裁判字號：臺灣 宜蘭 地方法院106年重訴字第27號民事判決
裁判日期：民國107年03月07日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣宜蘭地方法院民事判決106年度重訴字第27號原告 呂慧萍 訴訟代理人 游敏傑 律師複代理人 陳琦妍 律師被告 邱正雄 訴訟代理人 林恒毅 律師被告 葛瑪蘭 騎馬場有限公司法定代理人邱正雄被告 紀介華 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告邱正雄、葛瑪蘭騎馬場有限公司應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖一所示編號A1⑵、面積30.57平方公尺之房間及編號A1⑷、面積30.23平方公尺之機房，騰空遷讓返還原告。
被告紀介華應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖一所示編號A1⑴、面積1299.73平方公尺之第一層鋼骨造建物及附圖二所示編號B、面積1398.06平方公尺之第二層鋼骨造建物及編號C、面積17.80平方公尺之鋼鐵造樓梯，騰空遷讓返還原告。
被告紀介華應給付原告新臺幣貳佰陸拾萬元，及自民國一○七年一月七日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣拾萬元。
訴訟費用由被告邱正雄、葛瑪蘭騎馬場有限公司及紀介華共同負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。原告起訴原聲明：「被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。」嗣經本院前往現場履勘，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所實地測量後，原告乃以民事準備㈣狀變更聲明為：「一、被告邱正雄、葛瑪蘭騎馬場有限公司應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上，如宜蘭縣宜蘭地政事務所民國106年9月1日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號A1⑵、面積30.57平方公尺之房間及編號A1⑷、面積30.23平方公尺之機房，騰空遷讓返還原告。
二、被告紀介華應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖一所示編號A1⑴、面積1299.73平方公尺之第一層鋼骨造建物及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年6月27日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示編號B、面積1398.06平方公尺之第二層鋼骨造建物及編號C、面積17.80平方公尺之鋼鐵造樓梯，騰空遷讓返還原告。」核此應係不變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述者，非為訴之變更或追加。另原告追加聲明第三項「被告紀介華應給付原告新臺幣（下同）260萬元，及自民事準備㈣狀繕本送達翌日起至遷讓返還之日止，按月給付原告10萬元。」，則係追加不當得利返還請求權為其請求權基礎。經核原告所為不當得利返還請求權之追加，與其原主張之請求權均係基於同一基礎事實，在證據資料之利用上具有一體性，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件之紛爭，應屬基於同一請求之基礎事實而為，參諸前揭規定，應予准許。
二、本件訴訟繫屬中，被告葛瑪蘭騎馬場有限公司之法定代理人原為 邱戴菊 （見本院卷㈠第67頁），嗣於106年6月27日變更為被告邱正雄，有卷附被告葛瑪蘭騎馬場有限公司之公司變更登記表（見本院卷㈡第54頁）可參，並經被告具狀聲明承受訴訟，且已合法送達原告，符合民事訴訟法第175條、第176條之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、同地段149建號建物（
下稱系爭662地號土地、149建號建物）為原告所有，原告於102年2月22日與訴外人 邱顯明 簽訂租賃契約書，約定每月租金15萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日止，嗣因訴外人邱顯明積欠租金已達40萬元，而經原告合法終止租約，惟訴外人邱顯明迄今仍未騰空返還前開房地，原告乃訴請法院判命訴外人邱顯明騰空返還系爭149建號建物並請求不當得利，經本院宜蘭簡易庭以104年度宜訴字第1號判決原告勝訴，訴外人邱顯明不服提起上訴，亦據臺灣高等法院以104年度重上字第1047號判決原告勝訴確定。
惟原告持前開104年度宜訴字第1號勝訴判決聲請假執行（即本院民事執行處105年度司執字第3734號），而於105年
6月17日現場執行時赫然發現系爭房地為被告邱正雄、葛瑪蘭騎馬場有限公司（下稱葛瑪蘭公司）及紀介華占有使用，其中如附圖一所示編號A1⑵、面積30.57平方公尺之房間及編號A1⑷、面積30.23平方公尺之機房為被告邱正雄、葛瑪蘭公司所占用，另如附圖一所示編號A1⑴、面積1299.73平方公尺之第一層鋼骨造建物及附圖二所示編號B、面積1398.06平方公尺之第二層鋼骨造建物及編號C、面積17.80平方公尺之鋼鐵造樓梯則為被告紀介華占用，且前開房地所在之門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○○號房屋，其用電戶仍為被告葛瑪蘭公司，105年11月用電高達4760度、應繳電費15,307元，105年11月用水則高達1181度、應繳水費19,157元，足認前開房地確實迄今仍遭被告等人占有使用。查被告等人均係無權占有前開房地，是依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請被告邱正雄、葛瑪蘭公司及紀介華就其等各自占用部分騰空遷讓返還予原告。另被告紀介華自104年9月1日起即占有使用附圖一所示編號A1⑴、面積1299.73平方公尺之第一層鋼骨造建物及附圖二所示編號B、面積1398.06平方公尺之第二層鋼骨造建物及編號C、面積17.80平方公尺之鋼鐵造樓梯，依約被告紀介華每月應給付被告葛瑪蘭公司10萬元，其名義雖為「裝潢折舊分攤費」，但性質上無益係租金，爰依民法第179條規定，請求被告紀介華給付自104年9月1日起至106年10月31日止，占有前開範圍之相當於租金不當得利計260萬元，及自民事準備㈣狀繕本送達翌日起至遷讓返還其占有部分之日止，按月給付原告10萬元等語。並聲明：如主文第一至三項所示。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈前開房地所有權於102年2月22日簽訂系爭協議書及租賃契
