潮州簡易庭111年度潮簡字第939號民事判決

臺灣屏東地方法院民事判決

111年度潮簡字第939號

原告 許志明

許志成

訴訟代理人 李瑞雯

被告 李蘇秀鳳

訴訟代理人 陳清朗 律師

上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：

　　主文

被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上如附圖編號1023⑴所示面積2.44平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告。

被告應自111年8月17日起至返還前項土地之日止，按月給付原告各新臺幣（下同）13元。

被告應給付原告各743元，及自111年8月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項、第二項、第三項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，依序以16,104元、按月各以13元、各以743元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭1023土地）為原告所有，系爭土地上如附圖所示編號1023⑴部分、面積2.44平方公尺之土地（下稱系爭土地）遭被告之房屋（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號，下稱系爭房屋）無權占用，爰依民法第767條規定，請求被告將占用系爭土地之圍牆拆除後，將系爭土地返還予原告。被告占用系爭土地遠逾5年，爰請求被告給付回溯五年相當於租金之不當得利，並於返還系爭土地前按月給付等語。並聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上如附圖編號1023⑴所示面積2.44平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告各190元。㈢被告應給付原告各11,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告系爭房屋占用系爭土地，原告已知情數十年，兩造前曾於111年3月26日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告以每平方公尺4萬元，購買系爭房屋實際占用面積之土地，惟因當時原告自行預估占用面積約30平方公尺，乃於系爭契約約定總價120萬元，然真意應為以系爭房屋實際占用面積乘以每平方公尺4萬元計算買賣價金。被告於締約時已經支付15萬元定金，依照系爭房屋實際占用僅2.44平方公尺之面積計算，買賣價金僅97,600元，被告已經全額支付，自無遲延給付，原告解除契約並不合法，被告系爭房屋並非無權占有系爭土地。縱為無權占有，因系爭房屋旁即為供公眾通行之通宵巷，原告取回系爭土地並無何使用收益之利益可言，系爭土地所在位置為系爭房屋之外牆及樓梯之重要結構處，拆除將使被告受有重大損害，被告應受民法第148條、第796條之1之保護而免予拆除等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告為系爭1023土地所有權人，被告為同段1016土地所有權人及系爭房屋事實上處分權人，而系爭房屋經複丈測量後，確有占用系爭1023土地如附圖所示編號1023⑴部分2.44平方公尺等情，業經原告提出土地登記謄本為證，並經本院會同兩造及屏東縣潮州地政事務所測量人員至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖即附圖在卷可稽（本院卷一第111-124頁、第130頁），復為兩造所不爭，堪信為真實。

四、法院之判斷：

㈠、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；是按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年度台上字第931號判決意旨參照）。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（同法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

㈡、原告主張被告之系爭房屋占用系爭1023土地，兩造先前雖曾訂立土地買賣契約，約定就系爭房屋占用之土地進行買賣（下稱系爭契約），惟被告給付15萬元定金後即拒絕依約給付價金，經原告催告後仍不給付，原告乃為解除契約之意思表示，是被告已無占用之正當權源，被告則以前詞置辯。經查：系爭房屋經複丈測量結果，確有占用系爭土地，業如前述。被告雖辯稱兩造訂立系爭契約之真意，應係以每平方公尺4萬元購買占用之土地云云，惟為原告否認，依前揭說明，自應由被告就系爭契約合意之內容負舉證責任。被告雖以原告起訴時亦以系爭1023土地遭被告占用約30平方公尺等語作為本件起訴之事實陳述，如按原告主張金額計算，土地價金高於市價太多，作為其抗辯之依據，惟締約雙方如何計算買賣價金，僅為約定價金金額之動機，況系爭房屋已無償占用系爭土地數十年，倘如被告所抗辯須待原告申請測量占用面積後，始能以每平方公尺4萬元計算買賣價金總價，則系爭契約買賣價金是否已經特定、買賣契約是否成立，即非無疑；再觀諸如附表一所示之系爭契約內容，並無被告所抗辯之約定記載。本院審酌不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。經查系爭契約就買賣之標的，明確約定依實際占用面積為準，就買賣價金卻僅約定總價為120萬元，核與原告主張無論占用面積多寡，就是以120萬元出售占用土地等語相符。被告就其抗辯未能舉證以實其說，本院自無從為有利於被告之認定。是系爭契約約定以120萬元買賣系爭房屋占用之土地，被告給付15萬元定金後即未再為剩餘價金之給付，堪以認定。

