裁判字號：臺灣高等法院91年上更㈠字第47號民事判決
裁判日期：民國91年10月23日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
台灣高等法院民事判決九十一年度上更㈠字第四七號
上訴人甲○○被上訴人丁○○
丙○戊○○乙○○○己○○○右當事人間不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年三月十九日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第一一五七號第一審判決提起上訴，經最高法院（九十一年度台上字第一三三號）第一次發回，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
上訴人給付被上訴人新台幣陸拾陸萬元同時，被上訴人丁○○應將座落台北市○○段○○段五二五之一地號，面積伍玖伍平方公尺，應有部分萬分之陸肆捌玖，辦理應有部分萬分之柒肆，移轉登記給上訴人。被上訴人丙○、戊○○、乙○○○、己○○○應將座落同右地號上建物，鋼筋混凝土造七層樓房之一層部分（即門牌號碼台北市○○路○○○號建物），面積貳貳玖‧玖平方公尺，停車場面積貳陸‧陸平方公尺，騎樓壹伍‧貳柒平方公尺，附屬建物平台肆拾‧柒伍平方公尺，停車場參‧肆平方公尺，應有部分萬分之玖參壹柒中應有部分萬分之陸捌參辦理繼承並移轉登記給上訴人。
第一、二審訴訟費用及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人 陳進鍾 業於八十九年六月二十七日死亡，經其繼承人丙○、乙○○○、己○○○、戊○○依法聲請承受訴訟（見本院卷第三二頁），經核無不合，應予准許。
二、本件上訴人主張：被上訴人丁○○、 陳進鐘 於七十二年六月三十日以 陳燦焜 為代理人，出名將座落台北市○○區○○段二小段五二五之一地號土地上興建之大樓一樓編號一號之建物（市場攤位）約二．七二坪及持分土地（系爭房地），以總價二百九十六萬元出賣給伊，伊前後已繳交買賣價金二百三十萬元，詎被上訴人等拒收尾款（六十六萬元），亦未將系爭房地所有權應有部分移轉登記給伊。又伊占有使用系爭建物及基地，經營雞肉販賣生意長達十多年，目前仍在經營中，被上訴人等從無異議，且十多年來未主張任何權利，其等權利已失效，伊合法買受系爭攤位，於七十二年間早已完成點交，苟陳燦焜無權代理，何能至此，顯見陳燦焜有權代理出售系爭攤位，爰依買賣契約、隱名代理法律關係及誠信原則，請求將系爭房地所有權應有部分移轉登記給伊等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上訴人給付被上訴人新台幣六十六萬元同時，被上訴人丁○○應將坐落臺北市○○段○○段五二五之一地號，面積五九五平方公尺，應有部分萬分之六四八九，辦理應有部分萬分之七四，移轉登記給上訴人。被上訴人丙○、乙○○○、己○○○、戊○○應將坐落同右地號上建物，鋼筋混凝土造七層樓房之一層部分，面積二二九‧九平方公尺，停車場面積二六‧六平方公尺，騎樓一五‧二七平方公尺，附屬建物平台四○‧七五平方公尺，停車場三‧四平方公尺，應有部分萬分之九三一七中應有部分萬分之六八三辦理繼承，並移轉登記給上訴人。
三、被上訴人等則以：陳燦焜係以自己名義與上訴人進行交易，渠等否認與 陳燦坤 有代理關係，且上訴人於認知上係陳燦焜以本人身分與之為買賣行為，此與隱名代理須相對人明知或可得而知其為代理人之要件不符等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：查，依上訴人所提出之系爭房地買賣合約書記載：買受人為上訴人，出賣人為陳燦焜，買賣坪數約二．七二坪；於第四條約定：甲方（即上訴人）所買受之房屋，其價錢付款辦法依下列規定，由乙方（陳燦焜）通知甲方按期款履行繳付乙方，付款方法：「總價金新台幣二百九十六萬。簽約金六十萬元，於訂約時交付，不另立據。第一期款六十萬元整於簽約後一個月交付。第二期款六十萬元整於簽約後二個月交付。第三期款新台幣五十萬元整於簽約後三個月交付。第四期款六十六萬元整，於交屋時付清尾款。」，並於契約第四條上方記載「七十二年八月十二日茲收到六十萬元正（即第一期款）。九月十四日收到 陸拾萬 元正（即第二期款）。十月十六日收到伍拾萬元正（即第三期款）。」，並有陳燦焜之印章及簽名，合約書末記載甲方甲○○、乙方陳燦焜，下分別蓋甲○○、陳燦焜之印章，及上訴人有尾款六十六萬元尚未繳付，陳燦焜已交付系爭土地、建物攤位予上訴人之事實，為兩造所不爭執，並有買賣合約書（見原審卷第八頁至第十一頁）附卷可稽，堪信為真實。
