臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第853號
原 告 蘇祖皓
訴訟代理人 蘇嫚
蘇萱
被 告 陳建序
訴訟代理人 袁毓淇
上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國99年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：原告蘇祖皓前於民國99月1月25日向被告陳
建序購買座落桃園縣中壢市○○段1014、1014之1地號土地
上同段684建號建物（即門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○
○巷○○弄○○號房屋，下稱系爭房屋），並於同年2月4日辦
理所有權移轉登記完畢，於兩造簽訂買賣契約時，被告向原
告保證系爭房屋無漏水之情事，而該房屋之外觀亦無明顯滲
水、漏水之情形；嗣原告於99年4月20日進行系爭房屋整修
過程中，將裝潢拆除後，竟發現其頂樓天花板因漏水致鋼筋
外露，牆面亦因漏水而有嚴重壁癌等問題，原告除即通知被
告並促請其處理，並於同年月26日寄發存證信函催告被告修
繕上開瑕疵，皆未獲置理，又經估價上開漏水問題之修繕費
用共計新臺幣（下同）201,500元（計算式：壁癌部分施作
費用41,500元＋屋頂瓷磚打除及清運費用43,500元＋屋頂防
水施作費用75,000元＋窗戶防水施作費用28,500元＋天花板
鋼筋外露部分施作費用13,000元＝201,500元）。爰依民法
第360條、第213條買賣契約物之瑕疵擔保責任及損害賠償
之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告20
1,500元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：於兩造就系爭房屋締結買賣契約之過程中，被告
本人及其代理人即其配偶袁毓淇均未向原告保證系爭房屋無
漏水之情事，且兩造因此於買賣契約書附件之建物現況確認
書勾選「若有滲漏水處，買賣雙方同意以現況交屋」，而非
勾選「賣方修繕後交屋」之欄位，是縱使系爭房屋確有漏水
情形，亦應由原告自行處理，被告依約並無修繕義務；又原
告所主張上開漏水問題之修繕費用201,500元亦屬過高而不
合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不
利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查原告主張：原告前於99月1月25日向被告購買系爭房屋，
並於同年2月4日辦理所有權移轉登記完畢；於兩造簽訂買
賣契約時，系爭房屋之外觀並無明顯滲水、漏水之情形，惟
原告於99年4月20日進行系爭房屋整修過程中，將裝潢拆除
後，發現其頂樓天花板因漏水致鋼筋外露，牆面亦因漏水而
有嚴重壁癌等問題，嗣原告於同年4月26日寄發存證信函催
告被告修繕上開瑕疵等事實，有不動產買賣契約書、土地及
建物登記謄本暨異動索引、存證信函暨收件回執等在卷可稽
，復為被告所不爭執，應堪信為真實。惟原告依民法第360
條、第213條之規定，請求被告給付上開漏水問題之修繕費
用201,500元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本
件應審究者為：㈠被告是否有向原告保證系爭房屋無漏水之
情事，而須對原告負損害賠償責任？㈡若然，被告應負損害
賠償責任之範圍或數額為何？經查：
㈠按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；負損害賠
償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方
損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原
狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第360條前段、第21
3條第1項、第3項固分別定有明文；惟按當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277
條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先
由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之
事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉
證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；請求履行債務之訴，
除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告
就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，
被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔
之原則（最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號
判例要旨可資參照）。本件原告主張：於兩造就系爭房屋簽
訂買賣契約時，被告有向原告保證該房屋無漏水之情事，故
被告應就上開漏水問題，對原告負民法第360條之損害賠償
責任乙節，既為被告所否認，則依前揭規定及說明，原告自
應就此等對其有利之權利要件事實，負舉證責任。
㈡本院依原告之聲請，分別調查受託為兩造買賣系爭房屋之仲
介人員 彭建碩 、 李銘諺 、兩造買賣該房屋時承辦之地政士黃
雲雄及其助理員 謝采陵 之證述，除證人 黃雲雄 並未於兩造簽
訂買賣契約或其他磋商買賣之過程中在場，而尚難以其證述
作為本件認定事實之基礎外，其他3位曾在場之證人彭建碩
、李銘諺、謝采陵於99年12月28日言詞辯論期日具結後均證
稱渠等於兩造簽訂買賣契約或其他磋商買賣之過程中，並未
聽到被告本人或其代理人有向原告保證系爭房屋無漏水或滲
水之情事，且其中證人李銘諺更進而證稱：當時伊帶原告去
看系爭房屋，有跟原告講系爭房屋因為是老房屋，整個屋況
要稍微整理，然後原告問伊總價是否可幫其談低一點等語甚
詳。本院審酌上開各該證人與兩造間皆無親屬或僱傭關係，
且均經具結，如有虛偽陳述須面臨偽證罪之重典，故應無偽
證之動機，且其等所為之證述相互間並無何扞格之處，是認
此等證述應屬可信。再者，上開證人李銘諺所證稱其於帶看
房屋時，有告知原告系爭房屋是老房屋，整個屋況要稍微整
理，且原告亦有請其幫忙將價金談低一點等語，核與卷附系
爭房屋建物登記謄本所示第一次登記之日期為68年2月21日
，可知其屋齡迄今已逾30年，復觀諸卷附不動產買賣契約書
所附建物現況確認書，兩造確實係勾選「若有滲漏水處，買
賣雙方同意以現況交屋」，而非勾選「賣方修繕後交屋」之
欄位等情，大致相符。又衡諸一般經驗法則，屋齡逾30年之
房屋縱使外觀尚佳，內部亦可能或多或少有漏水或滲水之情
形，出賣者向買受人保證無漏水或滲水情事之交易情況，應
屬少見，且若確為此等保證，買賣雙方豈會於買賣契約書或
其附件勾選「若有滲漏水處，買賣雙方同意以現況交屋」。
從而，綜觀上開一切情事，顯難證明被告曾向原告保證系爭
房屋無漏水之情事，且迄至本件言詞辯論終結時，原告亦未
提出其他證據以實其說，則依前揭規定及說明，實難謂原告
業盡舉證責任，被告對其所主張之漏水問題自不負民法第36
0條之損害賠償責任；又被告既已不負該損害賠償責任，本
院自無須進而審認此一責任之範圍或數額，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第360條、第213條買賣契約物之瑕
疵擔保責任及損害賠償之規定，訴請被告給付201,500元，
為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予
駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法
，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不予一一論述
，附此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為2,210元，依民事訴訟法第78條，應
由敗訴之原告負擔。
中華民國99年12月31日
中壢簡易庭法官吳元曜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達後提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
書記官詹于君
中華民國99年12月31日