裁判字號：最高法院93年台上字第483號民事判決
裁判日期：民國93年03月18日
裁判案由：返還無權占有土地等
最高法院民事判決九十三年度台上字第四八三號
上訴人大永興業股份有限公司法定代理人 林明成 訴訟代理人 楊國華 律師被上訴人乙○訴訟代理人 賴青鵬 律師被上訴人甲○右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國九十一年五月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度重上更㈠字第一二八號），提起上訴（即關於本訴部分），本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國五十九年一月一日將所有坐落台北縣土城市○○○段大安寮小段一五七之五、一五八號土地（下稱系爭土地）出租予被上訴人乙○，約定租期三年，租金應於每年十月底給付。租期屆滿後乙○續繳租金為不定期租賃，至六十六年，乙○與其妹 廖金 簽立協議書，約定自六十七年起，系爭土地由乙○、廖金按十分之四、十分之六比例分別承租，並經伊同意，惟乙○自八十三年起未依約繳納租金，經伊於八十五年三月四日催告應於十日內給付八十三、八十四年度租金新台幣（下同）八十五萬零六十元，該函於同年月十一日前送達，詎乙○並未給付，伊依土地法第一百零三條第四款規定終止租約。系爭土地上有被上訴人搭蓋之車棚、磚造房屋、鐵架房屋、鹿棚等地上物及乙○種植之蔬菜，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定為請求等情，求為命㈠被上訴人將系爭土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分車棚面積四七平方公尺、Ｃ部分磚造房屋面積六九平方公尺、Ｃ部分磚造房屋面積三九平方公尺、Ｄ部分鐵架房屋面積八０平方公尺、Ｄ部分鐵架房屋面積一００平方公尺、Ｅ部分鐵架房屋面積二四四平方公尺、Ｅ部分鐵架房屋面積五六平方公尺、Ｈ部分磚造房屋面積一二八平方公尺、Ｉ部分鹿棚面積二七平方公尺拆除，並將附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｃ、Ｄ、Ｄ、Ｅ、Ｅ、Ｆ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部分面積共一二二四平方公尺土地交還與伊；㈡乙○應將附圖所示Ｇ部分菜園面積三九二平方公尺之蔬菜刈除，將土地交還與伊；㈢被上訴人應給付伊二十一萬一千三百五十六元及自八十六年七月一日起至返還土地之日止按月給付三萬九千四百四十元；㈣乙○應給付伊七萬零五百六十元，及自八十六年七月一日起至返還土地之日止按月給付伊一萬三千一百十九元之判決。
被上訴人則以：五十九年一月一日起，上訴人將系爭土地續租與乙○，仍屬耕地三七五減租條例之耕地租佃，上訴人未依該條例第二十六條第二項規定申請調解、調處，其起訴不合法。又自七十八年起，乙○將各年度之租金以次年之支票給付，業經上訴人同意。詎於八十五年間交付八十三年及八十四年度之租金八十五萬零六十元時，竟遭上訴人拒絕受領，且乙○又於同年十二月六日將上開租金電匯予訴外人 張宜生 ，請代為交付上訴人，張宜生於同年月十六日函詢上訴人繳款方式，又於八十八年八月間親往上訴人處洽談給付租金事宜，均為上訴人所拒，上訴人應負受領遲延責任，不得以乙○遲延交付租金為由，終止租賃契約等語。資為抗辯。（乙○並依耕地租佃關係及土地法第一百零二條規定提起反訴，先位聲明：求為命上訴人應與乙○就附圖斜線部分土地訂立耕地租佃契約；備位聲明：求為命上訴人協同乙○就附圖斜線部分土地辦理地上權登記予乙○之判決部分，經第一審駁回其反訴，原審駁回其此部分之上訴，其再上訴，因不合法，另以裁定駁回。）原審將第一審所為上訴人本訴勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：上訴人主張：系爭土地為其所有，原出租與乙○之父 廖枝祿 ，嗣於五十六年間，廖枝祿將承租權讓與乙○，迨五十九年一月一日，上訴人與乙○就系爭土地另定租約，約定租期三年，租金每年一千五百八十四元，並按政府規定地價調整租金，應於每年十月底付清。嗣租期屆滿轉為不定期租賃，至六十六年，乙○與其妹廖金約定自六十七年起系爭土地由乙○、廖金按十分之四、十分之六比例分別承租，租金分別給付，經上訴人同意，系爭土地上如附圖所示Ｂ部分車棚、Ｃ及Ｃ部分磚造房屋、Ｄ、Ｄ、Ｅ、Ｅ部分鐵架房屋、Ｈ部分磚造房屋、Ｉ部分鹿棚等地上物，面積依序為四七、
