裁判字號：臺灣桃園地方法院108年重訴字第540號民事判決
裁判日期：民國109年07月27日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣桃園地方法院民事判決108年度重訴字第540號原告 黃帝 不動產有限公司法定代理人 余肇晟 原告 李建輝 共同訴訟代理人 曾艦寬 律師被告 翁玉舜 訴訟代理人 許啟龍 律師
張雅蘋 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109年7月6日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告黃帝不動產有限公司新臺幣參佰捌拾柒萬肆佰壹拾陸元，及自民國一百零八年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告李建輝負擔。
本判決第一項於原告黃帝不動產有限公司以新臺幣壹佰參拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參佰捌拾柒萬肆佰壹拾陸元為原告黃帝不動產有限公司預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。又民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院10
0年度台抗字第716號裁定意旨參照）。經查，原告李建輝起訴時請求權基礎為原告黃帝不動產有限公司（下稱黃帝公司）與被告簽立之買賣仲介專任委託書（下稱系爭委託書）第6條第3項之約定（見本院卷第5頁）；嗣於本訴審理時追加類推適用民法第249條第3款規定為請求權基礎（見本院卷第182頁），核原告所為追加請求權基礎部分，與原訴就原因事實、訴訟資料及證據具共通性或同一性，其紛爭得在同一程序解決，堪認請求基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）被告翁玉舜於民國108年8月31日與原告黃帝公司簽訂系爭委託書，委託黃帝公司銷售桃園市○○區○○段○○○段000000地號等7筆土地（下合稱系爭7筆土地，並逕稱地號），約定委託出售價格為每坪新臺幣（下同）43萬元，嗣黃帝公司覓得買家即原告李建輝同意以高於上開約定價格之每坪44萬元購買後，被告藉詞拒絕簽訂買賣契約，縱經原告黃帝公司發函催告，仍置之不理。為此， 爰依 系爭委託書第4條、第6條第3、4項約定，視為黃帝公司已完成居間仲介之義務，原告黃帝公司依該條規定，請求被告按委託總價額4％給付服務報酬予原告黃帝公司。
（二）承上述，原告李建輝於108年9月27日簽發定金支票，並與原告黃帝公司簽署買賣要約書，原告李建輝依系爭委託書第6條第3項「收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方（即被告），由甲方加倍返還定金予買方」之約定，及類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金等語。
（三）並聲明：⒈被告應給付原告黃帝公司387萬416元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應給付原告李建輝1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）108年8月31日黃帝公司仲介人員至被告家中，要求被告簽署系爭委託書，委託銷售1644-4、1644-5、1644-6、1644-13、1644（應有部分3分之1）及1643-7地號6筆土地（下合稱系爭6筆土地），不包含地上物，並告知被告配偶翁 羅秀庭 因本案要調取謄本，請 翁羅秀庭 於系爭委託書空白處簽名並填寫身分證字號，故委託銷售之標的並非如黃帝公司所述之7筆土地。同年9月18日黃帝公司仲介人員通知被告已尋得買方，要求被告攜帶土地所有權狀及印鑑證明與買方見面討論買賣契約內容並簽約，然因被告不太識字且因病視力模糊，記性不好，乃委由擔任地政士之訴外人 徐敏香 協同處理本件買賣交易，而徐敏香察覺交易有安全疑慮，遂建請先行書面審議買賣契約書，雙方就細部買賣交易條件協商完成後再行約定時間簽約，然自始至終，兩造均未達成合意，且於磋商中黃帝公司甚有威脅徐敏香之情，又黃帝公司所謂買方出具之買賣要約書、定金支票等文件，被告從未見過。
