裁判字號：臺北高等行政法院89年訴字第638號判決
裁判日期：民國90年04月26日
裁判案由：公平交易法
臺北高等行政法院判決八十九年度訴字第六三八號
原告泰賀建設股份有限公司代表人甲○○董事長輔佐人宋玉琴總經理被告行政院公平交易委員會代表人乙○○（主任委員）住同右訴訟代理人丁○
己○○戊○○右當事人間因違反公平交易法事件，原告不服行政院公平交易委員會八十九年六月十三日（八九）公訴決第○七五號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主文訴願決定及原處分均撤銷。
被告應給付原告新台幣十萬元及自民國九十年四月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實
一、事實概要：緣訴外人即檢舉人 蕭政雄 於民國（以下同）八十八年七月八日向被告提出檢舉，指於八十七年三月向原告之前手即建商喬寶建設股份有限公司（以下稱喬寶公司），購買坐落台中縣大里市之「歡喜透天」預售屋（以下稱系爭建案）乙戶，同年七月由原告概括承受建商後，訂於八十八年二月五日開始辦理交屋。詎原告於八十八年二月二日及八日寄發之交屋通知書，載明交屋同時須繳回契約書，且交屋前檢舉人發現：一樓後方、客廳、餐廳、廚房、車庫、二樓浴室、房屋外觀、對講機、別墅大門及樓梯扶手未依廣告圖示或標示之材料及設計施作、建商指定貸款銀行、合約書要求於交屋後繳回等事項，與廣告內容不符。原告答復略以：其係於八十七年七月自喬寶公司承受系爭建案，並於八十八年二月起陸續辦理交屋；原告雖於交屋通知書上載明交屋時請攜帶合約書繳回，惟用意係在應稅捐機關核帳用，因歷年來國稅局查帳時曾發生同行合約書有兩種不同版本，為防止此跡象發生，會計師要求於承購戶交屋時一併繳回合約正本，以便供稅捐機關查帳用，待查核完畢，如承購戶需要保存，則退還予承購戶；如無庸保存，則由會計師併案存檔保管。倘承購戶堅持自行保管，則國稅局查帳時承購戶需自行提供，不得藉故推諉遺失或無正當理由不予提供，故目前承購戶要求拿回契約書僅能以影本留存，待核帳後才退還正本，而檢舉人之合約書正本，因其尚未辦理交屋，迄今仍由檢舉人留存中等語。案經被告以八十九年二月八日（八九）公處字第○一六號處分書，認定：原告於銷售其「歡喜透天」建案時，要求承購戶於交屋同時繳回原買賣契約書，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易第二十四條規定；命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失公平行為；處新台幣（以下同）十萬元罰鍰，其餘部分則認並未違反公平交易法。原告不服，提起訴願，經被告以八十九年六月十三日（八九）公訴決第○七五號決定書駁回。原告猶不服，遂提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：
⒈撤銷原處分及訴願決定。
⒉被告應給付原告十萬元及自本判決宣判日即九十年四月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：原告向承購戶收取「合約書正本」之行為，是否構成公平交易第二十四條規定「足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」？㈠原告主張之理由：
⒈查承購戶向建商購買預售房屋，係按工程進度分期付款，而承購戶交付各期期
