臺灣臺中地方法院98年度重訴字第168號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院98年重訴字第168號民事判決

裁判日期：民國99年04月22日

裁判案由：確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記等

臺灣臺中地方法院民事判決98年度重訴字第168號原告 洪梅花
葉國讚 張秀微 葉志鴻 葉淑娟 葉淑芳 葉淑妘 林郭員 林大衛 林佩璍 林昱君 林 尹涵 王金進 王斌宇 張朝宗 陳雪雲 張麗文 張筑菁 張癸容 張麗玲 王金順 林丁旺 林 楊不治 林烈堂 林聖雄 林錦堂 林月英 林月霞 林祐亦 林坤錫 林天增 林清秀 林玉真 林永祿 林鴛鴦 林春美 李銘鎔 韓瑞木 黃乾修 王鹿堯 林國山 余雪花 賴美容 賴阿秀 陳瑞章 賴瑞堂 賴瑞豐 賴瑞定 賴瑞德 賴桂英 林炳煌 林丙 丁 林豐裕 林 張日春 林耀坤 吳林屘 鄭萬水 林豐榮 林火生 林來金 鄭玉連 鄭玉兒 鄭玉葉 鄭玉賀 鄭明忠 鄭玉粧 鄭春田 林德順 蔡慶華 蔡慶千 林敏雄 劉錦堂 陳尚文 林清桂 謝玉串 張嘉文 張亦 謦即 張繡讌 上77人共同訴訟代理人 蘇顯騰 律師被告 林茹海
邱塗金 林守成 林守直
01號島 田玉枝 即 林玉枝 上5人共同訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 蘇書峰 上列當事人間請求確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國99年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認如附表項次一至三十二所示原告，各就如附表項次一至三十二所示地號土地，於如附表項次一至三十二所示之「附圖」、「編號」、「面積」範圍內，分別有優先購買權存在。
被告邱塗金、林茹海應將前項土地，由臺中縣太平地政事務所（改制前為霧峰地政事務所）於民國76年10月14日以買賣為原因、原因發生日期民國76年6月27日所為應有部分各2分之1之所有權移轉登記，均予以塗銷。
被告林守成、林守直、林玉枝應將第一項土地，各於如第一項附表所示之「附圖」、「編號」、「面積」範圍，按被告林守成、林守直、 島田玉枝 即林玉枝與被告邱塗金於民國72年8月20日所訂立和解契約書之同一條件（買賣價金部分各詳如附表「同樣條件購買之價格」欄所示金額，並由買受人負擔辦理所有權移轉登記當時之土地增值稅及代書費用），分別出售予第一項所示之各原告，並應就如第一項附表所示之「附圖」、「編號」、「面積」範圍分別辦理分割出新地號，及分別將該分割出之新地號，按如附表項次一至三十二所示「登記之權利範圍」欄所示之登記方式，辦理所有權移轉登記予各原告所有或按應有部分比例保持共有。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告 林尹涵 係民國00年0月00日生，於本院判決時已成年，爰不贅列其法定代理人，先予敘明。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張略以：㈠渠等或渠等之被繼承人與如附表所示多筆土地（均係台中縣
太 平市 ○○路段第102-2、102-7、105及105-2等地號土地分割而來）原地主 林鑽燧 於日據時代就各自占用部分有基地租賃關係。惟林鑽燧於42年間遷居日本，遂委託其親戚 葉作樂 管理土地並代收租金。而林鑽燧於47年8月16日死亡，由被告林守成、林守直、林玉枝即島田玉枝（下稱林玉枝）及訴外人 林守藩 繼承，嗣林守藩於73年5月18日死亡，再由林守成、林守直、林玉枝繼承。而葉作樂於63年12月24日以已死亡之林鑽燧名義將系爭土地作價新台幣（以下如無註記為日幣者，均同）104萬元出賣於被告邱塗金，於64年1月10日移轉登記，經基地承租人訴請確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記而獲勝訴判決確定（最高法院70年度台上字第1468號），於73年5月10日回復為林鑽燧名義。
㈡被告邱塗金與林守成、林守藩、林玉枝、林守直於72年8月
20日簽訂和解書，略以：前揭買賣契約書，於邱塗金交付和解金1,000萬日圓後仍確認有效，若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由邱塗金自行處理；並於72年11月24日出具授權書（被授權人 李文騫 、邱塗金）於前被授權人 李燕參 （即李文騫之父）因故不能行使權利時得共同全權行使原授權書所載事項，並同意邱塗金取得本件土地所有權。嗣邱塗金、李文騫以李燕參於73年5月15日代理林守成等人所訂立之買賣契約（買賣價款為：「⒈於64年5月15日間已由邱塗金交與葉作樂律師221萬7294元8角整」及「⒉於72年8月間在日本東京都和解時，再由邱塗金交與出賣人日幣1,000萬元」之兩項金額）訴請被告林守成等人移轉所有權而獲勝訴判決確定（鈞院74年度繼字第17號）。林守成等人再於75年2月22日出具授權書，授權邱塗金全權辦理林守藩應有部分之遺產申報、繼承登記、移轉所有權之訂立契約、移轉、土地管理、分割、鑑界、標示變更、補換書狀登記等相關手續。被告邱塗金即於同年5月7日據以將系爭土地登記為林守成、林玉枝、林守直3人共有。
㈢嗣被告邱塗金於75年9月9日，以林守成等人受任人地位，
寄發存證信函予原告等基地承租人，表明擬以每平方公尺6,
050元出售，並催繳自54年起之未繳租金云云，然既未表明已出賣系爭土地予第三人及買賣契約內容，又未明示原告占有面積及應繳租金數額，顯未合法行使優先購買權及催繳欠租。又被告林守直、林守成、林玉枝於87年5月13日出具之確認書，已確認與邱塗金等人間僅有72年8月20日和解書、72年11月24日授權書、75年2月22日授權書等法律行為，且僅取得和解金日幣1,000萬元，並謂授權書之意旨係同意及授權邱塗金依和解契約書意旨辦理所有權移轉登記及必要手續，並應適當處理優先購買權等相關問題等語。則邱塗金以記載不實內容之存證信函作為原告等人放棄優先購買權之證明文件，並以76年6月27日「土地買賣所有權移轉契約書」（公契），虛偽記載「登記原因買賣、原因發生日期76年6月27日、買賣價金1億1341萬9350元整（折合每平方公尺6,
