臺灣臺北地方法院93年度簡上字第180號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院93年簡上字第180號民事判決

裁判日期：民國93年09月21日

裁判案由：給付租金

臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度簡上字第一八０號
上訴人甲○○訴訟代理人 黃文祥 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 徐家福 律師當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月八日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十一年度北簡字第一六九七三號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年九月七日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）上訴人於民國（下同）八十九年九月二十七日以訴外人 董周 相為連帶保證人，向被上訴人承租台北巿慶城街四十六巷四十號一樓之房屋（下簡稱系爭房屋），租賃期限為八十九年九月一日至九十年八月三十一日，每月租金為新台幣（下同）六萬五千元。詎上訴人自八十九年十月起即未支付租金，經被上訴人於九十年三月間發函催告，上訴人始於九十一年七月十九日將係爭房屋返還，其間上訴人受有十五個月又十七天相當於租金一百零五萬四百八十三元之不當得利，及至九十年三月六日止所積欠之五個月租金三十二萬五千元、系爭房屋回復原狀費用三十五萬五千元，故訴請１、上訴人與 董周相 應連帶給付被上訴人六十八萬元及自九十二年五日更正狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；２、上訴人應給付被上訴人九十二萬零四百八十三元及自前更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計之利息。原審則以兩造間確實存在租賃契約，上訴人應與董周相連帶給付五個月租金及房屋回復原狀之費用五十五萬元（扣除上訴人已交付之押租金）及法定遲延利息，另上訴人應給付相當於租金損害額九十二萬零四百八十三元及法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之訴。連帶保證人董周相部分，及被上訴人原審敗訴部分均未提起上訴，故已確定。
（二）上訴人雖上訴辯稱本件租賃契約之承租人為甘地事業有限公司（下稱甘地公司），並非上訴人云云，惟本件係由住商房屋仲介有限公司人員帶領上訴人等人前來承租係爭房屋，並由上訴人給付訂金，更在收據上載明「承租人甲○○」；且上訴人甲○○又以承租人身分於九十年三月三十一日寄發存證信函，並於台北地方法院檢察署八十九年度偵字第二二六四一號、士林地方法院檢察署九十二年度偵字第九五八號案件貞查中，及板橋地方法院審理中，供述與被上訴人成立系爭房屋租賃契約，是本件租賃契約實存於上訴人與被上訴人之間。再查，被上訴人之所以同時以「甘地事業有限公司籌備處」為承租人訂立另一份租賃契約，係因上訴人為辦理甘地事業有限公司登記與營利事業登記，乃請求被上訴人另簽立該契約書，惟甘地公司早於本件系爭契約成立時即已取得登記，故該份契約自非二造當事人之真意。
（三）上訴人上訴抗辯稱系爭房屋無使用執照，故有不能辦理營利事業登記瑕庛云云，惟二造間簽立租賃契約，被上訴人將係爭房屋出租予上訴人時，並未保證亦未於租賃契約中約定一定可以申辦營利事業登記證。而上訴人於承租系爭房屋時，表明將作為廚房使用，並非是要作營利事業之場所，亦無須登記。同時倘如上訴人所指稱不能達到契約約定使用收益之目的，則上訴人何以會占用係爭房屋達二年之久？又台灣士林地方去院檢察署九十二年度調偵字第二九四號不起訴處分書第三頁載明：「...顯見被告與董周相洽談之時，並未刻意隱瞞該房屋有訴訟紛爭，業據證人董周相證如上述；而被告於簽約之前即透過 張楚華 轉知告訴人該房屋並無使用執照，極有可能無法辦理公司登記之事實，已據告訴人自承在卷」等語，亦足證本件租賃契約並無上訴人指稱之瑕疵可言，故被上訴人依約自無庸負瑕疵擔保責任，故請求駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：
