裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第758號民事判決
裁判日期：民國99年08月20日
裁判案由：債務不履行等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第758號原告 林獻章 被告昇陽建設企業股份有限公司法定代理人 麥寬成 被告 潘谷聲 共同訴訟代理人 張家聲 律師上列當事人間債務不履行等事件，本院於民國99年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年5月4日向被告潘谷聲購買「昇陽敦鳳大樓」
第1層B戶房屋、地下三層編號第102、103、104、105號平面停車位暨其坐落基地即臺北市○○區○○段四小段114、115、115-1、122、123、124地號土地持份（下稱系爭房地），並由被告昇陽建設企業股份有限公司（下稱被告昇陽建設公司）出面與原告簽訂「預購『昇陽敦鳳大廈』房屋及土地買賣契約書」（下稱系爭房地買賣契約）。依系爭房地買賣契約第28頁之內容可知，系爭房地原係規劃設計作為精品店之用，約定房地總價為新臺幣（下同）2億6116萬元，系爭房屋於98年間興建完成後，原告已依約給付全部價款，並於98年4月10日辦理交屋。詎原告於交屋後始發現，系爭房屋存有下列瑕疵，實不符作為精品店使用，甚至根本不符一般使用之規劃：⒈大門寬度過狹、重量過重之瑕疵：該大門（含門框）之寬度僅83.5公分，開啟後，得為出入使用之空間，亦僅69.5公分，其寬度明顯過狹，不僅無法搬入辦公桌椅或家具，人員之進出亦顯侷促，且該門亦過重，難以開啟，顯有難以使用之效用上瑕疵；⒉未依約提供空調室外機之瑕疵：就空調冷氣設備之部分，被告僅提供並安裝空調室內機，卻未提供空調室外機，其給付顯不合債之本旨；⒊合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差之瑕疵：系爭房屋合法夾層1樓部分之地面，與系爭房屋前段部分之地面有42公分之高度落差，幾達膝蓋高度，該高低之落差不僅造成利用之困難，更壓縮夾層高度，造成極大之壓迫感，使系爭房屋難以為一般之規劃、運用。原告發現系爭房屋有上揭瑕疵後，除分別以98年7月10日臺北安和郵局第01482號、第01483號、98年12月28日臺北安和郵局第002684號及委託建業法律事務所以99年1月27日臺北信義郵局第000099號存證信函，請求被告就上述瑕疵進行改善並提出合理之補償方案外，亦曾協同被告於99年3月4日至財團法人消費者文教基金會、99年4月9日至建業法律事務所進行協調。惟迄今被告仍拒絕依約履行，妥適解決此一問題。
㈡原告就系爭房屋之上揭瑕疵，共計請求被告連帶賠償1752萬元，茲詳述其請求權基礎及各項瑕疵請求金額如下：
⒈按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」、「因不可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第354條第1項本文、第359條第1項本文及第227條第1項規定分別定有明文。此按，「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」，亦最高法院77年度第7次民事庭會議亦作有決議在案，系爭房屋既有上揭瑕疵，且可歸責於被告，從而原告自得依物之瑕疵擔保請求權或不完全給付損害賠償請求權，擇一請求被告為給付。再按「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務固於契約成立時移轉於該第三人，為第三人與債權人訂立之契約，係由該第三人加入為債務人，而與原債務人就同一債務各負全部給付責任者，雖學說上稱為重疊之債務承擔，就與民法第300條所規定之免責的債務承擔不同，原債務人就其債務仍與該第三人連帶負其責任」，有最高法院23上字第1377號判例可資參照，被告潘谷聲既加入原告與被告昇陽建設公司之系爭房地買賣契約，被告2人就系爭房地既屬共同出賣人，就出賣人之給付義務，即負連帶給付之責，從而被告應負連帶給付責任。
⒉被告昇陽建設公司就大門寬度過狹、重量過重之瑕疵，曾