050元）、登記完畢日一次付清」等語，將系爭36筆土地登記予被告林茹海、邱塗金所有，其物權移轉行為對於基地承租人自不生效力。而被告邱塗金、林茹海登記為所有人後，對原告等人訴請拆屋還地，均遭敗訴判決確定（鈞院86年度訴字第1346號下稱A案，即附圖甲；86年度訴字第1349號下稱B案，即附圖乙；86年度訴字第393號下稱C案，即附圖丙；86年度訴字第1347號下稱D案，即附圖丁；86年度訴字第1348號下稱E案，即附圖戊。以下合稱前案，各訴訟之判決結果，詳如起訴狀附表二「台中縣太平市新光裡拆屋還地訴訟明細表」所示）。然被告旋發文催告原告依市價限期行使優先購買權，原告自有訴請確認優先購買權存在之必要，並依土地法第104條規定行使優先購買權而請求判決如聲明所示。
㈣被告雖抗辯原告已放棄優先購買權云云，惟原地主從未將出
賣條件書面通知原告等基地承租人，參酌司法院大法官會議釋字第124號解釋及最高法院80年台上字第2115號民事判決意旨，原告無從表示承買，自無放棄優先購買權可言。況系爭土地買賣契約「同一條件」（價金部分）須待法院裁判確定，始得確認，被告以「土地評估現值數額」（即以土地之目前鑑定時價）為給付標準催告給付價金，自非合法。又原告於前案中多次主張、行使優先購買權（見A案第一審卷一第153頁背面87年5月20日答辯狀、卷三第68頁背面89年3月15日辯論意旨狀；B案第一審卷一第56-57頁86年7月23日言詞辯論筆錄、第121頁87年5月4日答辯狀，卷三第64頁89年3月15日辯論意旨狀。C案第一審卷一第194頁背面87年8月21日答辯狀、卷二第219頁89年3月3日辯論意旨狀。D案第一審卷一第141頁87年5月11日答辯狀、卷二第
307頁89年1月20日辯論意旨狀。E案第一審卷一第61頁87年7月15日辯論意旨狀、第96頁87年3月6日言詞辯論筆錄、卷二第23頁87年10月2日辯論意旨狀；90年度上字第10
2號第二審卷一第163頁90年4月13日辯論意旨狀），於前案確定後即提起本件訴訟，自無默示放棄優先承購權。況系爭土地目前移轉登記為邱塗金及林茹海所有，則被告林守成人委由訴訟代理人陳益軒律師催告付清買賣價金，原告亦得為同時履行抗辯及不安抗辯。
㈤被告另抗辯已終止租賃租約云云，原告於96年8月27日起訴
對被告行使優先購買權，買賣關係即已成立，自不因嗣後租賃關係是否存在而受影響。且被告所為催告並未明示租金起迄年月，依系爭和解契約第六條約定意旨，租金在63年12月24日之後已歸邱塗金取得，故原告就邱塗金能否收租金、其比例、林茹海地位為何，均無所適從。又催告內容未按應繳稻穀折價現金計算，亦與土地法第105條準用第97條「租金以不超過土地『申報總價』年息百分之十為限」之規定不符，且未循以往往取債務之例通知至與原告同村之李永昌碾米工廠繳納。另土地已在買受人占有之中，原告應無再支付租金之義務，租金逾5年部分亦已罹於時效等語。
㈥並聲明求為判決：如主文所示。
二、被告抗辯：㈠優先購買權之存否乃屬事實問題，並非法律關係，且優先購
買權縱存在，仍須待原告依「同一條件」給付買賣價金，兩造間始因買賣契約存在而發生法律關係，則原告就優先購買權之存否縱獲勝訴判決，亦不足以除去原告私法地位之危殆。原告起訴請求確認優先購買權存在，於確認之訴之要件已有欠缺。另原告給付之訴部分，其聲明亦未明確記載「同一條件」而應駁回。
㈡土地法第104條之優先購買權，對照土地法34條之1及耕地
三七五減租條例第15條規定，應係有意省略「書面」通知之規定，且並無文義不清或模糊情形，當不容任意擴張解釋為應以書面為要件，增加法律原本所無之限制。又土地法係民法之特別法，本條並無書面通知之限制，應優先於民法第42
6條之2第2項規定而予適用，況上開民法所定書面通知，在使承租人知悉其買賣行為而得行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅係作為證據之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，仍難謂不生通知之效力（最高法院98年度台上字第96號民事判決意旨參照）。緣訴外人 林清標 於87年5月間至日本與被告林守成、林守直、林玉枝洽談後，經林守成等3人出具87年5月13日之確認書，另授權林清標就系爭土地之訴訟有為一切訴訟行為之權利，該確認書已明載「於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。
…除依上開和解契約書之約定，取得被告邱塗金所交付之和解金日幣1,000萬元外，並未取得被告邱塗金其他任何款項。…」等內容，原告等人至遲則於88年2月間均已知悉其內容，並分別於A案87年11月9日庭期、B案88年2月24日庭期、C案87年10月20日庭期、D案87年11月16日庭期及E案
87年10月2答辯狀提出，原告復自承在前案至遲於87年8月21日已欲行使優先購買權（呈98年12月25日民事辯論意旨㈠狀），足見原告早已知悉買賣條件（即和解條件），而處於可行使優先購買權之狀態，然始終怠於行使，即已發生土地法第104條第2項之失權效果。
㈢又土地法104條第2項之規定僅在促使優先權人儘早行使權
利，並非只有該項規定可視同放棄優先權，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，仍生權利拋棄之效力（最高法院86年台上字第2707號判決意旨參照），則原告早已知悉有土地買賣情事，而有明示或默示拋棄優先購買權之行為，仍生權利拋棄之效果。縱認原告未放棄優先購買權，然長期不行使權利，而待土地價格上漲後，始主張以數年前之價格優先購買，仍違反誠信原則（最高法院86年台上字第669號判決）。而原告於前案或僅係抗辯「可得」行使基地承租人之優先購買權，而未據以行使（見A案87年5月20日答辯狀第參、六點；B案86年7月23日言詞辯論筆錄及87年5月4日答辯狀第參、六點；D案87年5月11日答辯狀第參、六點；E案87年5月20日民事答辯狀第肆、7點及87年3月6日言詞辯論筆錄），或僅對於前案之原告邱塗金、林茹海表示行使優先購買權，而未對系爭土地出賣人即林守成等3人行使優先購買權，難認產生優先購買權之效力（見89年3月15日辯論意旨狀第肆6、7點；B案89年3月15日辯論意旨狀第肆、7點；C案89年3月3日辯論意旨狀第肆、7點；D案89年1月20日辯論意旨狀；E案87年10月2日辯論意旨狀第參、五點及90年4月13日第二審辯論意旨狀第參、七點）。甚且另案原告林清標於87年5月間至日本與林守直等三人洽談出具原證九之確認書時，亦未對林守直等人行使優先購買權，放任所有之權利不行使，原告直至本案起訴時即98年1月始行使主張，相距已有11年期間，系爭土地之價格亦已翻漲數倍，明顯違反誠信原則。
