裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第1713號民事判決
裁判日期：民國92年10月09日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第一七一三號
原告甲○○訴訟代理人 林樹旺 律師複代理人 莊志成 律師被告冠德建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 梁穗昌 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於中華民國九十二年九月二十五日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應於原告給付新台幣貳佰捌拾萬元之同時，將坐落台北縣永和市○○段四八五地號土地，面積六十八平方公尺，所有權應有部分百分之六十八移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地，面積六十八平方公尺，所有權應有部分百分之六十八（下稱系爭土地）移轉登記予原告。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十九年七月間，簽訂「永和頂溪捷運站聯合開發案」合建契約書，約定原告提供原告所有之系爭土地，與訴外人 江貴文 等二十二人所有之土地，作為捷運系統中和線頂溪站聯合開發基地，由被告以聯合開發申請投資人之地位，投資興建聯合開發大樓。嗣被告以捷運聯合開發之申請投資人，須具備聯合開發基地之地主身分，始有優先投資之權利，乃情商原告將系爭土地所有權移轉登記予被告，原告為促使聯合開發案得順利進行，乃予答允。後兩造另行簽訂補充合建契約書、土地買賣契約書，約定被告以新台幣（下同）貳佰捌拾萬元之價格，向原告買受系爭土地，土地登記之相關費用，包括土地增值稅等均由被告負擔，如合建契約書解除時，補充合建契約書及土地買賣契約書均當然解除，雙方應負回復原狀之義務。俟原告於九十年十二月十八日，接獲台北市政府之函文，表示被告未依台北市政府之通知，於規定期限內辦理簽約手續，台北市政府已依台北都會區大眾捷運系統聯合開發投資人徵選申請須知之相關規定，視被告已放棄投資申請。後原告隨即後向被告查詢，被告竟予否認，卻另通知原告解除系爭合建契約書。是系爭合建契約既經被告解除，上開補充合建契約書及土地買賣契約書亦因解除條件成就而失效，依上開補充合建契約書第五條之約定，雙方互負回復原狀之義務，被告自應將系爭土地所有權移轉登記返還原告。惟經原告函催辦理，被告均不予置理。爰依補充合建契約書第五條之約定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告。
（二）對被告抗辯所為之陳述：被告抗辯稱本件開發合建案，因台北市政府變更開發條件，使被告所得分配使用面積減少，致無開發實益，而解除系爭合建契約，乃非可歸責於被告，並舉本院九十一年訴字第二六三九號民事判決為例。惟查，縱認被告上開抗辯為有理由，原告所應返還之金額，亦僅為已收受之貳佰捌拾萬元買賣價金，而不包括陸佰捌拾肆萬貳仟肆佰叁拾伍元之土地增值稅款。蓋依兩造簽訂之買賣契約書第七條第二款約定：「乙方（即原告）依本契約第一條辦理過戶相關增值稅及費用，均由甲方負擔。」另兩造簽訂之補充合建契約書第三條，亦有相同之約定。而土地增值稅為政府所課徵，並非被告交付原告，原告無須返還。次查，被告係以被告須成為聯合開發之優先投資權資格為理由，央求原告將系爭土地移轉登記予被告。故在被告尚未取得建築執照之前，原告等地主即先將土地所有權移轉登記予被告，乃因被告一己商業利益之考慮。但被告竟於土地移轉登記後，拒與台北市政府捷運局簽立投資契約，並進而解除合建契約，要求原告給付鉅額之土地增值稅，實非合理。