六九、三九、八０、一００、二四四、五六、一二八、二七平方公尺，均係被上訴人共同興建，為其所共有，另乙○占有如附圖Ｇ部分土地，面積三九二平方公尺種植蔬菜，Ａ、Ｆ及Ｆ部分土地，面積依序為一三四、二六六、三四平方公尺則為空地，亦為被上訴人占用之事實，業據上訴人提出土地登記謄本、照片、土地租賃契約書、協議書為證，並經法院會同台北縣板橋地政事務所測量人員現場測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可按。被上訴人於系爭租約訂立前，即於系爭土地上興建工廠使用，則乙○承租系爭土地，並非以自任耕作為目的，與耕地租佃係以供自己從事耕作為目的有別；且系爭租約既明載租金每年為一千五百八十四元，應於每年十月底一次付清，並隨政府規定地價調整而調整，核其性質係屬土地法第一百零三條規定之基地租用契約。又上訴人與乙○於六十一年十二月三十一日原定期租賃契約期間屆滿後，並未另行簽訂新約，乙○仍繼續承租系爭土地，除租金係因地價之調整而調漲外，其餘之條件均依循原定期租賃契約之約定，兩造間成立不定期之基地租用契約。上訴人主張乙○因積欠八十三年及八十四年兩期租金共八十五萬零六十元未繳，上訴人乃於八十五年三月四日以存證信函催告乙○應於十日內給付上開租金，同年月十一日送達乙○，惟乙○未於期限內給付，上訴人於同年三月二十二日、十一月二十九日兩度向乙○為終止租約之意思表示；迨八十八年八月十七日上訴人復催告乙○應於七日內繳納上開租金及遲延利息計一百零五萬八千四百六十六元，乙○仍未給付，上訴人又於八十八年九月三十日及八十八年十一月二十九日再為終止租約之意思表示，業經上訴人提出存證信函、回執為證。被上訴人則以：上訴人自七十八年起同意當年度之租金於次次年八月底以前給付，上開八十三年度之租金四十一萬四千八百五十六元，伊已於八十五年初以發票日八十五年二月二十九日及同年九月三十日合計同金額之支票交付上訴人，上訴人竟於同年三月四日及十一月二十九日退還上開支票。 嗣伊 於同年十二月六日將上開租金電匯予張宜生，請其代為繳付上訴人，張宜生並於同年月十六日函詢上訴人繳款方式，且於八十八年八月間親往上訴人處洽談給付事宜，為上訴人所拒。乙○已依債務本旨提出給付，上訴人拒絕受領，依民法第二百三十五條之規定應負受領遲延之責，無權終止租約等語為辯，並提出發票、存證信函為證。查系爭租約第三條固載有租金應於每年十月底一次付清，惟七十八年度之租金，上訴人於八十年三月七日受領八十年八月三十日之支票；七十九年度之租金，上訴人於八十年十二月三十日受領八十一年五月三十一日之支票；八十一年度之租金，上訴人於八十二年十二月三十一日受領八十三年八月三十一日之支票；八十二年度之租金，上訴人於八十四年一月十一日受領八十四年八月三十一日之支票；有乙○提出支票及上訴人開立之租金統一發票等影本附卷可考，上訴人對此事實，亦不爭執。再者，上訴人分別於八十一年十二月十二日通知乙○繳交八十一年度租金及八十年度欠繳之租金；八十二年十二月十三日通知乙○繳交八十二及八十一年度欠繳之租金；八十三年十二月十三日通知乙○應繳八十三年度之租金及八十二年度欠繳之租金；八十四年十月三十日通知乙○繳納八十四年度租金及八十三年度欠繳之租金，以上訴人於租金屆滿之次年底始通知繳款之舉，足以間接推知上訴人默示租金無庸於當年度十月份繳納。依上訴人前揭催告及受領租金支票之情形觀之，上訴人於乙○連續四年在遲延二年後繳付租金，上訴人非但將租金支票提示兌領，且開立統一發票與乙○作為收受租金之證明，復未要求乙○給付遲延利息，足證上訴人以事實行為默示同意乙○變更租金之給付方式，即同意乙○延後二年繳納租金。乙○於八十五年初交付發票日為八十五年二月二十九日、同年九月三十日之支票二紙給付八十三年度租金，八十五年十一月二十三日寄交四十二萬五千零三十元之支票二紙（八十三、八十四年度租金）與上訴人，難謂非依債務本旨提出給付，上訴人無故於八十五年三月四日及同年十一月二十九日兩次退回被上訴人寄交之租金支票，依民法第二百三十四條規定應負受領遲延之責任。