㈣土地法第104條第1項所指「契約不得對抗優先購買權人」
，係謂優先購買權人得否認原地主與買受人間「債權契約」之效力，然「物權契約」在依法塗銷登記以前仍有效存在，其效力亦不因債權契約有無效或不成立之情形而受影響，則被告邱塗金等人於原告依法塗銷所有權移轉登記前，仍係系爭土地所有人，自有收取租金之權利。又若認原告主張邱塗金、林茹海並非合法之土地所有人，而無權利收取地租，則被告林守成、林守直及林玉枝亦有收取租金之權利。而原告或其祖先自54年間起即未支付租金，距今已欠繳44年租金，早已陷於給付遲延之狀態，被告於98年12月11日陳益軒律師催告原告於98年12月25日支付所欠租金，原告並未繳納，自得由出租人依民法第440條第1、2項及土地法第97條規定終止契約。再出租人縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，仍難謂不發生催告效力（依最高法院85年台上第2356號判決意旨參照），而原告若自認為有合理之租額，至少亦應繳納該金額或依法提存，而非僅因不認同該租額即否認催告之效力，故被告即已合法終止租約。而終止租賃契約後，已不符合土地法第104條第1項之規定，原告縱曾有優先購買權存在，然尚未行使，而今已非承租人，其本件請求即屬無據等語。
㈤並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、按民事訴訟法第247條確認訴訟所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去之者而言。本件原告係以其為系爭土地之基地承租人為由，求予基於其優先購買權請求塗銷暨另為所有權移轉登記，而被告既抗辯原告之優先購買權已因長期不行使而視同放棄等情，足見兩造就原告優先購買權之存否確有爭執。此項權利存否之不明確，自足使原告私法上地位有受侵害之危險，且得以確認判決除去，依上開說明，即足認原告本件訴訟關於該部分有受確認判決之法律上利益。被告否認原告起訴欠缺確認判決之法律上利益，即屬無憑。
二、查被告林守成、林守直、林玉枝3人即系爭土地原所有人，前將系爭土地於76年10月14日以買賣為原因，移轉登記為被告邱塗金、林茹海2人按應有部分各2分之1而共有，有原告提出之土地登記謄本在卷可憑。而被告邱塗金、林茹海遂以其係系爭土地所有人為由，於86年間對使用土地之占有人分別提起拆屋還地訴訟，其中如附表項次一至七之原告係本院86年度訴字第1346號（即A案，台灣高等法院台中分院90年度上字第562號、最高法院93年台上字第1907號、台灣高等法院台中分院93年度上更一字第59號，，以下歷審繫屬法院均相同，均僅記載案號）之被告或繼承人，如附表項次八至十三之原告係86年度訴字第1349號（即B案，89年度上字第265號、93年台上字第2號、第3號、93年度上更一字第14號、95年台上字第2416號、第2417號、93年度上更二字第
1號、97年台上字第2366號）之被告或繼承人，如附表項次十四至十八之原告係86年度重訴字第393號（即C案，90年度上字第305號、93年台上字第1906號、93年度上更一字第62號、97年台上字第2548號）之被告或繼承人。如附表項次十九至二十六之原告係86年度訴字第1347號（即D案，89年度上字第279號、93年台上字第1178號、93年度上更一字第39號、95年台上字第1407號、95年度上更二字第35號）之被告或其繼承人。如附表項次二十七至三十二之原告係86年度訴字第1348號（即E案，90年度上字第102號、93年台上字第2502號、94年度上更一字第5號、97年台上字第300號）之被告或其繼承人，均經法院認定屬基地承租人屬有權占有而獲勝訴判決確定，並就如附表項次一至三十二所示之「附圖」、「編號」、「面積」範圍內，分別有基地承租權，此經本院調卷審閱屬實。原告主張其等依土地法第104條第1項前段「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權」之規定，而有優先購買權，即堪信有據。
三、被告雖抗辯土地法第104條第2項並無書面通知之限制，故原告遲未行使優先購買權即視為放棄，又縱未合於該條規定，然有明示或默示表示拋棄優先購買權之事實，仍生拋棄權利之效力，並援引最高法院98年度台上字第96號、86年台上字第2707號判決意旨為其論據。惟按土地法第104條第2項已明定「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」考其立法意旨係為促使法律關係得以及早確定，始明定承租人之優先購買權於符合一定要件後，即發生視為放棄之效力，故必待出賣人依本條規定為出賣之通知，而經優先購買權人於一定期間不為表示，始生法律所定之擬制效果。且優先購買權人既得本於此一權利，於所有人將其基地出賣與第三人時，即以意思表示以「同樣條件」訂立買賣契約，故上開條項所稱「出賣通知」，並應包含出賣人與第三人間之買賣條件而言，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。而原告所援引最高法院98年度台上字第96號民事判決意旨係明載「縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，仍難謂不生通知之效力」，自仍須有通知之行為，而與本院上開所論述無違，被告主張苟原告早已知悉買賣條件而未行使，即足以依土地法第104條第2項規定發生視同放棄優先購買權之法律效果，即屬無憑。