（一）系爭房屋係於八十九年八月二十七日，由原審共同被告董周相受訴外人甘地公司委託向被上訴人承租，準備供作經營烘焙坊店面之用。而董周相係於八十九年八月二十七日簽約當天上午，先以上訴人甲○○名義與被上訴人簽訂承租系爭房屋之預約後，始再於當日下午取得訴外人甘地公司之印信，而以訴外人甘地公司之名義，正式與被上訴人簽訂系爭房屋之租賃契約。雙方同意被上訴人出租系爭房屋係供訴外人甘地公司經營麵包烘焙事業用，此除可比對系爭房屋租賃預約及系爭房屋租賃契約之筆跡，均係由同一人所書立，且均係於八十九年八月二十七日所簽訂，事證至明，顯見本件系爭租賃契約之承租人係甘地公司。是原審以上訴人為承租人之身分，應給付及賠償被上訴人租金、相當於租金之不當得利及回復原狀費用，顯無理由，故請求廢棄第一審不利上訴人部分判決，並就廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。
（二）本件係爭租賃契約之承租人為訴外人甘地公司。按本件系爭房屋於八十九年八月二十七日出租後，即由訴外人甘地公司洽請宏益磁磚商行、坤廣工程公司、仟偉冷凍工程公司、全佑不鏽鋼行及凱撒大飯店等多家廠商進行店面裝修，此有卷附裝修費用支出、明細表可稽。倘若系爭房屋非由訴外人甘地公司所承租、準備供經營烘焙事業之用，訴外人甘地公司何以須糾集上開所述多家廠商對系爭房屋進行裝璜修繕，而支付大筆店面裝修費用？並欲以系爭房屋地址向主管機關辦理營利事業登記。抑且，倘若系爭房屋確係上訴人甲○○所承租，上訴人甲○○又何以無故同意讓訴外人甘地公司得以其所承租之系爭房屋地址向主管機關申辦營利事業登記，其目的何在？合理判斷系爭房屋應係由訴外人甘地公司委託共同被告董周相向被上訴人所承租，準備經營烘焙事業之用事證益明。且其簽訂租賃預約及租賃契約之前後事實經過，共同被告董周相除於原審審理程序，已詳為證述外，其於被上訴人以鈞院九十年度訴字第二三四五號另案請求訴外人甘地公司遷讓房屋之訴訟程序，亦已證述綦詳。
（三）本件被上訴人並未交付合於使用、收益之租賃物：
１、上訴人得主張同時履行抗辯，而無須給付租金：觀民法第四百二十三條規定，被上訴人負有交付合於使用、收益之租賃物之責，此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，最高法院七十六年台上字第二三七號及八十六年度台上字第一六七五號判決意旨，足資參照。經查，就系爭房屋係出租供作為經營烘焙坊之商業營業用途使用，為兩造所不爭之事實，觀之上訴人於原審所提出之房屋整修費用支付明細表，及被上訴人於原審程序中自承「甘地公司籌備處」簽訂之租賃契約，乃係上訴人等要求被上訴人簽訂據以辦理營利事業登記之用等語，則不論本件系爭房屋之承租人係屬上訴人甲○○亦或訴外人甘地公司，被上訴人所出租之系爭房屋既係供承租人經營商業用途之目的。則必以可供作經營烘焙坊之商業用途使用，始符合承租人承租系爭房屋之使用目的。惟因被上訴人所出租之系爭房屋，既有未能辦理營利事業登記之情事，致使上訴人甲○○（故且不論承租人為何）無法將承租之系爭房屋供作經營烘焙坊之商業營業使用，而無法達於承租系爭房屋使用之目的。