於98年9月4日來信表示願就大門補償修繕費13萬5000元、於99年2月11日來函表示願與原告意定合理之修改尺寸，然嗣後卻皆無疾而終，原告就該部分瑕疵請求請求減少價金199萬元，因原告已給付全部價金，被告就上揭請求減價之部分，即屬無受領之法律上原因，原告得依不當得利法律關係，請求被告連帶返還199萬元。又系爭房屋之揭大門有寬度過狹、重量過重之瑕疵，難認係屬依債之本旨而為給付，且該瑕疵顯係被告設計錯誤所致，當屬可歸責於被告，被告經多次原告仍拒絕補正，故原告亦得爰民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告賠償199萬元之損害。
⒊系爭房地買賣契約中雖無提及被告應給付冷氣空調設備之
義務，惟兩造於簽訂契約後，另就冷氣空調設備之提供達成口頭協議，此觀被告於交屋時確實已給付空調室內機予原告可資佐證，今被告未依約給付空調室外機，造成原告迄今無法正常使用冷氣空調設備，顯係未依債之本旨而為給付，構成不完全給付之債務不履行責任，雖該給付尚非不得補正，然原告履次催告履行，被告仍拒絕給付，故應類推適用給付不能之規定，原告得請求損害賠償111萬元。
⒋系爭房地買賣契約未見以任何文字或圖說提及該房屋合法
夾層1樓部分地面與前段地面間有42公分之高度落差，此種不合理設計，嚴重影響原告就系爭房屋之規劃使用並大幅減損系爭房屋價值，被告所為給付顯非合於債之本旨，且可歸責於被告，因被告已明確表示上揭瑕疵無法補正，原告依所能利用空間之減損，計算原告所受空間減損損害為727萬元（計算式：2.6116億－0.14億【停車位價款】＝2.4716億，2.4716億÷116.22坪【夾層部分所佔面積】×42公分墊高之部分／270公分之樓高＝727萬），就該部分瑕疵，爰依民法第359條第1項之規定請求請求減少價金727萬元，並依民法第273條第1項及第179條後段之規定，請求被告連帶返還727萬元，或依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告賠償727萬元之損害。又系爭房屋因有合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差之瑕疵，導致原告自98年4月交屋後迄99年5月間均無法順利出租該房屋，以每月一般房屋出租行情55萬元計算，原告於98年5月至99年5月間所受租金損害為715萬元，依民法第227條第1項、第226條第1項、第216條第1項之規定，請求被告連帶賠償租金損害715萬元。
⒌綜上，原告得請求被告連帶給付1752萬元（199萬＋111萬＋727萬＋715萬＝1752萬）。
㈢為此聲明：
⒈被告應連帶給付原告1752萬元，及自99年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠被告潘谷聲原係上揭房屋坐落基地即臺北市○○區○○段四
小段115、115-1及122地號土地之投資開發者，93年10月間被告潘谷聲因資金窘絀，無力繼續進行上開土地開發工作，遂被告昇陽建設公司邀承接後續開發工作，因被告昇陽建設公司對於該地段將來興建高單價1樓店舖之行銷存有疑慮，被告潘谷聲遂向被告昇陽建設公司擔保1樓店舖之銷售，如不能售出，則於興建完成後由被告潘谷聲承購。嗣96年5月4日被告潘谷聲引介原告向被告昇陽建設公司購買系爭房地，約定買賣總價為2億6116萬元，原告與被告昇陽建設公司已於98年4月10日完成交屋，原告於交屋並未主張系爭房屋有上揭瑕疵，而係對外招租後，因看房租客對於該房屋之諸多挑剔，陸續要求被告昇陽建設公司配合施作系爭買賣契約約定以外之修改或增做工作，被告昇陽建設公司係基於服務客戶之立場，除不能修改之部分外，亦多予配合，惟系爭房屋絕無原告所稱之上揭瑕疵存在。