裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第17號民事判決
裁判日期：民國103年08月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決103年度上易字第17號上訴人 李黃 彩雲
李燦堂 共同 李秋銘 律師訴訟代理人 黃金亮 律師被上訴人 江燦原 訴訟代理人 林世超 律師複代理人 王友正 律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國102年10月28日臺灣宜蘭地方法院101年度訴字第278號第一審判決提起上訴，本院於103年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地（重測前為○○段0000地號，下稱系爭土地），係伊於民國92年間因判決移轉而取得。上訴人李燦堂（下稱李燦堂），在系爭土地上興建如附圖編號A所示建物及編號A1、A2所示地上物；上訴人李 黃彩雲 （下稱 李黃彩雲 ，與李燦堂合稱上訴人）在系爭土地上興建如附圖編號B所示建物及編號B1、B2所示地上物，均無正當法律權源。為此依民法第767條第1項規定，請求李燦堂將系爭土地上如附圖編號A、A1、A2所示地上物拆除，李黃彩雲應將系爭土地上如附圖編號B、B1、B2所示地上物拆除，將各自占用之土地返還於伊等語。
二、上訴人則以：系爭土地原為訴外人 陳填黃 、 張阿仁 、 李莊 阿美（李燦堂之母）與李黃彩雲所共有，於59年12月31日辦理農地重劃，各共有人同意先暫以陳填黃名義辦理農地重劃後所有權登記。李黃彩雲、 李莊阿美 均為系爭土地實質上之共有人，且伊等確係經陳填黃之同意，在系爭土地上興建地上物，與陳填黃間至少有存有使用借貸關係存在，有合法使用系爭土地之權源。又民法第425條之1規定之意旨，乃在保護房屋之既得使用權，則於占有人對土地原有使用借貸關係占有權源時，應可類推適用上開規定，推定房屋所有人與基地所有人間存有租賃關係存在，伊等房屋占用系爭土地自有合法權源。又陳填黃以系爭土地為被上訴人設定抵押權登記時，即已告知系爭土地為其與他人共有之事實，被上訴人知悉此情，嗣卻請求陳填黃全部移轉登記為其所有。再被上訴人於89年間已知悉李黃彩雲、李莊阿美同為系爭土地之實質共有人，對系爭土地有管理、使用、收益等權利，至遲於92年間取得系爭土地所有權時即知伊等房屋之存在，且從未主張權利，其竟於時隔多年才提出本件拆屋還地請求，自與誠信原則有違等語為辯。
三、被上訴人於原審起訴聲明：㈠李燦堂應將系爭土地上如附圖編號A、A1、A2所示地上物拆除，將土地返還被上訴人；㈡李黃彩雲應將系爭土地上如附圖編號B、B1、B2所示地上物拆除，將土地返還被上訴人；㈢願供擔保，請求准為假執行之宣告。上訴人於原審則聲明請求判決駁回被上訴人之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依兩造聲請，為附條件准、免假執行宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴及假執行均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第107頁背面至108頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）㈠系爭土地原為陳填黃所有，因原法院92年度訴字第246號民
事確定判決，移轉登記為被上訴人所有（見原審調解卷第7頁土地登記謄本、第8頁原法院92年度訴字第246號民事判決）。
㈡李燦堂於系爭土地上建有門牌號○○○鄉○○路○○○號房屋
，占有系爭土地如附圖所示A、A1、A2部分，合計146.97平方公尺；李黃彩雲於系爭土地上建有門牌號○○○鄉○○路○○○號房屋，占有系爭土地如原判決附圖所示B、B1、B2部分，合計192.52平方公尺（見原審調解卷第20頁建物所有權狀、第21頁房屋稅繳款書、第41至44頁勘驗筆錄、第45至53頁照片、第54至55頁宜蘭縣羅東地政事務所函及複丈成果圖）。
㈢重測前宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱重測前1141
地號土地）與同地段1141-2地號土地，係由⒈陳填黃所有○○段0000000000000地號土地，及經由協議合併申請取得⒉ 王灶 所有四結段603-17、603-30、603-36、603-44、606-16地號；⒊ 郭詩香 所有四結段603-29、603-39地號；⒋ 廖萬清 所有四結段603-21地號；⒌ 黃石發 所有四結段603-25地號；⒍ 莊主盆 所有四結段603-137地號；⒎ 李成金 所有○○段00
0000000000地號；⒏ 張大肚 所有四結段603-10地號；⒐ 林錦錄 所有四結段603-31、603-40地號等17宗土地，於60年間宜蘭縣政府辦理零星耕地處理（農地重劃）時合併，由陳填黃取得其他土地所有人之土地重劃後所改編（見原審卷㈠第92-106頁宜蘭縣政府102年1月23日府地劃字第0000000000號函暨所附重劃依據、分配卡，第168-173頁宜蘭縣政府10
