裁判字號：臺灣臺南地方法院94年訴字第50號民事判決
裁判日期：民國95年07月06日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決94年度訴字第50號原告己○○訴訟代理人戊○○被告甲○○
乙○○兼上一人之訴訟代理人丙○○上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國95年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造就坐落 台南縣 ○○鄉○○段○○○○號土地有租賃關係存在。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，原告原起訴主張確認兩造就坐落於台南縣○○鄉○○段33、33之3地號土地有租賃關係存在，嗣變更為確認兩造就坐落於台南縣○○鄉○○段33地號土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在（見本院卷第155頁），原告上開訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自應予以准許，合先敘明。
三、又按民事訴訟法第247條第1項所謂即受確認判決之法律上利益，凡法律關係之存否於當事人不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而得以對於被告以確認判決除去者，均屬之。本件原告主張其對系爭土地有租賃關係存在，被告則予以否認，抗辯稱原告未繳納之租金已達2年以上總額、未自任耕作，且租約已遭鄉公所註銷登記為由，兩造間已無租賃關係存在云云。是系爭土地租賃關係之存否，於兩造之間既有爭執，且因此法律關係之不明確，原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告以此為原因事實，對於被告提起本件確認之訴，欲藉確認判決以除去其危險，揆諸上開說明，應認其有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）原告之父 鄭順發 曾向被告之父承租坐落於台南縣○○鄉○○段○○○號土地、面積0.0828公頃，雙方並定有「臺南縣私有耕地租約」（歸民字第2521號）（下稱系爭租約），往年之租金均交由出租人之代理人即證人丁○○收受，但91年度開始，證人丁○○不願意再代收，才未繳納租金；而92年度係台南縣歸仁鄉公所主辦人員認為承租人之一 鄭緊發 逝世後，其法定繼承人無法順利推舉繼承人繼承，因此，無法單獨讓其餘承租人鄭順發、 鄭緊昌 辦理繼承登記，才未繳租，故被告乙○○才得於92年12月6日以系爭土地向第三人中國農民銀行股份有限公司辦理貸款設定抵押權。
（二）93年度因台南縣歸仁鄉公所主辦人員更換為 林耀寬 ，其認為承租人鄭順發可單獨辦理繼承登記，惟鄭順發已於93年3月29日辭世，乃由其子即原告辦理繼承登記，原告並於93年8月11日將租金新台幣（下同）3,000元寄送給被告甲○○，被告甲○○拒收，再於同年8月26日改寄給被告乙○○，被告乙○○有收受，又於94年7月間寄送2,000元與被告甲○○，並經被告甲○○收受，因此，原告並無積欠租金之情事，請求准許原告繼承系爭租約，並准予租約登記。
（三）因原告之父鄭順發於93年3月29日辭世，短期之內當然無法耕作，但台南縣歸仁鄉公所於93年8月25日會勘時，系爭土地上已有種植甘藷、椰子等作物，出租人不能單憑1張照片，即認承租人有非因不可抗力繼續1年不為耕作，要求終止租約。況若1年未耕作，被告所提出之照片中系爭土地內之雜草不可能如此平坦，被告所述與事實不符。
（四）租金一開始是由原告之父鄭順發給付給證人丁○○，但因為鄭順發過世後，租賃權由原告繼承，剛開始租金多少並不清楚，後來因為土地部分被徵收，原告之父鄭順發才改給丁○○1,700元。而被告沒有收到租金的緣由，可能是因為丁○○有幫被告整理祖墳，自行扣掉整理費用後，才交付被告甲○○500元，至於原告之父鄭順發如何跟被告或丁○○達成租金改為1,700元之合意，詳細情形因原告之父鄭順發已經過世，所以原告並不清楚。
（五）系爭土地因部分遭徵收，所以原告之父鄭順發才依契約規定將租金予以調整，且多年來，被告均未提出異議，被告豈可臨訟時，才稱租金係原告自行調整？
（六）被告甲○○、乙○○現皆住台北市、被告丙○○現住台中市，可見被告等住所地距離系爭土地過於遙遠，已不適任自任耕作者，依耕地三七五減租條例第19條之規定，出租人不得收回自耕。又依同條例第20條之規定，承租人願意繼續耕作者，應續訂租約，原告並無違反耕地三七五減租條例之規定，係台南縣歸仁鄉公所自行註銷兩造間之租佃關係，若讓出租人收回系爭土地，將使耕地三七五減租條例保護佃農之立法目的盡失。
