裁判字號：臺灣臺中地方法院105年簡上字第247號民事判決
裁判日期：民國106年01月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度簡上字第247號上訴人 蘇駿杰 上訴人 郭海峰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國105年5月27日本院臺中簡易庭104年度中簡字第2412號第一審簡易判決各自提起上訴，上訴人蘇駿杰並為訴之追加，本院於民國106年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第一項、第二項關於命上訴人郭海峰給付逾新臺幣捌萬柒仟玖佰元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人蘇駿杰在第一審之訴駁回。
上訴人郭海峰其餘上訴駁回。
上訴人蘇駿杰上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人郭海峰負擔五分之一，餘由上訴人蘇駿杰負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。該規定依民事訴訟法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟之上訴程序準用之。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款復有明定。查本件上訴人蘇駿杰（下稱蘇駿杰）上訴聲明原為：「一、原判決不利於蘇駿杰部分廢棄。二、上訴人郭海峰（下稱郭海峰）應再給付蘇駿杰新臺幣（下同）74,000元。三、郭海峰應給付蘇駿杰25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。四、郭海峰應按月給付蘇駿杰15,000元，至郭海峰將蘇駿杰所有之門牌號碼為臺中市○區○○路0段000號0樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還與蘇駿杰之日止。」；嗣於民國105年8月31日準備程序時當庭變更上訴聲明為：「一、原判決不利於蘇駿杰部分廢棄。二、郭海峰應再給付蘇駿杰74,000元。三、郭海峰應自105年4月起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付蘇駿杰15,000元。」（見本院卷第27頁）；後於105年11月11日準備程序時當庭變更上訴聲明第3項為：「郭海峰應自105年4月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付蘇駿杰15,000元。」（見本院卷第50頁），核其變更聲明前後所主張之事實均係基於蘇駿杰主張郭海峰於103年4月29日向蘇駿杰承租系爭房屋，約定租賃期限至104年4月28日止（下稱系爭租約），惟郭海峰於租約期滿後屢經蘇駿杰催促返還系爭房屋，郭海峰一再拖延，遲不返還系爭房屋所生之法律關係，請求之基礎事實同一，且蘇駿杰提出之證據資料具有同一性，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、蘇駿杰主張：郭海峰自103年4月29日起向蘇駿杰承租系爭房屋，約定租賃期限至104年4月28日止，租金於每月第1日給付，蘇駿杰於104年2月底即撥打電話告知郭海峰，於同年4月28日屆期後不再續租，詎屆期郭海峰竟一再拖延，遲不返還系爭房屋，郭海峰固稱蘇駿杰不配合交屋，然係因郭海峰未將系爭房屋回復成租屋時乾淨且空屋之狀態，於現場留存垃圾，且將牆壁汙損，甚將系爭房屋前門鑰匙孔以木頭封死，後門鑰匙孔以三秒膠黏住，迄今並未履行返還系爭房屋之義務。又系爭租約原記載每月租金為1萬元，遭郭海峰自行更改為9,000元，兩造協商後之月租為9,500元，惟郭海峰自103年4月29日起至同年11月28日止共7個月，每月僅給付租金各8,000元，尚欠租金10,500元（計算式：1,500*7=10,500）；於同年11月29日起至同年12月28日止僅給付租金8,500元，尚欠租金1,000元；自同年12月29日起至104年4月28日止共4個月，每月僅給付蘇駿杰租金各9,000元，尚欠2,000元（計算式：500*4=2,000）；郭海峰於同日租期屆滿後，未經蘇駿杰同意延緩其搬遷日期而遲未搬遷，逕自於104年4月29日起至同年7月28日每月另各給付9,000元，是此部分蘇駿杰得請求郭海峰給付相當於租金之不當得利差額1,500元（計算式：500*3=1,500）。