2年6月4日羅地測字第0000000000號函暨所附分配土地對照清冊、土地登記謄本）。
㈣上開事實，並有兩造不爭執形式真正之相關書證在卷可憑（
相關書證名稱、頁數均見前揭㈠至㈢括弧內附註），自堪信為真實。
五、經本院於103年5月20日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第108頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
㈠上訴人於系爭土地上之建物，得否適用或類推適用民法第42
5條之1規定，而認就占用部分之土地有租賃關係存在，並非無權占有？⒈上訴人占有系爭土地，有無民法第425條之1規定之適用？⒉上訴人占有系爭土地，有無民法第425條之1規定之類推適
用？㈡被上訴人請求上訴人拆屋還地是否因違反誠信原則而不應准
許？
六、茲就上開爭點論述如下：㈠上訴人於系爭土地上之建物，得否適用或類推適用民法第42
5條之1規定，而認就占用部分之土地有租賃關係存在，並非無權占有？⒈上訴人占有系爭土地，有無民法第425條之1規定之適用？⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。是得適用前開規定者，必以土地及坐落其上之房屋原同屬一人所有者為限。
⑵經查，重測前1141地號土地與同地段1142-1地號土地，係陳
填黃所有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，及王灶、郭詩香、廖萬清、黃石發、莊主盆、李成金、張大肚、林錦錄等人所有之土地合計17筆，於60年間宜蘭縣政府辦理零星耕地處理（農地重劃）時合併，由陳填黃取得其他土地所有人之土地。重測前1141地號土地於60年5月3日辦理所有權登記，所有權人為陳填黃，登記原因為「農地重劃」，原因發生日期為59年12月31日，嗣並重測為系爭土地，已如前揭四、㈢所述，是陳填黃已因59年12月31日之農地重劃而取得系爭土地所有權，洵堪認定。
⑶雖上訴人辯以：重測前1141-1地號土地先前為陳填黃、張阿
仁、李莊阿美、李黃彩雲所共有，僅係暫時借用陳填黃名義辦理農地重劃所有權登記，李莊阿美、李黃彩雲均為系爭土地實質共有人 云云 。惟查：
①李黃彩雲之兄、李莊阿美之配偶李成金確為農地重劃前宜蘭
縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地所有權人，惟當時為辦理農地重劃工作，台灣省政府曾以51年11月16日府民地戊字第0730號令頒佈土地分配原則，規定「共有耕地，各共有人持分面積過小，或個人所有耕地面積過小者，應由其在分配前依合併申請書（見附式一、二、三）內容之規定，提出合併申請」，其中附式三「零星耕地協議合併申請書」內容係：「查本人所○○○鄉鎮○○段○○小段○○號面積○○公頃等○筆耕地參加○○重劃區農地重劃，由於面積零星過小不足最小坵形單位，依法不能分配耕地，為減少政府辦理差額的價補償與權利清理等手續起見，經商得○○○戶內耕地應取得之地價補償，由本人與受合併人○○○自行清理」等字，附註一並記載：「……其為自耕地者，可與同一重劃區內耕地所有權人合併，但與受合併人合併後，受合併人連同合併耕地之自耕面積不得少於最小坵塊面積（即坵塊短邊不得少於10公尺），如少於者不得為受合併人」等字，重測前1141地號土地即係「陳填 黃君 所有四結段603-24、-46地號及經由合併申請取得……李成金君所有四結段603-9、-22地號……等17筆土地」，有宜蘭縣政府102年1月23日府地劃字第0000000000號函暨檢附之台灣省政府令函可稽（見原審卷㈠第92-106頁）。是李成金與陳填黃於60年間辦竣之農地重劃，於申請合併重劃前，應即已向宜蘭縣政府共同提出如前揭附式三所示「零星耕地協議合併申請書」，表明同意合併，李成金應取得之地價補償由陳填黃與李成金自行清理，李成金就○○段000000000000地號土地所有權因申請農地重劃而消滅。
②上訴人固提出陳填黃、張阿仁、李黃彩雲、李莊阿美於86年
4月15日所共同簽立之「確認不動產基地共有契約書」（下稱系爭共有契約書），主張系爭共有契約書曾確認系爭土地係陳填黃（甲方）、張阿仁（乙方）、李黃彩雲、李莊阿美（丙方）共有，面積各佔747平方公尺（陳填黃）、269平方公尺（張阿仁）、432平方公尺（李黃彩雲、李 張阿美 ），並敘明張阿仁係繼受重劃前參加重劃人張大肚（603-10地號，面積324平方公尺）權利，李黃彩雲、李張阿美係繼受李成金（603-9、603-22地號，面積521平方公尺），係依重劃後土地面積佔重劃前土地面積比例（0.8432）換算（見原審卷㈠第37至39頁），核與張阿仁所證述：伊有簽立上開契約書，因為土地是共有的，因政府規定要重劃、合編，且規定沒有一分二以上的土地不能有名字，所以伊、李黃彩雲、李莊阿美有跟陳填黃合編，重劃是59年間，當時都是互相信用，沒有寫契約，到86年間伊等想說大家都有年紀了，怕後輩不瞭解土地的狀況，所以才寫書面等語（見本院卷㈠第135至136頁），及前揭⑶①所述重劃過程確相吻合。