三、證據：提出合建契約書、補充合建契約書、土地買賣契約書、存證信函各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）兩造簽訂之系爭合建契約，並非如原告主張係可歸責被告，而為台北市政府解約，此由本院九十一年訴字第二六三九號民事判決表示：「--查本件原告為取得中和線頂溪站出入口（捷三）聯合開發案之投資資格，即依據台北市政府公告之聯合開發計劃圖說，設計聯合開發投資建議書提出投資申請，此有台北市政府八十七年六月中和線頂溪站（捷三）基地聯合開發計劃、聯合開發投資建議書影本附卷可證，--權責單位進行審查後，因台北縣環保局要求須依台北縣單行法規『台北縣專用下水道手冊』之規定，設置水深達三百公分之專用下水道，導致與原先規劃（依據台北市政府公告之基地聯合開發計劃所設計）不符，將大幅減少原規劃之商場使用空間，影響投資人開發權益，為此原告以九十年一月三十日冠開字第○一六號函請求臺北市捷運局協助向台北縣主管機關反應，台北市捷運局復以九十年二月八日以北市捷五字第九○二○二五一○○○號函向台北縣環保局請求准許得不按現行規定設置下水道，而得依八十二年報備時之舊法辦理，此皆有上開函文附卷可證。--顯見在台北市捷運局於八十二年間將本件聯合開發案送請台北縣環保局報備時，並非適用原告之聯合開發建議案送請台北縣環保局審議時之新法，復參照原告所提出之設計圖說、可使用面積減少計算表，足見原告主張若依台北縣政府堅持之新法設置汙水處理設備，將與原設計規劃者不符，而大幅減少商場空間，無法達到原先投資評估效益等語，堪予採信。--參以兩造簽立契約日為八十九年七月十五日，故契約成立後第一百八十天為九十年一月十四日，而前揭原告冠開字第○一六號函發文日為九十年一月三十日，上開台北市捷運局北市捷五字第二○一四四○號函係於九十年二月八日發文，皆在契約成立一百八十天後，足認在台北縣環保局堅持須以新法置汙水處理設備，台北市政府又據此改變原先公告內容、要求原告配合之情況下，原告自無可能依原先之設計規劃在契約成立後一百八十天內取得聯合開發案之投資權。從而，原告實已符合兩造所簽立之合建契約書第十一條之解約要件，其自得依法解除契約。--再者，關於本件原告未能於契約成立後一百八十天內取得投資權之事實原因，已如前述，原告依台北市政府公告之基地開發計劃設計建議書申請投資，復因台北縣環保局堅持以與公告之開發計劃報備時不同之新法要求汙排水處理設備之設置，致原告無法配合，亦不能謂契約成立後一百八十天內原告未能取得投資權係可歸責原告。雖依台北市捷運局九十一年七月十一日北市捷五字第○九一三一五五四六○○號函覆本院之內容可知，原告於台北市捷運局於九十年十月二十五日發函告知 於文 到二十日內前往辦理簽約用印事宜後，仍未依限前往用印，故視為放棄投資申請，惟此乃兩造契約成立一百八十天後所發生之事，不論原告未依限前往用印之原因為何，皆不影響原告得解除本件契約之權利。」調查論斷甚詳，原告所述有誤，先予敘明。
（二）本件開發合建案因台北市政府變更開發條件，致使得分配使用面積嚴重減少，無開發實益而解約，並非可歸責被告，已詳前述。惟被告依補充合建契約第二條、第三條約定，分別支付土地過戶保證金貳佰捌拾萬元，合建價差款陸佰捌拾肆萬貳仟肆佰叁拾伍元，總計原告應返還被告玖佰陸拾肆萬貳仟肆佰叁拾伍元。是依補充合建契約書第五條約定，原合建契約不論法律上或契約上原因解除時，補充合建契約當然解除，雙方即應互回復原狀之義務，原告另須返還所收之款項。則被告在原告返還貳佰捌拾萬元之保證金，及依法應由原告繳納，而由被告依約代繳作為合建價差款之陸佰捌拾肆萬貳仟肆佰貳拾伍元土地增值稅之前，被告主張同時履行抗辯權，拒絕將系爭土地移轉登記予原告。另原告因目前負債累累，其資產皆被查封，已無清償能力。縱退一步言，被告應先為給付，依民法第二百六十五條規定，被告亦行使不安抗辯權，在原告先為對待給付而清償玖佰陸拾肆萬貳仟肆佰叁拾伍元或提出擔保前，拒絕自己之給付。
三、證據：提出本院九十一年訴字第二六三九號民事判決、補充合約契約書、保證金及保證支票支付明細、支票、土地增值稅繳款書、土地登記謄本各一份為證。
丙、本院依職權調閱本院九十一年度訴字第二六三九號民事卷宗。理由
甲、得心證之理由：