款，皆需建商在合約書之付款明細表上簽章，最後於交屋時，通常尚有尾款待付，故原告在交屋通知單上併載明請承購戶攜帶合約書及未繳清之尾款，其目的在收取尾款時，供在合約書之付款明細表上簽章之用，此有已交屋之十八戶承購戶可資查證，亦有該十八戶合約書付款明細表上之簽章足資證明。若承購戶在交屋時須繳回合約書，則原告何需於其付尾款時在合約書之付款明細表上簽章。
⒉訴願決定意旨謂原告於原處分調查時，自承於交屋通知書上載明交屋時請攜帶
合約書「繳回」，故非原處分曲解為原告要求承購戶繳回合約書云云，第查：⑴原告之交屋通知單僅附載請承購戶攜帶印章、合約書、未繳清之尾款，絕無
「繳回」字樣，此有八十八年二月二日及二月八日掛號寄發交屋之通知單可證，請命檢舉人蕭政雄提出交屋通知單比對自明。
⑵原告係徵得承購戶之同意，暫時提出合約書正本備查帳之用，並影印一份副
本供承購戶存留，俟稅捐機關查帳完畢，即可換回合約正本，原告既無公權力，如何能強制承購戶繳回契約書。查被告於八十八年九月九日，派員至現場就原告被檢舉之十四項瑕疵，逐一勘驗，直指原告強制收回契約書，臨行前指示原告就被檢舉事項中九至十四項提出書面說明，原告遵於八十九年九月十八日函復被告，係於被告調查時據實之陳述，未曾「自承」請承購人攜帶合約書繳回。
⒊訴願決定意旨謂原告無法提出稅捐機關函請其提供買賣契約之相關證明云云。
查原告營建業務之會計與稅務事項，悉委由記帳業者丙○○辦理，原告係應其要求請承購戶暫時提出合約書正本，以備稅捐機關查帳有需要時審查之用。原告早已提供丙○○之姓名、電話與地址，被告竟捨此重要證據而不查。再按被告於八十九年一月十日向台灣省中區國稅局查證，據該局復稱：稅捐機關查帳時，並未明文規定要求建商繳交契約書正本，除「因個案之需求」，始要求檢附買賣契約書正本供審核等語。此足以證明證人丙○○要求原告請承購戶暫時提出合約書，正是為稅捐機關「因個案之需求」，此等有利原告之證據，被告豈可不採。台灣省中區國稅局稅法第000000000號復查決定書中之某建商，若在查稅時已提出買賣雙方之合約書正本供審核，中區國稅局何需另向承購戶函查房地產總價資料，決定意旨謂上開復查決定書與本案之情形互異，殊嫌草率。
⒋訴願決定意旨又謂不動產買賣契約之出賣人如要求買受人繳回契約書，將使買
受人行使權利內容及舉證責任均發生困難云云。查原告經承購戶同意提出合約書者，即影印一份交承購戶存證，查帳完畢後，合約書正本均已返還，此有同意書或證明書及返還合約書正本之簽章足憑。況若影印本非當場即時影印，或內容與正本有異，承購戶豈肯同意提出其合約書正本而接受影本。若合約書正本內容與影本無異，承購戶並無不能據以行使權利內容或以之為證據方法。系爭建案已銷售之十九戶房屋，概於八十八年二月一日移轉登記與承購戶。同年二月八日交屋通知單所記載之交屋日期為二月二十五日，原告苟欲以收回合約書作為交屋之交換條件，豈願買櫝還珠，而將買賣標的物之房屋土地於約定交屋日前過戶登記與各承購戶。檢舉人蕭政雄購買之Ｂ７戶房屋土地總價為六百四十萬元，迄今僅給付一百五十七萬三千元，而該戶產權早於八十八年二月一日移轉登記與檢舉人，檢舉人之合約書正本並未繳回給原告，被告應舉證證明其餘已交屋之十八戶承購戶中有那幾戶是以繳回合約書正本為交屋之條件。
⒌末查在已銷售之十九戶承購戶中， 黃弘和 等十三戶均係在交屋後若干日始提出
合約書； 朱柏祐 於交屋前若干日已提出合約書； 陳月明 雖不同意提出合約書，但已交屋，有各該承購戶之合約書、同意書、證明單、返還合約書名單、交屋名單附交屋記錄單（誤載為交屋通知書）原告存檔聯十八份可憑，足證請承購戶提出合約書，確係備稅捐機關查帳之用，而非作為交屋之交換條件。詎原告將原告為收取承購戶尾款時簽章之用，主動在交屋通知單上記載請承購戶攜帶合約書，與原告應柯會計師之要求，為準備供稅捐機關查帳之用，而被動請承購戶暫時提出合書二者混為一談，復將「攜帶合約書」或「暫時提出合約書」曲解為「繳回合約書」，更臆斷以「繳回合約書」為交屋之交換條件，認事用法，實多違誤。訴願決定未加詳察，遽爾駁回原告之訴願，亦有未合。請判決如訴之聲明。