約書時，已有使原告取得所有權之意思，此據本院宜蘭簡易庭以104年度宜訴字第1號判決審認在案，訴外人邱顯明於臺灣高等法院104年度重上字第1047號案件審理時亦不爭執前開房地所有權歸原告所有，且於簽訂系爭協議書後，邱正雄已將662、666地號土地及其上未辦保存登記建物併124建號作價歸原告所有。且被告邱正雄更於另案刑事偵查時供稱「 唐建雄 退回支票給伊，是要購買系爭不動產…」等語，在在可證被告邱正雄簽立系爭協議書及租賃契約書確有使原告取得所有權之意思。另除系爭協議書外，被告邱正雄尚在「協議書付款明細內容」TOTAL：178,205,991親簽「收訖邱正雄102.2.22」並用印其上，而依該明細內容所載「建物作價150,000,000」、「土地作價100,000,000」，系爭房地作價金250,000,000經扣除33,000,000土地貸款及15,000,000建物貸款轉由原告承擔債務，並扣抵23,794,009元土地獲利1/2後，差額178,205,991元則以被告邱正雄借款債務抵付，同時退還64張、44張支票，並經被告邱正雄親簽「收訖」確認無訛，足認買賣價款確已付訖，否則被告邱正雄自無親筆簽認之理。至被告邱正雄另辯以，其與原告或訴外人唐建雄間無退還108張支票所示金流關係存在云云。惟被告邱正雄於
105年2月19日另案審理時證稱：我跟唐建雄借錢，利息一直滾，滾了一億多元，後來葛瑪蘭馬場包括馬場及民宿所有權都變成他的名字，108張支票不是價金，是債務，是我欠他債務登記他的名字等語，其於另案刑事偵查時亦稱：我陸續再向唐建雄借款金額達1億7800多萬元等語，核與前開「協議書付款明細內容」所載差額178,205,991元以被告邱正雄之借款債務抵付，同時退還64、44張支票相符，足認原告就不動產買賣價款確已付訖，否則被告邱正雄當無自承有向唐建雄借款且親筆於付款明細簽認。
⒉另被告邱正雄於105年2月19日到庭證稱：「（你兒子是邱
顯明，他曾在102年2月22日跟呂慧萍簽約承租葛瑪蘭馬場及民宿，這件事情你是否知道？）知道，是我叫他簽的。」而系爭租賃契約書亦載明：「甲乙雙方茲就葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之不動產租賃事宜，達成協議如下：…」，並為被告邱正雄擔任見證人親自簽名確認，被告邱正雄於104年
8月12日時另案審理時亦當庭自承「葛瑪蘭實際經營者就是我，我是用我兒子即被告（邱顯明）之名義，馬場實際經營權是我的」，足認訴外人邱顯明係應被告邱正雄要求而簽訂系爭租賃契約，目的係為提供被告邱正雄經營馬場使用，堪認被告邱正雄確有作價使原告取得所有權之意。
⒊被告葛瑪蘭公司所提102年11月26日「承諾書」係被告所偽
造，其形式及實質真正均否認，原告並不曾授權被告葛瑪蘭公司或訴外人邱顯明「無償」使用前開房地；被告邱正雄固辯稱其本人為前開房地實質所有權人，且從未交付不動產占有予原告云云。惟被告邱正雄於前案104年度宜訴字第1號案件中自承：「兩造早就沒有租賃關係，本件租賃關係在10
3年3月4日時就解除契約關係，…現在是由葛瑪蘭騎馬場在使用…」等語，可知原告於簽訂協議書買受前開房地後，曾與被告邱正雄有租賃關係存在，係被告邱正雄以訴外人邱顯明名義簽立租賃契約，並以被告葛瑪蘭公司名義占有使用，是依民法第946條第2項準用第761條第2項規定，原告已取得間接占有以代交付。且被告邱正雄於訴外人邱顯明簽訂系爭租賃契約書後，即以訴外人邱顯明名義繳付租金予原告，益認被告邱正雄係依前開房地租賃契約書始得占有使用。
二、被告邱正雄、葛瑪蘭公司及紀介華均聲明原告之訴駁回，並分別辯以如下：
㈠被告邱正雄：
⒈系爭662地號土地係由原宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○
○○○○○○○○號土地合併而來，上開四筆土地均係被告邱正雄購買，被告邱正雄於購地及建設後，為借貸而應訴外人唐建雄要求，陸續將上開四筆土地及其上建物登記於原告或訴外人 王麗美 名下。被告邱正雄更因此遭宜蘭縣政府以違反建築法為由函送宜蘭地檢署偵辦，故不論係合併前宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，抑或合併後之系爭662地號土地，或目前已滅失之同段124建號建物及未辦保存登記的二層樓鋼骨建物，或系爭149建號建物，被告邱正雄僅係為借款，而將上開不動產暫時登記於訴外人唐建雄指定之人名下，核屬信託的擔保讓與法律關係，上開不動產的實質所有權均係被告邱正雄所有。
⒉原告歷來案件均主張其與被告邱正雄之間，於102年2月22
日簽訂系爭協議書，系爭662地號土地及同段149建號建物所有權因協議書簽訂而全數歸原告所有云云。然系爭協議書係因該房地形式上非登記於被告邱正雄名下，故若要向金融機構貸款，倘無訴外人唐建雄的人頭即登記名義人即原告具名同意，被告邱正雄即無從為之，迫於局勢，被告邱正雄只得依訴外人唐建雄的要求簽訂系爭協議書，藉此以央求訴外人唐建雄同意命其人頭即原告於未辦保存登記之二層樓鋼骨建物取得建築執照及使用執照後，持向銀行辦理建築融資4,
000萬元，供被告邱正雄償還債務。此由系爭協議書第四點記載：未辦理保存登記之不動產於補辦建築執照與取得使用執照後，呂慧萍應持向銀行辦理融資4,000萬元供邱正雄償還債務等語，即足自明。再由系爭協議書第三點記載可知，若該協議書性質為買賣契約，則原告於簽立後既係前開不動產所有權人，原告將該不動產出售予第三人，相關移轉登記所衍生之土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費等，亦應係由原告負擔，與被告邱正雄無關，且原告將之出售與第三人，不論取得買賣價金多寡，全數所得買賣價金自均歸原告所有，何以系爭協議書第三點會記載「上開不動產出售與第三人，雙方同意由甲方取得買賣價金中2億5仟萬元，土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費等由乙方負擔，剩餘價款再扣除年利率10％至30％的利息，最後剩下的價款可再由被告邱正雄取得」？另協議書第八點明確記載「本協議書是雙方協議條款，不是買賣條款，如要買賣，由乙方全權處理」，且前開不動產、建築執照及使用執照等文件始終均由被告邱正雄實質掌握，倘系爭協議書為買賣契約法律關係，何可能於簽訂協議書後迄今，原告始終未實質取得前開重要之文件。足認系爭協議書性質非買賣契約法律關係，原告自無因此而取得系爭房地之所有權，故原告依民法第767條第1項規定而為本件起訴請求，難認有據。
⒊原告另主張簽訂系爭協議書當日，已交付被告邱正雄如協議
書所附之原告所開立、面額17,082元支票，及長峯開發建設有限公司或聖富砂石有限公司開立之108張支票，計109張支票作為協議書所載不動產之買賣價金，因此於簽訂協議書時已取得系爭房地之所有權云云，但被告邱正雄並未收到長峯開發建設有限公司或聖富砂石有限公司開立之108張支票票載金額之款項，被告邱正雄與原告或訴外人唐建雄間均無上開108張支票實際金流關係存在，原告應先提出其實際於何時、以何種方式付清上開108張支票票款予被告邱正雄，否則難認原告已履行給付買賣價金之義務，是縱認系爭協議書為買賣契約之法律關係，但原告未付清買賣價金前，被告邱正雄依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，自非屬無權占有。況系爭建物始終為被告邱正雄占有，依民法第373條規定，被告邱正雄自非無權占有，故原告依民法第767條第1項規定而為本件起訴請求，難認有據等語。