一、原告起訴主張：兩造於八十九年七月間，簽訂「永和頂溪捷運站聯合開發案」合建契約書，約定原告提供原為原告所有之系爭土地，與訴外人江貴文等二十二人所有之土地，作為捷運系統中和線頂溪站聯合開發基地，由被告以聯合開發申請投資人之地位，投資興建聯合開發大樓。嗣被告以捷運聯合開發之申請投資人，須具備聯合開發基地之地主身分，始有優先投資之權利，乃情商原告將系爭土地所有權移轉登記予被告，原告為促使聯合開發案得順利進行，乃予答允。後兩造另行簽訂補充合建契約書、土地買賣契約書，約定被告以貳佰捌拾萬元之價格，向原告買受系爭土地，土地登記之相關費用，包括土地增值稅等均由被告負擔，如合建契約書解除時，補充合建契約書及土地買賣契約書均當然解除，雙方應負回復原狀之義務。俟因被告放棄投資申請，進而通知原告解除上開合建契約書，則上開補充合建契約書、土地買賣契約書因解除條件成就而失效，依上開補充合建契約書第五條之約定，雙方互負回復原狀之義務，被告自應將系爭土地所有權移轉登記返還原告。惟經原告函催辦理，被告均不予置理。爰依補充合建契約書第五條之約定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告等語。
二、被告則以：兩造簽訂系爭合建契約，所進行之永和頂溪捷運站聯合開發案，因台北市政府變更開發條件，致使得分配使用面積嚴重減少無開發實益，經被告行使約定解除權，解除系爭合建契約，上開補充合建契約書、土地買賣契約書因解除條件成就而失效，雙方互負回復原狀之義務。則原告除應返還被告依上開補充合建契約第二條、第三條所約定，被告支付之貳佰捌拾萬元保證金外，尚應返還依法應由原告繳納，而由被告依約代繳作為合建價差款之陸佰捌拾肆萬貳仟肆佰貳拾伍元土地增值稅，被告均行使同使履行抗辯權。另原告已無資力，其財產已皆被查封拍賣，原告財產於訂約後顯有減少，其無法返還被告保證金及合建價差款，若認為被告有先為給付之義務，依民法第二百六十五條，被告更得拒絕給付云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告主張兩造於八十九年七月間，簽訂合建契約書，約定原告提供原為原告所有之系爭土地，與訴外人江貴文等二十二人所有之土地，作為捷運系統中和線頂溪站聯合開發基地之事實，業據其提出合建契約書一份為證，亦為被告所自認，堪信為真實。
（二）原告復主張兩造另行簽訂補充合建契約書、土地買賣契約書，約定被告以貳佰捌拾萬元之價格，向原告買受系爭土地，如合建契約書解除時，補充合建契約書及土地買賣契約書均當然解除之部分，復據其提出補充合建契約書、土地買賣契約書各一份為證，復為被告所自認，堪信為真實。
（三）原告又主張系爭合建契約業經被告行使解除權而失效，上開補充合建契約書、土地買賣契約書亦因解除條件成就而失效之部分，亦為被告所自認，堪信為真實。
四、兩造爭執之爭點：至原告另主張系爭合建契約既經被告解除，上開補充合建契約書及土地買賣契約書亦因解除條件成就而失效，依上開補充合建契約書第五條之約定，雙方互負回復原狀之義務，被告自應將系爭土地所有權移轉登記返還原告之部分；則被告否認之，並抗辯稱：系爭合建契約解除後，上開補充合建契約書及土地買賣契約書固因解除條件成就而失效，但原告應返還貳佰捌拾萬元之買賣價金，以及依法應由原告繳納，而由被告依約代繳作為合建價差款之陸佰捌拾肆萬貳仟肆佰貳拾伍元土地增值稅，被告均行使同時履行抗辯權等前揭情詞抗辯之。是本件依兩造之書狀往來，以及於言詞辯論期日所為之整理協議簡化爭點，確認兩造爭執之爭點，即在於：被告行使同時履行抗辯權，是否有理由？
五、關於本件之爭點，分述如下：
