臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南簡字第276號
原 告 YES遠東公寓大廈管理委員會
法定代理人 吳敏玄
訴訟代理人 張仁懷 律師
被 告 侯麗燕
訴訟代理人 邱銘峯 律師
上列當事人間請求強制遷移事件，本院於民國105年6月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告為YES公寓大廈社區其中門牌號碼臺南市○○區○○
路○○號12樓之3（下稱系爭房屋）之承租住戶，其自民國
99年間起即在租屋處房間內堆積各類回收物，並排放出各
種污染物及惡臭物質，又常於深夜在房間內踩壓保特瓶等
回收物製造噪音妨害安寧，更不時自12樓丟棄內衣褲、衣
架、雨傘、鐵鍋等雜物及垃圾至5樓中庭，不僅妨害建築
物環境品質，亦有傷害其他住戶身體健康之虞。此外，被
告曾於104年10月27日下午4時27分許，全身裸露不著一物
自12樓搭乘電梯至1樓中庭遊盪，經原告雇請之清潔人員
發現勸導後方返回其住處。而被告上開脫序行為，原告曾
於99年8月30日以遠管文字第00000000號函促請其改善，
99年12月14日以遠管文字第000000000號函向臺南市政府
建築管理科舉發被告脫序行為違反公寓大廈管理條例第16
條之規定，並副知被告促其改善；100年6月27日再次以遠
管文字第00000000號函促請改善。另新聞媒體亦曾於104
年9月2日至現場拍攝被告之脫序行為，製作成新聞後於電
視媒體播出。詎被告對於上開勸導之行為均置若罔聞拒不
改善，原告遂於104年4月19日召開區分所有權人會議，決
議通過要求強制被告自系爭房屋遷離，並於104年9月17日
以永康大橋郵局第322號存證信函告知被告之房東 蘇麗蒨
促請被告自住處遷離，惟被告迄今仍拒不遷離。為此，爰
依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、16條第1項規定
、社區管理規約第13條第2款、第16條第2項第3款約定提
起本件訴訟等語。
（二）並聲明：被告應自系爭房屋遷離。
二、被告則以：被告目前已無從事資源回收，其租屋處現況並無
堆積雜物、發出惡臭之情形，且系爭房屋之陽臺大部分均已
封閉，僅留1小扇紗窗通風之用，應無原告所述自高樓往下
丟棄物品之情形。再者，被告原有精神方面疾病，目前已固
定看診，控制狀況良好，縱先前偶有侵害鄰居安寧之虞，然
現應已無此顧慮。而被告為經濟弱勢人士，租屋實為不易，
在現址亦已居住達8年之久。綜上，因被告精神狀態已然有
所改善，原告主張應無理由等語資為抗辯。並聲明：如主文
第1項所示。
三、本院得心證之理由：
（一）系爭房屋係訴外人 鄭麗蒨 所有，其出租與被告居住使用，
原告為系爭房屋社區之管理委員會，因被告於99年間有丟
棄垃圾、廚餘等雜物之行為，曾於99年8月30日以遠管文
字第00000000號函促請被告改善，另於99年12月14日以遠
管文字第000000000號函向臺南市政府建築管理科舉發被
告脫序行為違反公寓大廈管理條例第16條之規定，並副知
被告促其改善；及於100年6月27日再次以遠管文字第00
000000號函促請改善等情，有系爭房屋建物謄本及上開函
文在卷可稽（本院卷第11頁，本院105年度補字第41號卷
第27至29頁），亦為被告所不爭執，是被告於承租系爭房
屋期間，有上開脫序行為並經原告分別於99年、100年間
通知改善之事實，固堪可採。
（二）按住戶有其他違反法令或規約情節重大者，由管理負責人
或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理
負責人或管理委員會所有權人會議之決議，訴請法院強制
其遷離，公寓大廈管理條例第22條第1項第3款定有明文。
次按區分所有權人及住戶對於專用部份及約定專用部份應
依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構
造及妨害建築物環境品質；住戶有其他違反法令或規約，
情節重大者，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善
，於3個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人
會議之決議，訴請法院強制其遷離，YES遠東公寓大廈管
理規約第13條第2項、第16條第2項第3款亦有約定。準此
，本件原告管理委員會依上開法條規定及規約約定請求住
戶即被告遷離，則須被告有違反法令或規約情節重大之情
形，且先由管理委員會或管理負責人促請其改善，於「3
個月內」仍未改善時，方得召開所有權人會議，經決議通
過後訴請法院強制遷離。
（三）原告固因被告脫序之行為，分別於99年8月30日、同年12
月14日、100年6月27日以遠管文字第00000000號、第0000
00000號、第00000000號函促請被告改善，且於104年4月
19日召開104年度區分所有權人會議，該次會議區分所有
權人合計262人，出席人數134人，已達管理規約第2條第3
項第7款約定區分所有權2分之1以上及其區分所有權比例
合計2分之1以上出席，並於會議中決議通過採取法律程序
強制遷離被告，有上開區分所有權會議紀錄、出席簽到表
在卷可稽。惟原告上開函知被告促其改善脫序行為之時間
，分別為99年8月、同年12月及100年6月間，距離104年4
月19日召開104年度區分所有權人會議，已相隔長達3至4
年之久，被告是否於上開區分所有權人會議決議前，仍有
99年、100年間之脫序行為，原告並未舉證證明；亦即依
上開規定或管理規約約定，原告應於被告有違反法令或規
約之行為後，先通知其改善，於「3個月內」仍未改善之
前提下，再召開區分所有權人會議進行決議，而非以3、4
年前之函文通知，解為已符合於召開區分所有權人會議前
通知改善之要件；且原告所稱媒體至現場拍攝之畫面及被
告全身裸露不著一物搭電梯至1樓之情形，時間分別為104
年9月2日、104年10月27日，均在上開區分所有權人會議
決議之後，並非於召開該區分所有權人會議之前，亦無從
據此反推認定被告於會議前亦有相同行為或仍有原告所稱
99年、100年間之脫序行為發生。因之，原告所提出之證
據，僅得證明曾於99年、100年間通知被告改善，無法認
定被告於召開104年度區分所有權人會議決議前仍有經管
委會通知改善而未改善之情形，尚難謂符合上開公寓大廈
管理條例規定及管理規約約定之要件，是原告依公寓大廈
管理條例及管理規約向本院訴請強制被告遷離系爭房屋，
洵屬無據，自無可採。至原告雖於104年9月17日寄發存證
信函（上開補字卷第35頁）與系爭房屋所有權人蘇麗蒨，
要求協助被告遷離，惟其寄發之時間係於決議（104年4月
19日）之後，信函內容所指被告脫序行為亦為104年9月2
日，自無從據此為不利於被告之推定而異於上開認定之結
果，附此敘明之。
四、綜上所述，原告所稱被告之脫序行為，依其提出之函文可知
，時間分別為99年及100年間，無從證明被告於104年4月19
日召開104年度區分所有權人會議前仍有此行為發生，且原
告未能就召開104年度區分所有權人會議達成強制被告遷離
之決議前，曾促請被告改善而未於3個月內改善之事實盡舉
證責任，則原告訴請本院強制被告遷離之主張，自難可採。
從而，原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定、社
區管理規約第16條第2項第3款約定請求被告應自系爭房屋遷
離，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年7月4日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官林勳煜
上開判決正本核與原本相符。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月6日
書記官吳佩芬