裁判字號：臺灣臺北地方法院100年重訴字第217號民事判決
裁判日期：民國101年01月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度重訴字第217號原告 洪耀堂 訴訟代理人 蘇弘志 律師被告林 楊玉平
林春福 張雅芳 張雅汝 張曜麟 兼上二人法定代理人 林美秀 上六人共同訴訟代理人 林金鈴 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告 林楊玉平 、林春福、林美秀應自坐落臺北市○○區○○段二小段一五九地號如附圖所示C部分面積四十五平方公尺、同小段一五九之一地號如附圖所示B部分面積五十七平方公尺之土地上遷出，並返還該部分土地予原告。
被告林楊玉平、林春福、林美秀應各給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百年一月二十四日起至返還前項土地之日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年一月二十四日起至返還前項土地之日止，各按月給付原告新臺幣壹萬柒仟陸佰叁拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林楊玉平、林春福、林美秀負擔。
本判決第二項於原告各以新臺幣叁拾萬元為被告林楊玉平、林春福及林美秀供擔保後，得假執行；但被告林楊玉平、林春福及林美秀如各以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告張雅汝、張曜麟分別為民國81年5月2日、00年0月00日出生之人，於原告於100年7月22日 追加渠 等為被告時，均仍未成年，有戶籍謄本在卷可稽。又依本院調閱本院94年度婚字第858號離婚等事件卷宗查核結果，該案已於94年12月30日判決酌定由其母即本件被告林美秀任其權利義務之行使在案，是本件自應由林美秀為被告張雅汝、張曜麟之法定代理人，為其代理訴訟行為，合先說明。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：「被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段159地號、同小段159之1地號分別如附圖所示C部分、B部分土地上之門牌號碼臺北市○○區○○○路一段167巷臨3號房屋及工作物（下稱系爭建物）拆除後，將該部分土地返還原告，並應給付原告相當於租金之不當得利」。嗣依戶籍謄本查詢結果，追加同設址於該處之張雅汝、張曜麟為被告，並將原先拆屋還地之聲明變更為請求返還系爭土地及建物（見本院卷㈠第227頁）。後又以101年1月9日民事辯論意旨㈡狀，將前開聲明變更為請求被告等人應自「系爭建物及工作物」遷出後返還該部分土地。末於同年月17日本院言詞辯論期日中，再當庭變更聲明為被告應自「前揭建物及工作物坐落之基地」上遷出，並返還該部分土地。查原告先後雖多次變更其聲明，惟所據基礎事實均相同，亦即均基於被告等人無權占有系爭土地及建物之事實而來，揆諸上開規定，前開各項訴之變更於法即無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段二小段159地號、同小段159之1地號土地（以下合稱系爭土地）為其所有，被告等人無正當權源，亦未經其同意，即擅自居住於坐落系爭土地、門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷臨3號、如附圖B、C部分所示面積共102平方公尺之建物中（下稱系爭建物），並搭蓋鐵皮遮雨棚，無權占有系爭土地。被告雖辯稱系爭土地及建物原均屬於訴外人 曾廣鑫 所有，曾廣鑫先於63年6月10日將系爭土地賣予原告，再於67年6月14日出賣系爭建物予被告林楊玉平，是依民法第425條之1之規定，被告對於系爭土地應推定有租賃權云云，然事實上原告早於62年6月19日即與曾廣鑫簽訂土地分配協議契約書（下稱土地分配協議書），約定應由原告分得系爭建物，故即使曾廣鑫事後又將該屋改賣被告林楊玉平，亦為無權處分，對原告不生效力，是本件自無土地及建物先後出賣予不同之人之情形，被告援引上開規定辯稱自己對系爭土地有租賃權云云，顯非可採，原告自得依民法第767條之規定，請求被告等人自系爭建物及工作物所坐落之系爭土地上遷出，並將該部分土地返還予原告。又被告占用系爭土地面積合計102平方公尺，為無法律上正當權源而受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條之規定，請求被告林楊玉平、林春福、林美秀、張雅芳以93年申報地價計算之結果，返還其因占有系爭土地回溯5年之不當得利共320萬元，每人各自給付80萬元，及再自起訴狀繕本送達翌日起即100年1月24日起至返還前開土地之日止，按月各自給付1萬7,635元；又以上僅為一部請求等語。並聲明：