２、上訴人亦得因本件系爭房屋具有瑕疵，而得主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任以減少價金：按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人得主張減少價金」，「而物之瑕疵擔保責任之規定，於買賣契約以外之有償契約準用之」觀諸民法第三百五十九條及第三百四十七條規定至明。本件上訴人甲○○承租系爭房屋之目的，既係為經營烘培坊之商業營業用途，詎被上訴人所出租之系爭房屋，竟因無法辦理營利事業登記，致上訴人甲○○無法以承租之系爭房屋供作經營烘焙坊之商業用途使用，自有未能達於系爭租賃契約所預定效用之瑕疵，則被上訴人就其所出租之系爭房屋，既有無法達於租賃契約預定效用之瑕庛，上訴人甲○○即得準用物之瑕疵擔保之法理，主張減少租金。
三、法院協助二造整理爭點如下：
（一）二造不爭執部分：
１、門牌號碼台北巿慶城街四十六巷四十號一樓之房屋（系爭房屋）為被上訴人所有，上訴人則於八十九年七月二十日交付預定承租被上訴人系爭房屋定金五萬元予被上訴人，並約定租金為每月六萬五千元，預計簽約時間為八十九年七月二十七日。
２、八十九年八月二十七日，由訴外人董周相（原審共同被告未上訴）撰寫二份租賃契約，立契約人甲方均為被上訴人，而二份租賃契約之立契約人乙方及乙方連帶保證人，則分別上訴人、訴外人董周相；及甘地事業有限公司籌備處郭德茂及上訴人。上訴人並於同日交付押租金十三萬元予被上訴人。惟系爭房屋承租人自八十九年十月份起未付租金，經被上訴人於九十年三月初以存證信函催告上訴人後，前開租賃契約自三月十三日起即終止，上訴人於九十一年七月十九日將系爭房屋返還被上訴人。經計算被上訴人得請求之租金及修繕費用（扣除押租金）合計為五十五萬元，不當得利損害金部分合計為九十二萬零四百八十三元。
３、上訴人於九十年三月二十一日以存證信函通知被上訴人，亦稱被上訴人出租系爭房屋予上訴人設立公司經營事業，前已函告因被上訴人過失遭受鉅額損失：等語。
４、被上訴人因系爭房屋違返建築法第九十五條規定，經台灣台北地方法院檢察署檢察官於九十年二月間以八十九年度偵字第二二六四一號處分不起訴，偵查中訴外人董周相亦證稱：受公司董事長甲○○之委託，租賃上開房屋開設甘地烘焙坊..。
５、上訴人以被上訴人未告知系爭房屋未能取得土地所有權及使用執照，但故意詐騙上訴人稱可以作為營業用途，使上訴人陷於錯誤而承租系爭房屋，向台灣士林地方法院提起刑事詐欺告訴，經該署以九十二年偵字第九五八號、九十二年度調偵字第二九四號，對被上訴人不起訴處分確定。
６、被上訴人前曾訴請返還房屋案件，經本件以九十年度訴字第二三四五號審理，因該案被告於九十一年七月十九日返還房屋，被上訴人乃撤回起訴。訴外人甘地事業有限公司於九十一年度訴字第四三四一號遷讓房屋事件，對上訴人提起反訴，後經撤回結案。
（二）爭執要點：
１、系爭房屋租賃契約之關係係存於二造間，亦或存於被上訴人與訴外人甘地事業有限公司間？
２、系爭房屋無使用執照無法辦理營利事業登記，是否為前開租賃契約之瑕疵？上訴人得否主張同時履行抗辯？
（三）訴外人甘地事業有限公司（下簡稱甘地公司），係於八十九年八月二日辦理設立登記九十年六月七日辦理解散登記。此分別上訴人提出之台北巿政府建設局八十九年八月二日北巿建商二字第八九三一七０一七號函，及九十年六月七日北巿建商二字第九０二八六六七九號函可稽，復為二造所不爭執，是亦足信為真實。
四、法院之判斷：
（一）本件系爭房屋租賃契約之關係存於二造間。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法二百七十七條第一項定有明文。次按所謂證據，就當事人言，是足供證明其陳述為真實之資料；就法院言，乃於事實真偽不明時，據以認定事實之資料。是當事人提出之人或物，以供證明或釋明其陳述為真實之方法，稱之為證據方法。而事實之真偽，非直接依證據方法如證人、證物、鑑定等證明、釋明或認定、判斷之，而係依法院調查有證據能力之「證據方法」所得資料判斷之。是法院綜合調查證據方法之結果，令當事人辯論後，足生認定應證事實真偽之效果，是所稱之證據力或證明力，或俗稱之「心證」。再按所謂「心證」，乃指審理事實之人因證據作用而引起之傾向，此種傾向，有程度之不同，傾向程度較大者，心證較強，傾向程度較小者，心證較弱。證據之證明力，依證據價值之大小而定，如有相反之證據，則由本證之積極的證據相加之總和，扣除反證之消極證據力之總和，其所剩之力，可稱為「全證據力之決算量」，審理事實者之心證，及依「決算量」（按並非所謂之「數」量）之大小而定其強弱，此類心證之強弱大致又可分為：