（二）據此，原告黃帝公司依系爭委託書第4條、第6條約定請求被告給付服務報酬顯無理由。退步言之，倘認系爭委託書約款係構成契約之內容，惟系爭委託書違反消保法第12條、民法第247條之1規定而屬無效約定。倘認系爭委託書構成契約內容，且非全部無效，然系爭委託書第4條、第6條第6條第1項、第3項、第4項、第10條約定屬無效之規定。倘認系爭委託書前開約定為有效，惟被告並無於委託銷售期間藉故不賣或中途違約，或於委託期間與委託人所曾介紹之客戶交易買賣，且黃帝公司無權代被告收受定金，買賣雙方未簽訂買賣契約之理由亦非可歸責於被告，又被告從未看過買賣要約書，更無確認買方承購條件是否符合或優於委託條件，是本件根本未達系爭委託書第
4條、第6條第4項所定，被告應付損害賠償或服務報酬之條件。故原告黃帝公司之請求顯屬無據，應予駁回。
（三）系爭委託書約款並不構成契約內容及無效之理由，已如前述。是原告李建輝無得依系爭委託書之約定請求被告加倍返還定金。退步言之，縱系爭委託書係有效，惟原告李建輝並非系爭委託書之契約當事人，自無依系爭委託書第6條第3項約定請求被告加倍返還定金之理。原告李建輝主張系爭委託書、買賣要約書及黃帝公司收受定金二者為聯立契約，顯無理由。退萬步言，縱原告李建輝有權依系爭委託書請求，然被告並未就原告李建輝所出買賣要約書為確認同意售出之簽認，亦無通知到達買方，兩造就此買賣交易並無成立預約，被告無收受定金，原告李建輝請求被告加倍返還定金顯無理由等語，資為抗辯。
（四）並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查1644-4（56㎡）、1644-5（67㎡）、1644-6（186㎡）、1644-9（106㎡）、1644-13（100㎡）等地號土地為被告所有，1644地號土地（207㎡）被告之應有部分為3分之1是被告所有上開土地面積共584㎡（約176.66坪），1643-7地號土地（143㎡，約43.25坪）則為被告配偶翁羅秀庭所有等情，有上開土地登記公務用謄本附卷可稽（詳本院卷第47-59頁），兩造就此亦不爭執，堪信為真實。
四、原告主張之前揭事實為被告部分否認，並以前情置辯。是本院應審究者為被告委託原告黃帝公司銷售之範圍，是否僅有前述被告所有之6筆土地，或是包含訴外人翁羅秀庭所有1643-7地號土地在內共7筆土地？是否包含前開土地上之建物？原告黃帝公司依系爭委託書第4條、第6條約定請求被告給付服務報酬有無理由？如有理由，金額若干？原告李建輝依系爭專任委託書第6條約定、類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，有無理由？如有理由，金額若干？
五、本院判斷：
（一）被告委託原告黃帝公司銷售之範圍，究為前述6筆或7筆土地？是否包含前開土地上之建物？經查，原告黃帝公司與被告簽立之系爭委託書，記載託售標的物為1644、1644-4、1644-5、1644-6、1644-13、1643-7等地號共6筆土地（詳本院卷第7頁），佐以被告具狀自陳：其委由地政士徐敏香協同處理本件買賣交易，與原告黃帝公司來回磋商買賣契約之內容，原告黃帝公司先後於108年9月18日、同年月19日、同年月24日分別提出
3個版本之契約書等語（見本院卷第73-75頁）及其所提出之3份不動產買賣契約書，其中原告黃帝公司於108年
9月18日提出之不動產買賣契約書，立約人載明出賣人為翁玉舜、 翁慶鐘 等2人，而買賣標的物為1644、1644-4、1644-5、1644-6、1644-9、1644-13等地號土地，以及桃園市○○區○○○街○○○號和260號之建物（見本院卷第
