裁判字號：臺灣南投地方法院106年簡字第1號民事判決
裁判日期：民國106年03月23日
裁判案由：給付委任報酬
臺灣南投地方法院民事判決106年度簡字第1號原告埔里房屋經紀有限公司法定代理人 許元楨 訴訟代理人 詹秀麗 訴訟代理人 白麗敏 被告 林祈汶 上列當事人間給付委任報酬事件，經本院改行簡易訴訟程序（原案號：105年度訴字第279號），於民國106年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國一百零五年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰捌拾柒元，其中新臺幣參仟玖佰貳拾伍元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣叁拾陸萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：㈠按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。
民事訴訟法第262條定有明文。經查：本件原告起訴時，係列林祈汶及訴外人 張智惠 （下稱張智惠）為被告，且訴之聲明原為：「一、被告林祈汶應給付原告新臺幣（下同）384,000元，及自民國105年3月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告張智惠應給付原告192,000元，及自民國105年3月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，原告嗣於於105年11月17日本院準備程序期日，當庭表示撤回其對張智惠之起訴，並變更訴之聲明為：「被告林祈汶應給付原告384,000元，及自民國105年3月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，核原告上開所為，屬訴之一部撤回，於其意思表示當庭到達法院時，發生撤回效力。
㈡次按，通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部
屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。本件原告起訴分別請求被告林祈汶給付384,000元及遲延利息，以及請求張智惠給付192,000元及遲延利息，訴訟標的價額合計為576,000元，應適用通常程序，惟原告就張智惠部分業經於訴訟外成立和解而撤回起訴後，就被告林祈汶部分，其訴訟標的價額僅為384,000元，則本件因而屬民事訴訟法第427條第1項規定應屬適用簡易訴訟程序事件，應依簡易程序審理，先予敘明。
二、原告主張方面：㈠被告前於104年6月13日委託原告銷售被告所有門牌號碼為南
投縣○○鎮○○路○○○號之房地（下稱系爭房地），兩造間並簽訂「一般委託銷售契約書」，委託期間自104年6月13日至104年9月13日止，依約被告應於原告撮合賣出後，給付原告以實際成交價4%之服務報酬。張智惠於104年6月19日出具「購屋要約委託書」予原告，表示以總價950萬元購買系爭房地，原告嗣於104年6月22日順利撮合張智惠與原告於104年6月22日以總價960萬元買賣系爭房地，三方並簽訂「買賣議價委託書」。上開議價委託書簽立後張智惠認為系爭房地屋況不好不想買，只願出價880萬元，但被告不同意，張智惠一直拖時間不簽約，最後就不買了。原告向被告表示會再努力介紹別組客戶，被告則於104年9月1日向原告表示系爭房地已經由中信房屋以900萬的價格賣出。詎料原告嗣後發現張智惠到系爭房屋去整理，始知被告竟私下將上開房地出賣予張智惠，並於104年10月完成登記，登記日期與實際買賣日期有落差，被告是故意跳過兩造所定的期間。雖依照兩造間「一般委託銷售契約書」之約定，被告確實是可以自己出售系爭房地，但是本件客戶是原告帶看撮合的，被告應給付原告服務費。
㈡被告說原告都沒有理被告是在說謊，如果被告賣給另外的人
，原告就沒有話說，但是張智惠是原告促成的買家，原告的努力白費了也是很委屈。「一般委託銷售契約書」第5條約定原告可以向賣方收取成交價4%之服務報酬，第10條第3項則約定原告可以向被告請求賠償，被告與張智惠就系爭房地之買賣行為係在委託銷售之期間內，如果真的要計較的話，原告尚可以向被告再請求成交價6%的違約金。
㈢對於證人 潘證傑 、 蔡有恩 的證述沒有意見，但是原告是在被
告與證人潘證傑看房屋之後才與張智惠商談的，證人潘證傑跟被告的買賣是在被告與張智惠之前，與本案無關。原告與被告間有委託契約存在，本件確實是原告帶張智惠去看屋的，是被告沒有遵守契約，被告不能因為沒有錢而不承擔責任，原告也盡了最大的誠意了，原告只是要討一個公道，請求本院依法判決。
㈣並聲明：如上開「一、程序方面：㈠」所述。
三、被告則以下列陳詞，資為抗辯：㈠被告確實有跟原告簽立「一般委託銷售契約書」，依該合約