（七）至於為何未在公告期間辦妥租約登記，係因台南縣歸仁鄉公所承辦人員認為原承租人鄭緊發逝世後，其法定繼承人無法順利推舉繼承人繼承，因此，無法讓原告之父鄭順發及第三人鄭緊昌繼續辦理租約登記，台南縣歸仁鄉公所並因而逕行註銷租約登記，故非原告之父鄭順發及第三人鄭緊昌不於公告期間內提出租約登記之申請所致，且系爭土地一直由原告之父鄭順發持續耕作中，並未荒廢，被告也未提出異議。況若兩造間已無租賃關係存在，何以原告於93年8月26日寄送給被告乙○○3,000元之租金、94年7月13日寄送給被告甲○○2,000元之租金，被告均收受？可見，被告已承認兩造間之租佃關係存在，才會收受租金。
（六）聲明：如主文所示。
二、被告方面：
（一）被告甲○○部分：
1、原本出租面積係1,600餘坪，因部分遭國防部徵收，目前剩餘7百餘坪，但租金每年僅500元，並不合理；且原告之父於死亡後，均未繳納租金，迄93年8月間原告才自行將租金提高為每年1,000元，以郵寄方式寄給被告甲○○3,000元，但被告甲○○拒收後，原告才又將上開租金寄給被告乙○○收受，但被告乙○○已將伊之應有部分提供銀行作為借款之抵押品，對系爭土地已喪失權利，所以無收受租金之權利，原告已積欠租金達2期以上之數額，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定，被告得以終止系爭租約。
2、原告原本未在系爭土地上種植作物，係提起本件租佃爭議之調解時，才在上面種植作物，亦符合耕地三七五減租條例所稱未自任耕作，租約無效之事由。
（二）被告乙○○、丙○○部分：
1、系爭土地之三七五租佃關係於92年8月11日，業經臺南縣歸仁鄉公所以發文字號：所民字第0920012133號函註銷在案，且系爭土地之土地登記簿謄本亦無三七五租佃關係存在之登記，顯然原告之主張為無理由。
2、由原告在本院94年2月3日所作成之言詞辯論筆錄中第4頁第12行起陳述「以前土地還沒有徵收時，租金都拿給丁○○，徵收以後，我父親的部分剩下八厘，鄭緊發部分剩下二厘，所以我父親才繳壹仟二，我伯父才繳五百元，所以租金已經有調整過。」等語可知，系爭土地於經徵收後，原告自行調整租金，且原三七五租佃關係已於92年8月11經臺南縣歸仁鄉公所註銷登記後，應已終止。系爭土地之三七五租佃關係，經註銷登記後，至今並無再有獲准設立登記，且租金已經有調整過，縱然原告主張租金之繳付乙節為真，亦非得認定兩造間有租賃關係存在之理由。
3、系爭土地業經多次調解後，於所管轄三七五租約之臺南縣歸仁鄉公所內並無同意應予回復三七五租佃關係之裁量，且有已註銷之登記。今有無耕種之事實與有無繳納租金存在，兩造均有異議。又原告所主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在之理由，依原告在本院94年2月3日所作成之言詞辯論筆錄中第4頁第15行起陳述「原來的土地是我父親鄭順發、我伯父鄭緊發、叔父鄭緊昌一起承租‧‧‧」等語可知，原告係據其為鄭順發之繼承人，主張其得為繼受系爭土地之租賃關係。惟系爭土地有無租賃關係存在，重要所據應依三七五租約耕地租約書，經臺南縣歸仁鄉公所以發文字號：所民字第09400002516號函檢送系爭土地之三七五租約耕地租約書可知，原承租人為鄭，雖另於91年10月25日有經補註記鄭緊昌、鄭順發、鄭緊發為承租人，惟系爭土地之三七五租佃關係經公告後亦已於92年5月
20日依耕地三七五租約清理要點第7條規定，逕為租約註銷登記，且事後並無再設立甚明，並於92年8月11日註銷確定在案，即應已終止。兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，原告之主張為無理由。
4、按土地登記有絕對之效力（參照土地法第43條），且人民之財產應受法律保護（參照憲法第15條）。系爭土地之三七五租佃關係已經耕地三七五租約清理要點第7條規定註銷，依法即不存在。且為三七五租約事，前經大法官會議解釋後，實已有侵犯人民之財產情事，即應無再予設立之必要。今系爭土地亦經合法登記完成，為維護法律之安定性，更無應予回復或再設立之理由，故系爭土地之三七五租佃關係確經註銷，且無新設立之租賃關係存在。
5、雖然台糖公司善化廠函覆稱原告之父鄭順發在88年起至92年間有耕作情形，但在88年之前被告至現場查看並沒有發現耕作的情況。且核對該函文所檢送之蔗園調查卡上之蔗園略圖與系爭土地地籍圖之結果，該函文所稱鄭順發耕作之土地並非系爭土地。
6、至於原告郵寄之租金2,000的現金袋，被告丙○○收受後，並未拆封，願當庭交還原告。
