裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第382號民事判決
裁判日期：民國101年12月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決101年度重上字第382號上訴人 林賢喜 即福全醫院訴訟代理人 莊秀銘 律師
陳志峰 律師 楊鎮宇 律師被上訴人 林珊羽
林明玲 共同訴訟代理人 張景源 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年4月12日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1292號第一審判決提起上訴，本院於101年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落臺北市○○段○○段○○○○○○○○○號土地上門牌號碼：臺北市○○○路○段○○號（下稱系爭建物）5樓及6樓房屋（下分別以系爭5樓房屋、系爭6樓房屋稱之，合稱為系爭房屋），原為被上訴人之父即訴外人 林賢信 所有，林賢信於民國99年3月間將系爭5樓房屋贈與被上訴人林珊羽（下稱林珊羽）；系爭6樓房屋贈與被上訴人林明玲（下稱林明玲），並於99年3月17日辦妥所有權移轉登記。上訴人未依法取得任何使用權源，無權占用系爭房屋，侵害被上訴人權益。爰依所有物返還請求權法則，請求上訴人騰空系爭房屋，將系爭5樓房屋返還林珊羽；系爭6樓房屋返還林明玲等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：兩造均屬 林氏 家族成員，包括系爭建物在內之林氏家族不動產，均以交叉登記、交換使用之方式，統一由上訴人及林賢信之兄弟即訴外人 林賢興 （已於93年6月25日逝世）管理。系爭建物於興建完成時，即交由林賢興分配，其中1、2樓登記為大房上訴人所有，3、4樓登記為二房林賢興所有，5、6樓（即系爭房屋）登記為三房林賢信所有。福全醫院雖係上訴人獨資經營，並非公產，但系爭建物興建之目的即係為供開設福全醫院使用，自66年間興建至今，均由上訴人繼續使用，上訴人於94年2月24日前未給付租金，係因前述林氏家族財產管理模式及交換使用之默示合意下，本無須給付租金，上訴人亦同意林賢興、林賢信使用登記於上訴人名下之不動產，應可認上訴人自66年間起即與林賢信就系爭房屋成立不定期租賃契約。林賢興於93年6月25日死亡時，上訴人雖於93年12月間宣布取消林氏家族財產統收統支管理制度，並表示登記於各房名下之不動產回歸各登記名義人管理，但並無終止系爭建物不定期租賃契約之意思。詎林賢信竟要求上訴人比照79至87年間支付福全醫院盈餘款模式補貼金錢，上訴人乃於94年2月24日起至99年4月30日間，按月分別給付二房林賢興之繼承人 林麗玲 、 林群翔 、三房林賢信各20萬元，惟此並非使用系爭建物3至6樓之全部對價，僅係應林賢信要求所為之補貼，不影響上訴人自66年間起即與林賢信就系爭房屋所成立不定期租賃契約之效力。且被上訴人為林賢信之女，於受讓系爭房屋時明知上訴人就該房屋有不定期租賃契約存在，且該租賃契約並非虛偽或為脫免強制執行而成立者，法院於適用民法第425條第2項規定時，應作目的性限縮解釋，排除「受讓不動產租賃物所有權人明知租賃契約存在，且該租賃契約非虛偽或為脫免強制執行而成立」之情形，是本件應有民法第425條買賣不破租賃規定之適用，於被上訴人未合法終止租約前，不得請求上訴人返還系爭房屋。再者，系爭建物自66年間即由林賢信同意上訴人供作開設福全醫院使用至今，為被上訴人受讓系爭房屋時所明知，林賢信為規避其繼續提供系爭房屋供上訴人使用之義務，故意將系爭房屋贈與被上訴人，有違誠信原則。系爭房屋位於福全醫院5、6樓，被上訴人收回系爭房屋後顯不可能自行居住或出租他人，而上訴人之福全醫院係醫療機構，其存在具有公益目的，被上訴人任意收回系爭房屋，屬權利濫用，亦有違公共利益等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、經查：㈠褔全醫院登記為上訴人獨資經營，自66年6月起即占有系爭建物營業至今。㈡因上訴人使用系爭房屋，林賢信自94年2月24日起至99年4月30日止按月收受上訴人給付之20萬元。㈢林賢信於98年12月1日委託律師發函上訴人終止雙方就系爭房屋之未定期限租賃關係，該函上訴人已收受。㈣林賢信於99年3月間將系爭5、6樓房屋分別贈與林珊羽、林明玲，並於99年3月17日辦妥所有權移轉登記。㈤上訴人於99年5月28日各匯款10萬元予被上訴人各人，被上訴人各將所收受款項退還上訴人等情，有褔全醫院醫療機構開業執照、土地及建物登記第二類謄本、房屋稅繳款單、張景源律師事務所函暨收件回執、林賢信臺灣企業銀行（下稱台灣企銀）存摺等影本可稽〔見原審卷第23至25頁、原法院簡易庭99年度司北調字第586號卷（下稱原法院調解卷）第6至13頁、原審卷第50至52頁〕，並為兩造所不爭執（見原審卷第61頁），均堪信為真實。