㈠被告林楊玉平、林春福、林美秀、張雅芳應自坐落系爭復興
段二小段159-1地號如附圖所示B部分土地、同小段159地號如附圖所示C部分土地遷出，將該部分土地上返還原告。被告張雅汝、張曜麟應自前開土地遷出。
㈡被告林楊玉平應給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息5%計算之利息，暨自本書狀（即起訴狀）送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬7,635元。
㈢被告林春福應給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息5%計算之利息，暨自本書狀（即起訴狀）送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬7,635元。
㈣被告林美秀應給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息5%計算之利息，暨自本書狀（即起訴狀）送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬7,635元。
㈤被告張雅芳應給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息5%計算之利息，暨自本書狀（即起訴狀）送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬7,635元。
㈥第二至第五項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：依民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或與房屋受讓人間，推定房屋在得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制」。查系爭建物係由訴外人曾廣鑫所興建，該屋所坐落之基地即重測前之臺北市○○段433之7、433之5地號土地（後分別併入十二甲段第29地號即重測後之復興段二小段159地號土地、坡心段433地號即重測後之復興段二小段158地號），亦原為曾廣鑫所有。
曾廣鑫係於63年間將上開土地賣予原告，復於67年6月14日另將其上房屋賣予被告林楊玉平，故被告林楊玉平應為系爭建物之事實上處分權人，並應對系爭土地有租賃關係存在，自非無權占有。原告雖稱其曾與曾廣鑫簽訂土地分配協議書，因而取得系爭建物之事實上處分權，惟被告否認該契約書之真正，亦否認有此讓與之事實，否則被告林楊玉平焉有可能猶自曾廣鑫買受該建物，並由被告林楊玉平一家使用長達
3、40年之久？是以原告請求被告返還系爭土地及建物與相當於租金之不當得利，應無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告為臺北市○○區○○段二小段159地號、同小段159之1
地號土地之所有權人。此並有土地登記謄本附卷可參（見本院卷㈠第13、14頁）。
㈡系爭建物占用臺北市○○區○○段二小段159號之1地號土地
如附圖所示Ｂ部分，面積57平方公尺；占用同小段159地號土地如附圖所示Ｃ部分，面積45平方公尺。此復經本院會同臺北市大安地政事務所勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可考（見本院卷㈠第177-178頁、第265頁）。
㈢系爭建物係由曾廣鑫起造，為未辦理保存登記之建物；斯時