⒍證據：提出八十八年二月二日、二月八日掛號寄發交屋通知單、原告被檢舉事
項中九─十四項瑕疵項目、原告八十九年九月六日、九月十八日致被告函、已交屋承購戶名單、住址、電話、合約書明細表上之簽單、台灣省中區國稅局稅法第000000000號復查決定書、承購戶同意暫時提出合約書備供稅務查帳之用同意書或證明單、返還合約書簽單名冊、土地及建物登記簿謄本、交屋名單附交屋記錄單（誤載為交屋通知書）原告存檔聯十八份等影本為證。
㈡被告主張之理由：
⒈有關原告訴稱絕無請攜帶合約書繳回之「自承」云云及原告在交屋通知書單上
併載請承購戶攜帶合約書之目的，係供在合約書之付款明細單簽章之用等節，卷查原告八十八年九月六日函復被告要求提供「歡喜透天」建案有關資料及相關事證乙文中第二頁第５點陳述「合約書要回─乃應稅徵機關核帳用，因歷來國稅局查帳曾發生同行合書有兩本不同版本，故為防止此種跡象發生，會計師要求公司在客戶交屋時一併交回合約書正本，以便供稅徵機關查帳用，待查核完畢，如客戶需要保存，則退還客戶；如不需保存，則由會計師併案存檔保管。如客戶堅持要自行保管，則國稅局查帳時，客戶需自行提供，不得藉故推諉遺失或不當理由不提供。故目前客戶要僅能以影本供留存，待核帳後才退還正本」，案經本會於八十九年一月十日向財政部台灣省中區國稅局查證，其表示稅捐機關查帳並未明文規定要求建商需繳交契約書正本，除因個案之需求，始要求需檢附買賣契約正本供其審核，另復於八十九年一月十四日向中區國稅局台中縣分局查證，其表示關於八十七年之查帳作業，方展開作業程序，即使對某事業調帳，亦會正式發函予事業請其提供相關事證資料，且原告亦無法提出稅捐機關函請其提供買賣契約書之相關證明。故不論原告主張理由為何，其要求交回契書之事實，不辯自明，原告所訴並不可採。
⒉有關原告質疑被告捨棄重要證據不查，並另提供他當事人提出合約書之同意書
之同意書或證明單事證等節主張，卷查原處分於調查過程中，已充分給予原告答辯及補正機會，但原告並未提出任何有力事證證明其要求承購戶交回契約書之事實之「正當理由」。縱其現提出他案之相關資料作佐證，然他案與本案情形不同，況本案之檢舉人，即房屋之購買戶，被要求繳回契約書，為不爭事實，確已有損及承購戶權益及影響公平交易秩序之虞。原告所訴，並不足採，其主張無理由，應予駁回。
理由
一、程序方面：㈠被告代表人原為 趙揚清 ，九十年一月二十七日變為乙○○，茲由其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
㈡本件原告已繳納罰鍰十萬元之事實，為兩造所不執，惟系爭房屋尚有Ａ３、Ｂ９
、Ｃ２、Ｃ３等四戶尚未出售，有原告提出證十四「歡喜透天住戶交屋名單」可按。原處分書第二項命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失公平行為之規範效力仍存在，依行政訴訟法第一百九十六條規定，本院應作成撤銷判決，原告於言詞辯論期日追加訴之聲明第二項請求回復原狀，被告於該項訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，依行政訴訟法第一百十一條第二項規定，應視為同意追加。
二、實體方面：㈠按公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以