Ａ．微弱心證──不完全心證────┐┌────┐
Ｂ． 蓋然 的心證──大概的心證───┘└────┘
Ｃ．蓋然的確實心證──┐┌────┐┌積極的強心證─存在的確信
Ｄ．必然的確實心證──┘└────┘└消極的強心證─不存在之確信而依言詞辯論終結時，如決算量獲得極強的確實心證時，如為積極的確實心證，則待證事實，將可受肯定之判斷，如為消極的確實心證，則將可受否定之判斷，如屬微弱心證以下的心證，亦應予否定之。又心證已達於蓋然的心證時，在民事則可基於事實之蓋然性，多可符合真實之經驗，亦可肯定待證事實之存在，在刑事則因刑事有罪判決，對於人之生命、身體、自由等關係重大，一經誤判，則將殃及無辜，則須否定之。是在民事事件，解除舉證責任（按民事訴訟當事人主張常伴隨舉證責任，而舉證責任之所在，亦通常為敗訴之所在），即須有證據之優勢；而刑事案件，證明被告犯罪，須無合理懷疑；即公訴人或原告所提出被告犯罪之證據，須達於英美法上所稱良知之確信，足以排除一切合理之懷疑。由上可知民事之證明程度較諸刑事為輕。又民事事件上，證據之證明力，較為強大，更為可信者，即「足以使審理事實之人對於爭執之事實認定其存在，更勝於不存在，即達到前開蓋然的心證，即為所稱之「證據優勢」（一般言即證據證明力超逾百分之五十即可），或所謂之證據優勢主義亦係指此。是在具體案件審理中，若兩造所主張之事實及提出之證據，經衡量後對「待證事實」可達到前開所稱蓋然之心證時，法院即應為信該當事人所主張之事實為真；以上我國證據法大師 李學燈 教授早於其舉證責任及其分配轉換之問題一文，即採相同之見解。
１、經查八十九年七月二十日，上訴人甲○○曾以承租人身份預定承租被上訴人所有系爭房屋，而交付訂金五萬元，並約定承租金額為每月六萬五千元，預計簽約時間為八十九年七月二十七日；嗣於八十九年七月二十七日，上訴人以董周相（原審共同被告）為連帶保證人，與上訴人簽立本件系爭租賃契約；九十年三月二十一日上訴人再寄發存證信函予被上訴人略以：「台端出租系爭房屋給與本人設立公司經營事業，前已函告因台端之過失致本人遭受鉅額損失．．」，業據被上訴人提出定金收據、賃契約書、存證信函為據，是自堪信為真實。是上訴人主張系爭房屋租賃契約存於二造間，本屬有據。
２、再查董周相於臺灣臺北地方法院檢察署八十九年度偵字第二二六四一號被告乙○○違反建築法案件，於警訊時陳稱略以：「是人道國際公司高雄人道素食餐廳副總，而在系爭房屋設立之甘地烘焙坊也是人道國際公司之分店，因我與該公司董事長即上訴人熟識，而受託在台北巿租一間房子做甘地烘培坊，我透過房屋仲介於八九年七月分找到系爭房屋做甘地烘培坊。」等語；核與台灣士林地方法院九十一年度他字第一七三七號被告乙○○詐欺案件中，上訴人於告訴理由狀內陳稱略以：「於八十九年八月間經證人董周相介紹認識被上訴人乙○○，向被上訴人聲明承租房屋須符合法人公司之營業登記，惟被上訴人詐騙使上訴人就系爭房屋訂立租賃契約，並提出二造間簽立之租賃契約為證（董周相為連帶保證人）」（前開偵查卷第二頁、第十四至十六頁）等語，並於九十一年十一月二十一日檢察官訊問時，再陳稱：「我要告詐欺，我向被上訴人承租系爭房屋蛋糕烘培．．。」（前開偵查卷第二六頁），是上訴人在刑事案件中，亦所提出之證據及陳述，亦指陳系爭房屋之租賃契約存於二造間。
３、再查卷附台灣士林地方法院九十二年偵字第九五八號、九十二年偵續字第九九號、九十二年調偵字第二九四號偵查結果，亦間接肯認本件系爭房屋之契約當事人為二造，且本件是由上訴人交付押租金與被上訴人，上訴人並自承占用系爭房屋，並於本院九十年度訴字第二三四五號案件在法官於九十一年七月十九日赴現場履勘同時，當場將系爭房屋點交予被上訴人，是綜上本件是由上訴人交付定金與被上訴人，嗣由二造簽立租賃契約，後又因發生爭執，互為存證信函，以迄二造間之刑事、民事爭訟，並於民事訴訟進行中，上訴人將系爭房屋返還予上訴人等情綜合觀之，本件被上訴人業已舉證證明系爭房屋之租賃契約存於二造間。