7、因為原告有未自任耕作之事實，所以依耕地三七五減租條例第16條之規定，兩造間之租賃契約無效。
三、本件經整理爭點及調查證據後，兩造對下列事實，均不爭執：
（一）原告主張其祖父鄭與被告之父 張旭昇 就台南縣八甲段33地號土地、面積0.3371公頃曾於38年1月1日起定有私有耕地租約，嗣鄭之承租權由鄭緊昌、鄭順發、鄭緊發繼承，張旭昇之出租權由被告甲○○等3人繼承，有台南縣歸仁鄉公所94年2月24日所民字第0940002516號函1份附卷可稽（見本院卷第70頁）。然上開租賃契約已於92年8月11日遭台南縣歸仁鄉公所註銷租約之登記（見本院卷第70頁、第221頁）。
（二）台南縣八甲段33地號因分割之故，增加同段33之4、33之5地號土地，面積變更為828平方公尺，現為被告3人所共有，應有部分各為3分之1，有土地登記謄本1份在卷可稽（見本院卷第30頁）。
（三）原告之父鄭順發已於93年3月29日死亡，有死亡證明書1份附卷可參（見本院卷第199頁）。
（四）原告於77年3月7日迄今任職於宇時鐘錶股份有限公司，有本院依職權權查詢之勞保局電子閘門查詢作業表1份在卷可憑（見本院卷第160頁）。
三、本院得心證之理由：原告主張其父鄭順發對被告等3人就系爭土地有耕地三七五減租條例所稱之租賃關係存在，現因鄭順發死亡，系爭土地之租賃關係由原告繼承，起訴請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在等語，被告甲○○則以原告未繳納之租金已達2年以上之總額、被告乙○○、丙○○又另以原告未自任耕作及租約已遭鄉公所註銷登記為由，依耕地三七五減租條例之規定，兩造間已無租賃關係存在為由等情資為抗辯，因此，本件之爭點則為：系爭租約是否有耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項第3款所稱無效或終止之事由？及系爭租約遭鄉公所註銷登記，是否影響兩造間就系爭土地租賃關係之成立？
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項固定有明文。惟上開法條所謂「承租人應自任耕作」，不僅指其本人而言，應包括其家屬在內，故承租人雖不能自任耕作，而其家屬能自任耕作者，仍應認係自任耕作（參照最高法院43年台上字第199號判例）。經查：
1、原告主張系爭土地雖原由鄭承租，惟鄭死亡後，承租人已變更為鄭緊昌、鄭順發、鄭緊發等人，原告之父鄭順發確有自任耕作事實，業據台灣糖業公司函覆稱於88/89、89/90、91/92等三年期確由鄭順發與之訂約種蔗，此有該公司砂糖事業部善化糖廠94年3月10日善原字第09403000367號函1份附卷可稽（見本院卷第75頁），自堪信為實在。至於被告乙○○、丙○○雖抗辯稱上開台灣糖業公司所檢送之蔗園調查卡上所載之蔗園略圖與系爭土地之地籍圖所示地形不相符合，因此，上開函文所稱鄭順發曾有種蔗之紀錄，不足採信云云，然台灣糖業公司與原告並無親戚、僱傭關係，並無證述偏頗原告之必要，且台灣糖業公司所檢送之蔗園調查卡上所載之蔗園略圖，既稱為略圖，顯係未經地政機關精準測量後所繪製，因此，該蔗園略圖與系爭土地地籍圖上所示之地形不相一致，尚屬當然之結果，自不得以此作為上開台灣糖業函文內容不可採之依據，因此，被告乙○○、丙○○上開抗辯，尚屬無據，礙難採信。從而，原告主張其父鄭順發確於系爭土地上有自任耕作之事實，自堪信為真實。
2、又原告陳稱鄭順發雖於93年3月29日死亡，且其目前在工廠上班，但例假日會與母親到系爭土地上從事農耕一節，雖為被告所否認，然查：系爭土地經台南縣歸仁鄉公所於93年8月25日至現場察看時，發現有栽種椰子及甘藷，此有台灣縣政府耕地租佃委員會受理租佃爭議簽核表1份附卷可稽（見本院卷第18頁），且本院於94年12月9日會同兩造及地政人員至現場勘驗時，系爭土地確有玉米、甘藷等情，亦有是日之勘驗筆錄一份附卷可佐（見本院卷第197頁），因此，原告陳稱系爭土地現由原告及其家屬耕作中，自屬有據。
3、由上述可知，系爭土地自承租人鄭順發死亡後，即由繼承人即原告及其家屬耕作中，因此，被告抗辯稱原告未自任耕作云云，委無足採。
（二）又按地租積欠達兩年之總額時，耕地租約在租佃期限未屆滿前，得予終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款固定有明文，然參最高法院45年台上字第205號判例之意旨：「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時亦適用之。上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效。」可知，耕地出租人，基於耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，以承租人欠租為由，收回耕地者，仍須依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，必承租人於其期限內不為支付者其租賃契約始得終止。經查：