被告潘谷聲雖曾允諾被告昇陽建設公司負責系爭房屋之銷售或是承購，惟被告潘谷聲與被告昇陽建設公司間從未就系爭房屋締立買賣契約，本件原告係直接向被告昇陽建設公司購買系爭房屋，原告主張承受被告潘谷聲與被告昇陽建設公司間系爭房屋買賣契約之權利義務或由被告潘谷聲為債務承擔云云，顯然有悖於事實，此觀系爭房地買賣契約之締約當事人僅為原告與被告昇陽建設公司即可知悉；原告明知被告潘谷聲並非系爭房屋買賣契約之當事人，仍執意訴請潘谷聲給付減價，實係因被告潘谷聲向原告銷售系爭房屋時，原告曾向被告潘谷聲表示伊已投資多處不動產，資金調度緊張，恐將來有一時不能依約支付期款之風險，被告潘谷聲為求順利銷售系爭房屋，乃同意原告如有不能依約付款情形，願依原告與被告昇陽建設公司所締系爭房屋買賣契約約定之遲延利息，並應原告要求出具承諾書面載明其意旨，嗣98年4月1日原告果因負擔債務比例過重，不能貸得如系爭買賣契約約定之貸款，至積欠被告昇陽建設公司價款4116萬元不能支付，被告潘谷聲衡量如依對於原告之承諾負擔遲延利息與定存利息差額，無異係由原告負擔低於貸款利息之定存利息，而由被告潘谷聲負擔高額違約罰款與定存利息之差額，殊非上算，故被告潘谷聲乃商請子女 潘大興 貸借原告該筆款項支付被告昇陽建設公司，並約定原告至遲於104年10月前無息分期返還潘大興，原告於本件訴訟提出前，曾經致電被告潘谷聲，要求被告潘谷聲說服潘大興免除原告借貸債務1000萬元，經被告潘谷聲拒絕後，原告始挾怨對潘谷聲提出本件訴訟。又被告潘谷聲既非系爭房地之出賣人，則依物之瑕疵擔保請求權或不完全給付損害賠償請求權，擇一請求被告潘谷聲與被告昇陽建設公司負連帶給付之責，要無理由。
㈡系爭房屋並無原告所指大門寬度過狹、重量過重、未依約提
供空調室外機、合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差等瑕疵存在，被告昇陽建設公司所為之給付均已符合債之本旨，原告依物之瑕疵擔保請求權或不完全給付損害賠償請求權，請求被告連帶給付1752萬元，均無理由，茲分述如下：
⒈關於原告所指「未提供冷氣空調室外機」部份：系爭房地
買賣契約並無約定被告昇陽建設公司應提供冷氣空調設備予原告，系爭房屋內所安設之冷氣空調室內機，係被告昇陽建設公司應原告在交屋前之要求，所增加之額外饋贈，該部分之無償餽贈並不包括空調室外機在內，此為兩造所明知，是以，原告與被告昇陽建設公司辦理交屋時，從未主張被告昇陽建設公司未依約提供空調室外機，且由空調設備交屋簡報載明「貴戶建材設備不含空調設備（為感謝貴客戶，特別致贈空調室內機）」等語可資佐證，是以原告主張被告昇陽建設公司未依約提供空調室外機，顯非事實，不足採信。
⒉關於原告所指「大門寬度過狹、重量過重」部分：原告曾
98年6月向被告昇陽建設公司反映系爭房屋有大門寬度不足之情形，被告昇陽建設公司基於服務客戶之立場，旋即於同年月15日繪具修改計畫圖面，將大門寬度加大成126.6公分，開啟後成113.6公分，由公司職員 蘇碧櫻 轉呈原告確認，惟遲遲未獲原告確認，致被告昇陽建設公司不能按原告確認後之圖面施工。再者，系爭房地買賣契約並未就房屋大門之寬度、重量有何特別約定，而大門寬度大小之要求，因各個消費者需求不同而迥異，原告主張大門寬度不足，僅係不符其個人需求，難認有減損系爭房屋通常效用或價值之瑕疵，且查，被告昇陽建設公司先前即已表示意願負擔費用為原告將大門修改加大寬度，原告既主張大門寬度不足在先，竟又拒絕確認修改大門寬度圖面，致被告昇陽建設公司不能執行修改大門寬度工作在後，復於本件堅持大門寬度不足為由請求減價，其權利之行使殊難謂無悖於誠信，且原告主張減價程度高達199萬元，復未說明其理由並提出合理減價依據，該部分之主張，自不足採。
⒊關於原告所指「合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公
分之高度落差」之部分：系爭房屋合法夾層下之1樓地面下方為「昇陽敦凰大廈」之地下室出入口，該地面高起之設計，係為配合「昇陽敦煌大廈」地下室出入口高度必要之建築設計，被告昇陽建設公司不能迎合原告個人喜好更做修改。且查，系爭房屋合法夾層下之1樓底板，係在96年2月13日興建完成，此有「昇陽敦煌大廈」建造執照所附建築物勘驗紀錄表可稽，而系爭房地買賣契約則係原告與被告昇陽建設公司於96年5月4日所簽締，換言之，系爭房屋合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差於兩造簽訂系爭房地買賣契約當時即已存在，且為原告於簽約時時所明知，蓋系爭房地買賣契約附件四房屋平面圖中，即已清楚的在合法夾層下之1樓部分劃線區隔，並於左下角標示高起之梯面，再者，該高起之地面高出同地面約42公分，高起之情形以目視即能察知，然由原告於98年4月10日與被告昇陽建設公司辦理系爭房屋交屋時並未主張合法夾層下方之1樓地面有高起之情形可知，原告於簽約購買系爭房地當時確實已知系爭房屋存有上揭地面高度落差，猶同意購買，自不得於事後再行主張被告昇陽建設公司所為給付存有瑕疵，或亦未符債之本旨。況且，原告係遲於兩造辦理交屋8個月以後之98年12月28日始具函向被告昇陽建設公司主張系爭房屋有上揭地面高度落差之瑕疵，退萬步言，縱認合法夾層下方之1樓地面高起屬於系爭房屋之瑕疵，惟原告怠於履行檢查通知義務論，依民法第356條第2項規定，亦應視為原告承認系爭房屋合法夾層下方1樓之地面高起情形，該高起情形並非瑕疵。