㈡被告葛瑪蘭公司則以：系爭149建號建物係被告邱正雄於10
3年2月20日興建完成而原始取得，後來因被告邱正雄聽信訴外人唐建雄的話，而依照唐建雄指示在103年5月12日將系爭149建號房屋辦理第一次所有權登記時，登記在唐建雄的弟媳即原告名下，故系爭149建號建物為被告邱正雄所有，而非原告所有，且原告僅係唐建雄的人頭。況縱認系爭14
9建號建物為原告所有，但原告已於102年11月26日出具承諾書表示同意讓被告葛瑪蘭公司使用，被告葛瑪蘭公司自非無權占有，況被告葛瑪蘭公司早就沒有營業了，實際占有哪個部分？堪認原告主張為無理由等語。
㈢被告紀介華：伊與被告邱正雄簽有合作契約，並不是無權占
有，伊於系爭149建號建物內有僱工裝潢，並有購置物品放在裡面，但從頭到尾都沒有營業等語。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告葛瑪蘭公司於99年11月11日設立，登記代表人為訴外人
邱戴菊，嗣於100年1月20日因股東出資轉讓，代表人改為訴外人 郭秀琴 ，有經濟部99年11月11日經授中字第09932822
650號函、100年1月20日經授中字第10031581260號函及該公司設立、變更登記表可稽（見本院104年度宜訴字第1號【下稱宜訴】卷㈠第142頁至第147頁）。
㈡訴外人 朱睿紘 於100年5月19日以買賣為原因將深洲段662
地號土地移轉登記予原告，原告並就前揭不動產與被告邱正雄成立借名登記契約，由被告邱正雄借用原告名義登記為前揭不動產及同段666地號土地及其上124建號建物所有權人，有不動產買賣契約書、宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《異動索引》、土地及建物登記謄本在卷可稽（見宜訴卷㈠第10頁、第11頁、第16頁，臺灣高等法院104年度重上字第1047號【下稱高院】卷㈠第151頁至第155頁），並由被告葛瑪蘭公司於上開不動產上經營馬場及民宿。
㈢被告葛瑪蘭公司於100年6月22日再度因股東出資轉讓，代
表人改登記為原告，有經濟部100年6月22日經授中字第10032157340號函及該公司變更登記表可稽（見宜訴卷㈠第14
8頁至第150頁）。唐建雄於101年7月28日代表葛瑪蘭公司與 高經清 等3人簽訂「葛瑪蘭騎馬場有限公司（馬場部分）租賃合約書」，約定由葛瑪蘭公司將所屬馬場（含馬匹、障礙架、馬鞍、馬衣、馬廄）以每月5萬元之租金出租予高經清等3人，有上開租賃合約書可稽（見宜訴卷㈠第151頁至第152頁）。
㈣原告於102年2月22日由唐建雄代理，與被告邱正雄簽訂系
爭協議書，有協議書可稽（見宜訴卷㈠第55至61頁、本院卷㈠第137頁背面至第138頁）。
㈤原告於102年2月22日由唐建雄代理，與被告邱正雄之子即
邱顯明簽訂系爭租約，約定邱顯明向原告承租葛瑪蘭公司使用之不動產即662、666地號2筆土地上系爭124建號建物及面積約2,000坪之未辦保存登記建物，並約定當時現況供作系爭馬場使用部分每月租金為5萬元，供作民宿使用部分每月租金為10萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日，租賃標的之房屋稅、標的坐落土地之地價稅、租賃所得稅、租賃物維護修繕及水電費用均由邱顯明負擔，欠租金額累計達40萬元時視為違約，租賃契約不待原告催告即時終止，有系爭租約可稽（見宜訴卷㈠第8頁至第9頁）。㈥被告葛瑪蘭公司之負責人於102年11月26日由原告變更登記
為邱顯明，有經濟部商業司公司基本資料查詢及經濟部102年11月26日經授中字第10234073020號函可按（見宜訴卷㈠第85頁、卷㈡第133頁）。
㈦原告在合作金庫銀行宜蘭分行（下稱合庫宜蘭分行）開設帳
號0000000000000號之帳戶，於下表所列時間，記載有「無摺轉存＠邱顯明」之摘要，並分別存入表列金額，另102年
4月3日記載有「無摺轉存＠」，存入2萬2,768元，有原告上開存摺往來明細可稽（見宜訴卷㈠第238至239頁）：
┌───────┬──────┬─────────┐│時間│金額│備註│├───────┼──────┼─────────┤│101年11月21日│2萬元││├───────┼──────┼─────────┤│101年12月7日│10萬元││├───────┼──────┼─────────┤│101年12月22日│2萬元││├───────┼──────┼─────────┤│102年1月10日│10萬元││├───────┼──────┼─────────┤│102年1月24日│2萬元││├───────┼──────┼─────────┤│102年2月18日│12萬元││├───────┼──────┼─────────┤│102年3月11日│10萬元││├───────┼──────┼─────────┤│102年3月21日│2萬元││├───────┼──────┼─────────┤│102年6月7日│19萬1,667元││└───────┴──────┴─────────┘㈧被告邱正雄於102年5月間委任訴外人浩淼工程有限公司（
下稱浩淼公司）就662、663、666、668地號土地辦理休閒農場或畜牧場開發等事宜，有委任合約書可稽（見宜訴卷㈠第99頁至第102頁），而666地號土地因進行前揭開發，於102年5月9日合併入662地號土地，有宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《異動索引》及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年12月21日宜地貳字第1050013555號函可稽（見宜訴卷㈠第14頁、第17頁、高院卷㈡第107頁），系爭民宿並因前揭開發工程至102年12月止均無法繼續營業。
㈨被告邱正雄以被告葛瑪蘭公司名義，於104年9月1日與被
告紀介華訂立如原證五所示之合作經營協議書（見本院卷㈠第38頁至第40頁），將系爭民宿（除附圖一【即本院卷㈡第
120頁】編號A1⑵房間、A1⑷機房外）均交由被告紀介華經營，並由被告紀介華僱工在系爭民宿進行修繕、裝潢。
㈩被告葛瑪蘭公司另於106年6月27日將代表人變更為被告邱
正雄，有經濟部106年6月29日經授中字第10633375350號函及該公司變更登記表可參（見本院卷㈡第53頁至第55頁）。
四、本件爭點：㈠原告與被告邱正雄於102年2月22日所簽訂之系爭協議書性
質為何？㈡原告是否為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段14
9建號建物之所有權人？㈢原告主張依民法第767條第1項規定，請求被告邱正雄、葛
瑪蘭公司應將坐落於662地號土地上、如附圖一所示編號A1
⑵、A1⑷之房間及機房騰空遷讓返還原告，是否有理由？另請求被告紀介華應將坐落於662地號土地上，如附圖一所示編號A1⑴及如附圖二所示編號B第二層鋼骨造建物及編號C鋼鐵造樓梯，騰空遷讓返還原告，有無理由？㈣原告另依民法第179條規定，請求被告紀介華應給付原告26
