裁判字號：臺灣高等法院 臺中 分院109年重上字第252號民事判決
裁判日期：民國110年03月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度重上字第252號上訴人 柯麗容 訴訟代理人 李淑女 律師複代理人 林怡嫺 被上訴人 葉寅森 訴訟代理人 張洛洋 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年8月25日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第752號第一審判決提起上訴，本院於110年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國108年1月13日與柯麗容之夫 張肇 收簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向 張肇收 購買坐落臺中市○區○○段○○段0000000000地號土地（下稱系爭土地），及其上未辦保存登記之建物（門牌號碼：臺中市○區○○路○○號房屋，即系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），伊已依約付清買賣價款新臺幣（下同）778萬元，系爭土地並已於108年2月25日以買賣為登記原因，辦理過戶登記完畢，另系爭房屋稅籍登記之納稅義務人現亦已更改為伊。而依系爭契約第8條第1項約定，張肇收應於108年1月31日將系爭房屋騰空交付伊，經伊多次催促後仍未交屋，伊自得以所有權人身分，及依系爭契約請求將系爭房屋騰空交付。而柯麗容係張肇收之配偶，於張肇收移轉登記系爭土地予伊後，未得伊之同意，仍繼續使用系爭房地，顯係無權占用系爭房地，伊自得以所有權人身分，請求柯麗容遷出系爭房地，又其無權占有使用系爭房地，受有相當於租金之不當得利，每月約為3,566元，亦應返還予伊。爰依民法第767條、第962條與類推民法第767條物上請求權（即事實上處分權）及不當得利之法律關係提起本訴等語，並聲明：(一)柯麗容應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。(二)柯麗容應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,566元。(三)願供擔保，請准宣告假執行（原審就柯麗容部分判命：(一)柯麗容應將門牌號碼臺中市○區○○路○○號房屋遷讓返還被上訴人。(二)柯麗容應自108年12月7日起至遷讓返還上開房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人3,566元，並依職權及柯麗容之陳明以供擔保為條件之准免假執行宣告。柯麗容不服原審就其部分所為之判決，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、柯麗容則以：伊與張肇收為夫妻關係，婚後即共同生活於系爭房屋迄今，而張肇收為系爭房地之所有權人，在被上訴人未履約前，系爭房地仍為張肇收所有並由伊繼續占有，僅屬債務不履行，不得指為無權占有，伊基於婚姻關係中之同居義務及夫妻共同生活之目的，且本於占有連鎖原理，居住於系爭房屋自有合法正當權源，而為有權占有。且被上訴人提出的是葉○○的存摺，要證明不動產的履約專戶收支明細表是相符的，但是在法律上葉○○與葉○○明顯是不同人，故葉○○的支出匯款，並沒有辦法來證明這個收支明細表為真正，伊否認被上訴人所提出之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表為真正，原審僅聽信被上訴人即採認上開私文書為真正，而予以採用，伊認為這部分在採證上違反證據法則。又系爭房屋係屬未辦保存登記之違章建築，被上訴人自無從以登記取得系爭房屋所有權，在未交屋前，被上訴人自不得依民法第767條提起本訴云云，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院得心證之理由：
