福建金門地方法院簡易民事判決 106年度城簡字第80號
原 告 蔡佩純
被 告 歐陽明 在
訴訟代理人 歐陽鳳玉
上列當事人間請求給付仲介費事件，於中華民國107年1月9日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬捌仟元，及自民國一百零六年七月
二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟肆佰壹拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾萬捌仟元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國104年5月16日仲介訴外人 李瑞珠 購
買被告所有座落金門縣○○鎮○○村段○○○○號土地（面積
408平方公尺，下稱系爭土地），買賣價金為775萬元（下
稱系爭買賣契約），當時原告與被告及其訴訟代理人歐陽鳳
玉約定，系爭買賣契約簽訂後，被告應即給付原告每平方公
尺1仟元，土地面積408平方公尺，合計為40萬8仟元之仲
介費。期間李瑞珠與被告有訴訟糾紛，李瑞珠與被告嗣後於
106年3月29日在臺灣新北地方法院民事庭達成和解，被告
業已自李瑞珠取得全部買賣價款681萬元，並取得系爭土地
所有權等語，爰依居間契約向被告請求仲介費，並聲明：如
主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠、被告明確告知歐陽鳳玉，兩造並無約定給付仲介費；歐陽鳳
玉與被告並不認識原告及李瑞珠，係由訴外人 歐陽彥興 介紹
，始知原告及李瑞珠，土地交易期間李瑞珠明確告知歐陽鳳
玉，嗣成交後各自負責買賣方介紹人之佣金。又該買賣拖延
了將近三年時間始告一段落，究其原因係原告多次阻擋李瑞
珠勿承購被告系爭土地，且四處宣揚系爭土地坐落土地、地
形、風水、景觀等均不佳，千方百計阻止買賣交易，甚至在
臺灣新北地方法院民事庭作證要求法院判決買賣契約不成立
；土地買賣期間，原告多次慫恿李瑞珠無須再依契約內容匯
錢給付被告，原告有辦法將該筆土地以買空賣空方式賺錢，
所以買賣交易才會一拖數年；又李瑞珠給付被告買賣價款
681萬元，實則有80餘萬元係土地增值稅（契約約定由買方
負擔），係買方一拖再拖，土地增值稅乃由原先40餘萬元增
至70餘萬元；另原告所提之簡訊，實則係土地買賣交易已拖
延近三年，為此李瑞珠座落於臺北市二間裝已遭查封，再拖
下去，恐遭法院拍賣，有鑒於此，歐陽鳳玉乃再予原告簡訊
對話中，請原告轉達買方速將尾款給付，免走上法院拍賣之
途，自始自終均無允弄給付佣金之事，從頭到尾均僅針對訴
外人即賣方介紹人歐陽彥興。
㈡、系爭買賣契約於103年10月2日雙方確認約定生效，應於10
3年12月20日由買方付清尾款後土地移轉至買方指定權利人
，惟李瑞珠未履行契約，依據系爭買賣契約第6條違約處理
約定，契約即已不成立，完全失效，原告何來給付仲介費之
要求？另歐陽鳳玉依被告轉述，系爭土地買賣時，願以每平
方公尺1萬8仟元出售李瑞珠，惟原告私下告知被告，李瑞
珠願意以每平方公尺1萬9仟元買下系爭土地，多出來金額
歸原告所有，並未提及佣金每平方公尺給付1仟元，嗣歐陽
鳳玉主動邀約李瑞珠重新訂定買賣契約由750萬元降價至60
0萬元，仲介費也給予歐陽彥興等語，並聲明：原告之訴駁
回。
三、本院之判斷：
原告主張李瑞珠向被告購買其所有之系爭土地，價金775萬
元，並訂立系爭買賣契約，嗣因李瑞珠未依約給付尾款190
萬元，經被告提起訴訟，嗣李瑞珠與被告於106年3月29日
達成和解，被告最後從李瑞珠取得681萬元等情，業據原告
提出系爭土地買賣契約書、收據、支票單據、付款明細、臺
灣新北地方法院106年度聲字第28號裁定、105年度簡上字
第439號和解筆錄影本各1份（見本院卷第53至119頁）等
為證，且為被告所不爭執，自堪信為真正。惟被告則以前詞
置辯，是本件所應審究者為：㈠、系爭買賣契約是否成立？
㈡、兩造間有無達成居間契約之意思合致？㈢、倘兩造有成
立居間契約，原告是否有完成居間事務？㈣、原告請求被告
給付40萬8000元仲介費，有無理由？茲分述如下：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；次按居間人於契約因其
媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所
得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參
照）。
㈠、系爭買賣契約業已有效成立：
原告主張李瑞珠曾向被告購買系爭土地，並於103年10月2
日簽立系爭買賣契約等情，業據原告提出系爭買賣契約及被
告收到李瑞珠交付第一期價金60萬元及10萬元定金收據影本
各1件為證（見本院卷第57至59頁），惟被告抗辯李瑞珠未
履行契約，依據系爭買賣契約第6條違約處理約定，契約即
已不成立，完全失效云云，惟查：
證人即系爭土地買受人李瑞珠於本院審理時具結證稱：「（
【提示本院卷第53頁】有無向被告歐陽明在購買金門縣○○
鎮○○村段○○○○號土地，並訂立土地買賣契約書？）有。
（當初購買之日期、價金為何？）原本是775萬元，日期是
103年10月2日。（系爭買賣契約訂立日期原本為103年10
月2日，為何會以手寫方式劃掉更改為104年5月16日？）因
為系爭土地我發現系爭土地太貴了，原告請我去與被告訴代
溝通，十萬元定金是原告先替我支付，另外依照原告所提的
證物三列表，大約五、六十幾萬，後來我就覺得太貴了，想
