臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第275號
原 告 黃柏雄
訴訟代理人 黃鈺盛
被 告 曾鼎文
訴訟代理人 曾萬火
上列當事人間返還房屋押租保證金事件，本院於民國106年6月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：原告於民國105年3月3日向被告承租坐落新北市
○○區○○路○號1樓中柱左邊延伸後面主建物（下稱系爭建
物），約定租賃期間自105年3月29日起至107年3月29日止，
每月租金新臺幣（下同）120,000元，並於訂約時交付360,0
00元作為押租保證金。嗣因生意不如預期，原告多次以電話
向被告表示將於105年9月30日後退租，惟被告遲不願收回系
爭建物，原告乃於105年10月11日再度以存證信函向被告為
終止租約之意思表示。依兩造租賃契約約定，原告早在一個
月前通知被告，並已支付一個月租金作為違約金，被告依約
應將押租保證金360,000元返還原告，為此提起本件訴訟等
語，並聲明：被告應給付原告360,000元，及自106年3月9日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告則以：依照兩造間契約之附約約定，原告如果希望終止
租賃契約，應該要提早6個月通知被告，不同意原告請求等
語。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告於105年3月3日向被告系爭建物，約定租賃期間自105
年3月29日起至107年3月29日止，每月租金120,000元，並
於訂約時交付360,000元作為押租保證金。
（二）原告支付至105年9月30日止之租金。
（三）被告尚未將押租保證金360,000元返還原告。
五、本院判斷：
（一）原告提前終止契約發生效力是在何時？
1、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規
定，先期通知，民法第453條定有明文。本件租賃契約為
定有期限之租賃契約，惟系爭租賃契約第21條約定：「甲
（出租人）、乙（承租人）雙方在本契約有效期間內解約
，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作
為違約金，方可解除契約」，該條款雖用「解除」文字，
然真意應係「終止」，是兩造間既有上述提前終止契約約
定，堪認兩造於租約屆滿前，均得提前終止契約，僅須提
前通知對方，並賠償違約金。
2、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查本件原告主張
其於105年8月25日以電話通知被告僅欲承租系爭房屋至10
5年9月30日乙節，為被告所否認在卷，原告訴訟代理人黃
鈺盛則陳述係電話通知被告訴訟代理人曾萬火，被告代理
人曾萬火則陳述原告訴訟代理人確實有打電話，沒說解除
契約，只說要商量，伊不知道要商量什麼等語（見本院10
6年4月17日言詞辯論筆錄）。而按對話人為意思表示者，
其意思表示，以相對人了解時，發生效力。非對話而為意
思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力
。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。民法第
94條、第95條第1項有所明文。查原告主張以電話告知要
終止契約，然原告係以電話聯繫被告訴訟代理人曾萬火而
非被告，而被告訴訟代理人曾萬火既非系爭租賃契約當事
人，原告所為終止契約之意思表示，自不以被告訴訟代理
人曾萬火了解時發生終止系爭租賃契約之效力，又原告亦
未能舉證證明被告訴訟代理人曾代為傳達原告提前終止契
約之意思表示予被告，原告所為意思表示通知已到達被告
之事實，尚難據此作為兩造契約終止時點之認定。至於原
告另主張其於105年10月11日以存證信函重申終止契約之
意思表示乙節，業據提出台北迪化街郵局第483號存證信
函為證，依其上所郵局蓋戳章可知，該存證信函係於105
年10月11日寄發給被告，原告雖未能提出回執證明被告收
受該存證信函之時點，惟被告既已於105年11月14日以新
店五峰郵局第163號存證信函回覆原告，且回覆內容有指
摘原告提前終止契約不合信譽等語，足證被告確已收受原
告所寄發終止租約之存證信函，方以存證信函回覆原告，
本院審酌原告寄發該存證信函之時間為105年10月11日，
及國內郵件通常於寄交日起2、3日內投遞等情，認該存證
信函至遲應於105年10月底前已送達被告，則兩造間租賃
契約，應於1個月後之105年11月30日發生終止效力。
（二）原告提前終止契約究竟應給付被告一個月抑或六個月租金
作為違約金？被告應返還原告之押租保證金金額為何？
1、承前所述，兩造租賃契約第21條已約定一方提前終止契約
應支付另一方一個月租金作為違約金。被告雖以原告應依
租賃契約附約第1條支付六個月租金作為違約金等語置辯
，惟系爭租約附約第1條係約定：「承租方如有租約到期
，續約與否提前六個月告知，並同意承租方帶看」，依其
文義觀之，該條顯為兩造租約屆滿後，續約與否之告知約
定，並非租約屆滿前，提前終止租約之告知約定，且該條
亦無違約之罰則約定，則被告執該條約定抗辯被告提前終
止契約應於六個月前告知，並賠償六個月租約作為違約金
，顯有誤會。
2、又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶
有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字
第1631號裁判意旨參照）。兩造租賃契約於105年11月30
日終止，已如前述，而原告僅支付至105年9月30日止之租
金，則所欠繳尚有2個月租金240,000元，原告另尚有提前
終止租賃契約應給付被告之約定違約金120,000元，則自
押租保證金360,000元抵充後，被告應返還原告之押租保
證金金額應為0元（計算式：360,000元－240,000元－120
,000＝0元）。
六、從而，原告請求被告返還押租保證金360,000元，及自106年
3月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬無理由，
應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年7月3日
新店簡易庭法官陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月3日
書記官馮姿蓉