四、被上訴人主張系爭房屋為其所有，上訴人未經被上訴人同意，無權占用系爭房屋，應予騰空返讓，惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第277條前段、第279條第1項定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被上訴人主張系爭房屋為其所有，現為上訴人占用等事實，業據其提出建物登記第二類謄本2份為證（見原法院調解卷第9、10頁），並為上訴人所不爭執（見原審卷第61頁），應堪認為真正，依前揭說明，自應由上訴人就其占有系爭房屋有合法權源負舉證之責。
㈡上訴人辯稱：上訴人自66年間即與被上訴人之前手林賢信就
系爭房屋成立不定期租賃契約，依民法第425條買賣不破租賃規定，被上訴人應承受林賢信與上訴人間之租賃契約，不得請求上訴人返還系爭房屋等語，惟為被上訴人否認，茲審酌分述如下:
⒈上訴人抗辯：系爭房屋自66年起即由林賢信出租予上訴人
作為福全醫院使用，並提出各類所得扣繳暨免扣繳憑單2件為證（見原法院調解卷第22、23頁），惟為被上訴人所否認，並主張：其父林賢信當初開立收據給上訴人，係讓上訴人於報稅時申報租金支出之用，並非上訴人與林賢信間確有租賃契約存在。查上訴人提出之扣繳憑單，係98、99年度之扣繳憑單，無從證明上訴人與林賢信間自66年起即就系爭房屋有租賃契約存在。稽諸證人林麗玲於原院100年9月29日審理時證稱略謂：林賢興負責執行管理 林家 產業，有龐大稅金、房屋修繕費用支付，上訴人一直不願將福全醫院盈餘繳出，致林家收入減少很多。林賢興就一直跟林賢喜要福全醫院的盈餘款，大概在79年開始，福全醫院每月會匯一筆40萬元到林賢興管理的公家帳戶，上訴人自79年開始支付福全醫院盈餘款給林家公家帳戶時，就要求開立林賢興、林賢信名義之租金收據，讓福全醫院作帳。實際上匯款金額與收據金額並不相符。完全由福全醫院決定金額並擬好稿，送給林賢興蓋章。87年1月份林賢興中風，87年2月開始至93年間，福全醫院就沒有再匯任何盈餘款給公家帳戶，但租金收據照樣開立，在93年前，縱有申報福全醫院租金收入不代表福全醫院有付租金，就算有匯款給林賢興的公家帳戶，付的是盈餘款，並非租金。
93年6月25日林賢興過世，93年12月上訴人宣布林家財產各人名下財產各自管理，其於94年2月24日第1次收到福全醫院的租金匯款，從94年度開始，福全醫院才按月匯款給各房屋所有人，每層10萬元，年度收據、匯款人、匯款金額與扣繳憑單才完全一致，福全醫院是94年開始，才開始給付租金等語（見原審院卷第101、102頁），是上訴人辯稱其就系爭房屋自66年起即給付租金予林賢信，自採難信。
⒉上訴人又辯稱：上訴人與林賢信均屬林氏家族成員，林氏
家族不動產，均以交叉登記、交換使用之方式，統一由林賢興管理。系爭建物興建之目的係為供開設福全醫院使用，興建完成時雖3、4樓登記為林賢興所有，5、6樓登記為林賢信所有，自66年間起，均由上訴人繼續使用，上訴人於94年2月24日前未給付租金，係因林氏家族財產管理模式及交換使用之默示合意下，無須給付租金，上訴人亦同意林賢興、林賢信使用登記於上訴人名下之不動產，足認上訴人自66年間起即與林賢信就系爭房屋成立不定期租賃契約等語。經查：
①按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條定有明文。是租賃係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立，且租賃物及租金為租賃契約之要素，雙方須就契約之重要內容即租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能謂租賃契約業已成立，否則難認雙方有租賃關係存在。
②稽諸於上訴人告訴 林新翔 、 劉惠娟 、林麗玲等3人業務
