臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決 103年度花簡字第296號
原 告 行政院農業委員會林務局花蓮林區管理處
法定代理人 吳坤銘
訴訟代理人 蔡文明
黃健弘 律師
被 告 蔡清圳
兼訴訟代理人 蔡慶龍
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年3月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告蔡清圳應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地上之建物
即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○路○號，如附圖所示A部分房
屋（面積188.23平方公尺）、C部分廁所（面積1.15平方公尺）
、D部分花台（面積4.38平方公尺）、E部分圍牆（面積1.36平方
公尺）拆除，並將B部分水池（面積2.76平方公尺）填平，將上
開地上物占用之土地連同F部分庭院（面積39.64平方公尺）占用
之土地一併返還原告。
被告蔡慶龍應給付原告新臺幣陸仟捌佰捌拾柒元，被告蔡清圳應
給付原告新臺幣貳仟壹佰伍拾肆元，及均自民國103年8月9日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨被告蔡清圳應自民
國103年8月起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳佰
陸拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡清圳負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張之事實如附件書狀所載，訴之聲明如附件民事更正
訴之聲明狀所載。並補充：
㈠門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○路○號房屋（下稱系爭房
屋）及坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土
地）係在花蓮縣新城鄉康樂村，面臨193線道，屬於風景區
，所以相對地價應該比較高，附近建築物多為民宅，面海，
風景相當美麗，附近環境無車站、學校或超市，之前有做民
宿使用，主張不當得利應依年息百分之8計算。
㈡依照花蓮地政事務所土地謄本可以看出，民國78年第一次登
記，管理機關為行政院農業委員會林務局（下稱林務局），
非花蓮縣政府，故第一次登記後，該土地就由林務局管理。
這部分是屬於防沙保安林用地，主要功能是防止海沙流失及
海沙飛入都市影響空氣品質，並非被告所指非營林用地。
二、被告則以：
㈠我們同意搬家，希望能晚一點搬，能夠不付拆屋費用搬走就
好，房子我也是跟人家買的，住到今年是第六年。之前曾與
林務局協調，但沒有辦法達成協調條件。系爭房屋、土地附
近無超商、車站、學校，近新城公墓。我不是不當得利，因
為房子是50幾年就蓋了，我是透過合法讓渡取得。我剛搬進
去住的時候將多的房間提供住宿，後來經過糾正就沒有做了
，第一年在99年就沒有做了，我沒有經營民宿的事實。
㈡我的房子是50幾年就蓋了，土地是在78年土地總清查才有地
目，78年之前都是歸警備總部擁有，78年之後有地目，歸縣
政府管理，92年歸林務局管理。土地是屬於保安林地，現行
法規我們那邊的住家是屬於非營林用地等語資為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地為國有土地，原告為管理機關，蔡清圳所
有之系爭房屋占用系爭土地之事實，據其提出與所述相符之
土地建物查詢資料、房屋稅籍證明書、照片等為證（卷8至
11、60至64頁），並經本院會同兩造及花蓮縣花蓮地政事務
所測量人員履勘現場測量屬實，有勘驗筆錄及附圖所示之土
地複丈成果圖為憑（卷52、53、58頁），並為被告所不爭，
是上開事實應堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段定
有明文。按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為
不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定
，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人
。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處
分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號
判決意旨可資參考）。系爭房屋於99年5月因買賣移轉房屋
稅籍予蔡慶龍取得，102年12月房屋稅籍因贈與移轉予蔡清
圳取得，迄今未再移轉等情，有花蓮縣地方稅務局103年12
月16日函可參（卷56頁）；而本院履勘現場時，蔡慶龍並自
承該屋目前由其居住，是他向別人所購買，去年才將房屋稅
名義變更為哥哥蔡清圳，是贈與給蔡清圳等語（卷52頁）。
系爭房屋為未辦保存登記之違章建築，依據前述說明，蔡清
圳即為該屋之事實上處分權人。被告並未能舉證證明其等有
使用系爭土地之合法權源，原告自得依民法第767條規定向
蔡清圳請求拆除系爭房屋占用系爭土地部分並返還土地如主
文第1項所示。
㈢按無正當權源使用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地
所有人（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。查
系爭房屋占用系爭土地如附圖所示部分，面積共237.52平方
公尺（188.23＋2.76＋1.15＋4.38＋1.36＋39.64＝237.52
），依上開說明，原告自得依不當得利法則請求被告返還相
當於租金之利益。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價年息百分之10為限；前條規定，於租用
基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明
文。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價即申報
地價而言。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外
，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基
地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為
決定（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照）。查
系爭土地之申報地價，自99年1月起為每平方公尺140元，自
102年1月起為每平方公尺170元，有地價謄本足憑（卷76頁
），而系爭房屋為一層樓水泥造鐵皮屋頂之房屋，房屋前方
有水泥圍牆，圍牆內為庭院，屋後有一座廢棄之廁所和水池
；該處面臨193線道，附近建築物多為民宅，面海，附近無
超商、學校或超市等情（有兩造所陳及勘驗筆錄、照片可參
），本院斟酌土地坐落位置、附近繁榮程度及被告利用該土
地之經濟價值、所受利益等情狀，認依系爭土地申報地價年
息百分之8計算相當於租金之不當得利，尚屬適當。則經計
算後，原告得請求相當於租金之不當得利蔡慶龍部分（自99
年5月起至102年11月止）為6,887元（〈237.52×140×0.08
×32／12〉＋〈237.52×170×0.08×11／12〉，原告請求
6,887元）、蔡清圳部分（102年12月起至103年7月止）
2,154元（237.52×170×0.08×8／12＝2154），及蔡清圳
自102年8月起至返還土地之日止按月給付269元（237.52×
170×0.08÷12＝269，上述計算式元以下均四捨五入）。
四、從而，原告依民法第767、179條規定請求如主文第1、2項所
示，為有理由，應予准許，並依職權宣告假執行，逾此部分
之請求為無理由，應併原告假執行之聲請予以駁回。
中華民國104年3月27日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年3月27日
法院書記官陳柏志