㈢、再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又債權人依民法第254條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除（最高法院90年度台上字第64號民事判決）。系爭契約並未約定被告給付尾款105萬元之期限，原告於111年5月24日以存證信函催告被告履行系爭契約時，已言明「請於文到一週內履行契約，否則將依法沒收該定金並訴請履行契約」等語（本院卷一第77頁），為被告所不爭，堪認原告已以上開存證信函催告被告履行其給付，被告於一週內仍未履行給付，已陷於給付遲延，原告111年7月1日起訴後，被告仍不給付餘款105萬元，堅持買賣價金需以實際占用面積計算，顯已拒絕依系爭契約履行，原告乃於111年11月4日本院現場履勘時對被告訴訟代理人為解除契約之意思表示（本院卷一第112頁），嗣於複丈成果圖確認占用面積後，被告仍抗辯已經足額支付價金（本院卷一第163-165頁），再次拒絕依約給付價金，原告則再次表達要解除契約、返還土地之意思表示（本院卷一第223頁）。被告遲延後仍屢次拒絕給付買賣價金，依前揭說明，原告已取得契約解除權，並已合法解除契約，被告仍空言有權依據系爭契約占有系爭土地，難認有據。

㈣、次按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任。依前揭說明，自應由被告就系爭房屋建築時，鄰地所有人知悉其越界而不即提出異議之事實負舉證之責任。另土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1固有明文，惟倘建築房屋之初，尚非土地所有人或其他有利用土地權利之人，應屬單純之「無權占有」，此有最高法院107年度台上字第644號判決要旨可參。查：

　⒈系爭房屋另占用由財政部國有財產署（下稱國產署）管理之同段1021-1、1067-1地號土地，為被告所自承，則系爭房屋逾越至系爭1023土地地界時，與系爭土地相鄰之土地並非被告所有之1016土地（重測前老埤段194-37地號），而係國有財產署管理之同段1021-1、1021-2土地（重測前均屬老埤段194-4地號土地，下稱重測前194-4土地）。被告雖辯稱於台糖公司將重測前194-4土地捐贈予中華民國之前，即已向台糖公司承租該筆土地，惟經本院向台糖公司函查，依照台糖公司61年9月之土地承租人名冊之記載，系爭房屋之前手即被告之公公 李榮福 承租之土地為重測前老埤段194-3地號土地（下稱重測前194-3土地），面積197平方公尺；台糖公司於68年2月3日將重測前194-4土地捐贈後，台糖公司75年3月1日之出租土地清冊中，李榮福承租之土地為重測前194-2、194-3、194-8地號土地，面積各為237、135、62平方公尺，均不包含捐贈之重測前194-4土地（本院卷一第419-427頁）。另經本院向國產署函查，系爭房屋係先占用昭勝段1020、1021、1021-1、1067-1地號土地作為加強磚造2樓、棚架、混凝土造滴水棚架等使用，被告與訴外人 李育展 90年10月23日向國產署申請承租，經90年11月13日現場勘查後，渠二人自90年11月1日起向國產署承租上開占用土地，嗣其中1020土地因道路開闢而未使用，另1021土地於97年1月18日辦理分割，遂於97年2月22日更正承租地號為昭勝段1021-1、1021-2、1067-1地號等3筆土地，現行租約迄日至116年12月31日止等情，有國產署南區分署屏東辦事處112年1月7日台財產南屏三字第11207000560號函及所附租約在卷可憑（本院卷一第267-274頁）。是並無證據可認李榮福或被告於90年11月1日前已向台糖公司或國產署承租重測前194-4土地或重測後1021土地。系爭房屋起造時，李榮福並未承租重測前194-4土地，堪認並未取得土地當時所有權人（台糖公司）同意，而屬無權占有重測後1021土地及相鄰之系爭土地，依前揭規定，被告自無民法第796條之1適用（被告嗣亦改稱不再主張民法第796條之1）。

　⒉被告復自承系爭房屋興建於58年以前，另依照房屋稅籍資料，系爭房屋最早自57年已有房屋稅計課紀錄（本院卷一第391頁），被告雖辯稱李榮福50餘年前起造房屋時曾測量鑑界，若非如此，越界占用面積當無可能僅有2.44平方公尺，應係因嗣後土地重測界址北移所致占用，該面積屬於測量之合理誤差範圍內云云。惟查：