侵占刑案（臺灣臺北地方法院98年度金重易字第7號受理，下稱系爭刑案）中，林賢信證稱略以：伊名下的不動產是伊父親買的，那些房子的建築費用是由伊父親管理的財產當中去建造的，這是大家共有，增加的不動產就是伊等土地再去蓋的房子，伊不用出資，78至83年間，伊與林新翔分別從林賢興那裡以買賣或贈與為由，取得榮星段7小段7地號及7之1地號的土地持分，所需價金
1億多元也都是公的錢出的，其他人也是一樣，當時並未講明何人房屋的租金收入只能買那個人的土地、蓋那個人的房子，所有租金收入都是交由林賢興去運用、分配利益，房子是林賢興蓋的，也是由林賢興管理，房子蓋好以後要登記給何人，都是林賢興在管理分配，他決定之後，伊等就配合去辦理，也沒有拿過租金，是林賢興分配生活費用給伊，伊名下不動產的稅捐與費用也是他在負擔，包括福全醫院，所有的建築物都是林賢興用公家的錢蓋的。最早伊父親還在時，係二哥林賢興幫伊父親管理財產，父親過世後，自然即由伊二哥林賢興管理，當初也沒有簽書面或者明確約定要如何管理，財產都已經分別登記到個人名下了，家族成員所有存摺、印章、租約、權狀均由林賢興保管，林氏家族成員以家族資產用何人名義購買基金、保險、定存、外匯，伊跟上訴人都不知道，都是二哥林賢興在處理等語。上訴人於系爭刑案偵查中亦自承，伊自94年1月才接手管理伊名下的不動產，之前的事伊不瞭解，租金他們收，水電費就由他們支付，如果地價稅、房屋稅單寄到伊這裡，伊就拿給他們由他們繳，每年之所得稅申報伊自己申報，相關資料由劉惠娟提供等語，有系爭刑案判決書1份可參（見本院卷第165、166頁），並經本院調閱該卷核閱無訛。可見林氏家族成員於未為任何口頭、書面約定下，將登記在各房名下之財產全權委由林賢興統籌處理，未曾就該等財產如何收益，如何管理加以明確約定，準此，上訴人與林賢信或被上訴人間自無可能有如上訴人所稱有交換不動產使用之默示合意存在，更不可能就使用各財產之代價、範圍有具體而確定之意思表示一致。上訴人復未舉何證據，足以證明其與林賢信自66年間即就系爭房屋成立不定期租賃契約，或以彼此交換不動產使用之方式成立租賃契約之事實存在，則上訴人辯稱：其與林賢信自66年間即有不定期租賃契約存在，核屬無據，不足採信。
⒊上訴人又辯稱：其自94年2月24日起按月分給付林賢信20
萬元租金，縱認其與林賢信就系爭房屋所成立不定期租賃契約係自斯時方成立。被上訴人為林賢信之女，於受讓系爭房屋時明知上訴人就該房屋有不定期租賃契約存在，且該租賃契約並非虛偽或為脫免強制執行而成立者，法院於適用民法第425條第2項規定時，應作目的性限縮解釋，排除「受讓不動產租賃物所有權人明知租賃契約存在，且該租賃契約非虛偽或為脫免強制執行而成立」之情形，是本件應有民法第425條買賣不破租賃規定之適用等語。經查：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，89年5月5日修正施行之民法第425條定有明文。姑且不論上訴人自稱：其於94年2月24日起，按月給付予林賢信20萬元，此並非使用系爭房屋之全部對價，僅係應林賢信要求所為之補貼，並未自斯時成立不定期租賃契約（見本院卷第152頁），是否可採，縱認被上訴人與林賢信自94年2月24日起，就系爭房屋業已成立不定期租賃契約，本件亦無民法第425條第1項「買賣不破租賃」規定之適用，茲分述之：
①本件上訴人與林賢信係自94年2月24日起，方就系爭房
屋成立不定期租賃契約（理由詳下㈢所述），惟該不定期租賃契約係成立於89年5月5日民法第425條修正施行後，自應適用修正施行後之民法第425條第2項規定，該不定期租賃契約係不定期限且未經公證，依民法第425條第2項規定，自無同條第1項所謂「買賣不破租賃」規定之適用。
②雖上訴人辯稱，民法第425條第2項規定，應作目的性限
縮解釋，排除「受讓不動產租賃物所有權人明知租賃契約存在，且該租賃契約非虛偽或為脫免強制執行而成立」之情形云云。查：民法第425條第2項增訂之立法理由略謂「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第2項」，可見立法者不僅為求防免弊端，且因長期或未定期限之租賃契約，對契約當事人之權義關係影響甚鉅，希望藉由公證方式，使契約當事人慎重確認所簽訂契約之內容，求當事人之權利義務內容合法明確之目的，上訴人辯稱民法第425條第2項規定應作上開目的性限縮解釋，排除「受讓不動產租賃物所有權人明知租賃契約存在，且該租賃契約非虛偽或為脫免強制執行而成立」云云，有違立法者欲藉公證方式，使契約當事人之權利義務內容合法明確之立法目的，自無足採。