該建物坐落之基地即重測前臺北市○○段433之5（後併入坡心段433地號，即重測後之復興段二小段158地號）、433之7地號（後併入十二甲段29地號，即重測後之復興段二小段159地號，同小段159之1地號土地則係由159地號土地分割而出）兩筆土地亦為曾廣鑫所有。此情尚有土地登記謄本在卷可佐（見本院卷㈠第59頁、第68頁）。
㈣被告林楊玉平、林春福及林美秀自起訴時溯及5年前即開始占有使用上開建物迄今。
四、原告請求被告等人自系爭建物所坐落之基地上遷出，並返還該部分土地部分：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，此亦為同法第425條之1所明定。
㈡被告林楊玉平、林春福及林美秀固不否認原告為系爭土地之
所有權人，及其為系爭建物之現實占有人，占用系爭土地如附圖所示B、C部分面積共計102平方公尺等情，然對於原告請求應自上開基地遷出，並返還該部分土地一節，則以曾廣鑫係先後將系爭土地、建物分別出售予原告與被告林楊玉平，故依上開民法第425條之1之規定，被告就系爭土地有租賃權存在，非無權占有等語置辯。是此部分之爭點即在於：曾廣鑫是否係先後將土地及建物分別出賣予原告與被告林楊玉平？或係如原告所稱，曾廣鑫將系爭建物轉賣被告林楊玉平前，已與原告簽訂土地分配協議將該建物讓與原告？經查：
1.原告主張曾廣鑫同意將系爭建物讓與予伊一節，業據提出渠等於62年6月19日簽訂之土地分配協議書為證。參諸該協議書第2條即約定：「(A)...由甲方（即曾廣鑫）負責依附圖分割為南北兩1棟之建築基地，北棟歸甲方，南棟歸乙方（即原告）取得...(B)甲方將前記土地負責分割為南北兩棟之基地後，不論任何一方申請建築時，該地上建築物應予視同廢棄，無條件全部撤除。(C)南北兩棟土地分割後，南棟所留之違章建築物應歸乙方所有，甲方不得異議」等語（見同卷第165頁）。又前揭約款中所稱之「南棟基地」，即為復興段二小段159、同小段159之1地號土地（即重測前之坡心段433之7、435之52及十二甲段70之68等地號土地），「北棟基地」則為復興段二小段158、158之1地號土地（及重測前之坡心段433之5、435之22及十二甲段70之106等地號土地）等情，亦經臺北市大安地政事務所以比對地籍圖之方式確認無誤，有該所於100年10月25日函覆本院之北市大地二字第100314387400號函在卷足佐（見本院卷㈡第92-94頁）。可知依原告與曾廣鑫當時之約定，凡坐落南棟基地即重測後復興段二小段159、159之1地號土地上之建物均應歸由原告所有，堪認無誤。
2.次查，依本院會同臺北市大安地政事務所履勘測量結果，系爭建物所坐落基地雖橫跨復興段二小段159、159之1及158地號等3筆土地，而非完全坐落在所謂南棟基地。然倘細究系爭建物占用前揭158地號土地部分面積僅有14平方公尺，占全建物116平方公尺中之極小部分，該部分位置適又介於南棟基地及北棟基地（即同小段158地號土地）之臨界處；且曾廣鑫嗣於69年6月3日寄予被告之存證信函中，即表明：「以本人名義與台端於民國67年6月14日所發生之房屋買賣行為...經查係出於錯誤。乃緣該地上物（即系爭建物）早已在與洪耀堂先生訂約將基地分割與 洪君 時於約上載明一併歸洪君所有...」等語，有該存證信函在卷可考（見本院卷㈠第246頁），足認原告與曾廣鑫締約時之真意，應在於將系爭建物之全部均歸由原告取得，僅係因簽約時未予實際測量，而僅以地籍圖為界，方致此一誤差，並非刻意將系爭建物再行分割，由曾廣鑫保留該建物坐落北棟基地之14平方公尺部分甚明。是以，系爭建物雖未經辦理保存登記，無從依移轉登記而為所有權之移轉，但原告與曾廣鑫既已於62年6月19日簽訂系爭契約書，合意將坐落南棟基地上之系爭建物讓與予原告，自應認為曾廣鑫已於該時即將系爭建物之事實上處分權讓與原告。
3.承前所述，曾廣鑫既已將系爭建物之事實上處分權讓與原告，則曾廣鑫即使仍為該屋之所有權人，亦不能再行使已轉讓他人之事實上處分權；換言之，縱使曾廣鑫事後又將該建物轉賣被告，仍屬無權處分。又此類違章建築本質上仍屬不動產，容無受善意受讓保護之餘地，是被告自未合法受讓系爭建物之事實上處分權。果爾，則本件自與民法第425條之1所定「將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之要件有間，被告援引前項規定，辯稱自己就系爭土地有租賃關係存在云云，要非可採。