另因系爭房屋附近店面租金行情為每月18,000元，自104年7月29日起至105年4月28日止共計9個月，以每月租金15,000元計算，蘇駿杰得再向郭海峰請求相當於租金之不當得利共計135,000元（計算式：15,000*9=135,000），及自105年4月29日起至郭海峰騰空遷讓返還系爭房屋之日止，亦按月請求給付蘇駿杰15,000元。再郭海峰於租期屆滿後遲未返還系爭房屋，蘇駿杰並得依系爭租約第6條2項約定，請求郭海峰給付違約金10萬元。為此，爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求郭海峰遷讓返還系爭房屋，並給付蘇駿杰25萬元（計算式：10,500+1,000+2,500+1,000+135,000+100,000=250,000），及自105年4月29日起至其自系爭房屋騰空遷讓返還蘇駿杰之日止，按月給付蘇駿杰15,000元等語。
二、郭海峰則以：蘇駿杰於系爭租約到期前確曾通知郭海峰，於104年4月28日租期屆滿後即不再續租，惟經郭海峰電知後蘇駿杰同意郭海峰得至找到房子後再搬遷，故郭海峰仍持續繳納房租。郭海峰嗣於104年9月1日另在系爭房屋附近尋獲他處承租，故將系爭房屋清空並搬離，並自同年8月31日起即多次以電話通知蘇駿杰點交系爭房屋，惟蘇駿杰均藉詞未能配合，嗣後竟以存證信函稱郭海峰無權占用系爭房屋，甚提起本件訴訟，惟由蘇駿杰提出系爭房屋屋內之照片，顯示郭海峰早已搬離，並無破壞或占用之情，蘇駿杰既得入內查看，竟仍諉稱其並無鑰匙，郭海峰故意不將鑰匙返還。因蘇駿杰屢以郭海峰未清除垃圾而拒絕點交，郭海峰別無他法僅得將系爭房屋鑰匙寄還給蘇駿杰，仍遭其拒收而退回。至系爭房屋門鎖遭破壞乙節與郭海峰無關，應係蘇駿杰故意為之。兩造就系爭房屋之租約係一年一簽，一開始係約定7,500元，至本件系爭租約調漲至9,000元，郭海峰亦依約匯款按月繳納房租，郭海峰固僅給付至104年6月份後即未再繳納，惟就未給付之租金，蘇駿杰以郭海峰先前所繳納1萬元之押租金扣抵即可。系爭租約第6條第2項約定10萬元之違約金，郭海峰並不知情，且郭海峰並未違約，蘇駿杰請求郭海峰搬離系爭房屋後，郭海峰早已搬離，僅係蘇駿杰不願配合點交系爭房屋，屋內縱有未清理之垃圾，蘇駿杰本有鑰匙，自可請人清潔後，再向郭海峰請求費用，並非以此為由拒絕點交等語，以資抗辯。
三、原審為蘇駿杰一部勝訴、一部敗訴之判決。蘇駿杰、郭海峰不服，均提起上訴。蘇駿杰之上訴暨追加之訴之聲明：㈠、原判決不利於蘇駿杰部分廢棄。㈡、郭海峰應再給付蘇駿杰74,000元。㈢、郭海峰應自105年4月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付蘇駿杰15,000元。郭海峰之答辯聲明：駁回蘇駿杰之上訴及追加之訴。郭海峰之上訴聲明：
㈠、原判決不利於郭海峰之部分廢棄。㈡、上廢棄部分，蘇駿杰於第一審之訴駁回。蘇駿杰之答辯聲明：駁回郭海峰之上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠、郭海峰自103年4月29日起向蘇駿杰承租系爭房屋，約定租賃期限至104年4月28日止，蘇駿杰收受押租金10,000元。
㈡、於上揭租賃期間，郭海峰自103年4月29日至同年11月28日止（共計7月），每月均給付租金8,000元；自同年11月29日起至同年12月28日止給付租金8,500元；自同年12月29日起至104年4月28日止（共計4月），每月均給付租金9,000元。
㈢、郭海峰另於104年4月29日起至同年7月28日共計3月之期間，每月各給付9,000元、11,500元及9,000元。
五、本院之判斷：
㈠、郭海峰是否已履行返還系爭房屋之義務？
1.按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限，民法第234條、第235條、第241條分別定有明文。
2.郭海峰對於其所主張以電話催請蘇駿杰為點交乙節，為蘇駿杰所否認，復經原審及本院命郭海峰提出錄音譯文，其始終未能提出，自難認其主張此節為真。惟查，105年3月28日郭海峰業已於原審當庭提出準備返還房屋之給付，經蘇駿杰當庭以郭海峰要將屋內清空、打掃乾淨、回復成租屋時之狀態等為由，而拒絕受領（見原審卷第73-74頁），惟觀諸蘇駿杰提出之105年4月1日系爭房屋之屋內照片（見本院卷第36-39頁），蘇駿杰顯得自行開啟門鎖進屋查看，且由該等照片內容可知系爭房屋實已清空，其固主張系爭房屋屋況與其出租時不同，遭受破壞等語，惟亦自陳對於系爭房屋出租前之狀況並未能提出照片證明（見本院卷第33頁反面），是自難認郭海峰於斯時所為準備給付之事情，未符合返還房屋之債務本旨；況蘇駿杰所主張其認系爭房屋於租賃期間內有遭破壞受損乙節縱屬為真，實應為其另是否請求損害賠償之問題，尚不得以此為由而拒絕受領，是以，蘇駿杰既對郭海峰提出準備給付之通知斷然拒絕受領，其於105年3月28日起即陷於受領遲延之狀態，按諸前揭民法第241條之規定，郭海峰自得於預先通知蘇駿杰後，拋棄其占有。而觀前揭蘇駿杰所提出之系爭房屋於105年4月1日之狀態，實已清空無人占用，並佐以郭海峰所提出其另於104年9月1日起於他處之租賃契約（見原審卷第75-79頁），可見郭海峰於蘇駿杰陷於受領遲延後，至遲於105年4月1日即拋棄對系爭房屋之占有。