五、兩造爭點之論述：按代理人為代理行為，固不以明示本人名義為必要，實際上有代理之意思，且為相對人所明知或可得而知者，即難謂不發生代理之效（最高法院八十二年台上字第六七二號、八十一年台上字第一六五號判決參照，此即隱名代理）。系爭買賣合約書上記載之出賣人雖為陳燦焜，但訴外人陳燦焜是否隱名代理被上訴人等與上訴人就系爭房地簽訂買賣合約書？本件首應探究訴外人陳燦焜有無代理之意思。次為如有代理之意思，是否為相對人即上訴人所名知或可得而知？茲敘述如下：
㈠經查，臺北市○○段○○段五二五之一地號土地所有權登記名義人為被上訴人丁
○○，有土地登記謄本附卷為證（見原審卷第十五頁），而該土地上建物之起造人分別為被上訴人丁○○、被上訴人陳進鐘、戊○○、乙○○○、己○○○、 陳李成 及丙○，有上訴人所提出之系爭建物起造人名冊附卷可證（見本院卷第九二頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
㈡次查，原審於八十八年二月二日履勘現場時，上訴人雖陳稱：訴外人陳燦焜於七
十二年間出售系爭房地予上訴人時，上訴人只知道攤位都是陳燦焜在賣的，陳燦焜沒有拿被上訴人之授權書來，上訴人也沒有去找過被上訴人等，都是陳燦焜一個人在處理等語（詳見原審八十八年二月二日筆錄）。惟查，前開上訴人之陳述，亦僅能證明當時皆由陳燦焜處理攤位買賣事宜，僅係證明陳燦焜未明示為被上訴人本人代理，而無從由此證明陳燦焜是否有隱名代理之情形。
㈢又陳燦焜為被上訴人丁○○之父，陳進鐘之侄，且被上訴人自承：「陳燦焜為被
上訴人二人之父及長輩，其家族財產甚多，由陳燦焜分別信託登記於其子女及親人之財產不少。因此陳燦焜能以權利人自居而將子女名下之財產為出賣而處分並自己負責履行契約，不必以代理人地位與他人為買賣行為。本件系爭買賣契約之訂立、履行及解除等一切相關行為，自始均由陳燦焜一人親自為之，房地之登記名義人（即本件上訴人二人）對陳燦焜與上訴人間之買賣相關行為，一概未出面干涉過問，其原因在此。」等語（見本院卷第四六頁）。
㈣再查，系爭建物之一層即門牌號碼台北市○○路○○○號建物其中一攤位，係由
被上訴人陳進鐘過戶予買受人 葉國安 （見本院卷第九七至一○○頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；系爭建物之二層中即台北市○○路○○○號二樓之一，係由起造人戊○○過戶予買受人葉國安（見本院卷第九三至九六頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；系爭建物之三層中即台北市○○路○○○號三樓之一，係由起造人戊○○過戶予買受人 張嘉元 （見本院卷第一○一至一○三頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；由起造人乙○○○過戶予買受人 李啟祥 、 李溪河 、 李啟泉 之系爭建物之三層即台北市○○路○○○號三樓之二（見本院卷第一○六至一○九頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；由起造人己○○○過戶予買受人 沈一峰 之系爭建物之三層即台北市○○路○○○號三樓之三（見本院卷第一一一至一一四頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；由起造人戊○○過戶予買受人 丁楠樁 