4.此外，被告雖否認上開土地分配協議書之真正，惟經對照該協議書上留存之「曾廣鑫」簽名及印文，與被告不否認為真之曾廣鑫親書存證信函上所留存簽章後，明顯可見無論係簽名或用印，型式均完全一致（分見本院卷㈠第169頁、第246頁），甚至被告亦自承兩者確實相符（見同卷第242頁），自堪認該土地分配協議書確係由曾廣鑫本人所為無誤。是被告此一抗辯，顯與事實不符，無足推翻本院前揭認定，併此敘明。
㈢又請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如
非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。而是否現在妨害所有人之占有，以事實審言詞辯論終結時定之。本件被告既辯稱：系爭建物由林楊玉平、林春福及林美秀居住，張雅芳、張雅汝及張曜麟則未使用該建物等語（見本院卷㈠第177頁），原告對其主張被告張雅芳、張雅汝及張曜麟現在占有系爭建物一節，即應負舉證責任。經查，依本院現場履勘結果，當日確實僅有林楊玉平及林美秀在場，其餘被告則未在場，有該日勘驗筆錄可考（見同卷第176頁），而原告又始終未能舉證證明被告張雅芳、張雅汝及張曜麟現在占有系爭建物，自不能僅憑渠等之戶籍設於系爭房屋，即 認渠 等占有該屋，而命渠等遷出，或更請求被告張雅芳返還該部分土地。是依上開說明，原告請求被告張雅芳遷出系爭土地並返還該部分土地、請求張雅汝及張曜麟自該部分土地遷出，均無理由。
㈣從而，被告林楊玉平、林春福及林美秀並未自曾廣鑫合法受
讓系爭建物之事實上處分權，故本件無從適用民法第425條之1規定，推定其等對建物坐落之基地有租賃關係存在，是其等占用系爭土地如附圖所示B、C部分，構成無權占有，原告依民法第767條第1項規定，請求其等自該部分土地遷出，為有理由。然原告另請求被告張雅芳、張雅汝及張曜麟須一併遷出或返還土地一節，因原告未能證明上開3人占有系爭土地之事實，故此部分請求為無理由，應予駁回。
㈤另按土地與其上建物係屬二個不同之客體，是土地上之建物
不能拆除之利益，不當然及於土地；即地上建物縱有法律上原因或事實上原因未予拆除，法院仍應就交付土地或返還土地是否有理由，予以審究。換言之，不論無權占有基地上建物之人是否有權拒絕返還該建物，均不得以此拒絕返還基地（最高法院83年度第7次民事庭會議決議、87年度台上字第1447號判決意旨參照）。準此可知，本件原告雖因不具系爭建物所有權人之身分，而未能適用民法第767條之規定，直接請求被告等人返還該建物，惟此並不影響原告得請求被告自基地上遷出，並返還該基地之權利。且即使執行結果致被告須同時自系爭建物內遷出，亦屬事實上必然伴隨之效果，於法並無不合，附此指明。
五、原告請求被告等人返還相當於租金之不當得利部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，則為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方土地之租金以不超過其申報總價年息10%為限，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。又所謂申報總價，依土地法施行法第25條及土地法第148條規定解釋之結果，應指土地所有人依土地法所申報之地價，亦即申報地價而言。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨可參）。
㈡經查，被告林楊玉平、林春福及林美秀確有原告主張之無權
占有事實，業據本院認定如前，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益，即屬有據。本院審酌系爭土地坐落臺北市○○區○○○路及忠孝東路路口，地處商業精華區，緊鄰捷運忠孝復興站，並有多號公車路線經過，交通甚為便利，週邊無論就學或生活機能環境，均稱優良，且系爭建物除由被告林楊玉平等人居住外，尚供被告林楊玉平經營家庭式理髮使用，已經本院勘驗無誤，並有電子地圖附卷可參，認以該地申報地價總價額年息10%計算系爭土地租金，應稱妥適。
㈢承上，系爭159地號土地93年1月、96年1月及99年1月份公佈