0萬元，及自民事準備㈣狀繕本送達翌日，至遷讓返還前開編號A1⑴、B、C等部分之日止，按月給付原告10萬元，是否有理由？
五、爭點一：系爭協議書性質為何？㈠按所謂買賣者，係指當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約；次按信託的讓與擔保契約，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，俟債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償而言（最高法院106年度台上字第2759號判決意旨參照）。是以信託的讓與擔保，形式上雖移轉所有權於債權人或其指定人之名義，然本質上乃在於擔保債務之清償，非欲使債權人或其指定人真正取得所有權，此與實質之買賣，買受人之目的在真正取得所有權之情形有別，合先敘明。
㈡觀諸系爭協議書之內容：「甲方呂慧萍、代理人唐建雄，乙
方邱正雄；雙方為葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之相關不動產宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號二筆土地及同段124建號建物以及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物之處理方式達成協議如下：第一條：不動產位於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號二筆土地面積各為4,639.31平方公尺、11,708.16平方公尺之持分全部，甲乙雙方約定作價壹億元歸甲方所有；同段第124建號建物面積299平方公尺（門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號）持分全部以及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物面積共約2,000坪全部（含屋內裝潢及生財器具，惟不包含馬匹）則作價壹億伍仟萬元，甲方（含甲方內部集資之唐建雄、王麗美等人）有意取得上開土地及建物不動產時，需扣除銀行貸款，預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，餘額一次付清給乙方無誤。」（見本院卷㈠第137頁背面）。由「土地約定作價1億元歸甲方『所有』」、「甲方有意『取得』上開土地及建物不動產」等用語，堪認第一條係約定深洲段662、666地號土地價金1億元，同段124建號及未辦保存登記之二層樓鋼骨建物（含內部裝潢及生財器具）作價1億5,000萬元，原告（含訴外人唐建雄、王麗美等人）若有意取得上開不動產所有權，需將上開價款2億5,000萬元，扣除原銀行貸款、預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，餘額一次付清，由協議書第一條已特定買賣標的、價金，屬買賣契約性質無誤。
㈢被告辯以依系爭協議書第三條、第四條及第八條內容，可知協議書非買賣而係信託讓與擔保云云。惟查：
⒈系爭協議書開宗明義即載：「甲方呂慧萍、代理人唐建雄，
乙方邱正雄；雙方為葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之相關不動產宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號二筆土地及同段124建號建物以及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物之處理方式達成協議如下」等語（見本院卷㈠第137頁背面），即已明示系爭協議書簽訂目的係為處理被告葛瑪蘭公司使用土地及建物之相關爭議，則協議書約款自不僅限於單一買賣契約性質。另依系爭協議書第三條及第八條所載內容：「上開不動產如出售與第三人，雙方同意由甲方取得買賣價金中2億5,
000萬元，土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費等由乙方負擔。其超出之買賣價金再由甲方取得以年利率10％計算（起算時點為上述保存登記辦理完成登記日期），最高加計至30％止（即起算年利率10％至3年為止）之利潤，餘款則歸乙方所有。乙方亦可自本協議書簽署日起10年內向甲方主張買回，買回價金約定為3億8,000萬元整，條件同出售與第三人計算方式辦理」、「上開不動產土地及建物如要出售與第三人，價格不得低於3億8,000萬元，本協議書是雙方協議條款，不是買賣條款，如要買賣，由乙方全權處理。」。本院認為系爭協議書第一條雖約定前開不動產共計作價2億5,
000萬元，然第三條後段約定「乙方亦可自本協議書簽署日起10年內向甲方主張買回」，即屬民法第379條所謂出賣人保留買回之權利，且期限為10年。另於第三條前段及第八條約定，前開不動產如出售第三人，全權交由被告邱正雄處理，惟約明「價格不得低於3億8,000萬元，由原告取得買賣價金中2億5,000萬元，土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費等由被告邱正雄負擔。其超出之買賣價金再由原告取得以年利率10％計算（起算時點為上述保存登記辦理完成登記日期），最高加計至30％止（即起算年利率10％至3年為止）之利潤，餘款則歸被告邱正雄所有」；核屬與限制原告於10年買回期間不得處分之折衝，與系爭協議書第一條係約定買賣標的、價金內容之間並無矛盾或牴觸之處。此與證人唐建雄於另案審理時證稱：「因為邱正雄處理事情、外交的能力很強，他說他能夠東山再起，希望我給他機會，我與邱正雄認識，是因為他來汐止跟我租土地，他請我不要斷他生機，故請我賣土地委託他處理，只請他價金不能低於我跟他買的金額，當時是約定，如果有人要買土地，要找邱正雄，所有的傭金收入都給邱正雄，當時還有一個價差，協議書內都有寫。」等語（見宜訴卷㈠第169頁至第170頁）即明。
⒊另系爭協議書第四條係約定：「未辦理保存登記之不動產於
補辦建築執照與申請取得使用執照時，若向銀行辦理借款（建築融資），雙方同意4,000萬元以內先由乙方取去償還債務，惟需先償還就上開不動產登記部分向第三人 湯阿炎 抵押借款1,300萬元，宜蘭市○○段○○○○○號土地及同段第592建號建物抵押借款490萬元及為上述未辦理保存登記建物補辦建築執照，取得使用執照與辦理保存登記時甲方代墊款項等。上述借款之利息由乙方自行繳納。」即雙方約定未辦理保存登記之不動產辦理保存登記後，若持之向銀行辦理借款，如何分配該借款及借款利息應由何人負擔等事項。而被告邱正雄看似因此取得4,000萬元貸款，實則該4,000萬元部分尚須優先清償前開不動產向第三人湯阿炎抵押借款1,300萬元、宜榮段883地號、同段592建號之抵押借款490萬元及補辦建築執照、申請取得使用執照相關費用等，如此一來原告所有前開不動產上原設定抵押權因而塗銷，且4,000萬元本金及利息復均由被告邱正雄自行負擔，是難據此即推論原告與被告邱正雄之間並無買賣不動產之真意。況所謂信託的讓與擔保，形式上雖移轉所有權於債權人或其指定人之名義，但本質上乃在於擔保債務之清償。然綜觀系爭協議書所有約款，均無任何提及被告邱正雄與原告或訴外人唐建雄之間債務金額、利息等內容，亦無「債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。」之約定，故系爭協議書應非「信託讓與擔保」性質。
