裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第2767號民事判決
裁判日期：民國107年03月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第2767號原告 施琴 訴訟代理人 邱碧珍 被告 林煜崴 （原名： 林冠霆 ）被告御寶國際有限公司法定代理人 高國袁 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林煜崴應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋全部遷讓返還原告。
被告林煜崴應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元，及自民國一○六年十一月六日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟元。
被告御寶國際有限公司應將該公司營業登記自門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋，辦理遷出登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告經合法通知均未於言詞辯論期日到場，皆核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。
查原告起訴時其聲明為：1.被告林煜崴應將門牌新北市○○區○○街○○號房屋（即坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付新臺幣（下同）66,000元，及自民國106年7月6日起至遷讓之日止，按月給付原告33,000元；2.取消租屋處營業登記。嗣原告於
106年12月28日本院言詞辯論期日追加被告御寶國際有限公司（下稱被告御寶公司），並變更上開聲明為：1.被告林煜崴應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付165,000元，及自106年11月6日起至遷讓之日止，按月給付原告33,000元；2.被告御寶公司應將該公司營業登記自系爭房屋，辦理遷出登記（見本院卷第81頁）。經核原告所為前開訴之變更及追加，係基於同一基礎事實並擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告於104年11月5日向原告承租系爭房屋，約定租期2年即自104年11月5日起至106年11月5日止，每月租金33,000元，於每月5日給付（下稱系爭租約）。惟被告自106年
4月5日至106年11月5日期間未繳租金，至今已積欠達7個月之租金共231,000元（計算式：33,000×7＝231,000），扣除預收2個月之押租金66,000元，尚積欠165,000元（計算式：231,000－66,000＝165,000），經原告以存證信函催告支付租金並告知將終止契約，詎仍置之不理，本件系爭租約自106年11月5日屆滿時終止，被告對系爭房屋自屬無權占有，原告基於出租人及所有人之地位，爰依民法第
455條、第767條之規定及租賃契約關係，向被告林煜崴請求遷讓並返還該系爭房屋，及給付尚積欠租金165,000元，並應自系爭租約屆滿翌日即106年11月6日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利33,000元；並依民法第767條第1項中段妨害除去請求權，請求被告御寶公司應將公司營業登記自系爭房屋辦理遷出登記等語。併聲明：如上開原告於106年12月28日本院言詞辯論期日變更暨追加聲明所示。
二、被告均經合法通知，皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280條第1、3項定有明文。經查，本件原告主張之前揭事實，業據其提出租賃契約書、原告新北市○○區000000000000路○○○○號碼第100號存證信函暨回執等影本為證（見本院106年度重簡字第1523號卷（下稱重簡卷）第11至37頁）。又記載原告上開主張之起訴狀繕本暨106年12月28日本院言詞辯論筆錄，業經合法送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第25頁、第87至93頁）。被告已於相當時期受合法通知，就原告主張之事實，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出爭執之書狀，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同對於原告主張之事實自認，是堪信原告之主張為真實。
四、就原告各項請求有無理由，說明如下：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439條、第440條第1項、第2項、第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。經查，原告為系爭房屋所有人並為系爭租約之出租人，租賃期間自104年11月5日起至106年11月5日，屬定期租賃關係，承租人即被告林煜崴於106年4月
5日起未按月給付租金，迄今已遲付租金總額逾2個月以上，經原告於106年7月25日以泰山貴子路郵局存證號碼第100號存證信函催告被告林煜崴應於文到後5日內給付遲付租金，並載明逾期未給付即為終止系爭租約之意思表示（見重簡卷第27至29頁），惟被告林煜崴遲至系爭租約期限屆滿即106年11月5日止仍未依約履行，足認系爭房屋租賃關係已然消滅，被告林煜崴現仍占有系爭房屋應屬無權一事，應堪認定，原告自得依第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告林煜崴返還系爭房屋。
（二）原告請求被告林煜崴給付遲付之房屋租金部分：觀諸系爭租約第4條「租金約定及支付」所示：「每月應繳月租金33,000元整，並於每月5日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金」（見重簡卷第11頁），可知兩造約定每月租金為33,000元，故被告林煜崴自106年4月5日起清償該月租金後即未再給付，迄至系爭租約期限屆滿時即106年11月5日止共7個月，被告林煜崴已積欠原告之租金共計231,000元（計算式：33,000×7＝231,000）。次按押租金契約，乃承租人擔保租賃契約所生債務履行為目的，移轉押租金所有權與出租人，並於租賃關係消滅後，承租人履行租賃債務完畢，出租人始負返還之責。租賃關係消滅後，倘承租人尚有欠租及其他租賃債務未履行，其所交付之押租金，不論當事人意思表示為何，或出租人行使與否，發生當然抵充（法定抵充）效力（最高法院104年度台上字第1569號判決參照）。查系爭租約第6條「押租金方式給付租金」第1項前段約定：「押租金66,000元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人…（略）」（見重簡卷第13頁），是依上開說明，被告林煜崴前已給付原告之押租保證金即相當於2個月租金66,000元經抵充後，被告林煜崴尚積欠原告租金165,000元（計算式：231,000－66,000＝165,00
0），是依上開說明，被告林煜崴應如數給付原告前開積欠之租金165,000元。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭不動產所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。經查，系爭房屋之租賃關係已於106年11月5日期限屆滿而消滅，被告林煜崴現仍占有系爭房屋，業經前述，惟其占用情事無正當權源，係無法律上原因而受有占有使用房屋利益，致原告受有相當於租金之損害，屬不當得利。又系爭租約每月租金為33,000元，是依上開說明，原告主張被告林煜崴應自系爭租約期滿翌日即106年11月6日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利33,000元，應屬有據。
（四）按對於妨害其所有權者，得請求除去之，第767條第1項中段定有明文。查系爭租約終止後，承租人即被告林煜崴已無合法占有系爭房屋之權源，其未返還系爭房屋，即屬無權占有，原告自得請求被告林煜崴返還系爭房屋，業經前述。又被告林煜崴提供系爭房屋予被告御寶公司作為營業登記使用，因被告林煜崴對於系爭房屋已無合法占有權源，被告御寶公司設立於系爭房屋之公司營業登記迄未辦理遷出，對於原告就系爭房屋之所有權亦有妨害，原告依第767條第1項中段規定，請求被告御寶公司應將該公司登記自系爭房屋辦理遷出登記，亦屬有據。
五、從而，原告依系爭租約、第455條租賃物返還請求權、第76
7條所有物返還請求權之規定，請求被告林煜崴應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；被告林煜崴應給付原告165,000元，及自106年11月6日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告33,000元；依民法第767條第1項中段之妨害除去請求權，請求被告御寶公司應將該公司營業登記自系爭房屋辦理遷出登記，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國107年3月31日
民事第四庭法官毛彥程以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月2日
書記官張芝婷