㈢為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供合作金庫銀行無記名可轉讓定期存款單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告於96年5月4日與被告昇陽建設公司簽訂系爭房地買賣契約，以總價2億6116萬元向被告昇陽建設公司購買系爭房地，系爭房屋於98年間興建完成後，原告已依約給付全部價款，並於98年4月10日與被告昇陽建設公司辦理交屋，並簽立完工交屋驗收表及昇陽敦鳳移交清單，原告後於98年7月10日以臺北安和郵局第01482號存證信函向被告表示系爭房屋大門寬度為83.5公分，開啟後寬度只有69.5公分，一般電冰箱或辦公桌已無法搬入，更何況是其他大型家具，大門之建造顯見錯誤設計等語，又於98年7月10日以臺北安和郵局第01483號存證信函向被告表示系爭房屋並未安裝冷氣室外機，同樣是一樓店面，何以1A有安裝室外機，1B卻沒有安裝等語，復於99年1月27日委請建業法律事務所 李伸一 律師以臺北信義郵局第000099號存證信函向被告表示系爭房屋合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差，面積達1樓平面之3成，不僅嚴重破壞1樓空間之利用，更壓縮夾層高度，造成極大壓迫感，無法合理使用，本擬承租之業者均表示因該缺失不願承租，已嚴重減損該房屋之價值，大門寬度為
83.5公分，開啟後寬度只有69.5公分，無法搬入辦公桌或家具，冷氣空調設備，竟僅有室內機，而未安裝室外機等語，上揭存證信函均送達於被告等情，有系爭買賣契約（見本院卷第10至79頁）、購屋價金支票（見本院卷第81、82頁）、統一發票（見本院卷第83頁）、原告98年7月10日臺北安和郵局第01482號存證信函（見本院卷第87至91頁）、原告98年7月10日臺北安和郵局第01483號存證信函（見本院卷第92至95頁）、原告委請建業法律事務所李伸一律師於99年1月27日所發臺北信義郵局第000099號存證信函（見本院卷第98至104頁）、完工交屋驗收表（見本院卷第132頁）及昇陽敦鳳移交清單（見本院卷第133頁）等資料附卷足憑，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告起訴主張以總價2億6116萬元向被告購買系爭房地，其已依約給付全部價款，並於98年4月10日辦理交屋，詎交屋後始發現系爭房屋存有「大門寬度過狹、重量過重」、「未依約提供空調室外機」及「合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差」之瑕疵，爰依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被告連帶給付1752萬元等情，惟被告所否認，並以上詞抗辯。是以本件之爭點厥為：㈠被告潘谷聲是否為系爭房地之出賣人？㈡原告主張系爭房屋存有「大門寬度過狹、重量過重」、「未依約提供空調室外機」及「合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差」之瑕疵，爰依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被告連帶給付1752萬元，是否有據？茲分述如下：
㈠關於被告潘谷聲是否為系爭房地之出賣人之部分：
⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則」，有最高法院43年台上字第377號判例可資參照。本件原告主張被告潘谷聲係系爭房地之出賣人，既為被告潘谷聲所否認，依前揭說明，自應由原告就系爭房地買賣契約存在於原告與被告潘谷聲間之利己事實負舉證責任，合先敘明。
⒉原告主張被告潘谷聲亦係系爭房地之出賣人，無非係以卷