六、爭點二：原告是否為系爭662地號土地及其上同段149建號建物之所有權人？㈠被告葛瑪蘭公司所在之深洲段124建號建物，原以主要用途
農業設施資材室，於99年12月23日辦理第一次保存登記，所有權人為訴外人王麗美，復於100年1月31日以買賣為原因登記為原告所有，於103年3月24日由原告委託訴外人陳麗情代理向宜蘭縣宜蘭地政事務所申請建物滅失登記，經原告具結124建號建物已於102年10月16日拆除完畢，並由宜蘭地政事務所派員實地勘查建物確已拆除，於103年4月3日辦理滅失登記。原告嗣於103年5月12日在系爭662地號土地上以休閒農場用途，辦理完成系爭149建物第一次保存登記，有深洲段124、149建號建物登記謄本、異動索引及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年12月21日宜地貳字第1050013555號函暨函附建物滅失申請資料、宜蘭縣政府106年2月16日府建管字第1050187035號函及所附系爭149建號建物之建造執照等附卷供參（見宜訴卷㈠第10頁至第18頁、高院卷㈡第
107頁、第120頁至第123頁、第161頁至第167頁）。另深洲段662、663、666、668地號土地，分別係被告邱正雄出面於100年4月27日、99年2月26日、100年3月2日與原土地所有權人訂立土地買賣契約，有該契約書影本為證（見本院卷㈠第126頁至第134頁）；其中666地號於100年5月27日與668地號合併變更為666地號，662地號於10
0年6月2日與663地號合併變更為662地號，另深洲段66
4、669-1及662、666地號等四筆土地於102年5月9日合併變更為662地號，而系爭662地號土地及149建號建物現均登記為原告所有之事實，亦有前開宜蘭地政事務所105年12月21日宜地貳字第1050013555號函及系爭662地號土地、149建號建物登記謄本可佐，均堪信實，則原告主張其係系爭662地號土地及其上系爭149建號建物之所有權人，應為可採。
㈡被告邱正雄則辯稱：不論係合併前宜蘭縣○○鄉○○段○○○
○○○○○○○○○○○○○號土地，抑或合併後之系爭662地號土地，或目前已滅失之同段124建號建物及未辦保存登記的二層樓鋼骨建物，或系爭149建號建物，被告邱正雄僅係為借款，而將上開不動產暫時登記於訴外人唐建雄指定之人名下，核屬信託的擔保讓與法律關係，上開不動產的實質所有權均係被告邱正雄所有云云。惟查：
⒈依被告邱正雄與訴外人唐建雄於100年3月11日簽訂協議書
所載：「一、茲因本人邱正雄投資宜蘭縣○○鄉○○路○○○號葛瑪蘭騎馬場有限公司，現公司負責人為郭秀琴小姐。因需要資金建場，故向唐建雄先生調用資金，本人在汐止市有預伴混凝土廠，現廠房為宏翎砂石有限公司所有，本人於宏翎公司佔有50％的股權，本人願將所擁有之股權全部轉讓給唐建雄先生，做為葛瑪蘭騎馬場公司投資借款擔保。二、如五年後本人投資葛瑪蘭騎馬場公司向唐建雄先生所借的款項還清後，唐建雄先生需將在宏翎公司的股權及葛瑪蘭騎馬場公司負責人以及土地與建物所有權人移轉到邱正雄先生所指定之名下。三、宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號每坪7500元及深洲段668地號每坪13000元，五年後邱正雄先生與王麗美小姐、呂慧萍小姐協議照週邊農田增值，每坪時價估價多少錢所有的紅利，雙方各分紅一半。」（見本院卷㈠第135頁）。可知被告邱正雄因建置葛瑪蘭馬場之資金不足，而向訴外人唐建雄借款，且為擔保該借款，乃於100年3月11日簽訂前開協議書，將宏翎公司50％股權及被告葛瑪蘭公司負責人、公司所在之土地及建物所有權人，分別登記為訴外人唐建雄指定之人（即訴外人王麗美或原告），並約明葛瑪蘭騎馬場所在土地增值紅利雙方朋分。另訴外人於100年5月19日以買賣為原因將深洲段662地號土地移轉登記予原告，原告並就前揭不動產與被告邱正雄成立借名登記契約，由被告邱正雄借用原告名義登記為前揭不動產及同段666地號土地及其上124建號所有權人之事實，為兩造所不爭執。由此事證可推論系爭662等地號土地及同段124建號建物之所有權於100年間登記為原告所有，應係基於信託擔保讓與之法律關係，即被告邱正雄為擔保其向訴外人唐建雄借款，而移轉登記於訴外人唐建雄指定之人。
⒉惟同前述，被告邱正雄與原告（由訴外人唐建雄代理）於10
2年2月22日簽立系爭協議書，於協議書第一條約明，原告若有意取得深洲段662、666地號土地及同段124建號建物及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物2,000坪等不動產，該不動產作價2億5,000萬元，價金於扣除原銀行貸款、預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，餘額一次付清。又依系爭協議書土地資料說明所示（見本院卷㈡第40頁），深洲段666、662地號土地之銀行借款金額為3,300萬元、建物銀行借款金額為1,500萬元；協議書付款明細內容則記載：「建物作價150,000,000元、土地作價100,000,00
0元，合計250,000,000元，價金250,000,000元扣除土地貸款33,000,000元、建物貸款15,000,000元、利益一半23,794,009元之差額178,205,991元--退回聖富公司及長峯公司支票抵付款，退回支票1.計64張99,203,239元、2.計44張78,985,670元、呂慧萍支票1張17,082元，合計178,205,991元」之字樣，並有被告邱正雄於102年2月22日簽名收訖，其後亦附有上開支票之影本，並均蓋印有雙方及唐建雄之印文騎縫（見本院卷㈡第40頁至第52頁）。佐以被告邱正雄於宜蘭地檢署訊問時亦供稱：「一開始我在99年10月成立葛瑪蘭公司，當時唐建雄出資百分之70，我出資百分之30，後來唐建雄說他不要參加我的股份，把他的出資當作借款給我，讓他的友人郭秀琴於100年間當做負責人，之後叫他弟媳呂慧萍當負責人，我陸陸續續大約跟他借9,000多萬元，含利息，後來借款高達1億7,800多萬元，有我今天提出的協議書後面所開的支票，都是我開給唐建雄做為借款之擔保」等語（見同上偵卷㈠第84頁），是依上開事證以觀，被告邱正雄與訴外人唐建雄簽立系爭協議書，並結算應給付價金差額，將不動產價金2億5,000萬元，扣除土地及建物銀行貸款4,800萬元、利益一半23,794,009元（即土地作價1億元扣掉購買成本44,958,095元、仲介及代書費700,000元、預估土地增值稅6,753,887元後乘以1/2，即23,794,009元【此應係被告邱正雄曾與原告、唐建雄等人約定土地獲利各分得一半之緣故，參見前開100年3月11日協議書】）後差額為178,205,991元，該差額再扣抵退回支票108張後餘17,082元，後由原告開立同額支票交付予被告邱正雄收受無誤，可知原告確有履行給付買賣價金之義務。則系爭662等地號土地及同段124建號建物所有權於100年間登記予原告時，固基於信託擔保讓與，惟被告邱正雄於102年2月22日與原告（由唐建雄代理）簽立系爭協議書，原告並已如數給付價金予被告邱正雄，被告邱正雄自有終止原信託讓與擔保之法律關係，而使原告取得前開不動產所有權之意思。