四、被告固謂原告等人至遲於前案拆屋還地訴訟中，已知悉被告林守成等3人於87年5月13日所出具而交予訴外人林清標之確認書，其上記載相關買賣條件（即「於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。…除依上開和解契約書之約定，取得被告邱塗金所交付之和解金日幣1,000萬元外，並未取得被告邱塗金其他任何款項。…」之和解條件），因認原告已有「明示」或「默示」拋棄優先購買權之事實。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。查原告知悉上開確認書所載內容，而未向被告林守成等3人表明依同樣條件行使優先購買權，並無以一定舉動或其他方法間接使人推知有拋棄優先購買權之情形，自屬單純之沉默。而被告林守成等3人所出具之87年5月13日確認書（見原告呈報六狀所附證物）主要用意係供確認渠等3人並未與被告邱塗金、林茹海訂立「日期76年6月27日」、「價金1億1341萬9350元」之買賣契約書，暨否認所有權移轉登記之有效性，其上所載「於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。」、「依上開和解契約書之約定，取得被告邱塗金所交付之和解金日幣1,000萬元」等內容，客觀上尚難使原告完全明瞭和解契約書全部內容，又所用「和解契約」之文字顯與「買賣契約」有別，則原告知悉有上開確認書之內容後，縱單純沉默而未表明欲依同樣條件行使優先購買權，依社會通念亦難認已屬默示拋棄優先購買權之意思表示。故被告以原告業已知悉該確認書內容而未行使優先購買權，即謂原告已有「明示」或「默示」拋棄優先購買權之事實，亦屬無據。
五、被告另抗辯原告長期不行使優先承買權，待土地價格翻漲數倍始為行使，而有違反誠信原則情形等語。惟按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。則權利人經相當期間後始行使其權利，有無違反誠信原則，必盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素以為判斷，具體情形例如其行為依社會通念已足引起義務人之正當信任，認為權利人已無意行使權利，或其因權利之行使所能取得之利益甚小，而他人或國家社會因其權利行使所受之損失甚大等情形而言。查本件係因被告林守成等3人從未將出賣條件通知原告等基地承租人，且另由被告邱塗金以渠等名義寄發存證信函予原告為出賣之通知，然所載買賣價格每平方公尺6,050元係屬杜撰，被告邱塗金、林茹海再以前揭記載不實內容之存證信函作為原告等人放棄優先購買權之證明文件而據以登記取得系爭土地所有權，並對原告於前案中訴請拆屋還地，而原告於前案訴訟中得悉被告林守成、林守直、林玉枝87年5月13日出具之確認書所載內容，仍經該案原告即林茹海、邱塗金否認其事， 經渠 等於前案中積極為攻擊防禦，原告始釐清被告邱塗金與被告林守成、林守直、林玉枝3人於72年8月20日訂立和解契約書之始末，並據以推斷真實之買賣條件，惟其後雙方仍因就原告優先購買權存否有爭執而纏訟等情，業經本院調卷核閱明確，足見原告長期不行使優先購買權係被告等人刻意隱瞞買賣條件暨致生拆屋還地爭訟所致。本院斟酌權利人、義務人雙方之利益及前揭主、客觀因素，原告於前案判決確定後旋提起本件訴訟求予確認優先購買權存在，尚與公平正義無違，客觀上亦不致使他人獲得原告無意行使權利之正當信任，或因權利之行使所取得利益甚小，他人或國家社會所受損失甚大等情形，被告抗辯原告於本件行使優先承買權，違反誠信原則，自無可採。
六、被告另抗辯已於本件訴訟中以98年12月28日答辯三狀之送達對原告為終止租約之意思表示（見本院98年12月28日言詞辯論筆錄），原告行使優先購買權已屬無據等語。惟按優先購買權乃屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。且土地法第104第
2項明定出賣人與第三人訂立之買賣契約不得對抗優先購買權人，即賦與此項優先購買權有物權之效力，得由先買權人據以塗銷他人已為之所有權移轉登記，由先買權人與出賣人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院65年台上字第2701號判例參照）。查原告於98年2月27日已起訴表明行使優先購買權，原告與被告林守成、林守直及林玉枝間就系爭土地之買賣契約即已成立，並得據以被告林茹海、邱塗金2人先前所為所有權移轉登記。被告於訴訟中始以98年12月28日答辯三狀之送達對原告為終止原租賃契約之意思表示（見本院98年12月28日言詞辯論筆錄），無論其終止契約是否有據，均不影響原告與被告林守成、林守直及林玉枝間業已成立之買賣契約，暨因此得據以塗銷前開所有權移轉登記之效力。故被告此部分之抗辯亦無可採。
七、原告行使優先購買權，關於買賣契約「同樣條件購買之價格」應如何決定？㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條第1項定有明文。查系爭72年
8月20日和解契約書約定（中譯本）：「…第一條：甲（即邱塗金）、乙（即林守成、林守直、林玉枝）雙方由於本日葉作樂與甲締結之本件土地契約以當時有效流通的中華民國新台幣壹佰零肆萬元為其限度，且葉作樂因具有乙的有效代理權，有關右項買賣金額的限度，且於第三條的和解金額支付之後，買賣契約成效確認。…第三條：甲對乙於本件土地契約付日幣1000萬元做為和解金。第四條：甲負擔本件土地所有權移轉於甲的所需登記專利稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等一切費用。乙在所有權移轉上之所需手續上給予協助。…」等語，足見被告林守成、林守直、林玉枝3人與被告邱塗金於72年8月20日訂立和解契約書當時，係約定以被告邱塗金支付和解金日幣1,000萬元，即由雙方確認葉作樂原先所訂立價金104萬元之買賣契約效力，並由邱塗金自行負擔所有權移轉所需稅捐及一切費用後，將和解標的即系爭36筆土地所有權移轉予邱塗金或其指定之人，其性質當屬買賣，被告亦不否認以該和解契約作為渠等買賣契約之內容。而本件買賣價金業經當事人約明於和解契約書，而由出賣人林守成、林守直、林玉枝於72年8月20日契約成立時收受和解金，此外未曾獲付任何款項，有林守成等3人於87年5月13日出具之確認書在卷可憑，其因本件買賣契約所得收取買賣價金之利益自不因其後標的物漲跌有變動，又被告亦未證明渠等當時約定價格確與系爭土地現值相當，其抗辯買賣契約「同樣條件」之價金應按買賣標的物現值計算，並無依據。原告求予按前開買賣契約日幣1,000萬元之對價，另加計葉作樂買賣契約原價金104萬元為本件買賣價格，已高於被告林守成等3人實際所受領日幣1,000萬元，自無不合。