至蘇駿杰另主張系爭房屋門鎖孔縫遭郭海峰以木板、三秒膠封死云云，既遭郭海峰否認，其亦未能舉證以實其說，自難僅憑其個人臆測斷信其主張為真，準此，蘇駿杰就郭海峰於105年4月1日合法拋棄占有後是否復為無權占有之事實，既未能舉證以實其說，自難認郭海峰有何返還系爭房屋之義務可言。
㈡、系爭租約月租約定為何？郭海峰於103年4月29日起至104年4月28日止之租賃期間中，尚未給付之租金若干？
1.蘇駿杰主張系爭租約月租約定為9,500元乙節，為郭海峰所否認，並以前詞置辯。經查，依蘇駿杰所提出之系爭契約第3條第1項前段所載，每月租金9,000元整（見原審卷第9頁），其上固有原為1萬元而改為9,000元之修正紀錄，然由此僅得推知兩造可能曾就月租有自1萬元協商至9,000元之情形，尚無從判斷兩造另有月租為9,500元之約定，縱如蘇駿杰所主張該部分之修正為郭海峰所為等情，然該份租約既已為蘇駿杰所收執，其復未另為修改，可見其亦已接受系爭租約以9,000元為月租之約定，至其另主張兩造另有月租為9,500元之意思合致，既為郭海峰所否認，其復未能提出其他證據為佐，是認本件兩造就系爭租約所約定之月租應為9,000元，蘇駿杰前揭主張即非可採。
2.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。經查，於兩造間系爭租約自103年4月29日起至104年4月28日止之租賃期間，郭海峰自103年4月29日至同年11月28日止（共計7月），每月均給付租金8,000元；自同年11月29日起至同年12月28日止給付租金8,500元；自同年12月29日起至104年4月28日止（共計4月），每月均給付租金9,000元乙節，為兩造所不爭執，如前所述，是依前述系爭租約以9,000元為月租之約定計之，郭海峰尚計有7,500元之月租尚未給付（計算式：1,000*7+500=7,500），依前揭條文之規定，郭海峰對此數額自有依約給付之義務。
㈢、自104年4月29日起迄郭海峰返還系爭房屋之日，蘇駿杰得否依不當得利之法律關係向郭海峰主張相當於租金之不當得利？
1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定，是以，依不當得利之法則請求返還不當得利之人，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
2.經查，郭海峰固以蘇駿杰曾承諾其得至找到房屋後再行搬遷等語為辯，然此既遭蘇駿杰所否認，郭海峰復未能就此舉證以實其說，自難認其此處所辯可採。而就蘇駿杰所請求自104年4月29日起至郭海峰返還系爭房屋之日止，按月所計之不當得利數額，依前揭所論，郭海峰係於105年4月1日始合法拋棄對系爭房屋之占有，是自系爭租約租賃期限到期後即104年4月29日起至105年3月31日止，郭海峰既仍占有使用系爭房屋，而尚未合法拋棄對系爭房屋之占有，且其於該期間內已無合法占用系爭房屋之正當權源，核屬無權占用系爭房屋，致蘇駿杰無法使用收益，依上揭最高法院判例要旨，堪認郭海峰於該期間仍獲有相當於租金之不當得利，並因此致蘇駿杰受有無法使用收益系爭房屋之損害，蘇駿杰就該期間郭海峰受有之利益，自得依民法第179條前段之規定，請求郭海峰給付相當於租金之不當得利。然蘇駿杰固主張系爭房屋周遭出租行情為每月租金18,000元，惟僅提出數紙之照片在卷（見原審卷第24-28頁），亦未說明該等照片與其所主張之租金行情有何相關，再衡以兩造本所約定之月租僅為9,000元，蘇駿杰竟主張系爭房屋之月租行情達18,000元，顯有違常情，況其於本件主張郭海峰於104年4月29日起至同年7月28日該3個月占用系爭房屋之不當得利仍以每月9,500元計之，亦見其主張系爭房屋自同年7月29日起之月租行情即應以15,000元計之，難認可採，是本院認郭海峰占用系爭房屋受有相當於租金之不當得利應仍以每月9,000元計之，較為合理。準此，蘇駿杰得請求郭海峰給付自104年4月29日起至105年3月31日止之相當於租金之不當得利數額，應為99,900元（計算式：9,000*11+9,000*3/30=99,900），惟郭海峰另於104年4月29日起至同年7月28日共計3月之期間，每月各給付9,000元、11,500元及9,000元，為兩造所不爭執，及蘇駿杰於租期屆滿後應返還與郭海峰之押租金10,000元予以扣抵後，蘇駿杰僅得請求郭海峰給付60,400元（計算式：99,900-9,000-11,500-9,000-10,000=60,400），逾此範圍之請求，洵屬無據。