然如前所述，李成金或張阿仁被繼承人張大肚土地重劃前零星耕地之土地所有權，於重劃時即已消滅，李成金、張大肚應取得「地價補償」，而非重劃後系爭土地之應有部分。則縱於農地重劃完成後，參與重劃之陳填黃、李成金、張大肚或其等繼受人另為約定，合意李成金、張大肚或其等繼受人張阿仁、李黃彩雲、李張阿美得取得一定面積之土地所有權，此等以法律行為取得所有權之約定，依民法第758條第1項規定，未經登記本不生所有權變動之效力，自難認上訴人僅因系爭土地共有約定而為系爭土地之所有權人。再依前揭台灣省政府51年11月16日命令及張阿仁證述，土地未達一定面積者不能成為重劃後土地所有權人，上訴人主張之土地共有約定，致令系爭土地名為陳填黃一人單獨所有，實為陳填黃、張大肚（繼受人張阿仁）與李成金（繼受人李黃彩雲、李張阿美）劃定一定面積各自單獨所有，意在以債權約定規避前揭強制規定，亦與前揭農地重劃法令整併零星耕地、避免農地細分之立法目的有違，自難肯認其效力。從而，上訴人因陳填黃之同意而得無償使用系爭土地，僅得解為使用借貸關係，是其主張：依系爭共有契約書約定，李燦堂為如附圖編號A、A
1、A2所示地上物之所有權人，李黃彩雲為如附圖編號B、B1、B2所示地上物之所有權人，且均為系爭土地之「實質所有權人」，系爭土地所有權移轉於被上訴人時，上訴人得主張適用民法第425條之1規定，自難認有據。
⒉上訴人占有系爭土地，有無民法第425條之1規定之類推適
用？⑴上訴人復辯以：如認上訴人之前手與陳填黃間就系爭土地無
借名之法律關係，然陳填黃曾同意上訴人使用系爭土地，雙方間即有使用借貸之關係存在，參之民法第425條之1立法理由及最高法院99年度台上字第2344號判決要旨，可認房屋所有權人原有合法使用所坐落土地之權源，僅將房屋所有權或僅將土地所有權之之全部或一部讓與他人，或將土地所有權同時或房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，應可類推適用民法第425條之1規定云云。
⑵惟按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質
相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。民法第425條之1第1項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，旨在規範原同屬一人所有之土地及其土地上之房屋，嗣後異其所有時，「推定」土地所有權人與房屋所有權人間就土地之使用存有租賃契約之合意。至房屋基於一定原因關係占有坐落之土地，於房屋或土地所有權變動時，繼受人應否繼受原有之原因關係，民法第425條第1項、第426條之1已就本於租賃關係而占有房屋基地者為規範，是立法者顯已意識有權占有土地建築之原因關係，於房、地所有權更迭時應否由後手繼受之問題，立法者未在使用借貸乙節為相同之規範，乃其有意之沉默，難認有何違反法律規範意旨、計劃情事。是以，立法者既已認借地建屋之使用借貸關係於所有權變動時不生新房、地所有權人繼受問題，自不應再經由類推適用民法第425條之1規定之法理，使原有基地使用借貸關係，於房、地所有人異主時，「推定」房、地所有權人間存有租賃關係。
⑶綜前，上訴人主張其本於使用借貸關係占有系爭土地，應有
民法第425條之1規定之類推適用云云，應非可採。㈡被上訴人請求上訴人拆屋還地是否因違反誠信原則而不應准
許？⒈上訴人再辯稱：被上訴人於陳填黃向其借貸、以系爭土地辦
理抵押權設定時，即已知悉上訴人為系爭土地實質共有人，並在系爭土地上建有房屋，於陳填黃積欠款項未償時，竟仍請求陳填黃依兩造所訂定流質契約將系爭土地移轉登記為其所有，陳填黃竟為訴訟上之認諾，被上訴人因而取得系爭土地所有權。又被上訴人於89年間已知悉李黃彩雲、李莊阿美為系爭土地實質共有人，且經陳填黃同意使用系爭土地，其於92年間取得系爭土地所有權後，知悉上訴人所有之建物坐落系爭土地，竟於多年未主張權利後提起本訴，其請求顯有違誠信原則云云。
⒉按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8條定有明文。不動產之使用借貸等債之關係，僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，是除受讓人明知占有人係基於與債務人間債之關係而占有該不動產而非無權占有，僅為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，可認其取得所有權乃意在妨害有權占有人之占有，以損害他人為目的而行使物上請求權而為法所不許者外，於通常情形，應認受讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有物係屬權利之正當行使（最高法院98年度台上字第1319號判決意旨參照）。