(一)被上訴人於108年1月13日與柯麗容之夫張肇收簽訂系爭契約，約定由被上訴人以778萬元向張肇收購買系爭房地，被上訴人除匯款150萬元至朝富地政士事務所張○○所申設國泰世華銀行五權分行帳戶內，用以清償二胎款項，因此未匯入履約保證專戶外，其餘已依約將買賣價金匯入履約保證專戶；系爭土地於108年2月25日以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人；系爭房屋為未辦保存登記建物，系爭房屋稅籍登記之納稅義務人現亦已更改為被上訴人；又系爭契約第8條第1項約定：「本買賣標的物應於地政機關產權移轉登記完竣買方付清尾款，完成賣方他項權利塗銷後最遲於108年1月31日，賣方辦理交屋手續。除本契約另有約定外，賣方應騰空依定著物點交予買方或登記名義人，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」；系爭契約第12條第9項約定：「價金專用帳號：本約各期買賣價金存匯入帳號：銀行別：中國信託商業銀行營業部，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000-000000000」…等情，有系爭契約、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭土地第一類謄本、系爭房屋之稅籍證明書及履約保證專戶收支明細表在卷可稽（見原審卷第29至55頁、第209至221頁、第347頁），自堪信為真實。
(二)本件關於原審被告張肇收部分，業經原審判命：①張肇收應將門牌號碼臺中市○區○○路○○號房屋騰空交付被上訴人。
②告張肇收應自108年11月5日起至交付上開房屋予被上訴人之日止，按日給付被上訴人7,780元。③張肇收應自108年2月28日起至交付上開房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人2萬元。④上開①部分，於被上訴人以2萬元為張肇收供擔保後，得假執行。但張肇收以56,700元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。⑤上開②部分，於判決確定前清償期已屆至部分，如被上訴人按日以3千元為張肇收供擔保後，得假執行。但張肇收如以7,780元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。⑥上開③部分，於判決確定前清償期已屆至部分，如被上訴人按月以7千元為張肇收供擔保後，得假執行。
但張肇收如以2萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
原審被告張肇收雖不服原判決提起上訴，然因未據繳納上訴裁判費，經原審於109年9月24日裁定命其於收受送達後5日內繳納（見本院卷第27頁），該裁定已於109年9月26日送達予張肇收（見本院卷第35頁）。嗣已逾相當期間，張肇收仍未補正繳納上訴裁判費，張肇收之上訴因非合法，經本院於109年11月18日以裁定駁回張肇收之上訴確定，先予指明。
(三)系爭房屋雖未辦理保存登記，無從為具公示性之所有權移轉登記，然被上訴人為購買系爭房地而簽立系爭契約，張肇收並因而於108年2月25日將系爭土地辦理移轉登記予被上訴人已如上述，基於系爭契約第1條所定系爭房地本即為契約買賣標的，而第3條所定價款亦將系爭房地之總價款明定為778萬元。另依系爭契約第6條產權移轉之約定內容，其中第2項明定：張肇收與被上訴人應於備證款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章後交付予群義房屋特約地政士專責辦理（見原審卷第29、31頁），顯見張肇收就系爭房屋之事實上處分權，依約亦已於系爭土地辦理移轉登記予被上訴人之當日，同時移轉系爭房屋之事實上處分權予被上訴人甚明。再參酌以系爭房屋之房屋稅籍證明書年期109年之納稅義務人載明為被上訴人（持分比率1/1，見原審卷第343頁），已非為張肇收（參見原審卷第341頁），益徵被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人無訛。上訴人雖抗辯：被上訴人未給付買賣價金，張肇收沒有交付系爭房地之義務，伊自亦無交付買賣標的物之義務云云。惟查，被上訴人與張肇收間就系爭房地之買賣價金778萬元部分，業經原審判決認定被上訴人已付清價款778萬元，且因張肇收之上訴不合法，經本院於109年11月18日以裁定駁回張肇收之上訴而告確定，已如上述。況被上訴人與張肇收簽立系爭契約後，被上訴人已出資第1期款(即簽約款)350萬元（其中150萬元係代償張肇收所積欠二胎債權人辜○○、戴○○、施○○之款項）、完稅款350萬元、完稅款加買方規費81萬元，合計支出781萬元（其中3萬元係買方規費）；又被上訴人已為張肇收代償其第1順位抵押權人台灣土地銀行股份有限公司199,000元，並自履約保證專戶先動支150萬元，為張肇收代償其積欠第二順位抵押權人辜○○、戴○○、施○○等人之債務，又自該履約保證專戶動支30萬元，供張肇收處理搬遷事宜，復為其繳納土地增值稅98,779元等情，有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）、先行動支價款同意書（見原審卷第347頁至第353頁）在卷可參，如再對照系爭土地之土地登記第一類謄本所載，系爭土地上已無任何抵押權設定之登記，且被上訴人亦已於108年2月25日以買賣為原因登記為所有權人（見原審卷第107、109頁），以土地買賣登記實務及法律之規定，被上訴人若未清償抵押權人之債權，並取得清償證明，斷不可能至地政機關為抵押權之塗銷；再者被上訴人若未繳納系爭土地之土地增值稅，地政機關亦不可能為所有權之移轉登記。