要違約，即使被告沒收也無妨。（系爭買賣契約總價金原本
為775萬元，為何會以手寫方式劃掉更改為600萬元？）後
來因為價金太高，所以改成六百萬，土地增值稅，被告要求
我付，因為系爭土地是國家風景區，要建房子需要社區鄰居
同意，需要被告協助，但拖了一年多，被告遲未過戶，但我
已經匯了約四、五百萬元給被告。」等語（見本院卷第186
至189頁），參以被告於本院審理時陳稱：原本買方有給伊
定金，本來超過時間伊可以將買方的定金全部沒收，所以伊
再給買方機會，重新訂立契約，由買方負擔有關土地增值稅
等其他費用，被告淨拿六百萬元等語（見本院卷第186頁）
，並有上開原告提出之被告收到李瑞珠第一期價金60萬元及
定金10萬元收據為證，足認系爭買賣契約於103年10月2日
自已成立；至被告與李瑞珠於104年5月16日就系爭買賣契
約重新約定價金600萬元，嗣李瑞珠未給付尾款190萬元並
進入司法程序，李瑞珠與被告於106年3月29日達成和解等
情，僅係李瑞珠與被告就系爭契約嗣後進行契約變更以及李
瑞珠與被告就債務不履行進入司法途徑，自不影響系爭買賣
契約業已於103年10月2日有效成立，是被告據此主張系爭
買賣契約無效，核難憑採。
㈡、兩造間有達成居間契約之意思合致，原告並完成居間事務：
1、原告固主張本件係其居間介紹李瑞珠與被告購買系爭土地，
等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
證人李瑞珠於本院審理時具結證稱：「（當初購買之經過為
何？有無透過原告從中介紹？）是原告介紹的，而且尾款19
0萬部分是我跟原告約好一起拿給被告。（你有無印象，被
告與原告間有約定，若你購買該土地後，被告會給原告每平
方公尺1000元之仲介費？）有這件事情，但我沒有參與。當
時拿尾款過去時，我與原告、訴外人歐陽彥興一同過去，佣
金部分由原告與被告自行協調就好，大概約五十萬，我才知
道這件事情。」等語（見本院卷第187頁），核與證人即系
爭買賣契約見證人歐陽彥興於本院審理時具結證稱：「（李
瑞珠與被告購買該土地並於103年10月2日簽訂土地買賣契
約書時，你是否在場？）我有在場，但日期我忘了，但104
年5月16日重新訂約部分我不清楚。（當初購買之經過為何
？是否透過原告從中介紹？）是原告出面說要買土地，被告
剛好有土地要賣，後來才說原告要幫別人買。（你有無印象
，被告與原告間有約定，若被告購買該土地後，被告會給原
告每平方公尺1000元之仲介費？）是被告的土地要賣，被告
開了一平方公尺1萬8千元，原告則以每一平方公尺1萬9
千元轉賣，由原告賺取其中的一千元價差。（是否以中間賺
取的價差一千元作為仲介的服務費？）是。第一次簽約時我
有在場，後來交付尾款等部分我沒有參與。（後改稱）我有
在場，但我不知道是原告與李瑞珠是要去交付尾款。」等語
（見本院卷第190至191頁）大致相符，另參核原告所提出
之其與歐陽鳳玉於105年12月5日簡訊對話紀錄內容略以：
「（歐陽鳳玉：蔡小姐妳好，我是歐陽鳳玉，妳不是一直說
要盡快促成這筆土地買賣交易嗎？最後僅剩數十萬，妳要再
加把勁，否則只好走上房屋被拍賣的命運，這也是我等不樂
件的事，請你在催促李瑞珠儘快付清餘款吧！再敘。）；（
原告：歐小姐，李瑞珠說她已匯出100萬元給妳了，剩餘幾
10萬元尾款，她要當面付給妳，看妳何時方便。但我的仲介
費妳可否先付一半給我好嗎，妳也已經拿500多萬了，一般
簽約後，我的部分早就要給我才對，已經2年多了，當初我
們3個人及妳堂哥當面講好了，每平方公尺1000元，共40萬
8仟元」等語（見本院卷第123至133頁），益證歐陽鳳玉
對系爭買賣契約業已生效等情並不否認，僅欲原告轉述李瑞
珠依約履行系爭買賣，足認被告確實委託原告居間介紹系爭
土地買賣事宜，並就居間報酬以每平方公尺1仟元之仲介費
之居間契約為意思合致，至為明確。
2、被告抗辯原告千方百計阻止買賣交易，原告並未完成居間事
務云云，然為原告所否認，並以前詞置辯，經查：
證人李瑞珠於本院審理時具結證稱：「（被告代理人說因原
告多次阻止你購買該土地，並四處宣揚該筆土地坐落位置、
地形、地勢景觀等不佳，以阻止買賣交易？）是原告介紹我
買的，沒有阻擋我。」等語（見本院卷第188頁），另參李
瑞珠與被告業已於103年10月2日成立系爭買賣契約，李瑞
珠並交付第一期價金60萬元及定金10萬元乙節，已如前述，
是認原告業已完成居間事務，灼然甚明。
㈢、承上，原告與被告有達成居間契約之意思合致，並完成居間
事務，依上揭判例意旨，自不因被告與李瑞珠間就系爭契約
重新訂立、債務不履行等情，對原告之所得報酬請求權產生
影響。
四、綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付原告
40萬8仟元，及自支付命令狀繕本送達翌日即106年7月27
日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息為有理由，應予
准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與
判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，確定如主文第2項所示金額。
中華民國107年1月16日
福建金門地方法院金城簡易庭
法官黃俊偉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（金門縣○○鎮○○路○○○號）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中華民國107年1月16日
書記官蔡鴻源