附被告潘谷聲所出具承諾書為其主要論據（見本院卷第80頁）。經查，上揭承諾書固載有「茲因林獻章向昇陽建設企業股份有限公司購買本人所購置『揚昇敦鳳大樓』第壹層B戶房屋一戶，並簽訂有房屋及土地買賣契約書在案。有關該買賣契約書第七條之『…』，其中萬分之五計算之遲延利息，立書人同意補貼負擔超出當時銀行定存利率以外之利息部分。另外，第二十四條第三款：『…』其中百分之八利息，立書人同意補貼負擔超出當時銀行定存利率以外之利息部分。恐口無憑，特立此承諾書為證。此致」等語（見本院卷第80頁），惟究其全部意載要旨，無非係表明被告潘谷聲就系爭房地買賣契約第7條其中5/10000之遲延利息及第24條第3款之8％利息，同意負擔超出當時銀行定存利率以外之利息，實難僅憑被告潘谷聲同意貼補原告部分購屋貸款利息即遽以推論被告潘谷聲係系爭房地之出賣人。至上揭承諾書有關「茲因林獻章向昇陽建設企業股份有限公司購買本人所購置『揚昇敦鳳大樓』第壹層B戶房屋一戶，並簽訂有房屋及土地買賣契約書在案」等語之記載，亦僅表明系爭房地原係被告潘谷聲向被告昇陽建設公司所承購，嗣後由被告昇陽建設公司轉售予原告，原告以此主張系爭房地係被告潘谷聲所出售，容有誤會；再查，系爭房地買賣契約明文記載：「買方：林獻章、賣方：昇陽建設企業股份有限公司」等語，有兩造不爭執其真正之系爭房地買賣契約附卷足憑（見本院卷第11頁），是以系爭房地買賣契約應僅存在於原告與被告昇陽建設公司間，要與被告潘谷聲無涉，又被告潘谷聲既非系爭房地之出賣人，則原告依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被告潘谷聲與被告昇陽建設公司連帶給付1752萬元，即無理由。
㈡關於原告主張系爭房屋存有「大門寬度過狹、重量過重」、
「未依約提供空調室外機」及「合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差」之瑕疵，爰依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被告連帶給付1752萬元之部分：
⒈原告雖主張系爭房屋大門（含門框）之寬度僅83.5公分，
開啟後，得為出入使用之空間，亦僅69.5公分，其寬度明顯過狹，且該門重量亦過重，難以開啟，顯有難以使用之效用上瑕疵，雖據其提出上揭大門寬度實測照片為憑（見本院卷第85頁）；惟查，原告與被告昇陽建設公司於系爭房地買賣契約內並未就系爭房屋大門之尺寸、重量、規格、材質有為任何特別約定（見本院卷第10至79頁），且依原告所提出系爭房屋大門照片（見本院卷第85頁），上開大門構造完整，得以開啟，並無欠缺阻隔、安全、防盜、美觀等一般門扇通常應具備效能，縱原告認為上揭大門寬度、重量均不符其個人主觀需求，亦難認有何減損系爭房屋通常效用或價值之瑕疵，是以被告昇陽建設公司就系爭房屋大門部分所為給付，並無原告所稱不符合債之本旨之情形，從而原告以系爭房屋大門寬度過狹、重量過重，依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被告給付199萬元，即無理由。
⒉原告另主張被告昇陽建設公司就系爭房屋空調冷氣設備之
部分，僅提供並安裝空調室內機，卻未提供空調室外機，其給付顯不合債之本旨云云。惟查，兩造於系爭房地買賣契約內並未約定被告昇陽建設公司應提供冷氣空調設備予原告，此有系爭房地買賣契約附卷足憑（見本院卷第10至
79頁），雖被告昇陽建設公司嗣後於辦理交屋時，確實有提供空調室內機安裝於系爭房屋內，惟此部分乃係被告昇陽建設公司為感謝原告承買系爭房地所為額外餽贈，此觀諸兩造不爭執其真正之交屋簡報載明「VRV變頻冷暖氣空調系統建議圖，貴戶建材設備不含空調設備，（為感謝貴客戶，特別致贈空調室內機）」等語即明（見本院卷第
135頁），況原告於98年4月10日與被告昇陽建設公司辦理交屋時，並未於完工交屋驗收表上就系爭房屋空調設備部分有何特別註記（見本院卷第132頁），而空調室外機價值不斐，且有無裝置該部分空調設備由房屋外觀一望即知，無須經特別檢視程序始可辦理驗收，倘被告昇陽建設公司未依約提供空調室外機予原告，何以原告於辦理完工交屋驗收程序時，並未向被告昇陽建設公司提出任何異議，綜上堪認被告昇陽建設公司抗辯該公司無庸提供空調室外機予原告等情，應堪採信，從而原告主張被告昇陽建設公司未依約提供空調室外機，請求賠償111萬元，委無足取。