107、108頁）；嗣被告受任人徐敏香與原告黃帝公司磋商後，黃帝公司於翌日（即同年月19日）提出之不動產買賣契約書，於買賣不動產標示欄位新增1643-7地號土地1筆，並註明所有權人為翁羅秀庭（見本院卷第133、134頁）；繼而，原告黃帝公司與徐敏香再次磋商後，黃帝公司於同年月24日提出之不動產買賣契約書，就出賣人和買賣不動產表示欄位上土地和建物之記載，均與第二版本之不動產買賣契約書完全相同（見本院卷第149、150頁）。而不動產標示欄位上之記載為不動產買賣契約之重要內容，若被告對此有疑義，於契約磋商期間，理應有所修改，且108年9月18日最初版本之不動產買賣契約書之不動產標示欄位內，並無翁羅秀庭所有之1643-7地號土地之記載（見本院卷第107頁），而是黃帝公司與被告之受任人徐敏香磋商後，第二版本之不動產買賣契約書始有記載，直至最後版本之不動產買賣契約書，對於此部分之記載亦未再更動，顯見1643-7地號土地是被告之受任人徐敏香與原告黃帝公司磋商後始載入買賣契約內，足見被告委託銷售之範圍應包括1644、1644-4、1644-5、1644-6、1644-9、1644-13、1643-7等7筆土地，及其上桃園市○○區○○○街○○○號和260號之建物在內。雖被告抗辯徐敏香受原告黃帝公司脅迫，始終不同意黃帝公司記載之買賣範圍云云，然此為原告否認，且被告就此並未舉證以實其說，自難信實。況若黃帝公司欲惡意欺瞞被告，最初於108年
9月18日提出之買賣契約書，即可將翁羅秀庭所有1643-7地號土地載入買賣契約書中，而非與徐敏香磋商後，始將該部分土地載明於契約書內。抑有進者，被告委任律師於
108年10月3日向原告黃帝公司及黃帝公司之受僱人 李清華 寄發之律師函中亦載明：「緣本人翁玉舜於108年8月31日與黃帝不動產有限公司（下稱黃帝公司）李清華經理簽訂買賣仲介專任委託書，委託黃帝公司居間仲介出售本人坐落桃園市○○區○○段○○○段地號1644、1644-4、1644-5、1644-6、1644-9、1644-13、1643-7號等7筆土地，合先敘明」等語，有律師函1紙存卷可稽（見本院卷第177頁）。從上開記載亦足認被告委託銷售之範圍除自己所有之6筆土地外，尚包括其配偶翁羅秀庭所有之1643-7地號土地，至為明確。至系爭委託書未載入1644-9地號土地乙節，證人李清華業已證述是伊當初漏寫等語（詳本院卷第241頁），揆之前述說明，可認其證述內容應屬實情無誤，尚難據此推認被告委託銷售範圍不包括該筆土地。又被告抗辯訴外人翁羅秀庭、翁慶鐘均未委任原告黃帝公司銷售土地云云，惟委託銷售之債權行為本不以有處分權為必要，故縱認翁羅秀庭、翁慶鐘未授權原告黃帝公司出售1643-7地號土地或前開建物，亦不表示被告不得以1643-7地號土地和前開建物委由原告黃帝公司一同出售，至於日後若生爭執，僅為被告與翁羅秀庭及、翁慶鐘間之問題，與被告是否有委託原告黃帝公司出售前開土地無涉。況原告黃帝公司欲對何人提出訴訟，基於處分權主義之原則，本為原告黃帝公司可自主為之，要難僅因原告未將翁羅秀庭和翁慶鐘列為被告，即推認出售範圍不包含其所有之土地或建物。基此而論，被告委託原告黃帝公司出售之範圍包含系爭7筆土地及該土地上之桃園市○○區○○○街○○○號和260號建物，洵堪認定。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又系爭委託書第6條第
4項約定「在買方與乙方（即原告）簽立買賣要約書或幹旋金收據後，買方承購條件符合或優於甲（即被告）、乙方簽立之委託條件，且經乙方通知簽約後亦視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方必須全額一次給付乙方委託總價額4％」。查，原告黃帝公司主張其已尋得願用每坪44萬元購買系爭土地之買受人即原告李建輝，而此高於被告委託以每坪43萬元出售之價格，已完成被告之委託事務，然被告藉故拖延不簽立買賣契約等情，業據其提出系爭委託書、存證信函、律師函、原告2人簽立之不動產買賣要約書及原告李建輝購買系爭土地之訂金支票和訂金收據等件為憑（見本院卷第7-21、175、176頁）。嗣被告寄送給原告黃帝公司之律師函亦略以：「是以，黃帝公司李清華經理前稱已尋覓符合本人委託銷售底價之買方，預（欲）準備雙方簽屬（署）不動產買賣契約，惟黃帝公司既具不動產專門知識，又深富房屋買賣經驗，且立於較易取得交易資訊之地位，故應就買方訂約事項、履行能力、訂約能力及是否確實有能力給付買賣價金予本人之能力等事項，應詳盡調查及負有較高的注意義務，非謂已尋得符合本人銷售底價之買方得以倉促任意簽署買賣契約，否則豈不是任由買方信口開河，實際上卻無履行買賣契約之能力，而不善盡應盡之上開調查職責，將風險轉歸於本人」等語（見本院卷第178頁）。可知被告亦肯認確有委託原告黃帝公司代尋買家購地締約之意思，然因質疑原告李建輝恐無履約能力等事項，乃未簽署買賣契約，應無疑義。是原告既已尋得願以高於被告委託價格買受系爭土地之買受人，而被告確實不願意與原告李建輝簽立買賣契約，依兩造簽署之系爭委託書第6條第4項約定，應視為原告黃帝公司已完成被告之委任事務。