⒊經查，陳填黃係於89年5月8日向被上訴人借款100萬元，並提供系爭土地設定抵押權，同年月12日出具認證書表明：
如連續積欠利息達12個月時，無條件將該不動產移轉登記給被上訴人抵充借款，然因其自91年6月8日起未再給付利息，經被上訴人請求返還借款未果，被上訴人因而起訴請求依約移轉系爭土地所有權，經原法院判決陳填黃應將系爭土地移轉登記予被上訴人，被上訴人始據判決於92年12月23日辦理系爭土地移轉登記等情，有被上訴人所提系爭土地登記謄本、原法院92年度訴字第246號判決可憑（見原審調解卷第
7、8頁），並經本院調取前開事件案卷核閱屬實。徵諸被上訴人自借款之始至辦理移轉登記之日止，歷時3年7個月餘，並經訴訟程序判決確定，延至101年5月11日方提起本訴，前、後12年餘時間等情狀，顯難認被上訴人係為脫免陳填黃容忍上訴人占有之義務而受讓系爭不動產，取得所有權之目的意在妨害上訴人之有權占有，揆諸前揭說明，自應認被上訴人請求上訴人返還所有物，係屬權利之正當行使，上訴人使用借貸契約係債之關係，僅於上訴人與陳填黃間有其效力，非得據以對被上訴人主張為有權占有（最高法院95年第16次民事庭會決議參照）。至上訴人另主張陳填黃與被上訴人間流抵契約違反修正前民法第873條第2項規定應屬無效乙節，因債權人與債務人間本得合意受領他種給付（系爭土地所有權）以代原定之金錢給付（民法第319條規定參照），陳填黃因無力清償對被上訴人之負債，於訴訟中再行認諾同意以土地為代物清償，應無不合，上訴人以上開事由抗辯被上訴人行使權利違反誠信原則云云，殊非可採。
⒋又按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特
殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使（最高法院100年度台上字第445號判決意旨參照）。上開原則，乃學說上所謂「權利失效理論」，其適用前提須符合：⑴權利人於相當期間內不行使其權利之時間要素；⑵因權利人之不作為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務之狀況要素；⑶確認義務人基於信賴權利人不行使權利而為進一步之行為，有加以保護其信賴必要之信賴要素，並斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，始得認權利人權利之行使違反誠信原則，合理限制其行使權利。經查：⑴陳填黃於89年5月間向被上訴人借款時，被上訴人僅為抵押權人，本無從對上訴人行使物上請求權，其應自92年12月23日登記為所有權人後，始得行使物上請求權。自斯時起至101年5月11日被上訴人於原審提起本訴時止，約8年5月餘，是否符合已符「相當期間」內不行使權利之時間要素，已屬有疑；⑵上訴人於被上訴人取得系爭土地所有權後，並無整修或改建地上物情事，為上訴人所自承（見本院卷第129頁背面），足見上訴人未因被上訴人在前開期間內不行使物上請求權而產生信賴，並基於此一信賴而為進一步之行為致受有損害，被上訴人權利之不行使反令上訴人受有延後返還占用土地之利益；⑶上訴人占用系爭土地之房屋，係建築完成於66年2月間，結構為加強磚造房屋，91年時李燦堂房屋課稅現值即僅餘12萬9,400元，有建築改良物所有權狀、房屋稅繳款書、建築證明申請書、門牌證明書可憑（見原調解卷第20、21、23、24頁，原審卷㈠第21至23頁），迄被上訴人起訴時已35年餘等主、客觀因素，應認本件並無前揭權利失效理論之適用，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，係權利之正當行使，尚與誠信原則尚屬無違。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人所有之地上物占用系爭土地並無合法權源，被上訴人行使所有權人之權利復與誠實信用原則無違等情，既經本院認定如上所述，是被上訴人訴請上訴人應各將前揭四、㈡所述之地上物拆除，以除去對系爭土地所有權之妨害，並將無權占用之部分返還予被上訴人，自屬有據。
八、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，訴請李燦堂應將系爭土地上如附圖編號A、A1、A2所示地上物拆除，；李黃彩雲應將系爭土地上如附圖編號B、B1、B2所示地上物拆除，並將各自占用之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。從而，原審判決被上訴人勝訴，並依兩造聲請為附條件之准、免宣告假執行宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國103年8月27日
民事第二十二庭
審判長法官張競文
法官陳婷玉法官王本源正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年8月27日
書記官林桂玉