之公告地價分別為每平方公尺17萬9,709元、20萬0,388元及21萬1,626元；系爭159之1地號土地則分別為17萬4,681元、19萬4,867元、20萬6,115元，有該地段之公告地價表附卷可考。而被告占用系爭159地號土地之面積為45平方公尺、系爭159之1地號土地之面積為57平方公尺，亦經測量無誤。是原告得請求被告給付自請求之日回溯5年即94年12月28日起至99年12月27日止，相當於租金之損害賠償數額應為797萬2,377元（計算式詳如附表一所示）；自99年12月28日起，被告應按月給付之金額則為14萬1,812元（計算式詳如附表二所示）。從而，原告僅請求被告林楊玉平、林春福及林美秀各返還80萬元、及自起訴狀繕本送達翌日（原告於本院最後言詞辯論期日雖陳明此項聲明如100年1月9日民事辯論意旨㈡狀所載，而該狀聲明第2至5項後段均載為「暨『本書狀』送達之翌日起至返還第一項土地及建物予原告之日止」，按月給付原告新臺幣17,635元」，然對照原告起訴狀內即為相同記載，且原告從未以書狀或言詞表明有意減縮此部分請求以觀，堪以推知原告100年1月9日辯論意旨狀聲明第2至5項所稱「本書狀」係指起訴狀而言）即100年1月24日起（見本院卷㈠第22、23、25頁）至返還如附圖所示B、C部分土地之日止，各按月給付1萬7,635元，合計後仍未逾前揭可得請求之範圍，自核無不合，應予准許。惟原告另請求被告張雅芳亦應返還80萬元，並自100年1月24日起按月返還1萬7,635元一節，因原告未能證明被告張雅芳有何占有系爭土地之事實，已如前述，故無從認定被告張雅芳受有何等不當得利，原告此部分請求，洵屬無據，應予駁回。
㈣末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5」，民法第229條第2項及第203條分別定有明文。準此，原告請求被告林楊玉平、林春福及林美秀應各就前揭已到期之不當得利80萬元部分，加計自起訴狀繕本送達翌日即100年1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息等情，亦屬有據，應併予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告林楊玉平、林春福及林美秀自如附圖所示B、C部分土地上遷出，並返還該部分土地予原告，另依不當得利法律關係，請求被告林楊玉平、林春福及林美秀各給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100年1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自100年1月24日起至返還上開土地之日止，各按月給付原告1萬7,635元，為有理由，應予准許。然原告請求被告張雅芳應遷出返還上開土地，並返還相當於租金之不當得利、暨請求被告張雅汝及張曜麟自上開土地遷出等節，則因原告未能證明渠等有何占有土地之事實，而難認有據，是原告此部分請求，為無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中華民國101年1月31日
民事第三庭審判長法官郭美杏
法官曾益盛法官吳若萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月31日
書記官王妤甄附表一（元以下四捨五入）：
1.被告自94年12月28日起至95年12月31日止（共1年又4日即369日）積欠原告之不當得利部分：
【（179,709元×0.8×45平方公尺）＋（174,681×0.8×57平方公尺）】×10%÷365×369＝1,459,317元
2.被告自96年1月1日起至98年12月31日止（共3年）積欠原告之不當得利部分：
【（200,388元×0.8×45平方公尺）＋（194,867元×0.8×57平方公尺）】×10%×3＝4,829,971元
3.被告自99年1月1日起至99年12月27日止（共361日）積欠原告之不當得利部分：
【（211,626元×0.8×45平方公尺）＋（206,115元×0.8×57平方公尺）】×10%÷365×361＝1,683,089元
4.合計：1,459,317元＋4,829,971元＋1,683,089元＝7,972,377元附表二（元以下四捨五入）：
【（211,626元×0.8×45平方公尺）＋（206,115元×0.8×57
平方公尺）】×10%÷12＝141,812元