㈡準此，原告等人之優先購買權，關於同樣條件之「價金」部
分，應為104萬元及日幣1,000萬元，並參酌物價指數之變動而予調整即為已足。而依原告提出之本院96重訴390字第61555號民事事件函查所得之中央銀行業務局98年7月8日台央業字第0980035394號函，就63年12月24日及72年8月20日之104萬元，及72年8月20之日幣1千萬元，如換算成96年8月27日之幣值，說明略以：「二、…透過行政院主計處網頁公佈之換算表，依據兩個時點之消費者物價指數月資料換算得出，說明如下：㈠63年12月24日之104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為2,936,758元。㈡72年8月20日之
104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為1,589,774元。㈢有關72年8月20日之日幣1千萬元部份：⒈72年8月20日之日幣1千萬元換算成等值新台幣為1,649,180元，計算方式如下：按紐約市場72年8月19日（因8月20日為例假日，故取前一營業日）1美元兌244日圓收盤價計算，求得日幣1千萬日圓換算成等值40,983.61美元，再乘以當日即期美元中心匯率40.24，得出等值新台幣1,649,180元。⒉72年8月20日之日幣1千萬元，經換算成等值新台幣1,649,18
0元後，再換算成96年8月27日之幣值約為2,520,985元。」等語，即如依72年8月20日匯率，日幣1000萬元於當時僅得換算成等值新台幣1,649,180元，本件買賣價金「新台幣
104萬元加日幣1,000萬元」，至96年8月27日應換算為4,110,759元（計算式：1,589,774＋2,520,985＝4,110,75
9）。又即使就104萬元部分，再溯及按63年12月24日幣值，換算成96年8月27日幣值，本件買賣價金「新台幣104萬元加日幣1,000萬元」，至96年8月27日亦僅得換算為5,457,743元（計算式：2,936,758元＋2,520,985＝5,457,74
3）。原告就前述買賣價格「新台幣104萬元加日幣1,000萬元」， 陳明願 逕按8,000,000元計算（以土地總面積18,7
47平方公尺、換算為每平方公尺427元，即就原告等人各自之買賣標的物，按如附表「同樣條件購買之價格」欄所示），各為按96年8月幣值換算結果「5,457,743元」、「4,110,759元」之1.4倍、1.94倍（計算式：8,000,000÷5,457,743＝1.46，8,000,000÷4,110,759＝1.94，均計算至小數點以下第二位），本院審酌原告於98年2月27日提起本件訴訟時，較前揭函文函查之換算基準時點即96年8月27日之物價波動幅度尚非甚鉅，因認原告主張之計算標準對基地出賣人即被告林守成等3人仍為有利，而無不合。又系爭72年8月20日成立之和解契約（即系爭36筆土地之買賣契約），既經買賣雙方約定辦理所有權移轉登記所需之代書費用及土地增值稅應由買受人即邱塗金負擔，則原告行使優先購買權之「同一條件」，亦應包含由原告負擔代書費用及土地增值稅，原告等人表明願意負擔，亦無不合，爰予准許。㈢綜上，原告等人分別與被告林守成、林守直、林玉枝等3人
因原告行使優先購買權所成立之買賣契約，應依被告林守成、林守直、林玉枝與被告邱塗金於72年8月20日所訂立和解契約書之同一條件，即就「同樣條件購買之價格」買賣價金各按如附表「同樣條件購買之價格」欄所示金額，並由買受人即原告等人負擔辦理所有權移轉登記當時之土地增值稅及代書費用。
八、再者，原告等人就承租之基地行使優先購買權而分別與被告林守成等3人成立買賣契約後，被告林守成等3人即負有交付土地於原告等人，並使其取得土地所有權之義務。而原告等人各別承租之基地係分散坐落在系爭土地各處（原告等人承租基地之範圍及面積），故被告林守成等3人所負交付土地及使買受人取得所有權之義務，自應包含將原告等人承租之特定部分分割出新地號並辦理所有權移轉登記。故原告此部分請求，亦應予准許。
九、從而，原告請求判決如主文所示，為有理由，應予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國99年4月22日
民事第三庭法官林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月22日
書記官附表：
┌──┬──┬────┬────┬───┬─┬───┬───┬────┬──────┐│項次│組別│原告│地號│重測後│附│編號│面積│同樣條件│登記之權利範││││││ 德興段 │圖│││購買之價│圍││││││地號││││格(新台│││││││││││幣)│││││││││││││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││A1│洪梅花│臺中縣太││││││洪梅花1/3│││A2│葉國讚│平市番子││││24│10,248│葉國讚1/3│││A3│張秀微│路段(下││││││張秀微1/15││一│A4│葉志鴻│同)││││││葉志鴻1/15│││A5│葉淑娟│││││││葉淑娟1/15│││A6│葉淑芳│105││││││葉淑芳1/15│││A7│葉淑妘├────┼───┤甲│B├───┼────┤葉淑妘1/15│││││105-44││││1│427││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105││││78│33,306│││二│A8│林郭員├────┼───┤甲│C├───┼────┤林郭員全部│││││105-13││││2│854││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