⒊被告固一再辯稱系爭協議書並非買賣云云。惟同前述，相關
不動產、甚至被告葛瑪蘭公司負責人早於100年間即已登記予訴外人唐建雄指定之人，以作為被告邱正雄向唐建雄借款之擔保，訴外人唐建雄與被告邱正雄何需另於102年2月22日簽立系爭協議書並約明前開不動產作價金額？於協議書簽立當時，又何需將其二人間借款債務予以結算，並將結算後差額，以開立支票方式如數給付予被告邱正雄？甚且，被告邱正雄自承於簽立系爭協議書時，已積欠唐建雄1億7,800多萬元借款，除前開不動產登記在訴外人唐建雄指定之人名下作為擔保外，被告邱正雄復開立聖富公司及長峯公司共10
8張支票作為借款擔保，倘非其二人同意將借款抵付不動產之價金，唐建雄豈會於被告邱正雄尚未返還借款前，將擔保支票歸還予被告邱正雄？足證原告或訴外人唐建雄已將系爭協議書所載之不動產價額給付予被告邱正雄，而該不動產本即登記為原告所有，再參照系爭協議書第一條約定文義，可知被告邱正雄已變更原本信託擔保讓與之法律關係，而同意將前開不動產所有權移轉予原告之意思，故被告邱正雄前開所辯，自不足取。
⒋被告另辯以100年3月11日協議書係記載系爭666、668地號
，與系爭協議書記載662、666地號並不完全相同，豈能張冠李戴，且依協議書第一條記載，原告亦短少給付被告邱正雄1,934萬122元價金，足認原告並未付清買賣價金云云。惟被告邱正雄既於協議書付款明細表上簽名確認，應足以表示其亦認同該價金及價金與差額間之計算方式，則被告事後再辯稱原告有短少給付價金云云，要難可採。況且，若按100年
3月11日協議書及系爭協議書第一條所載，其計算式應為：「2億5000萬元（價金）－3300萬元（土地貸款）－1500萬元（建物貸款）－675萬3887元（土地增值稅）－70萬元（仲介代書費用）－2134萬7774元（即系爭666、668地號土地出售時之利潤二分之一，其中666地號購入總價2405萬2500元、668地號購入總價434萬8240元。售出時以作價1億元，666、668、662、663地號土地總坪數為4981.48坪，每坪單價20074元，換算666地號售出之價格為6438萬1935元、668地號售出之價格為671萬4352元，減去其購入金額後為4269萬5547元，再乘以2分之1為原告及訴外人王麗美之利潤即2134萬7774元）＝1億7319萬8339元」；而協議書付款明細所計算價金為1億7820萬5991元已多於前開計算之金額，故被告邱正雄再辯以原告並未依約付清買賣價金云云，實不足採。
㈢被告葛瑪蘭公司辯以：系爭149建號建物係被告邱正雄於10
3年2月20日興建完成而原始取得，後來因被告邱正雄聽信訴外人唐建雄的話，而依照唐建雄指示在103年5月12日將系爭149建號房屋辦理第一次所有權登記時，登記在訴外人唐建雄的弟媳即原告名下，故系爭149建號建物為被告邱正雄所有而非原告所有云云。惟查系爭149建號建物之建造執造起造人為原告，有建造影本為證（見宜訴卷㈡第138頁），另依卷附102年2月1日「馬場鋼構增建工程」合約書（含設計圖、平面圖）所載，系爭149建號建物係 七賢 休閒農場股份有限公司（下稱七賢公司，時任負責人即原告）與訴外人礁溪鋼鐵機械有限公司（下稱礁溪鋼鐵公司）簽定承攬契約，委由礁溪鋼鐵公司興建（見高院卷㈢第203頁至第21
0頁）。礁溪鋼鐵公司之負責人即證人 吳浴淇 於104年7月22日偵查中亦稱：其係以礁溪鋼鐵機械有限公司名義，自99年開始承作坐落系爭662地號土地上建物，包括馬場及餐廳等鋼構工程，七賢公司向合作金庫銀行貸得款項後，於102年10月29日匯款22,880元，102年9月12日匯款55,620元、
102年6月10日匯款57,819元、47,306元，102年6月19日匯款103,950元、127,050元，102年5月15日匯款99,000元，另七賢公司負責人呂慧萍有於103年1月6日匯款574,
007元，102年12月26日匯款318,540元、132,480元，以上這些款項都是七賢公司用以支付施作馬場鋼構增建工程之工程款，馬場鋼構增建工程有部分是唐建雄拿錢給邱正雄，由邱正雄匯款或支付現金給其公司，馬場鋼構增建工程總工程款是3,500多萬元，七賢公司已支付2,000多萬元，還有1,000多萬元尾款未付，因為邱正雄與唐建雄後來互告，互相推託不付工程尾款等情（見宜蘭地檢署103年度偵字第2985號偵查卷㈠第77頁至第78頁）。另證人吳浴淇之配偶 林寶彩 於同一次偵查時亦稱：99年11月16日與被告邱正雄之配偶邱戴菊以葛瑪蘭公司負責人名義簽訂馬場鋼構新建工程，10
1年6月12日與被告邱正雄簽約施作另件詩藝餐廳民宿增建部分，因需向銀行貸款，故於102年2月1日與七賢公司代表唐建雄、邱正雄簽立馬場鋼構增建工程，詩藝餐廳民宿增建工程及系爭馬場增建工程經七賢公司合併一起向合作金庫銀行申辦貸款，於102年12月底主結構完工，經細部修改陸續施工，103年7月間始真正完工，上開馬場鋼構增建工程，實質上是一個工程之延續進行，事實上是同一個工程等語（見前開同一偵卷第79頁）。另被告邱正雄於偵查中亦陳述：後來我跟唐建雄另外在102年1月28日成立七賢公司，是為了取得使用執照，方便辦理貸款及打合約，後來唐建雄就將七賢公司的大小章交給我來管理及使用，方便我以七賢公司名義跟合庫宜蘭分行辦理，我當初有提供七賢公司與礁溪鋼鐵公司簽立的馬場鋼構增建工程及其他工程給銀行審核證明七賢公司有蓋這些建物等語（見同上偵查卷第84頁背面）。
則由上開證人吳浴淇、林寶彩之供述及相關書證，可知系爭149建號建物之增建工程，最早係於99年11月16日與被告邱正雄之配偶邱戴菊以葛瑪蘭公司負責人名義簽訂馬場鋼構新建工程，101年6月12日與被告邱正雄簽約施作另件詩藝餐廳民宿增建部分，嗣於102年2月1日再與原告為負責人之七賢公司簽立馬場鋼構增建工程合約，而前開三個工程合約均係指同一工程（此即係系爭協議書所載「未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物、面積共約2,000坪部分，即事後辦妥第一次保存登記之系爭149建號建物）。復參酌系爭協議書第五條內容：「有關上開不動產、簽署日前所產生的工程未付款及已開出工程款未兌現之支票，皆由乙方負責與甲方無關。」（見本院卷㈡第39頁），可推知因馬場鋼構增建工程尚未完工，於系爭協議書簽署後，未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物所有權已由原告買受，故與被告邱正雄約定，原告僅負責系爭協議書簽署日以後所生之工程款，之前未付款及未兌現支票則由被告邱正雄負責與原告無關。此與證人吳浴淇所述，七賢公司、原告及訴外人唐建雄給付工程款日期均係於102年2月22日以後給付，且已支付2000多萬元等語亦足證之，故被告葛瑪蘭公司或邱正雄辯以系爭149建號建物為被告邱正雄出資興建，應係被告邱正雄所有云云，洵不足採。