㈣、 蘇俊杰 得否依系爭租約第6條第2項之約定請求郭海峰給付10萬元之違約金？依系爭契約第6條第2項所載：「乙方（即郭海峰）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金10萬元整。如訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」，此觀系爭租約自明（見原審卷第10頁），郭海峰固以其不知蘇駿杰有書寫該等違約金之約定，且其並未違約等語置辯，然觀諸蘇駿杰所提出之系爭契約外觀形式完整，實為一般坊間之制式租賃契約，郭海峰亦於該契約之末頁予以簽名確認，況該契約本為1式2份交由兩造各自收執，郭海峰對此項書面明載之約定有所爭執，亦未能提出其所自行收執之契約以為舉證（見本院卷第34頁），自難以其未於簽約時詳細查看兩造約定為何云云，即遽認其毋庸受兩造明文約定之拘束。郭海峰於系爭租約於104年4月28日租賃期滿時並未交還系爭房屋，而無權占用系爭房屋至105年3月31日止，業如前述，則蘇駿杰依系爭租約第6條第2項之約定，請求郭海峰給付違約金，自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。本件系爭契約第6條第2項所為違約金之約定，郭海峰於終止租約或租賃期滿不交還房屋時，不問蘇駿杰損害之有無，即均應支付違約金10萬元，另如訴訟費用、律師費用均歸由郭海峰負責支付，可見該等違約金之約定並非預定一定之賠償總額，而屬懲罰性質之違約金，本院審酌本件系爭租約以1年為期，月租僅為9,000元，郭海峰固有違約未能即時交還系爭房屋之事實，然蘇駿杰亦有拒絕受領該項給付，終至郭海峰必須以準備給付之通知以代提出，並至其已受領遲延後始得合法拋棄占有之情事，業已詳論如前，堪認郭海峰違約情節實非重大；又蘇駿杰據以請求違約金該條項之約定，既以租賃期滿而不交還房屋為要件，可見該等約定之目的應在於確保郭海峰即時交還系爭房屋，以避免蘇駿杰未能即時再為出租而可能發生之損害，然本件蘇駿杰因此所發生之損害，既已向郭海峰請求相當於租金之不當得利如前，而得為填補，其固稱系爭房屋遭郭海峰破壞等語（見本院卷第35頁），然亦未能提出其出租前系爭房屋狀況如何之照片以供本院審酌，況其此項主張亦顯非該條項違約金約定之目的，是如仍逕依前揭10萬元違約金之約定，准予蘇駿杰之請求，顯然過高，本院審酌上情，認本件郭海峰因於租賃期滿不交還系爭房屋依約所應給付之違約金應酌減至2萬元，方屬允當，逾此金額，顯屬過高，應予核減，準此，蘇駿杰依前揭約定請求郭海峰給付之違約金於2萬元之範圍，核屬有據，逾此範圍，即無理由。
六、綜上所述，蘇駿杰依租賃物返還請求權、系爭租約之約定及不當得利之法律關係，請求郭海峰給付87,900元（計算式：
7,500+60,400+20,000=87,900），洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就逾上開應准許部分，為郭海峰敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，郭海峰上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命郭海峰如數給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，郭海峰上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又蘇駿杰就原審判決其敗訴部分，上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，亦應駁回。另蘇駿杰提起上訴後，追加請求郭海峰應自105年4月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付蘇駿杰15,000元，亦無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件郭海峰之上訴為一部有理由、一部無理由；蘇駿杰之上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國106年1月20日
民事第六庭審判長法官楊國精
法官夏一峯法官施吟蒨以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國106年1月25日
書記官陳育萱（＊訴訟標的價額逾150萬元者＊）如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。