綜觀上情，足見被上訴人確已付清買賣價金778萬元無誤。上訴人空言否認被上訴人所提出之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表為真正，要無可採。另參佐以證人即 仲介 黃○○於原審言詞辯論程序中證稱：買賣價金進履保後雙方都拿不到錢，要等到交屋後才能撥款等語（見原審卷第312至313頁），核與由被上訴人與張肇收所簽定之不動產買賣價金履約保證申請書第8條第2項約定：「甲乙雙方無債務不履行情事，並依買賣契約完成點交且簽妥『不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，經 僑馥建 經就前開事實認證及完成專戶價金之結算後，即辦理專戶價金撥付。」（見原審卷第39頁）之內容相符，且系爭契約第2條亦約定系爭房地價金之履約保證，即各次價金須存入金融機構之價金專戶內（見原審卷第29頁），並非直接交付系爭房地買賣價金予張肇收，故上訴人抗辯被上訴人未給付買賣價金，實與卷證內容不符。綜上，系爭契約買賣價金既須於點交系爭房屋予被上訴人後，始得自履約專戶中撥款予張肇收，上訴人自不得以張肇收尚未取得買賣價金，即認被上訴人有未給付買賣價金之違約事由，上訴人此部分所辯，要屬無據。至上訴人以上開抗辯為由，請求本院傳喚證人王○○代書及向中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）受託信託財產專戶，函查專屬帳號000------000號專戶，以查明被上訴人應給付之各期價金是否均已匯入該專戶乙節，本院認依上開事證，已足以證明被上訴人主張其確已付清買賣價金778萬元為真實可採，自無再行傳喚證人王○○代書及向中國信託銀行函查專屬帳號000------000號專戶之必要，爰併予敘明。
(四)系爭契約第8條（點交）第1項雖約定至遲於108年1月31日辦理交屋手續，惟經證人即仲介陳○○於原審結證稱：本件買賣有約定要點交房屋，還約定了交屋日期，但交屋日前我去提醒屋主，才發現他都沒有動，而且還有其他人住在系爭房屋裡，屋主才說他無法交屋，還透過我們仲介去跟買家協調，說要搬遷費30萬元，但後來發現連給他搬遷費也沒有辦法處理；有延後好幾次的交屋日期等語（見原審卷第274至304頁），另證人即仲介黃○○於原審亦結證稱：當初簽約時，代書有與被上訴人及張肇收確認108年1月31日是否可以完成交屋，如果不行就要改時間，但當時雙方都沒有意見，後來因為張肇收說來不及在108年1月31日前清空，所以就透過我們跟被上訴人聯繫，把交屋的時間拖到2月，但到了2月又再延，因為延了很多次，已經不確定兩方最後有沒有約定交屋的日期等語（見原審卷第313至314頁），參酌以108年5月28日賣方自履保專戶中取款30萬元，有履保專戶收支明細表（見原審卷第347頁）可佐，足見被上訴人與張肇收雖於簽約時約定108年1月31日交屋，然嗣後因張肇收表示無法清空交屋，又需先行處理柯麗容占用之問題，而經被上訴人同意於履保專戶中先動支30萬元作為搬遷費，被上訴人自已同意將張肇收之交屋義務延後給付，且已延後至108年5月28日以後無訛。然因交屋日一延再延，致已無從認定是否仍有約定特定交屋日，自應認此交屋義務為無履行期限之債務。而被上訴人於108年10月25日寄發存證信函予張肇收，要求於文到7日內，將系爭房屋之占用排除，並依約點交予被上訴人，否則將依系爭契約第10條請求違約金，經張肇收於108年10月28日收受等情，有臺中東興路郵局存證號碼627號存證信函暨回執（見原審卷第439至445頁）在卷足憑。應認被上訴人已催告張肇收履行系爭契約之交屋義務，張肇收遲未為之，又未見有何不可歸責之事由，張肇收自應自催告期滿之翌日即108年11月5日起負遲延責任。
(五)被上訴人主張柯麗容未得伊同意，使用系爭房屋，係屬無權占用，因此請求柯麗容遷出系爭房屋及無權使用系爭房地之不當得利，固為柯麗容所否認，並抗辯以系爭房屋為未辦理保存登記之違章建築，被上訴人自無從取得系爭房屋所有權，也無從請求柯麗容返還系爭房屋。況柯麗容與張肇收為夫妻關係，共同生活於系爭房屋迄今，而張肇收是系爭房地之所有權人，屬有權占有，柯麗容基於婚姻關係及共同生活之目的，依占有連鎖原理，自亦為有權占有云云。經查：