七、爭點三，原告主張依民法第767條第1項規定，請求被告邱正雄、葛瑪蘭公司、紀介華應分別將占用部分騰空遷讓返還原告，有無理由？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。查被告邱正雄、葛瑪蘭公司占有系爭662地號土地如附圖一編號A1⑵房間、A1⑷機房，另附圖一編號A1⑴、面積1299.73平方公尺之第一層鋼骨造建物及附圖二所示編號B、面積1398.06平方公尺之第二層鋼骨造建物及編號C、面積17.80平方公尺之鋼鐵造樓梯，則係被告邱正雄以被告葛瑪蘭公司名義，於104年9月1日與被告紀介華訂立合作經營協議書，將前開範圍交由被告紀介華經營民宿，並由被告紀介華僱工進行修繕、裝潢等事實，為兩造所不爭執，且有前開合作經營協議書可參（見本院卷㈠第38頁至第40頁）。再者，本院會同兩造於現場勘驗時，被告邱正雄當場即表示「除辦公室（即附圖一編號A1⑵房間，即本院卷㈡第89頁照片）及第一間房間（即附圖一A1⑶房間，即本院卷㈡第88頁下方照片）外，其餘都租給紀介華」、「機電部分（即附圖一編號A1⑷機房，即本院卷㈡第101頁下方照片）也是我在使用」等語，另被告紀介華僱請之 劉志恆 亦到場表示：「（除了一間房間是被告邱正雄作為辦公室，其餘交由紀介華使用？）對，我是幫紀介華打掃管理，是紀介華在使用。」等語（見本院卷㈡第81頁至第85頁）。堪認原告主張被告邱正雄、葛瑪蘭公司占有附圖一編號A1⑵房間、A1⑷機房，另附圖一編號A1⑴之第一層鋼骨造建物、附圖二所示編號B之第二層鋼骨造建物及編號C之鋼鐵造樓梯均係由被告紀介華占有使用等節，應為可採。
㈡被告等均辯稱其等為有權占有，並非無權使用，然為原告所否認。茲就被告等主張有權占有，是否有據？析述如下：
⒈被告邱正雄辯以其並未收到長峯公司或聖富公司開立之108
張支票票載金額之款項，被告邱正雄與原告或訴外人唐建雄間均無上開108張支票實際金流關係存在，難認原告已履行給付買賣價金之義務，於原告未付清買賣價金前，被告邱正雄依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，自非屬無權占有云云。惟同前述，原告或唐建雄已將系爭協議書第一條所約定之價金如數給付予被告邱正雄。且被告邱正雄於前開偵查時已自承：伊陸陸續續跟唐建雄借9,000多萬元，含利息，後來借款高達1億7,800多萬元，有伊今天提出的協議書後面所開的支票（即協議書後附108張支票影本），都是我開給唐建雄做為借款之擔保等語明確（見同上偵卷㈠第84頁背面）；另依士林地檢署104年度偵字第13833號不起訴處分書所示，被告邱正雄於該案偵查時曾向檢察官表示：唐建雄將支票退回給伊，是要購買深洲段662、663、666、66
8地號土地及其上地上物等不動產（見本院卷㈠第205頁）；被告邱正雄復於本院審理時自認前開108張支票現在伊這裡，且係伊本人所開立的等語（見本院卷㈡第144頁、第191頁背面），則被告邱正雄事後再辯稱其未收取該108張支票，支票係唐建雄要借款1億8,000萬元騙伊開立，原告或唐建雄尚未給付價金云云，應不可採。
⒉被告另以系爭149建號建物始終為被告邱正雄占有，依民法
第373條規定，被告邱正雄自非無權占有，原告依民法第76
7條第1項規定而為本件起訴請求，難認有據。惟查：⑴按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第37
3條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未成無關。而民法第348條所謂交付，即移轉其物之占有之謂（最高法院40年台上字第1200號判例意旨參照）。所謂占有，係指對於物有事實上管領之力而言。且不動產占有之移轉，因占有物之交付而生效力；且該移轉準用民法第761條第2項占有改定之規定，即讓與人仍繼續占有該不動產者，得因讓與人與受讓人間之約定，使受讓人因此取得間接占有以代交付，觀諸民法第946條規定至明。
⑵查系爭協議書第二條約定：「上開不動產現值估計新台幣2
億5仟萬元，如上所述，現狀由甲方名義以馬場部分每月租金5萬元，民宿部分每月租金10萬元，共每月15萬元出租與乙方之子邱顯明使用（擴大使用範圍時租金另議）租賃期間
102年3月1日起至105年2月28日止。租賃期間包括不動產維修費用、房屋稅、地價稅等均由乙方負擔。租期屆滿時原承租人邱顯明享有以同價位租金優先承租之權利。」（見本院卷㈡第38頁背面）。另原告與訴外人邱顯明於102年2月22日另有簽訂房地租賃契約書，並由被告邱正雄擔任見證人，約定宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號二筆土地上建物
1.同上地段124建號建物面積299平方公尺與；2.未作保存登記之建物面積約2000坪等不動產，以現況馬場部分租金5萬元計、民宿部分以10萬元計，合計每月以15萬元出租與訴外人邱顯明使用，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日止計3年，訴外人邱顯明應自102年3月1日起按每月1日將租金匯入原告帳戶等節，有系爭租約影本可參（見本院卷㈠第23頁至第24頁）。又被告邱正雄於另案準備程序時證稱：「（你兒子是邱顯明，他曾經在102年2月22日跟呂慧萍簽約承租葛瑪蘭馬場及民宿，這件事情你是否知道？）知道，是我叫他簽的。（有關民宿部分，從99年11月開始到現在，它的經營有無落到別人手裡？）沒有，他們來鬧之後我就沒有辦法做，103年3月起是我在做，馬場是唐建雄在做。（馬場租金、民宿租金是你用邱顯明的名義去匯的。）都不是邱顯明處理，匯款是我去做的，存證信函是我請律師去做的，邱顯明都不知道。」等語（見本院卷㈠第185頁至第
186頁）。再參酌被告邱正雄於刑事案件警詢時自承「（該葛瑪蘭馬場○○○鄉○○村○○路○○○號】是何人所有？為何人所經營？是否提供證明？）是我本人承租所有，為我本人經營，我提供葛瑪蘭房屋租賃契約書乙份、委任書乙份。」等語，而被告邱正雄所提之租約即係原證二系爭租約（見宜蘭縣政府警察局宜蘭分局刑案偵查卷宗第14頁、第70頁至第71頁）。可推知系爭662地號土地上之民宿自99年11月以來雖係被告邱正雄占有中，惟於系爭協議書簽立後，原告已取得系爭662地號土地及同段124建號建物（及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物）之所有權，復於協議書第二條約明前開土地及建物由原告出租予被告邱正雄之子邱顯明使用，原告並於同日與邱顯明簽立系爭租約，且締約後除即依約給付租金予原告外，並以承租人身份，於102年4月10日、103年2月5日、27日分別對於使用馬場之訴外人高經清等3人、唐建雄等人主張權利甚或請求排除侵害（此參卷附存證信函，見高院卷㈠第49頁至第50頁、宜訴卷㈠第19頁、卷㈡第161頁）。而由被告邱正雄於警詢時表示馬場及民宿係伊承租，另案審理時證稱租金係伊去處理，存證信函亦係伊請律師寄送等節，堪認被告邱正雄於系爭租約簽立後即係以馬場及民宿之承租人自居，並代其子邱顯明履行義務及行使權利。復參酌證人王麗美於另案準備程序時證述：「因為當天簽完協議書，我們交付了所有支票補足差額，所有權就已經是屬於被上訴人（即本件原告），邱正雄想要在這個房地上繼續用葛瑪蘭公司經營馬場、民宿、餐廳，為保障被告邱正雄有權利繼續使用，所以當天簽訂租賃契約。」、「因為現況馬場是邱正雄出租與高經清等人佔有使用中，民宿餐廳是邱正雄佔有使用中，所以現況是這樣，當場有跟邱顯明講就是這樣交付，被上訴人不用做實質收回房地再做交付動作，馬場高經清每個月會匯五萬元給邱顯明，邱顯明承租後餐廳民宿交給邱正雄使用。」等語（見高院卷㈡第98頁）。足認原告於簽立系爭協議書後已受讓深洲段662、666地號土地，及同段