之系爭建物之三層即台北市○○路○○○號三樓之四（見本院卷第一一七至一二○頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；系爭建物之四層中即台北市○○路○○○號四樓之一，係由起造人乙○○○過戶予買受人 葉蒼淵 （見本院卷第一二二至一二四頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；由起造人乙○○○過戶予 林美美 之系爭建物之四層即台北市○○路○○○號四樓之二（見本院卷第一二五至一二七頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；由起造人己○○○過戶予買受人 邱賴蓓華 之系爭建物之四層即台北市○○路○○○號四樓之三（見本院卷第一三○至一三三頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；由起造人己○○○過戶予買受人 謝燕春 之系爭建物之四層即台北市○○路○○○號四樓之四（見本院卷第一三九至一四二頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；系爭建物之五層即台北市○○路○○○號五樓之一係由起造人陳李成過戶予買受人 謝俊秀 （見本院卷第一四四至一四七頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；由起造人陳李成過戶予買受人 楊錦山 之系爭建物之五層即台北市○○路○○○號五樓之四（見本院卷第一四九至一五一頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）；系爭建物之七層即台北市○○路○○○號七樓之一係由起造人丙○過戶予買受人 馬懋昌 （見本院卷第一五二至一五四頁建物登記謄本及建築改良物登記簿）。而系爭土地之所有權登記名義人原為被上訴人丁○○，其後亦由被上訴人丁○○過戶予前開房屋連同基地之買受人，有前開系爭建物承購戶取得房屋基地之土地登記謄本附卷為證（見本院卷第八六至八九頁）。
㈤由被上訴人上開陳明「由陳燦焜分別信託登記於其子女及親人之財產不少。因此
陳燦焜能以權利人自居而將子女名下之財產為出賣而處分並自己負責履行契約，不必以代理人地位與他人為買賣行為。本件系爭買賣契約之訂立，履行及解除等一切相關行為，自始均由陳燦焜一人親自為之，房地之登記名義人對陳燦焜與上訴人間之買賣行為一概未出面過問，其原因在此」等語，再參以前開陳燦焜出賣土地予葉國安等人之土地及建物移轉登記之過程可知，系爭土地及整棟建物之原所有權人雖為陳燦焜，但土地部分信託登記於被上訴人丁○○之名下；建物部分則以渠等為起造人名義並分別信託登記於被上訴人、丁○○、被上訴人陳進鐘、訴外人戊○○、乙○○○、己○○○、陳李成及丙○等人之名下。可知訴外人陳燦焜雖以自己名義，未明示代理系爭土地、建物之登記名義人即被上訴人等人之意旨，而與前述葉國安等人訂立買賣契約，但實際上是隱名代理系爭土地及建物登記名義人為土地及建物之買賣，自有得到被上訴人等土地及建物所有權名義人之授與代理權。否則訴外人陳燦焜何以能為買賣契約之訂立？而被上訴人等土地及建物登記名義人知情亦不提出異議，未出面干涉？甚且於辦理過戶時提出必要之過戶資料，並直接以被上訴人等土地、建物登記名義人名義為過戶，直接由被上訴人等土地及建物所有權人將該等土地及建物，以渠等之名義，以買賣為原因，移轉登記予前述買受人如葉國安等人之理。此有前述葉國安等人之土地及建物登記謄本記載前述葉國安等買受人取得原因為「買賣」，且直接自被上訴人等人移轉予買受人，而非由被上訴人等土地及建物登記名義人於終止信託契約後，回復陳燦焜之名義，再由陳燦焜移轉登記予買受人之情形可證。足認訴外人陳燦焜出售系爭土地及建物均有得到被上訴人等人之授與代理權，而由陳燦焜以隱名代理之方式為系爭土地及建物之買賣。
㈥本件系爭土地及建物以被上訴人丁○○及陳進鐘（業於八十九年六月二十七日死
亡）為登記名義人，然如被上訴人所陳明，本件系爭買賣契約之訂立、履行及解除等一切相關行為，自始均由陳燦焜一人為之，房地之登記名義人（即本件被上訴人二人）對陳燦焜與上訴人間之買賣相關行為，一概未出面干涉過問，則本件之買賣情形與陳燦焜與葉國安等人之買賣情形相同，足認被上訴人等確有授與代理權與陳燦焜，而由陳燦焜隱名代理被上訴人為買賣行為。
