裁判字號：臺灣彰化地方法院96年訴字第142號民事判決
裁判日期：民國96年10月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決96年度訴字第142號原告甲○○訴訟代理人 李淵源 律師被告台日德企業有限公司兼法定乙○○代理人共同 陳忠儀 律師訴訟代理人
楊宏鈞 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積一五七點七四平方公尺之鐵皮造建物、編號Ｂ部分面積二七○點○四平方公尺之加強磚造建物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾伍萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣叁佰肆拾叁萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由原告聲明：如主文第1項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執
行。陳述：原告之代理人丙○○於民國90年1月1日，就原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地），與被告訂立土地房屋租賃契約書（下稱書面租約），約定由被告承租系爭土地，供被告台日德企業有限公司（下稱台日德公司）出資搭蓋如附圖所示編號A部分面積157.74平方公尺之鐵皮造建物及編號B部分面積270.04平方公尺之加強磚造建物（均未辦理建物所有權第1次登記，下合稱系爭建物），租期自90年1月1日起至95年12月31日止。現因租期屆滿，系爭建物仍由被告2人占有使用，原告並已將系爭土地出賣與訴外人 陳進喜 、 蔡麗蓉 ，且無由依書面租約第8條約定取得系爭建物所有權，為此依民法第767條所有權之法律關係，請求拆屋還地。
被告聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告
免假執行。陳述：被告乙○○於89年間與丙○○等人設立被告台日德公司，經營餐飲業。被告乙○○原擬與丙○○在彰化縣北斗鎮租地，因僅得承租6年，不符投資效益，經丙○○提議，乃向原告承租系爭土地，以搭蓋建物經營餐廳，原告並委由丙○○與被告口頭約定租期為20年，屆滿時，地上物歸原告所有，被告台日德公司即據此口頭約定，出資約新臺幣1,500萬元，費時1年半，在系爭土地上建造系爭建物，俾於20年租期內予以利用，並由被告2人占有使用迄今。嗣因被告要求，原告乃委由丙○○與被告訂立書面租約，被告乙○○於訂立書面租約時曾要求更正租期為20年，惟丙○○則謂租期為20年無誤，但書面租約應每5年續約，被告聽信其言，乃在書面租約簽章，並倒填訂約日期。詎原告竟於94年6月間寄發存證信函與被告，謂租期將於94年12月31日屆滿，不再續約，被告發覺受騙，亦寄發存證信函與原告，請求依口頭約定履行，並以支票給付95年1月至12月之租金，原告業已受領。另原告仍為系爭土地之所有權人，並未出賣與他人，其提出之不動產買賣契約書應係臨訟製作，內容不實。況依書面租約第8條，被告於租期屆滿時，亦不負拆除系爭建物之義務。是原告之請求無理由。
兩造不爭執之事實：
㈠原告之代理人丙○○與被告訂立書面租約，約定由被告承租
原告所有之系爭土地，供被告台日德公司出資搭蓋未辦理建物所有權第1次登記之系爭建物，該書面租約記載租期自90年1月1日起至95年12月31日止。
㈡系爭建物係由被告2人占有使用迄今。
㈡原告於94年6月間寄發存證信函與被告，謂租期將於94年12
月31日屆滿，不再續約，被告亦寄發存證信函與原告，並以支票給付95年1月至12月之租金，原告業已受領。
原告主張其代理人丙○○與被告訂立書面租約，約定由被告承
租原告所有之系爭土地，供被告台日德公司出資搭蓋未辦理建物所有權第1次登記之系爭建物，該書面租約記載租期自90年1月1日起至95年12月31日止之事實，業據其提出土地登記謄本、書面租約為證（本院卷第7、10至13頁），並經本院會同兩造及彰化縣北斗地政事務所測量員現場勘驗測量，有勘驗測量筆錄、現場略圖、鑑定圖可稽（本院卷第55至58頁），且為被告所不爭，堪信為真。原告主張租期屆滿，並已出賣系爭土地，且其無由取得系爭建物所有權，被告自應拆屋還地；被告則以租期為20年，尚未屆滿，原告亦未出賣系爭土地，租期屆滿時其無拆屋義務置辯。是本件主要爭點在於：
㈠租期至何時屆滿。
㈡如租期已屆滿，被告應否拆屋還地。
按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未