影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」。復按民法有關買賣之規定，出賣人對買受人就買賣標的物負有交付義務、權利瑕疵擔保義務及物的瑕疵擔保義務，買賣契約書係買受人行使權利之主要依據；不動產買賣契約之出賣人如要求買受人繳回契約書，將使買受人行使權利之內容及舉證責均發生困難；故建築商若有要求購屋人須繳回契約書始交付房屋、土地所有權狀、房屋鑰匙或其他履行債務之行為，固經被告八十三年一月十二日第一一九次及三月三十日第一二九次委員會議之決議，認定為違反公平交易法第二十四條之顯失公平行為，並於八十三年五月至六月三十日止為導正期間，諭知建商與購屋人所訂之契約，如有關於契約繳回之約定，應積極地為改正行為。然如無積極證據足認建築商向購屋人收回契約書之目的在於以交付房屋、土地所有權狀、房屋鑰匙或其他履行債務之行為等為條件者，實難認定為違反公平交易法第二十四條之顯失公平行為。
㈡查系爭建案先由喬寶公司於八十七年推出，於同年七月由原告概括承受繼續承作
，原告承受系爭建案於契約上及施工上之全部責任，且仍有餘屋待銷售，故原處分謂原告「銷售」歡喜透天建案，並無違誤。惟綜觀處分書內容，原處分所非難之行為係「原告『交屋時』要求承購戶同時繳回原買賣契約書」此一行為，而非「銷售時」即要求承購戶於交屋同時，必須繳回契約書，故原處分主文「被處分人於銷售其『歡喜透天』建案時，要求承購戶於交屋同時繳回原買賣契約書‧‧‧」其原意係指「被處分人於其銷售之『歡喜透天』建案中，要求承購戶於交屋同時繳回原買賣契約書‧‧‧」，業經訴願決定釋明，並無不合，合先敘明。
㈢本件檢舉人蕭政雄於八十八年七月八日向被告提出檢舉，指於八十七年三月向喬寶公司，購買系爭建案乙戶，原告承接後訂於八十八年二月五日開始辦理交屋。
惟原告於八十八年二月二日及八日寄發之交屋通知書，載明交屋同時須繳回契約書，且交屋前檢舉人發現：一樓後方、客廳、餐廳、廚房、車庫、二樓浴室、房屋外觀、對講機、別墅大門及樓梯扶手未依廣告圖示或標示之材料及設計施作、建商指定貸款銀行、合約書要求於交屋後繳回等事項，與廣告內容不符。原告答復略以：原告係於八十七年七月自喬寶公司承受系爭建案，並於八十八年二月起陸續辦理交屋；原告雖於交屋通知書上載明交屋時請攜帶合約書繳回，惟用意係在應稅捐機關核帳用，因歷年來國稅局查帳時曾發生同行合約書有兩種不同版本，為防止此跡象發生，會計師要求於承購戶交屋時一併繳回合約正本，以便供稅捐機關查帳用，待查核完畢，如承購戶需要保存，則退還予承購戶；如無庸保存，則由會計師併案存檔保管。倘承購戶堅持自行保管，則國稅局查帳時承購戶需自行提供，不得藉故推諉遺失或無正當理由不予提供，故目前承購戶要求拿回契約書僅能以影本留存，待核帳後才退還正本，而檢舉人之合約書正本，因其尚未辦理交屋，迄今仍由檢舉人留存中等語。案經被告以八十九年二月八日（八九）公處字第○一六號處分書，認定：原告於銷售其「歡喜透天」建案時，要求承購戶於交屋同時繳回原買賣契約書，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易第二十四條規定；命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失公平行為；處新台幣（以下同）十萬元罰鍰，其餘部分則認並未違反公平交易法。原告不服，提起訴願，經被告以八十九年六月十三日（八九）公訴決第○七五號決定書，略以：原告於原處分調查時自承於交屋通知書上載明交屋時請攜帶合約書繳回，故非原處分曲解為原告要求承購戶繳回原合約書。