││A9│林大衛│105-11││││67│28,609│林大衛1/4││三│A10│林佩璍├────┼───┤甲│E├───┼────┤林佩璍1/4│││A11│林昱君│105-14││││107│45,689│林昱君1/4│││A12│林尹涵│││││││林尹涵1/4││││││││││││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105││││98│41,846│││四│A13│王金進├────┼───┤甲│G├───┼────┤王金進全部│││││105-46││││3│1,281││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105││││1│427│││五│A14│王斌宇├────┼───┤甲│H├───┼────┤王斌宇全部│││││105-46││││89│38,003││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│五│A13│王金進│105││││49│20,923│王金進1/2││之│A14│王斌宇├────┼───┤甲│I├───┼────┤王斌宇1/2││一│││105-46││││45│19,215││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105││││226│96,502│││││├────┼───┤│├───┼────┤│││││105B││甲│J│61│26,047│││六│A21│王金順├────┼───┤│├───┼────┤王金順全部│││││105-46││││8│3,416│││││├────┼───┼─┼───┼───┼────┤│││││105││甲│N│103│43,981││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││A15│張朝宗│105││││81│34,587│張朝宗1/2│││A16│陳雪雲├────┼───┤甲│K├───┼────┤陳雪雲1/10│││A17│張麗文│105-6││││9│3,843│張麗文1/10│││A18│張筑菁├────┼───┼─┼───┼───┼────┤張筑菁1/10│││A19│張癸容│105││││121│51,667│張癸容1/10│││A20│張麗玲├────┼───┤甲│O├───┼────┤張麗玲1/10│││││105-6││││80│34,160│││├──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│七│A15│張朝宗│105││甲│L│72│30,744│張朝宗全部││├──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││A16│陳雪雲│││││││陳雪雲1/5│││A17│張麗文│││││││張麗文1/5│││A18│張筑菁│105││甲│M│79│33,733│張筑菁1/5│││A19│張癸容│││││││張癸容1/5│││A20│張麗玲│││││││張麗玲1/5│├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│││││││A1│125│53,375│││八│B1│林丁旺│105││乙├───┼───┼────┤林丁旺全部││││││││A2│35│14,945││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││B2│ 林楊不治 │105│││B1│197│84,119│林楊不治1/8│││B3│林烈堂├────┼───┤├───┼───┼────┤林烈堂1/8│││B4│林錦堂│105│││B2│36│15,372│林錦堂1/8││九│B5│林聖雄├────┼───┤乙├───┼───┼────┤林聖雄1/8│││B6│林月霞│105│││B3│79│33,733│林月霞1/8│││B7│林祐亦├────┼───┤├───┼───┼────┤林祐亦1/8│││B8│林月英│105-3│││B2-1│24│10,248│林月英1/8│││B9│林坤錫│││││││林坤錫1/8│├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││B10│林天增│105│││C1│116│49,532│林天增1/6│││B11│林清秀├────┼───┤├───┼───┼────┤林清秀1/6│││B12│林玉真│105-26│││C1-1│47│20,069│林玉真1/6││十│B13│林永祿├────┼───┤乙├───┼───┼────┤林永祿1/6│││B14│林鴛鴦│105-3│││C1-2│4│1,708│林鴛鴦1/6│││B15│林春美│││││││林春美1/6│├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105-22│││E1│82│35,014│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-22│││E2│99│42,273│││十一│B16│李銘鎔├────┼───┤乙├───┼───┼────┤李銘鎔全部│││││105-23│││E1-1│22│9,394│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-23│││E2-1│8│3,416││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105-7│││F1-1│79│33,733│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-20│││F1│72│30,744│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤││十二│B17│韓瑞木│105-