上訴人依其嗣後在八十五年三月四日所為之催告，主張乙○未依限繳納租金而於八十五年三月二十二日以存證信函終止租約，於法不合。乙○在遭上訴人退回租金支票後，曾在八十五年十二月六日將八十三、四年之租金八十五萬零六十元匯款給張宜生，委託其代為繳納，張宜生遂於同年十二月十六日以乙○之名義發函上訴人請其告知繳款方式，因上訴人未告知付款方式致無法為給付，且乙○已做好給付之準備，依民法第二百三十五條但書規定，乙○無庸負遲延責任。上訴人八十八年八月十七日函件係通知乙○彼此間並無租賃關係存在，請乙○在七日內繳清八十三、八十四年之欠租及遲延利息，因乙○已於八十五年十二月十六日以準備給付之事情代替提出給付，上訴人既仍未告知付款方式，且上訴人之承辦人員在八十八年告知張宜生租金加上利息已不是八十五萬零六十元，拒絕受領，乙○既無庸負遲延責任，上訴人於八十八年九月三十日以準備書狀及八十八年十一月二十九日以存證信函終止租約，均不合於法律規定。乙○所辯上訴人終止租約係不合法，洵堪採信。上訴人與乙○間就系爭土地之基地租賃關係並未終止，乙○有繼續占有、使用系爭土地之權源，上訴人依民法第七百六十七條規定之妨害排除請求權及所有物返還請求權，請求被上訴人拆屋還地及返還不當得利，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審先則認定：上訴人分別於八十一年十二月十二日通知乙○繳交八十一年度租金及八十年度欠繳之租金；八十二年十二月十三日通知乙○繳交八十二年度租金及八十一年度欠繳之租金；八十三年十二月十三日通知乙○繳交八十三年度租金及八十二年度欠繳之租金；八十四年十月三十日通知乙○繳納八十四年度租金及八十三年度欠繳之租金等情（見原判決書第十三頁第十行以下），足認係認定上訴人於每一「當」年度即通知被上訴人繳交當年度租金，並非於租金年度屆滿之「次」年底「始」通知繳款。乃原審又謂：上訴人於租金屆滿之「次」年底「始」通知繳款等語（原判決書第十三頁倒數第四行）。理由前後不一，有判決理由矛盾之違法。次查原審認定上訴人於租金屆滿之「次」年底始通知繳款等情，與原審卷內所附上訴人分別在八十一、
八十二、八十三、八十四年寄發給乙○之催租通知明信片四紙，其內容均記載「應繳當年度租金及前一年度欠繳租金」不符（見原審重上更㈠字卷第一二０｜一頁），自有未當。又按上訴人以該四張明信片所載內容為憑，於原審主張：系爭租約第三條約定：租金應於每年十月底一次付清，至遲亦應於當年年底以前繳交，乙○就七十八年度租金以八十年八月三十日期支票給付、七十九年度租金以八十一年五月三十一日期支票給付、八十年度租金以八十二年八月三十一日期支票給付、八十一年度租金以八十三年八月三十一日期支票給付、八十二年度租金以八十四年八月三十一日期支票給付，上訴人對於乙○未依上述約定期限給付之租金雖仍收受之，此乃出租人收取租金之權利行使，但上訴人並未同意變更給付租金之約定期限，否則上訴人無庸在每年年底以前書面通知乙○應繳當年度租金並同時催繳前一年度欠租；被上訴人亦無庸在八十五年三月初寄交支票欲繳八十三年租金同時檢附遲延利息二萬零七百四十三元之支票。被上訴人在原審前審主張：「上訴人自民國七十八年起已默示同意租金繳納期為次次年八月三十一日」云云，或此次更審主張：「上訴人於租金年度屆滿之次年底始通知繳款日、受領租金之期日及支票到期日之舉動，足以推知上訴人有默示變更租金給付之方式」，均非可採等語（見原審重上更㈠字卷第二二三、二二四頁）。原審未說明不足採取之理由，仍以乙○上述四次繳納租金之舉，推論上訴人默示租金無庸於當年度十月份繳納，上訴人同意乙○延後二年繳納租金，乙○未繳八十三年、八十四年度租金無庸負遲延責任，上訴人之終止租約不合法等情，據為上訴人敗訴之判決，難謂無判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決關於上訴人敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年三月十八日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官黃義豐法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年四月八日
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