（一）經查，依兩造簽訂之補充合建契約書第二條第一項、第五條分別約定：「土地過戶保證金--甲方（指被告）提供乙方（指原告）土地過戶保證金支票，合計貳仟捌佰萬元，--」、「甲（指被告）乙（指原告）兩方同意如原合建契約書不論因法律上或契約上原因解除時，本補充合建契約書及附件二之合作聯營契約書及附件三之土地買賣契約書當然解除，雙方應即互負回復原狀之義務。乙方另須返還本約第二條所收之款項及保證票。」此有兩造均不爭執之補充合建契約書在卷。是依上開約定，原合建契約書若經解除時，上開補充合建契約書、土地買賣契約書之解除條件成就，當然解除而失效，雙方應互負回復原狀之義務。而本件原告確實收受被告所支付之貳佰捌拾萬元保證金，作為上開土地買賣契約書所約定之買賣價金，此為兩造所不爭執。則原合建契約經被告行使解除權解除而失效，上開補充合建契約書、土地買賣契約書亦因解除條件成就而失效，雙方自應互負回復原狀之義務，即被告應將系爭土地移轉登記返還原告，原告應將受領之貳佰捌拾萬元保證金返還被告。另依民法第二百六十四條第一項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」本件上開補充合建契約書因解除條件成就而失效後，依上開補充合建契約書第五條之約定，雙方互負回復原狀之義務，原告就其收受被告所支付之貳佰捌拾萬元保證金，與被告應將系爭土地移轉登記返還原告之義務，自屬於因雙務契約而發生，互為對待給付。則被告就此行使前述民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，即屬可採。
（二）次查，至被告另抗辯稱依上開補充合建契約書第三條、土地買賣合建契約書第七條之約定，就系爭土地之移轉登記，被告代原告繳納陸佰捌拾肆萬貳仟肆佰叁拾伍元之土地增值稅，作為合建差價款，被告亦行使同時履行抗辯權云云，並提出土地增值稅繳款書一份為證。惟原告固不否認被告繳納上開土地增值稅，但主張被告係依上開約定繳納土地增值稅，且土地增值稅為政府所課徵，並非被告交付原告，原告無須返還等語。而依上開補充合建契約第三條第二項約定：「乙方依本契約第一條辦理土地過戶相關增值稅及費用，均由甲方負擔，作為合建價差款。」是依此約定，可知兩造就系爭土地，因移轉登記所需繳納之土地增值稅，約定由被告代為繳納，作為系爭合建案之合建差價款。另依最高法院五十九年台上字第八五○號判例表示：「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」本件依上開補充合建契約書第五條之約定，雙方因上開補充合建契約書之解除條件成就而失效後，所互負回復原狀之義務，分別為被告應將系爭土地移轉登記返還原告，及原告應將受領之貳佰捌拾萬元保證金返還被告，並不包括上開合建差價款之部分。則被告依上開合建契約書第五條所約定，應將系爭土地移轉登記返還原告，與原告是否應依其他法律關係，給付上開合建差價款，自非互為對待給付之關係，被告據此亦行使同時履行抗辯權，自屬無據。又依民法第二百五十六條規定：「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」本件被告並無先向原告給付之情事，故被告抗辯稱原告之財產已遭法院查封，原告之財產顯形減少，有難為對待給付之虞，進而行使不安抗辯權，亦屬無據。
六、按，「甲（指被告）乙（指原告）兩方同意如原合建契約書不論因法律上或契約上原因解除時，本補充合建契約書及附件二之合作聯營契約書及附件三之土地買賣契約書當然解除，雙方應即互負回復原狀之義務。乙方另須返還本約第二條所收之款項及保證票。」兩造簽訂之補充合建契約書第五條約定有明文。本件兩造簽訂之合建契約書，業經被告行使解除權而解除，上開補充合建契約書、土地買賣契約書，亦因解除條件成就而失效，雙方應互負回復原狀之義務，已如前述。
則原告主張依首揭補充合建契約書第五條之約定，被告應將系爭土地移轉登記返還原告，即屬有據。至被告行使同時履行抗辯權，於上開貳佰捌拾萬元之保證金部分，為屬可採，亦如前爭點部分所述。從而，原告依補充合建契約書第五條之約定，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，於原告給付貳佰捌拾萬元之同時，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
乙、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年十月九日
民事第六庭法官姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中華民國九十二年十月九日
法院書記官陳鳳瀴