㈦綜上所述，系爭房地之起造人均為被上訴人之親戚，其他樓層房屋之買賣均係由
陳燦焜出面處理，而建物及土地卻分別由被上訴人陳進鐘及丁○○過戶予各買受人，則縱陳燦焜未明示為本人代理之旨，上訴人應可得而知，系爭房地之登記名義人即被上訴人確有授與代理權由訴外人陳燦焜處理系爭房地，陳燦焜因此得以對於一樓攤位及應有部分土地由其具名而為買賣，則被上訴人與陳燦焜其間有授權關係至明。是以，陳燦焜雖非系爭房地之所有權登記名義人，並未終止信託關係回復登記名義人，且與被上訴人有親戚關係，能將系爭房地點交上訴人使用，且登記所有權人即被上訴人等從未請求上訴人給付價金、租金，或請求返還系爭房地，足見陳燦焜係經被上訴人等授權處理系爭房地之買賣事宜，上訴人應可得而知陳燦焜有代理權限，陳燦焜之買賣行為即符合隱名代理，其買賣契約之法律效果，自應及於本人即被上訴人丁○○、陳進鍾（於八十九年六月二十七日死亡，由丙○、戊○○、乙○○○、己○○○繼承）等人。因此上訴人請求被上訴人依買賣之法律關係辦理繼承並移轉系爭土地及建物為有理由，應予准許。
六、經台北市政府地政處測量大隊就上訴人使用系爭攤位（即門牌號碼台北市○○路○○○號建物之攤位）之面積測量結果，上訴人使用之面積為八．九八平方公尺（約二．七二坪），有複丈成果圖在卷可查（見本院前審卷第四二頁），上訴人使用之面積約二．七二坪與系爭買賣合約書第三條（見第一審卷第八頁）所定買受之房屋坪數（包括陽台及公共設施約二．七二坪）相符，再經本院前審向台北市政府地政處測量大隊函查「同一土地相同面積編號十九號之攤位，其土地持分為一萬分之七四，建物持分為一萬分之六八三（如附件土地及建物謄本，見本院前審卷第七五頁至第七八頁），本件之攤位土地及建物持分，是否與編號十九號攤位相同。」（見本院前審卷第八二頁），經台北市政府地政處測量大隊於八十八年十二月四日以北市地測督字第八八六○六五九二○○號函函覆「本案之攤位與同一土地編號十九之攤位面積若相同，則兩者之土地持分與建物持分應為相同。」（見本院前審卷第八三頁），則上訴人請求被上訴人等辦理土地及建物持分之移轉，如聲明所示之應有部分，自屬有據。
七、末按，因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務（參照最高法院七十一年台上字第八二號判例意旨）。系爭買賣，上訴人有六十六萬元之尾款尚未給付，雖被上訴人等拒收，惟上訴人有先給付之義務。從而，上訴人依買賣契約、隱名代理之法律關係請求被上訴人等，於給付其等六十六萬元同時，被上訴人丁○○應將座落台北市○○段○○段五二五之一地號，面積五九五平方公尺，應有部分萬分之六四八九，辦理應有部分萬分之七四，移轉登記給上訴人。被上訴人丙○、戊○○、乙○○○、己○○○應將座落同右地號上建物，鋼筋混凝土造七層樓房之一層部分，面積二二九．九平方公尺，停車場面積
二六．六平方公尺，騎樓一五．二七平方公尺，附屬建物平台四０．七五平方公尺，停車場三．四平方公尺，應有部分萬分之九三一七中應有部分萬分之六八三辦理繼承，並移轉登記給上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決予以廢棄改判，如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經審酌後認為與本判決之結果已不生影響，爰不予一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年十月二十三日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官魏大喨法官游婷麟右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年十月二十三日
書記官林初枝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。