經該會於八十九年一月十日向中區國稅局查證，其表示稅捐機關查帳並未明文規定要求建商需繳交契約書正本，除因個案之之需求，始要求需檢附買賣契約書正本供其審核，另復於八十九年一月十四日向中區國稅局台中縣分局查證，其表示關於八十七年之查帳作業，方展開作業程序，即使對某事業調帳，亦會正式發函予事業請其提供相關事證資料，且原告亦無法提出稅捐機關函請其提供驟賣契約書之相關證明，故原告稱該會請提供稅捐機關之相關證明乃強其所難，並不可採。另原告所提財政部台灣省中區國稅局國稅法第000000000號函，與本案之情形互異。又該會就有關建商要求購屋人需繳回契約書，始得領取所有權狀或辦理交屋等行為進行行業導正，其目的係在於保護消費者之權益及維護交易秩序，以避免消費者於行使請求權時發生舉證困擾甚或無法主張之情事。
契約自由原則亦非毫無限制，尤應衡酌契約雙方之地位；以建案交易而言，建商通常以其專業知識而較承購戶具優勢地位。從而，原告以於契約書正本上簽章及為應稅捐機關核帳用為由，使承購戶簽署同意書，致有損及承購戶權益及影響交易秩序之虞者，契約自由原則之行使自宜有所限縮。非如原告訴稱已有承購戶就暫時於交屋之際提出合約書正本於會計師事務所之同意書或證明書及返還合書正本簽意，此乃契約自由原則之行使。至原告訴稱承購戶中有黃弘和等十三戶係在交屋後，若干日始提出其合約書正本查帳者，亦有 朱柏佑 在交屋前若干日已提出合約書正本者，復有承購戶陳月明不同意提出合約書正本而已接受房屋點交者云云，查原處分於調查過程已充分給予原告答辯及補證機會，惟原告均不提出，至訴願階段始提出，其真實性及證據力尚非可採等理由，駁回原告之訴願，固非無見。
㈣惟查：
⒈原告起訴所附之八十八年二月二日、二月八日交屋通知單二紙（證二、證三）
，與原處分卷（置原處分卷附件袋）檢舉人所提供之交屋通知單，八十八年年二月二日有另行以手寫加註「㈢合約書請一併繳回」、二月八日於㈡合約書後以手寫加註「（繳回）」等文字不同，究何者屬實，已有疑義。原處分遽予採認檢舉人提出之交屋通知單，而為原告不利之認定，尚有未合。參以原告提出之購屋人 王郁芬 與檢舉人之契約書附件㈠土地付款明細表影本（證物七），前者於交屋欄蓋有原告負責人之印章，後者則付闕如，則原告主張在交屋通知單上併載明請承購戶攜帶合約書及未繳清之尾款，其目的在收取尾款時，供在合約書之付款明細表上簽章之用等語，合於預售屋之交易習慣，應非子虛，原處分及訴願決定未審酌及此，即有未合。
⒉次查，原告主張已銷售之十九戶承購戶中，黃弘和等十三戶均係在交屋後若干
日始提出合約書；朱柏祐於交屋前若干日已提出合約書；陳月明雖不同意提出合約書，但已交屋之事實，業據原告提出各該承購戶之合約書、同意書、證明單、返還合約書名單、交屋名單附交屋記錄單（誤載為交屋通知書）原告存檔聯十八份可憑，堪信為真實，足認原告並未於交屋時向承購戶收回合約書。此外，尚查無其他證據足資證明原告有上開情事，原處分以檢舉人提出之交屋通知單，作為認定原告有於交屋時收回合約書之事實之唯一證據，亦有未合。
⒊原告另主張系爭建案已銷售之十九戶房屋，概於八十八年二月一日移轉登記與
承購戶；同年二月八日交屋通知單所記載之交屋日期為二月二十五日，原告苟欲以收回合約書作為交屋之交換條件，豈願買櫝還珠，而將買賣標的物之房屋土地於約定交屋日前過戶登記與各承購戶，檢舉人蕭政雄購買之Ｂ７戶房屋土地總價為六百四十萬元，迄今僅給付一百五十七萬三千元，而該戶產權早於八十八年二月一日移轉登記與檢舉人，檢舉人之合約書正本並未繳回給原告之事實，亦據原告提出「歡喜透天住戶交屋名單」（證十四）、檢舉人之合約書（證七）、檢舉人之土地及建物登記謄本影本等為證，足認原告並未以繳回合約書正本作為交屋之條件，被告認原告以繳回合約書正本為交屋之條件，尚乏證據證明。