４、上訴人雖陳稱八十九年八月二十七日，是由董周相受訴外人甘地公司委託向被上訴人承租系爭房屋，準備經營烘焙坊店面，而於當日上午先以上訴人名義，與被上訴人簽立系爭房屋之預約，至下午取得甘地公司印信，始正式由甘地公司與被上訴人簽立租賃契約等語，雖舉出原審共同被告董周相之陳述為據，惟查董周相雖於原審具狀陳稱八月二十七日早上二造間簽定備忘錄，下午以公司名義簽署並換新約云云，惟查本件二造間於八十九年八月二十七日上午簽立之契約即為房屋租賃契約書，並非「預約」亦非「備忘錄」，且八十九年七月二十日上訴人又交付被上訴人系爭房屋租賃契約之定金五萬元為二造所不爭執，是原審共同被告董周相之「證詞」，核與本件二造間租賃契約內容不符，上訴人亦不能據為有利之解釋，此外上訴人並未提出證據證明系爭房屋之租賃法律關係存在於甘地公司與被上訴人間，是上訴人前開抗辯自難採據。
５、綜上並參考前開「證據優勢」之說明，本院認被上訴人業已提出證據證明系爭房屋租賃關係存在於二造間，而上訴人未能提出積極證據證明系爭房屋僅存在甘地公司與被上訴人間，故上訴人抗辯無庸給付租金本等自無理由。
（二）系爭房屋無使用執照無法辦理營利事業登記，並非二造間租賃契約租賃物之瑕疵。
１、經查二造間房屋租賃契約中並未載明被上訴人保證系爭房屋可以申辦營利事業登記證。次查台灣士林地方法院檢察署九十二年度調偵字第二九四號不起訴處分書亦記載：「...顯見被告與董周相洽談之時，並未刻意隱瞞該房屋有訴訟紛爭，業據證人董周相證如上述；而被告於簽約之前即透過張楚華轉知告訴人該房屋並無使用執照，極有可能無法辦理公司登記之事實，已據告訴人自承在卷」等語，核與本院調閱前開台灣士林地方法院九十二年偵續字第九九號卷宗，記載檢察官於九十二年五月二十七日偵查筆錄中董周相及張楚華等人陳述相符（見該卷第五七至六一頁），是自堪信為真實。從而被上訴人陳稱二造間於訂約之前及訂約當時，被上訴人即透過董周相、張楚華告訴上訴人系爭房屋可能無法辦理營利事業登記等情，而上訴人知悉此情仍與被上訴人簽立房屋租賃契約，從而系爭房屋無使用執照無法辦理營利事業登記，即非二造租賃契約中租賃標的物之「瑕疵」，亦足說明。
２、次查上訴人自簽立房屋租賃契約後，自九十一年七月十九日將系爭房屋返被上訴人止，上訴人實際占有系爭房屋近二年時間，且上訴人並未提出積極證據證明二造於簽訂系爭房屋租賃契約時，被上訴人對系爭房屋保證具有合法使用執照，得依法辦理營利事業登記，或二造對前開事項於契約中達成合意等情如前述；從而上訴人一再以系爭房屋係訴外人甘地公司承租，並作為經營烘培坊之商業營業使用，同時系爭房屋無使用執照無法辦理營利事業登記，並進而推論被上訴人交付系爭房屋具有瑕疵前詞置辯，即難認有理由。
３、綜上本件上訴人並未提出優勢證據，證明被上訴人交付之系爭房屋有瑕疵，從而被上訴人主張系爭房屋無瑕疵即有理由，又系爭房屋既無瑕疵，則上訴人以瑕疵擔保為由主張與被上訴人本件請求之租金及損害金等為抵銷或同時履行抗辯云云，即均無理由。
（三）二造就本件系爭房屋訂有租賃契約，而上訴人遲至九十一年七月十九日始返還還系爭房屋，從而被上訴人依租賃契約、侵權行為、不當得利等法律關係，請求上訴人給付租金、修繕費用五十五萬元及法定遲延利息，及不當得利損害金九十二萬零四百八十二元及法定遲延利息等即有理由，應予准許。而原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件業經協議整理爭點，同時事證已明，二造間其他攻擊防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後，認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年九月二十一日
民事第四庭
審判長法官盧彥如
法官劉又菁法官洪遠亮正本係照原本作成不得上訴中華民國九十三年九月二十二日
書記官柯金珠