⒋綜上，上訴人辯稱其自66年間即與林賢信就系爭房屋成立
不定期租賃契約，不足採信。上訴人係自94年2月24日起方與林賢信成立不定期租賃契約，該不定期租賃契約係於89年5月5日民法第425條修正施行後始成立且未經公證，則對於99年3月17日取得系爭房屋所有權之被上訴人而言，依民法第425條第2項規定，無庸承受林賢信與上訴人間之該未定期租賃契約。上訴人辯稱：被上訴人應承受林賢信與上訴人間之租賃契約，不得請求上訴人返還系爭房屋，要無足取。
㈢上訴人辯稱：系爭建物自66年間即由林賢信同意上訴人供作
開設福全醫院使用至今，為被上訴人受讓系爭房屋時所明知，林賢信為規避其繼續提供系爭房屋供上訴人使用之義務，故意將系爭房屋贈與被上訴人，有違誠信原則。且系爭房屋位於福全醫院5、6樓，被上訴人收回系爭房屋後顯不可能自行居住或出租他人，而上訴人之福全醫院係醫療機構，其存在具有公益目的，被上訴人任意收回系爭房屋，屬權利濫用，亦有違公共利益等語。經查：按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。上訴人自94年2月24日起至99年4月30日止，每月匯款20萬元至林賢信於臺灣企業吉林分行之帳戶，作為上訴人使用系爭房屋之代價，有被上訴人提出之林賢信臺灣企銀吉林分行存摺影本1件可參（見原審卷第50、51頁），並為兩造所不爭執。雖上訴人未與林賢信訂立書面租約，但林賢信無異議收受該租金並於98年12月1日委託張景源律師發函表明「目前出租於台端之建物，自民國99年3月1日起不再續租」等語，有張景源律師事務所函1件可憑（見原審卷第52頁），自堪認自94年2月24日起上訴人與林賢信間業已成立不定期租賃契約。又查上訴人與林賢信名下均登記有龐大不動產，上訴人大房之不動產亦有部分登記於其妻 林郭美信 、其子 林盛文 、其女林麗貞、 林麗雅 等人名下（見本院卷第37頁、第40至43頁），則林賢信基於財產規劃之需求，自得贈與其名下不動產予子女，此乃其權利之正當行使，尚難逕謂係以損害上訴人為主要目的。另依證人林麗玲於原審100年9月29日稱述略以：自79年開始，福全醫院每月會匯一筆40萬元的錢到林賢興管理的公家帳戶，因為金額太少，林賢興說這是福全醫院盈餘款，是用租金開立，假如是租金，對面ATT大樓光房屋租金換算成福全醫院房屋租金，就應該每月應繳200萬元等語（見原審卷第100頁反面、101頁），可見上訴人於上開期間比照79年間按月匯款20萬元租金予林賢信，該租金顯屬過低，被上訴人於獲贈系爭房屋後，請求上訴人返還系爭房屋或依協商簽訂兩造合意之租金、租期繼續出租系爭房屋予上訴人（見原審卷第9、14頁），亦屬被上訴人合法行使權利並無何違反誠信原則之情事。雖系爭房屋係作為醫療機構即福全醫院使用，惟並無何規定醫院不得搬遷或停止營業，被上訴人既為系爭房屋所有權人，依法本得請求上訴人返還無權占有之系爭房屋，並無何違背公共利益可言。況被上訴人亦願意與上訴人另行協商合理租金及租期後繼續出租予上訴人，係上訴人執意以每月每層各10萬元之過低租金不定期承租系爭房屋，是上訴人主張被上訴人所為本件請求有違誠信原則，並有權利濫用情事及有違公共利益云云，自不可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件上訴人占用系爭房屋並無正當權源，已如前述，則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人騰空並返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人應將系爭5樓房屋騰空返還林珊羽；將系爭6樓房屋騰空返還林明玲，均為有理由，應予准許。從而，原審所為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請分別為准免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年12月28日
民事第四庭
審判長法官張劍男
法官李芳南法官陳靜芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月2日
書記官應瑞霞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。