124建號建物及未辦保存登記的二層樓鋼骨建物之所有權，且於取得所有權之後，復與邱顯明另訂立系爭租約，約定由
102年3月1日起出租與邱顯明使用，而邱顯明並將之交付被告邱正雄繼續作為經營馬場、民宿、餐應之用等事實，則前開不動產顯已依民法第946條第2項準用第761條第2項占有改定之方式而為交付，故被告邱正雄辯稱其並未將系爭協議書所約定之土地及建物交付原告占有云云，並不足採，自不得再據此推論因被告邱正雄始終占有前開不動產，依民法第
373條規定非無權占有，而認原告不得主張依物上請求權，請求其遷讓返還。
⑶被告葛瑪蘭公司則提出被證一承諾書，辯以原告已於102年
11月26日同意被告葛瑪蘭公司可繼續營運使用深洲段662、
666地號二筆土地及同段124建號建物及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物云云。然原告已否認被證一承諾書之真正，而被告並未提出被證一私文書原本，則該承諾書之真實性顯有疑異；況縱認承諾書內容屬實，惟承諾書並未同意被告葛瑪蘭公司得「無償」使用前開土地及建物，亦未載明得使用之「期間」。且同前述原告早於102年2月22日與訴外人邱顯明簽立系爭租約，同意將上開土地及建物出租予邱顯明使用，而被告葛瑪蘭公司之負責人於102年11月26日即由原告變更登記為邱顯明（參照不爭執事項㈥），而系爭租約直到原告於前案（104年度宜訴字第1號）以起訴狀送達（即10
3年8月21日）邱顯明為終止系爭租約之意思表示（見本院卷㈠第25頁），可知原告於此之前並無終止或變更系爭租約之意，則承諾書充其量僅係因被告葛瑪蘭公司負責人為承租人邱顯明，故同意被告葛瑪蘭公司得使用前開不動產，惟原告請求邱顯明遷讓房屋之訴，業據臺灣高等法院以104年度重上字第1047號判決原告勝訴確定，有該判決書附卷可考，則被告葛瑪蘭公司再以承諾書為據主張其為有權占有云云，並不可採。
⑷被告紀介華則辯以伊與被告邱正雄簽有合作契約，並不是無
權占有云云，惟被告邱正雄主張有權占有之理由，均不為本院所採，已詳如前述，則被告紀介華雖與被告邱正雄、葛瑪蘭公司簽訂合作經營協議書（見本院卷㈠第38頁至第40頁）。但基於債之相對性，被告紀介華以其與被告邱正雄、葛瑪蘭公司所簽訂之合作經營協議書，對原告主張有權占有，於法未合，實不足取。
㈢綜上，原告為系爭662地號土地及其上149建號建物所有權
人，被告邱正雄、葛瑪蘭公司占有前開土地建物如附圖一編號A1⑵房間、A1⑷機房，被告紀介華則占用如附圖一編號A1⑴之第一層鋼骨造建物、附圖二所示編號B之第二層鋼骨造建物及編號C之鋼鐵造樓梯，且均無正當權源，即屬無權占有，則原告請求被告遷讓返還，應屬有據。
八、爭點四，原告得否請求被告紀介華給付相當於租金之不當得利？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查被告紀介華無權占有如附圖一編號A1⑴之第一層鋼骨造建物、附圖二所示編號B之第二層鋼骨造建物及編號C之鋼鐵造樓梯等，因此受有使用前開建物之利益，致原告受有損害，並無法律上之原因，且依合作經營協議書第二條內容「乙方使用期間自104年9月
1日起至109年8月31日止，合計5年。」（見本院卷㈠第38頁），堪認被告紀介華自104年9月1日起即無權占有前開建物，故原告自得請求被告紀介華返還自104年9月1日起因無權占有上開建物所獲得相當於租金之不當得利。
㈡次查，原告主張合作經營協議書第二條所約定被告紀介華應
給付予被告葛瑪蘭公司之裝潢折舊分攤費10萬元，應係其等約定使用前開建物之對價（即每月10萬元）等節，被告對此均未曾爭執，且被告邱正雄復於本院勘驗時表示：「（除了入門第一、二間房以外，其餘均租給紀介華使用？）是。紀介華都沒有付我租金。」等語（見本院卷㈡第83頁），足見原告主張合作經營協議書所載「裝潢折舊分攤費10萬元」應係租金，應為可信。再參以前開建物所在地隔壁為砂石場、對面有雜貨店、附近一公里有普門醫院、二公里處有七賢國小，距離便利商店或市場均大於二公里以上，附近有些許平房、農舍，土地大都做農舍使用，距離台九線約三公里、距離高速公路約五公里等情，此經高院勘驗程序筆錄可參（見本院卷㈠第210頁至第211頁），且前開建物入口設置吧台，放置飲水機、製冰機及咖啡機各一台，一樓走道共有四間房間，另建物一、二樓民宿房間，設置有液間電視、沙發、卡拉OK、床鋪、浴廁盥洗設備一應俱全，甚至有游泳池，設施堪稱完善，一樓餐廳有櫃台、數張桌椅並裝設監視器，有有現場照片及本院勘驗筆錄可參（見本院卷㈡第80頁至第10
1頁）。被告紀介華雖一再辯以前開建物範圍伊並未為營業使用云云，惟建物一、二樓民宿房間桌上、床上及一樓餐廳、桌面均無灰塵，足見有人定期清潔，益徵被告紀介華持續占用前開建物之事實，縱未對外營業，本院考量上情，認原告請求被告紀介華占用附圖一編號A1⑴之第一層鋼骨造建物、附圖二所示編號B之第二層鋼骨造建物及編號C之鋼鐵造樓梯等每月之不當得利為10萬元，尚屬相當。故原告請求被告紀介華自104年9月1日起至106年10月31日止，共26個月之不當得利260萬元，及自民事準備㈣狀送繕本達翌日起（即107年1月7日，見本院卷㈡第227頁）至騰空遷讓返還之日止，按月給付10萬元，為有理由。
九、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告邱正雄、葛瑪蘭公司應將坐落於系爭662地號土地上，如附圖一所示編號A1⑵、面積30.57平方公尺之房間及編號A1⑷、面積30.23平方公尺之機房，騰空遷讓返還原告。被告紀介華應將如附圖一所示編號A1⑴、面積1299.73平方公尺之第一層鋼骨造建物及附圖二所示編號B、面積1398.06平方公尺之第二層鋼骨造建物及編號C、面積17.80平方公尺之鋼鐵造樓梯，騰空遷讓返還原告；另本於民法第179條前段規定，請求被告紀介華應給付原告260萬元，及自107年1月7日起至遷讓返還之日止，按月給付原告10萬元，均為有理由，應予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。中華民國107年3月7日
民事庭法官游欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月8日
書記官呂典樺附圖一：宜蘭縣宜蘭地政事務所106年9月1日土地複丈成果圖附圖二：宜蘭縣宜蘭地政事務所105年6月27日土地複丈成果圖