　⑴於李榮福81年9月24日向台糖公司購得重測前194-2、194-3、194-8土地前，系爭房屋一樓課稅面積已有130.8平方公尺（41.20㎡+27.30㎡+62.30㎡＝130.8㎡）；後續陸續增建，至86年7月，一樓計課面積已達169.8平方公尺，均明顯逾越系爭房屋坐落之1016土地面積28.13平方公尺。如將李榮福承租時及購買後之重測前194-2、194-3土地形狀（本院卷二第27頁、第25頁），與系爭房屋所占用土地形狀互核比較，明顯可見系爭房屋大幅逾越李榮福承租之土地形狀、範圍。加計系爭房屋占用國產署1021-1（32.35平方公尺）、1021-2（5.08平方公尺）、1067-1（30.32平方公尺）及原告土地（2.44平方公尺），越界占用面積已高達70.19平方公尺（32.35+5.08+30.32++2.44＝70.19），如李榮福建屋前曾經請地政人員測量，即明顯係故意越界建築。

　⑵經查，並無證據可資認定李榮福於57年以前起造系爭房屋時，已經向台糖公司承租重測前194-3土地；縱然退萬步言，假設李榮福當時已經承租重測前194-3土地，然其未承租同為台糖公司所有之同段194-4土地，已如前述，李榮福越過同段194-4土地進而占用系爭土地，無論越界面積大小，已與測量誤差無涉。被告並未提出證據證明台糖公司知悉李榮福越界而不即提出異議，本院審酌台糖公司倘刻意容任李榮福越界建築房屋，嗣後即無可能將重測前194-4土地捐贈國有。被告於地籍圖重測後並未就1016土地面積減少或界址爭議提起訴訟，反而於90年間向國產署承租占用之土地，顯然早已知悉系爭房屋越界無權占用土地，被告空言建屋前曾測量，系爭房屋非因故意或重大過失越界，係因土地重測地界北移才占用原告土地云云，顯無可採。

㈤、原告主張因系爭土地遭占用，致其無法順利出售系爭1023土地，被告則辯稱原告取回土地亦無法增加建築面積，卻使被告必須花費鉅資拆除，亦可能危及整體建物安全，故原告有權利濫用情形等語。然當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟未違反公共利益或非以損害他人為主要目的，即不受民法第148條規定之限制。系爭房屋並無正當占有權源，無權占有面積雖為2.44平方公尺且位於1023土地邊角處，但原告並無容忍之義務，況土地買賣時，出賣人負有物之瑕疵擔保責任及權利擔保責任，土地上有他人建物占用，確會對土地價格產生影響。反觀系爭房屋如被告自承屋齡已達50餘年以上，李榮福恣意越界起造系爭房屋，無權且無償占用他人土地多年後，被告始與原告訂立土地買賣契約，締約後被告復反悔不願依照系爭協議約定內容給付價金，原告乃依法解除契約。正因為原告主張其土地所有權之權利，兩造間才會就系爭土地訂立買賣契約。原告基於所有權人之地位，請求被告拆除地上物返還土地，乃正當行使所有權，難謂以損害他人為其主要目的，亦難認有不欲行使權利，或有何使被告相信不欲行使權利之情事。系爭房屋無權占用他人土地在先，被告違反買賣契約在後，原告行使對土地之所有權，並未違反公共利益，亦難認有何違反誠信原則或權利濫用，是被告此部分所辯，亦無足取。

㈥、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項、第181條各有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告之系爭房屋無權占有如附圖編號1023⑴所示部分，業經本院認定如前，堪認被告受有物之使用利益，因此致原告受有損害，然物之使用性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理，原告依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息8％為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。查系爭土地位於商業區，系爭房屋為二層樓增建三樓鐵皮屋，直接臨昭勝路，現況為住商混合，附近商業活動繁榮等情，業經本院勘驗屬實，並有被告陳報照片在卷可稽，本院審酌系爭1023土地鄰近商圈，交通及生活機能佳，另依被告占用系爭土地坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，認原告主張按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之8％計算相當於租金之利益，應屬適當。故原告自得請求回溯5年間之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月17日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利。又1023地號土地回溯5年內之申報地價如附表二所示，有卷附之土地地價資料可憑，爰計算如附表二所示。

四、綜上所述，本件原告依民法第767條及第179條規定，請求被告應將系爭土地上之地上物拆除，並將占用土地返還原告；被告應給付原告各743元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即111年8月17日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年8月17日起至返還上開土地之日止，按月給付原告各13元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，依聲請宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

七、據上論結，原告之訴為部分有理由、部分無理由，爰判決如主文。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　30　　日

潮州簡易庭法　官麥元馨

正本係照原本作成。

如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未

表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（

均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應

一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　30　　日

書記官　洪雅玲

附表一