被告自己也可以賣，並不是專門要給原告賣。被告是急著要賣房子，並沒有固定要賣給張智惠。當初跟張智惠有簽立買賣議價委託書，後來是因為原告在主導，讓張智惠非常不滿意，所以才沒有成交。當時被告跟張智惠都有到原告的公司去簽議價要約書，當時講好的價格就是960萬元，但是契約簽署之後，原告也沒有交給被告一份留存，後來張智惠反悔，連訂金都沒有找被告談，之後就沒有下文。被告有跟原告說104年9月1日系爭房地有其他人以900萬元講好要賣出去，並不是賣給張智惠，是另外的客戶即訴外人潘證傑（被告於105年10月18日、105年11月17日準備程序均誤稱為 蔡正傑 ），因為被告的系爭房地有張貼出售，訴外人潘證傑係自己來談的要跟被告買，但是因為貸款問題最後也作罷。被告後來決定要從960萬元降價到900萬元，本來是要賣給訴外人潘證傑，訴外人潘證傑當時就是有表明要用其自己的房地貸款出來跟被告購買，是後來有人介紹才賣給張智惠。被告不是直接跟張智惠談買賣系爭房地，是透過訴外人蔡有恩談價格，再由訴外人蔡有恩告知張智惠，敲定成交價格為900萬元後，才跟張智惠買賣，而且張智惠也跟被告說之前跟原告簽約的事情已經經過很久了，可以不用理會，被告沒有故意要拖延時間，不是有心要設計的。
㈡ 仲介 應該是買賣雙方的橋樑，議價後960萬元被告也是很願
意價格這麼高，但是中間要議價，原告都沒有再找被告溝通，後續再來談都沒有下文，原告沒有最後幫被告談成以960萬元成交，之後也沒有再找客戶跟被告磋談，被告只是因為訴外人蔡有恩之後來牽線，後來價錢有談妥，才賣給張智惠的。被告確實沒有惡意要設計這件買賣，也沒有從原告手中拿到任何一毛錢，被告認為原告沒有盡力，不然為何張智惠最後沒有透過原告跟被告交易？而且被告與原告所簽的契約都時間經過這麼久了，如果原告的合約已經沒有了，被告為何不能賣給其他人？被告覺得原告沒有服務到被告，原告全部都不應該跟被告拿錢。被告現在沒有工作，真的沒有能力清償，但是被告是為了爭一口氣，請求本院依法判決。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：㈠被告前於104年6月13日委託原告以總價1,100萬元銷售被告
所有系爭房地，兩造間簽訂「一般委託銷售契約書」，委託銷售期間自104年6月13日至104年9月13日止，並約定買賣成交者，受託人得向委託人收取實際成交價4%之服務報酬；嗣張智惠於104年6月19日出具「購屋要約委託書」予原告，表示以總價950萬元購買系爭房地，張智惠嗣再與原告於104年6月22日簽訂「買賣議價委託書」，表示願以總價960萬元買賣系爭房地，而委託原告向被告代為議價，經被告同日於「買賣議價委託書」上簽名，並同意以該價格出售系爭房地；被告嗣於104年9月2日與張智惠就系爭房地簽訂房屋買賣契約書，約定實際買賣成交價金為900萬元，被告並於104年10月13日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予張智惠等事實，為兩造所不爭執，且據原告提出系爭房地之土地登記、建物登記第一類謄本、南投縣縣地籍異動索引、「一般委託銷售契約書」、「購屋要約委託書」、「買賣議價委託書」等件影本為證（見本院卷第10頁至第11頁背面、第22至
27頁、第6至7頁、第21頁至第21頁背面、第8頁），並有合作金庫商業銀行檢送本院之上開房屋買賣契約書在卷（見本院卷第102至104頁），應堪採信。
㈡至原告主張被告依「一般委託銷售契約書」應給付其實際成
交價4%之報酬384,000元，及自105年3月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。故本件兩造爭執之重點厥為：被告於104年9月2日與張智惠就系爭房地簽訂房屋買賣契約書，並於104年10月13日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予張智惠，是否應依「一般委託銷售契約書」第5條第1項之約定，給付實際成交價4%之報酬予原告？本院說明如後述。
㈢按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項定有明文。又兩造所簽訂之「一般委託銷售契約書」第5條第1項約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價4%（最高不超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取報酬。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」經查：
⒈兩造於104年6月13日簽訂「一般委託銷售契約書」，由被
告委託原告仲介銷售系爭房地，並依該契約第5條約定有報酬，故上開一般委託銷售契約書係居間契約之性質，兩造間既成立居間契約，依前揭民法第568條第1項規定，系爭房地之買賣契約如因原告之報告或媒介而成立者，原告即得請求報酬。
⒉按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。次按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。
當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條亦定有明文。本件系爭房地之買受人張智惠與原告於104年6月22日簽訂「買賣議價委託書」，表示願以總價960萬元買賣系爭房地，而委託原告向被告代為議價，經被告同日於「買賣議價委託書」上簽名，並同意以該價格出售系爭房地，當時張智惠與被告雖未就買賣系爭土地之細節簽訂契約，惟依前揭規定，張智惠與被告間就系爭土地之買賣契約，其必要之點業已意思表示一致，買賣契約業已成立，應堪認定。
⒊至被告固抗辯當時講好的價格就是960萬元，但是契約簽
