臺灣高雄地方法院民事判決 94年度岡簡字第314號
原 告 丙○○
訴訟代理人 林伯祥 律師
複 代理人 甲○○
被 告 陳茂誠 原名 陳寶雲
乙○○
當事人間返還租賃物事件，本院於民國95年3月14日言詞辯論終
結，判決如下：
主文
被告陳茂誠應將門牌號碼高雄縣○○鎮○○路附三八號房屋遷讓
交還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬玖仟元，及自民國九十四年三月
七日起至交還上開房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣貳佰伍
拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：其於民國93年11月15日向本院標得原為訴外人林
秀菊所有坐落高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上登記
為被告乙○○所有門牌號碼高雄縣○○鎮○○路附38號3層
建物1棟（下稱系爭房屋），於拍定前，被告陳茂誠（原名
陳寶雲，於94年5月20日更名）曾向本院民事執行處陳報就
系爭房屋與訴外人 林秀菊 訂有租賃契約，租期自90年12月6
日起至94年12月6日止，每月租金新臺幣（下同）7,000元
，並以被告乙○○為連帶保證人，該租賃契約未經法院除去
拍賣，原告於93年11月30日取得權利移轉證書，依法承受訴
外人林秀菊之出租人地位，且於94年1月25日以存證信函通
知被告2人系爭房屋所有權及租賃契約移轉之事實，並請求
給付93年12月及94年1月之租金14,000元，惟被告陳茂誠僅
於94年2月15日給付2,000元，原告復於94年2月16日再以
存證信函催告給付租金，詎被告仍未給付，已達2期以上之
租額，原告乃於94年3月6日函告被告陳茂誠自94年3月7日起
終止租約，爰依租賃物返還請求權，請求被告陳茂誠返還系
爭房屋。又被告陳茂誠積欠自93年12月6日起至94年3月6
日止，共計3個月之租金21,000元，經扣除已給付2,000元，
尚餘19,000元未付，且租賃契約約定逾期未搬即應按日給付
違約金2,000元，爰依租賃契約請求給付租金及違約金，另
被告陳茂誠於租賃契約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋迄
今，故依不當得利之法律關係，請求自租賃契約終止翌日起
至遷讓日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元，又
被告乙○○為租賃契約之連帶保證人，另依連帶保證之法律
關係，請求連帶給付上述金額。並聲明：㈠被告陳寶雲應將
系爭房屋遷讓交還予原告。㈡被告應連帶給付原告19,000元
，及自94年3月7日起至遷讓日止，按月連帶給付原告7,00
0元。㈢被告應自94年3月7日起至遷讓日止，連帶給付原
告按日以2,000元計算之違約金。
二、被告辯稱：否認原告因拍賣當然取得出租人地位，且被告陳
茂誠已將全部租金繳交原出租人，不應再為給付等語。並聲
明：請求駁回原告之訴。
三、法院判斷：
（一）原告主張系爭房屋由其拍賣取得，於93年11月30日取得權
利移轉證書，於拍定前，被告陳茂誠向訴外人林秀菊承租
系爭房屋，約定每月租金7,000元，租賃期間自90年12月
6日起至94年12月6日止，該租賃契約未經法院除去拍賣
，被告自原告取得系爭房屋所有權起僅繳交租金2,000元
，經原告催告未獲置理，而於94年3月7日函告終止租約
之事實，業據其所提出本院不動產權利移轉證書、系爭房
屋及土地所有權狀、經公證之租賃契約、存證信函、回執
及存摺內頁等為證（見本院卷第6至21頁），且為被告所
不爭執，並經本院依職權調取本院91年度執字第22958號
民事執行卷宗，核閱無誤，堪信原告之主張為真實。
（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法
第425條第1項定有明文。又抵押人於抵押權設定後，與
第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不
生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響
抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產
拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關
係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部
，無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法
理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在（最高法
院60年台上字第4615號判例參照）。查系爭房屋於拍賣時
租賃契約未經執行法院除去，由原告拍定並於93年11月30
日取得權利移轉證書等情，已如前述，揆諸上揭規定及說
明，本件被告陳茂誠與訴外人林秀菊之租賃關係既未除去
，自已成為買賣（拍賣）契約內容之一部，其租賃關係對
原告當然繼續存在，由原告繼受取得訴外人林秀菊之出租
人地位，被告辯稱：原告非出租人無收取租金權利云云，
委不足採。
（三）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於
租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、
第2項前段、第455條前段分別定有明文。查被告自原告
93年11月30日取得系爭房屋所有權起至94年3月7日終止
租約止，共計積欠3個月租金21,000元，經扣除已匯款2
,000元，尚餘19,000元租金未付，遲付租金總額已達2個
月以上之租額，經原告催告給付未獲置理，而於94年3月
7日終止租約，自屬有理，其本於租賃物返還請求權，請
求被告陳茂誠遷讓交還系爭房屋，並依租賃契約之約定，
請求被告2人連帶給付積欠之租金19,000元，應予准許。
（四）再按違約金係於債務不履行時，由債務人支付之金錢或其
他給付，以確保債務履行為目的，其性質有屬於懲罰性違
約金或屬賠償金額預定性違約金。前者於債務人不履行時
，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或債
務不履行之損害賠償；後者則以違約金為債務不履行所生
之損害賠償總額，當事人約定之違約金究屬何性質，應依
當事人訂約旨意審認之，如當事人未另為訂定，依民法第
250條第2項規定，視為損害賠償總額預定性之違約金（
最高法院90年度台上字第1754號判決參照），且民事責任
脫離處罰觀念，所謂當事人另有特約，應係指「除請求違
約金外，尚得請求損害賠償之明確約定」而言，若無此明
確約定，即應依民法第250條第2項規定，視為損害賠償
總額預定性之違約金。查兩造租約第13條約定：「租期屆
滿或中途終止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃
物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲
延，每逾限1日，應給付甲方2,000元之違約金」等語（
見本院卷第12頁），並無明確約定「除請求違約金外，尚
得請求損害賠償」，依上開說明，應視為損害賠償總額預
定性之違約金，被告陳茂誠於租約終止後迄今仍未搬遷，
原告依約自得請求被告2人連帶給付違約金。又約定之違
約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有
明文。本院審酌系爭房屋租金原為每月7,000元、原告收
回房屋可得享受之利益及目前社會經濟狀況等情，及違約
金係以強制債務之履行為目的，實為確保債務效力之強制
罰，與租金之性質不同，應不受土地法第97條規定之限制
，認違約金以每日250元計算為適當，原告請求每日2,00
0元之違約金，自屬過高，應予酌減。
（五）原告另主張被告陳茂誠於租約終止後無權占有系爭房屋，
致其受有相當於租金之損害，而請求被告2人連帶給付相
當於租金之利益，然本件違約金係屬損害賠償總額預定性
之違約金，業如上述，是被告陳茂誠於租賃契約屆滿後無
權占用系爭房屋致原告受有相當於租金之損害已獲填補，
且金額相當，原告再為請求相當於租金之損害，洵屬無據
，應予駁回。
四、本件為適用簡易訴訟程序，原告勝訴部分，應依職權宣告假
執行。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第79條所明定。本件原
告之訴雖一部為無理由，惟本院衡諸原告請求無理由部分，
於原告全部請求所占比例極微，依上開明文，認應由被告負
擔本件訴訟費用，始為合理，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第85條第2項、第389條第
1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 28 日
岡山簡易庭
法官秦慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 3 月 28 日
書記官胡樂寧