元、如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分遭相鄰建物所有人占用所減損之價值為861,103元、861,103元，如附圖所示Ｃ部分遭相鄰建物所有人占用，不減損其價值等情，有華聲科技不動產估價師事務所107年9月28日之報告書可參。是系爭3、4地號土地因遭既成道路及相鄰建物所有人占用，已減損價值達538,189元【計算式：（430,551元＋861,103元＋861,103元）×1/4＝538,189元，元以下四捨五入】。而原告於本訴僅請求減少價金519,171元，自屬有據，應予准許。
四、末查，原告對被告就系爭3、4地號土地欠缺交易價值之減少價金求權債權，並未約定履行期間，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。而本件前經原告提起本訴後，該起訴狀繕本業於107年1月30日送達被告，有本院送達證書足憑，則原告請求自該狀繕本送達翌日即107年1月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告519,171元，及自107年1月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻防方法，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年12月26日
民事第六庭法官楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月27日
書記官葉俊宏