⒋再按原告收回房屋土地預定買賣合約書正本時，均與承購戶簽立同意書、交付
影本，正本則於核帳後，已歸還立同意書人，且尚有承購戶陳月明簽收「Ｃ５樓梯乙支」之證明單時，最後一行書明「合約書自己保管」，而未繳回，有證明單影本附卷可按（證十），足認原告之承購戶自行保管合約書，亦得辦理交屋；原告復提出與其他承購戶簽名之「同意書」十七份及「拿回正本合約書者名單」（證十、十三）為證。上開「同意書」並載明「俾方便供稅務實務查帳使用，並簽收房屋土地預定買賣合約書全件影本各一份」，承購戶繳回契約書時既均留有影本，應不致造成承購戶行使請求權之困難，難認原告有以繳回契約書為履行債務之交換條件。又證人丙○○於本院九十年三月二十六日準備程序中證稱：「‧‧‧我有一個客戶，財政部中區國稅局曾在我們提出合約書後，又去復查購屋者，要求他們提出合約書（嗣又更正「函查」），造成舉證上之困擾，原告是否因為我說了這些話，才向客戶索回合約書，我不清楚‧‧‧」、「‧‧我在核對合約書的收款金額與開立發票之金額是否相符，當時看過合約書正本。」等語，並據原告提出台灣省中區國稅局稅法第000000000號復查決定書影本可按，可見原告之主張非屬無稽。被告以其於原處分調查過程中，已充分給予原告陳述及補正機會，但原告並未提出任何有力事證證明其要求承購戶交回契約書之事實之「正當理由」等語，否認上開證據之真正，尚嫌率斷。
⒌原告與檢舉人於八十七年七月十日所簽訂之系爭買賣合約書（詳原處分卷附件
袋合約書影本）第十七條交屋事宜第⑶項，載明「乙方於甲方辦妥交屋手續，給予遷入證明書，並憑以換取鎖匙，本約則無需返還」。該買賣合約簽訂生效後，即為雙方當事人主張、行使權利，以及負擔義務之重要依據，如出賣人片面要求買受人應繳回合約書始得辦理交屋，則買受人自得主張出賣人違反契約條款，加以拒絕，故出賣人繳回合約書之要求，並無契約上或法律上之強制力及拘束力。
⒍綜上所述，本件尚無證據證明原告於交屋時以收回合約書作為條件，檢舉人雖
提出「交屋通知書」二份，姑不論是否真正，該檢舉人之合約書並未交回，甚且迄今尚積欠款項未付，又承購戶陳月明尚得自行保管契約書，此核與前開被告八十三年一月十二日第一一九次及三月三十日第一二九次委員會議之決議行業導正建築投資商因於契約書中約定，以「繳回契約書」為出賣人履行債務之「交換條件」，而構成顯失公平行為違反公平交易法第二十四條規定之意旨不符，本件應屬不罰。原處分僅以原告自承有要求繳回契約書之情形，又無法提出稅捐機關查帳時要求其應繳交契約書正本做為查帳資料之相關證明，即認定原告行為已違反公平交易法第二十四條規定，難謂原處分認事用法並無違誤，訴願決定未察，遽予駁回，亦有未當。從而，原告聲明求為撤銷訴願決定及原處分，及被告應給付原告十萬元及自九十年四月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無不合，應予准許。本件事證明確，原告聲請命檢舉人蕭政雄提出交屋通知單比對乙節，核無必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如
主文。中華民國九十年四月二十六日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法官王立杰
法官劉介中法官陳雅香右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國九十年四月二十七日
書記官鄭聚恩