⒊系爭房屋合法夾層1樓部分地面與前段地面間確實有42公
分之高度落差，有原告所提現場照片附卷足憑（見本院卷第86頁），復為兩造所不爭執，堪信為真。原告雖主張系爭房地買賣契約未見以任何文字或圖說提及上揭地面高度落差情形，且此種不合理設計，嚴重影響系爭房屋之規劃使用、交易價值及出租利益，爰請求被告昇陽建設公司賠償空間減損損害727萬元及租金損害715萬元云云。惟查，系爭房屋合法夾層1樓部分地面高起部分，係因該部分地面下方為「昇陽敦凰大廈」之地下室出入口，該地面高起之設計，係為配合「昇陽敦煌大廈」地下室出入口高度必要之建築設計，且被告昇陽建設公司於系爭房地買賣契約附件四房屋平面圖中，確已清楚的在合法夾層1樓高起地面部分劃線區隔，並於該部分地面左下角標示梯面，此有兩造不爭執其真正之附件四房屋平面圖附卷可憑（見本院卷第148頁），且依卷附被證五臺北市政府工務局89建字第366號建築執照之建築物勘驗紀錄表可知（見本院卷第
146反面頁），系爭房屋合法夾層下之1樓底板，早在96年2月13日興建完成，而系爭房地買賣契約則係原告與被告昇陽建設公司於96年5月4日所簽訂，換言之，系爭房屋合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差於兩造簽訂系爭房地買賣契約當時即已存在，且為被告昇陽建設公司於系爭房地買賣契約附件四房屋平面圖中特別標記註明，則原告於同意承購系爭房當時，焉有可能對系爭房地上揭地面落差之特殊建築設計毫不知情？再者，房地產價值不斐，倘於處理房地產產權相關事務稍有不慎，將蒙受鉅額損失，是以一般民眾於與建商辦理驗收交屋相關事務時，莫不戒慎恐懼、謹慎小心以維護自身權益，更何況系爭房地交易價格超出2億元，原告於98年4月10日與被告昇陽建設公司辦理完工交屋手續時，絕無可能輕率以對，又上揭高起之地面高出該樓層地面約42公分，一般人依目視即能清楚查知該高起設計之存在，倘該部分地面高起並非系爭房屋之原始建築設計，且為原告於簽約承購時所明知，何以原告於辦理交屋時單就「夾層放樣孔回填、鋁窗貼紙清除、樓梯踏階填平、大門包板焊接處補漆、W5A鋁窗上方泥作修補、加設外部中栓及底栓烤同色」等細部工程缺失要求被告昇陽建設公司限期改善，卻未就合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差提出任何意見？甚且遲至99年1月27日始委請建業法律事務所李伸一律師以臺北信義郵局第000099號存證信函向被告表示系爭房屋合法夾層1樓部分地面與前段地面間42公分之高度落差，面積達1樓平面之3成，不僅嚴重破壞1樓空間之利用，更壓縮夾層高度，造成極大壓迫感，無法合理使用，本擬承租之業者均表示因該缺失不願承租，已嚴重減損該房屋之價值等情，此有原告委請建業法律事務所李伸一律師於99年1月27日所發臺北信義郵局第000099號存證信函（見本院卷第98至104頁）及完工交屋驗收表（見本院卷第132頁）附卷足憑，綜上堪認原告於同意承購系爭房地之際，應已明知系爭房屋有上揭地面高度落差之情形，是以被告昇陽建設公司所為之給付並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，且符合債之本旨，從而原告就該部分請求被告昇陽建設公司賠償空間減損損害727萬元及租金損害715萬元，並無理由。
五、綜上所述，原告爰依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被告連帶給付1752萬元，及自99年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列。上訴人聲請傳訊證人 劉寶玉 、 施淑玲 以證明被告依約應提供空調室外機，且被告潘谷聲確係系爭房地買賣契約之出賣人等云，惟查，本院依卷附相關事證已足判認被告昇陽建設公司並未承諾無償贈與空調室外機予原告，且被告潘谷聲並非系爭房地買賣契約之出賣人，均如前述，是以原告該部分之聲請，核無必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國99年8月20日
民事第二庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月20日
書記官康翠真