20││乙│F2│79│33,733│韓瑞木全部││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-7│││F2-1│48│20,496│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-20│││F3│71│30,317││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105-21│││G1│171│73,017│││十三│B18│黃乾修├────┼───┤乙├───┼───┼────┤黃乾修全部│││││105-21│││G2│25│10,675││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105-32│││1│20│8,540│││十四│C1│王鹿堯├────┼───┤丙├───┼───┼────┤王鹿堯全部│││││105-49│││1│44│18,788││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105│││5│21│8,967│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-48│││5│7│2,989│││十五│C2│林國山├────┼───┤丙├───┼───┼────┤林國山全部│││││105-49│││5│8│3,416│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105│││11│45│19,215││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105│││17│74│31,598│││十六│C3│余雪花├────┼───┤丙├───┼───┼────┤余雪花全部│││││105│││18│21│8,967││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105│││14│14│5,978│││十七│C11│賴桂英├────┼───┤丙├───┼───┼────┤賴桂英全部│││││105│││16│86│36,722││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││C4│賴美容│105│││21│80│34,160│賴美容1/7│││C5│賴阿秀├────┼───┤├───┼───┼────┤賴阿秀1/7│││C6│陳瑞章│││││││陳瑞章1/7││十八│C7│賴瑞堂│105-44││丙│21│15│6,405│賴瑞堂1/7│││C8│賴瑞豐├────┼───┤├───┼───┼────┤賴瑞豐1/7│││C9│賴瑞定│││││││賴瑞定1/7│││C10│賴瑞德│105│││28│19│8,113│賴瑞德1/7│├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││D11│鄭玉連│105-7│││A1│18│7,686│鄭玉連1/7│││D12│鄭玉兒├────┼───┤├───┼───┼────┤鄭玉兒1/7│││D13│鄭玉葉│││││││鄭玉葉1/7││十九│D14│鄭玉賀│105-7││丁│A│334│142,618│鄭玉賀1/7│││D15│鄭明忠│105-8││├───┼───┼────┤鄭明忠1/7│││D16│鄭玉粧│││││││鄭玉粧1/7│││D18│鄭春田││││A2│110│46,970│鄭春田1/7│├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│││││││B1│13│5,551││││││105-7││├───┼───┼────┤││二十│D7│鄭萬水│105-8││丁│B2│116│49,532│鄭萬水全部││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-8│││B│394│168,238││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│二十│D6│吳林屘│105-7││丁│D│36│15,372│吳林屘全部││一│││105-8│││││││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│二十│││105-29││││││││一之│D17│林德順│105-31││丁│F│146│62,342│林德順全部││一││││││││││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105-31│││F1│282│120,414││││D4│ 林張日春 ├────┼───┤├───┼───┼────┤林張日春1/4││二十│D5│林耀坤│105-25││丁││18││林耀坤1/4││二│D9│林火生├────┼───┤│├───┤│林火生1/4│││D10│林來金│105-26│││H││31,598│林來金1/4││││├────┼───┤││56│││││││105-31│││││││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│二十│D3│林豐裕│││││││林豐裕1/2││三│D8│林豐榮│105-31││丁│G│88│37,576│林豐榮1/2│├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││D3│林豐裕│││││││林豐裕1/6│││D4│林張日春│105-26││││││林張日春1/12││二十│D5│林耀坤│││││││林耀坤1/12││四│D8│林豐榮├────┼───┤丁│I│195│83,265│林豐榮1/6│││D9│林火生│││││││林火生1/12│││D10│林來金│105-31││││││林來金1/12│││D17│林德順│││││││林德順1/3│├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││105-3││││││││││├────┼───┤│││││││││105-4││││││││││├────┼───┤│││││││││105-5││││││││二十│D2│ 