1、被告甲○○雖稱原告未依約繳納租金，然由被告甲○○於本院94年2月3日審理時陳稱：「（法官問：有無系爭土地之租約？）庭呈租約副本，原來承租土地是壹仟六百坪，現在變成七百坪，因為其餘部分已經軍方徵收，每年租金才五百元，不合理，所以我希望終止租約，將土地要回來。」、「（法官問：終止租約必須有法定事由，理由為何？）租金每年五百元，原告之父親在三年前死亡，在他死亡之前都有繳納，但死亡後，就沒有繳租，原告於九十三年八月才補交，自己將租金每年提為壹仟元，寄給我三千元，但我拒絕收受，庭呈信函影本一件附卷，但原告就將該筆租金另外寄給我兄弟乙○○，乙○○有收，但乙○○對該土地沒有權利，因為他將土地拿去跟銀行抵押借款，所以原告未繳租也可以終止租約。」等語可知（見本院卷第46頁），被告甲○○自陳原告之父鄭順發生前均有繳納每年500元之租金，因此，其所抗辯稱原告之父鄭順發未曾繳納過租金云云，尚難採信。
2、原告陳稱原告之父鄭順發生前係將租金轉交證人丁○○代為收受，直到91年間丁○○才不願代收租金，此由被告丙○○於本院94年10月6日審理時到庭陳稱：「我回家的時候，看見系爭土地並沒有耕作的情形。而且我也一直都沒有收到租金，委託丁○○收租金的情形，是我母親的時候交代的，但我沒有委託丁○○先生代收租金。」等語可知（見本院卷第126頁），堪信為真實。至於證人丁○○雖到庭證稱沒有向原告之父或原告收受租金云云（見本院卷第127頁），然證人丁○○所述與出租人甲○○、丙○○上開陳稱均不相同，自難以之為有利於被告之認定。
3、再者，原告主張證人丁○○於91年間起不願再代收租金，其乃於93年8月26日郵寄被告甲○○3,000元之租金，嗣因被告甲○○不收，改寄被告乙○○，被告乙○○有收受，嗣又於94年7月13日寄送給被告甲○○2,000元之租金，被告甲○○亦收受，業據其提出掛號郵件回執2份為證，並為被告所不爭執，因此，被告陳稱原告之父鄭順發或原告未曾繳納過租金云云，尚屬無據。
4、又縱如被告所言，原告有未繳租之情事，然被告並未提出已於何時向原告為催告繳租之意思表示，並於原告未依催告而為時，為終止租約之意思表示，因此，依照上開規定，被告抗辯稱兩造間之租約已因原告未繳納租金達2年以上之總額，而予以終止云云，顯不可採。
（三）至於兩造間之租賃契約雖經台南縣歸仁鄉公所於92年8月11日為註銷租約之登記，為兩造所不爭，已如前述，然按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院51年台上字第2629號著有判例可資參照。查，兩造間之租約，係因91年底私有耕地租約期滿，出、承租人均未於公告期間提出申請，依耕地三七五租約清理要點第七點規定，由鄉公所逕為租約註銷登記，此有台南縣歸仁鄉公所95年5月17日所民字第0950007032號函1份附卷可稽（見本院卷第221頁），因此，兩造間若確有租約存在，承租人仍得檢附相關資料向鄉公所申請續定租約，被告抗辯稱兩造間之租約，已因鄉公所註銷租約登記而不復存在云云，依上開說明，顯屬無據，不足採信。
（四）綜上所述，原告主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在，業據其提出租賃契約書、繼承系統表等件為證，而被告雖抗辯稱系爭租約因原告有未自任耕作及積欠2年以上之租金總額等事實，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項第3款之規定，租約有無效或終止失其效力之事由存在云云，並未舉證以實其說，自難信為真實。且系爭租約遭台南縣歸仁鄉公所註銷租約登記，並不影響兩造間是否有租賃關係存在之認定，因此，原告依耕地三七五減租條例之規定，據以提起本訴，請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，即無不合，應予准許。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第2項，判決如主文。
中華民國95年7月6日
民事第四庭法官陳淑勤以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年7月6日
書記官林賢輝