１、按違章建築之房屋，雖因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的而讓與其事實上之處分權，自非不得為強制執行拍賣換價之標的（最高法院108年度台抗字第834號裁定意旨參照）。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院108年度台上字第2161號判決意旨參照）。本件系爭房屋雖未經辦理保存登記，然非不得為買賣交易之標的，被上訴人仍得取得系爭房屋之事實上處分權。則被上訴人基於該事實上處分權，自得享有排除柯麗容無權占有使用系爭房屋之權利。柯麗容此部分所辯，自屬無據。
２、柯麗容雖以前詞辯稱依占有連鎖原理，伊對被上訴人仍屬有權占有云云，惟柯麗容之占有權源既係源自張肇收，而張肇收前多次向被上訴人請求延展交屋日期，而得被上訴人同意繼續占有使用系爭房屋，直至被上訴人寄發存證信函催告期滿，而自108年11月5日起負遲延責任等情，業經本院認定如前，且關於張肇收應將系爭房屋騰空交付予被上訴人部分，亦經原審判決確定，亦已如上述，是張肇收於108年11月5日即無再行占有使用系爭房屋之權限，自亦無權利可供柯麗容行使，則柯麗容自此即無占有之權限，當屬無權占有，故上訴人抗辯依占有連鎖原理，伊對被上訴人仍屬有權占有云云，要無可採。從而被上訴人基於無權占有之法律關係，請求柯麗容遷讓返還系爭房屋，即屬正當，應予應許。
３、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查柯麗容自108年11月5日起已無繼續占有使用系爭房屋之合法占有權源，屬無權占有，且獲有相當於租金之利益，並致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，依前揭說明，自應返還相當於租金之不當得利。
４、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，系爭房屋位於臺中市○區○○路，屬臺中火車站附近鬧區，為城市房屋，有前揭規定之適用。而系爭房屋現由柯麗容居住使用，其座落之基地即系爭土地於107年1月之申報地價為12,800元平方公尺，系爭房屋於108年2月23日之移轉價格為56,700元，契稅標準現值為56,700元等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本、系爭房屋108年契稅繳款書等在卷可參（見原審卷第45至55頁、第65頁）。又系爭房屋地處市區之鬧區，且為三角窗，廣告效益甚大，週邊生活機能便利，市況良好，交通更屬便利，審酌系爭房屋之週邊地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認被上訴人請求柯麗容占用系爭房屋相當於租金之不當得利，以申報地價年息10％計算為適當。是被上訴人按月得向柯麗容請求之不當得利金額應為3,566元【計算式：（12,800元×29平方公尺＋56,700元）×10％÷12月＝3,566元，元以下四捨五入】。
５、承上，被上訴人既為系爭房屋之事實上處分權人，則柯麗容經其夫張肇收移轉系爭房屋事實上處分權予被上訴人後，未經被上訴人同意，已無繼續占有使用系爭房屋之權利，自屬無權占有，被上訴人自得請求柯麗容將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並按月給付3,566元相當於租金之不當得利。
四、綜上所述，被上訴人依系爭房屋事實上處分權及不當得利之法律關係提起本訴，請求柯麗容將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；及自108年12月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,566元，均為有理由，應予准許。從而原審為柯麗容部分敗訴之判決，並依職權及柯麗容之陳明以供擔保為條件之准免假執行宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回柯麗容之上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國110年3月10日
民事第三庭審判長法官黃玉清
法官葛永輝法官許旭聖正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳麗玉中華民國110年3月10日