以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。其立法理由係謂，存續期間逾1年之不動產租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論，其未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃，當事人自得隨時終止契約。是民法第422條，應解為強制規定。經查：
㈠被告辯稱租期為20年，並以支票給付95年1月至12月之租金
一節，雖據其提出形式上為原告不爭之存證信函、掛號郵件收件回執、支票、支票存款往來對帳單為證（本院卷第39至44頁），並聲請證人即被告台日德公司之董事戊○○、股東丁○○到庭證明租期（本院卷第96至99頁），惟上開存證信函乃被告自行撰寫，並非不動產之租賃契約字據，而兩造訂立之書面租約既約定租期至95年12月31日止，則被告縱已支付95年1月至12月之租金，亦不過係在履行其依書面租約所負債務，又存續期間逾1年之不動產租賃契約，既應訂立字據，自不得以證人之證言為立證方法，代替字據，否則即有違民法上開強制規定。是被告辯稱租期為20年云云，應非可取。至系爭建物之價值多寡、使用目的為何，因與租期久暫無關，亦無庸再予深究。換言之，租期至95年12月31日止，應已屆滿。
㈡書面租約第3條約定「倘5年租期屆滿，甲方（即原告）無須
自任耕作、因地目變更得起造一般住宅、自建農舍居住使用、公用徵收及出賣等情事時，甲方同意與乙方（即被告）優先續訂租賃契約」，依文義解釋，原告如已就系爭土地與他人訂立買賣契約，無待買賣雙方辦理所有權移轉登記，被告即已喪失優先續訂租約之權利。原告主張其已出賣系爭土地之事實，業據其提出形式上為被告不爭之不動產買賣契約書為證（本院卷第14至16頁）。被告雖辯稱該契約書係臨訟製作，內容不實，且原告未移轉系爭土地之所有權，並提出形式上為原告不爭之土地登記謄本為證（本院卷第45頁），惟依上開說明，原告既已與他人訂立買賣契約，被告即無從請求優先續訂租賃契約，無待買賣雙方辦理所有權移轉登記，自難謂被告仍得本於優先續訂租賃契約之權利，主張其仍有權占有系爭土地。被告此部分所辯，亦非可採。
㈢兩造未以字據約定20年之租期，被告於書面租約之租期屆滿
時，又無優先續訂租約之權利，則原告主張租期屆滿，堪以採信。
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。所有人
對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第450條第1項、第767條前段、中段定有明文。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條亦有規定，該條規定並不因不動產屬於未辦理建物所有權第1次登記之建物而有例外，是該類建物，既由建造人出資建造而原始取得所有權，非經登記，自無從為所有權之移轉。經查：
㈠兩造之租約，期限業已屆滿，依民法第450條第1項規定，租
賃關係因此而消滅，則被告占有系爭土地，即難謂有正當權原。
㈡書面租約第8條雖約定「租賃期間內，乙方若擬遷離他處而
經甲方同意時，乙方不得請求租金退還，且不得將地上物之權利為轉讓或其他處分或將地上物遷移或為毀損拆除。無論租期到期與否，地上物均歸甲方所有（下略）」，惟系爭建物係被告台日德公司出資搭建，且未辦理建物所有權第1次登記，此為兩造所不爭（本院卷第47頁反面），自應歸原始起造人被告台日德公司所有，不應依被告所提自用農舍使用執照內關於起造人為原告之記載（本院卷第32頁），認係原告所有。依上開說明，租期雖已屆滿，然系爭建物既不能依民法第758條辦理所有權移轉登記，原告自無從依書面租約第8條取得系爭建物之所有權。是就系爭建物言之，既非原告所有，而租期業已屆滿，被告占有系爭土地，已無正當權原，則原告依民法第767條前段、中段規定，請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，應屬有據。
綜上所述，原告為系爭土地之所有人，且兩造間就系爭土地之
之租賃關係業因租期屆滿而消滅，原告復無從取得系爭建物之所有權，被告占有系爭土地，已無正當權原，從而原告依民法第767條前段、中段規定，請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，為有理由，應予准許。兩造均陳明供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年10月23日
民事第二庭法官廖政勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收到判決正本後20日內向本院提出上訴狀。
書記官魏淑美中華民國96年10月23日