署之後，原告也沒有交給被告一份留存，後來張智惠反悔，連訂金都沒有找被告談，之後就沒有下文，後來訴外人潘證傑自己來談的要跟被告買，但是因為貸款問題最後也作罷，嗣透過訴外人蔡有恩與張智惠談價格，敲定成交價格為900萬元後，才跟張智惠買賣等語。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。被告上開抗辯其與張智惠就系爭土地簽訂買賣契約並非係因原告居間乙節，自應由被告負舉證責任。惟查：
⑴證人潘證傑固具結證稱：伊跟被告接觸說要買房子的事
情，是在今年年初的時候，就是伊的小孩讀埔里國中快要畢業的時候，詳細時間要看台中商業銀行埔里分行，好像是伊的小孩上高一之前去辦理貸款的，當初有辦理貸款的紀錄。伊當時是想要全額貸款，被告開價900萬元，後來去銀行問，台中商業銀行說可能無法貸款900萬元，所以就拖延了一段時間，之後被告就把房子賣掉了，後來就不知道房屋的事情了等語（見本院卷第71頁背面至第72頁）。惟經台中商業銀行埔里分行查覆本院，證人潘證傑係於104年7月8日向該行申請貸款案，係提供南投縣○里鎮○○段及忠信段土地為擔保，並非提供系爭房地為擔保，有該行106年1月6日中埔里字第1060000003號函在卷（見本院卷第78至83頁），是以證人潘證傑上開證詞顯屬虛構，並無可採。
⑵又證人蔡有恩固具結證稱：被告是渠的同學，當時張智
惠要來找渠評估系爭房地，要以系爭房地來辦貸款，渠僅有問張智惠貸款的情形，後來張智惠貸款有辦成，但是有拖一段時間，渠當時是先問張智惠，問他說該房子買了沒有，張智惠說還沒有與被告買成，渠就去找被告問他房子沒有賣成的原因，被告說是價錢談不攏，後來渠有跟雙方講價格能否趕快決定，渠才可以辦理貸款，渠不是他們之間的仲介，之後張智惠說價格談好了要跟渠辦理貸款，張智惠說雙方價格談成之後，他們先去辦理過戶登記，之後才跟渠辦理貸款，這個時間點渠不太記得，應該是104年9月的時候張智惠說金額已經跟被告講好，而且貸款已經可以辦理了。渠並不是貸款的經辦，所以不清楚貸款的詳細過程，當時是張智惠要來辦貸款，他來銀行寫資料，是經辦去評估的等語（見本院卷第89頁背面至第90頁），則依上開證人蔡有恩之證詞，參以合作金庫商業銀行東埔里分行檢送本院有關張智惠以系爭房地辦理貸款之相關資料（見本院卷第99至108頁），被告與張智惠於104年6月22日以總價960萬元成立買賣契約後，復有反悔而不願履行給付價金義務，嗣被告與張智惠再談妥總價為900萬元，復於104年9月2日就系爭房地簽訂買賣契約，並於104年9月4日向合作金庫商業銀行東埔里分行申請辦理貸款乙節，應堪認定。
⑶綜上，被告與張智惠於104年6月22日以總價960萬元成
立買賣契約後，復於104年9月2日就系爭房地簽訂買賣契約變更總價為900萬元，核屬買賣契約成立後，契約之變更，該買賣契約仍係由原告居間促成乙節，亦堪認定；被告抗辯該買賣契約非由原告居間促成，但未舉證以實其說，尚難採信。
⒋又兩造間之「一般委託銷售契約書」第5條第1項，係約定
系爭房地之實際成交價4%為居間報酬，系爭房地實際之成交總價既為900萬元，則原告請求被告給付之報酬於36萬元之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據。㈣末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。民法第229條第1項定有明文。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第233條第1項前段、第203條亦定有明文。
本件兩造間之「一般委託銷售契約書」第5條第2項前段約定：「委託人應於簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務報酬總額之70%，交屋時再給付30%，並均以現金給付。」又被告與張智惠間之「房屋買賣契約書」第3條約定簽約款110萬元於簽立契約時交付，第2期款於土地增值稅及房屋契稅繳納證明書開徵日起5日內支付150萬元，另價金630萬元由買方向銀行辦理貸款支付，而交屋款10萬元於房屋點交日同時一次付清，並載明：「預計：104年10月23日」，而被告並未抗辯系爭房地尚未點交於張智惠，則依兩造間上開約定，原告請求被告給付之居間報酬36萬元中之70%，被告應於其與張智惠於104年9月2日簽訂買賣契約時給付原告，其餘30%之報酬則應於被告交付系爭房地予張智惠之104年10月23日給付，是被告應分別自該日屆滿時起負遲延責任。是以，原告主張被告就應給付之報酬36萬元，應給付自105年3月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告據兩造間之「一般委託銷售契約書」第5條約定提起本訴，請求被告給付36萬元及自105年3月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，即無不合，應予准許；原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係命被告給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依職權宣告被告預供相當擔保金額，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，第390條第2項判決如主文。
中華民國106年3月23日
民事第一庭法官黃立昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月27日
書記官