林丙丁 ├────┼───┤丁│J│217│92,659│林丙丁全部││五│││105-26││││││││││├────┼───┤│││││││││105-31││││││││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││105-31│││J1│93│39,711││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│二十│D1│林炳煌│105-31││丁│K│109│46,543│林炳煌全部││六││││││││││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││102│789││A│143│61,061│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102│789││A-1│14│5,978│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-31│803││A│2│854│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤││二十│E1│蔡慶華││││A│10│4,270│蔡慶華1/2││七│E2│蔡慶千│102-46│807│戊├───┼───┼────┤蔡慶千1/2││││││││A-1│17│7,259│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-32│805││A│72│30,744│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-33│811││A│5│2,135││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤│二十│││102-33│811││D│68│29,036│││八│E5│陳尚文├────┼───┤戊├───┼───┼────┤陳尚文全部│││││102-42│813││D│6│2,562││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││102-39│814││G│26│11,102│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-32│805││G│1│427│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-55│804││G│1│427│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤││二十│E4│劉錦堂│102-31│803│戊│I│115│49,105│劉錦堂全部││九││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-31│803││I-1│12│5,124│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-32│805││I-1│1│427│││││├────┼───┤├───┼───┼────┤│││││102-54│802││I│1│427││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││102│789│││69│29,463│││││├────┼───┤│├───┼────┤│││││102-8│798│││60│25,620│││三十│E3│林敏雄├────┼───┤戊│K├───┼────┤林敏雄全部│││││102-30│801│││3│1,281│││││├────┼───┤│├───┼────┤│││││102-37│800│││2│854││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││102│789│││248│105,896│││││├────┼───┤│├───┼────┤│││││102-8│798│││10│4,270│││││├────┼───┤│├───┼────┤││三十│E6│林清桂│102-54│802│戊│L│21│8,967│林清桂全部││一││├────┼───┤│├───┼────┤│││││102-57│796│││1│427│││││├────┼───┤│├───┼────┤│││││102-56│794│││1│427││├──┼──┼────┼────┼───┼─┼───┼───┼────┼──────┤││││102-17│725│││4│1,708││││E7│謝玉串├────┼───┤│├───┼────┤謝玉串1/3││三十│E8│張嘉文│102-23│793│戊│P│8│3,416│張嘉文1/3││二│E9│ 張亦謦 即├────┼───┤│├───┼────┤張亦謦即張││││張繡讌│102-24│792│││39│16,563│繡讌1/3│├──┼──┼────┼────┼───┼─┴───┼───┼────┼──────┤││││││合計面積│6417│││├──┴──┴────┴────┴───┴─────┴───┴────┴──────┤│備註：││甲圖（本院86年度訴字第1346號更一審囑託鑑測成果圖）││乙圖（本院86年度訴字第1349號更一審囑託鑑測成果圖）││丙圖（本院86年度重訴字第393號更一審囑託鑑測成果圖）││丁圖（本院86年度訴字第1347號第一審囑託鑑測成果）││戊圖（本院86年度訴字第1348號第一審囑託鑑測成果圖）│└─────────────────────────────────────────┘