（三）被告固抗辯其不太識字且因病視力模糊，記性不好，對於系爭委託書之內容不甚了解，且系爭委託書為定型化契約，黃帝公司亦未給予被告審閱期間云云。惟被告為00年0月0日出生，現年71歲餘，且未受監護或輔助宣告等情，有卷附戶籍謄本可佐（詳本院卷第41頁），是其具備完整之行為能力，自有為意思表示及受意思表示之能力，對於契約內容及訂約與否自應於事前審慎為之，要難事後以對契約內容不了解云云，而主張約款無效，否則交易安全將如何維護。且被告與黃帝公司前於108年5月7日即曾訂立第一次買賣仲介專任委託書（見本院卷第231頁），因該次委任期間屆至，始於108年8月31日簽立第二份即系爭委託書，而前後兩份委託書之內容，除立約人、委任期間、委託價格等手寫之部分外，其餘打字列印之約款均完全相同（詳本院卷第7、231頁），若被告不同意前次委託書之約款內容，自無須再簽立第二份委託書，是被告此部分抗辯，尚不足採。又被告抗辯系爭委託書為定型化契約，被告無磋商餘地，違反消費者保護法第12條、民法第
247條之1規定而屬無效約定，或縱認系爭委託書構成契約內容，且非全部無效，然系爭委託書第4條、第6條第
6條第1項、第3項、第4項、第10條約定亦屬無效約定云云，惟被告與黃帝公司前後接續簽立兩份內容相同之專任委託書，已如前述，若被告認系爭委託書約款剝奪其磋商之權利，對其權益有侵害之虞，自得於第一次委託期間屆至後，拒絕與黃帝公司締結第二份委託書，況被告於締約時尚可透過調整出售範圍和價格等事項與黃帝公司磋商，自難據此而認被告之締約自由受有限制，或有加重被告責任之情事，是被告此部分抗辯，亦非可採。被告復抗辯，倘認系爭委託書之約定為有效，惟被告並無於委託銷售期間藉故不賣或中途違約，或於委託期間與委託人所曾介紹之客交易買賣，黃帝公司無權代被告收受定金，買賣雙方未簽訂買賣契約之理由非可歸責於被告，又被告從未看過買賣要約書，且無確認買方承購條件是否符合或優於委託條件，是本件根本未達被告依系爭委託書第4條「為配合全心銷售，甲方（即被告）保證合約一經簽訂即停止自行銷售,委託期間內不得以任何理由藉故不賣可或甲方於委託期間（含屆滿後三個月內）與委託人所曾介紹之客戶交易買賣，如有違反仍應本約第三條給付委託價4％作為違約賠償之服務費」及第6條第4項所定，被告應付損害賠償或服務報酬之條件，黃帝公司請求被告給付服務報酬顯無理由云云。惟系爭委託書第6條第1項載明：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」等語（見本院卷第7頁），故被告既已同意原告黃帝公司為雙方代理行為，黃帝公司自有權代被告收受定金，被告是否見過卷附之買賣要約書（詳本院卷第15-17頁），則非所問。又黃帝公司既已尋得願以每坪44萬元購買系爭土地之買受人即原告李建輝，而此價格已高於被告委託以每坪43萬元出售之價格，故依系爭委託書第6條第4項之約定，黃帝公司視為已完成被告之委託事務。而被告不願履約之原因，從被告於起訴前對黃帝公司和黃帝公司員工李清華所寄發之律師函內容可知（見本院卷第179、180頁），係因被告認原告李建輝無履約能力等情，俱如前述。惟原告李建輝是否有履約能力乙節，被告於本件並未主張亦未舉證，自難逕為有利被告之認定。而證人李清華固證述：本件買賣無法成交之爭執所在，係簽約金或安家費金額之多寡等語（詳本院卷第244頁），然縱令如此，被告亦應於專任委託書內將此部分要求載明清楚，尚難以此為由而認原告應負擔合約內未約定事項之責。基此，被告對於系爭買賣契約未成立並非可歸責於己之抗辯，俱非可採，堪認系爭買賣是可歸責於被告而未成立。
（四）綜上，原告依系爭委託書第4條、第6條第4項之約定，視為已完成委託之業務，其據此請求被告給付成交金額4％之報酬即387萬416元【計算式：（翁玉舜所有土地17
6.66坪＋翁羅秀庭所有土地43.25坪）×44萬元×4％】為有理由，應予准許。
（五）按違約金依其性質可分為懲罰性違約金與損害賠償性質之違約金，前者為對於債務不履行之懲罰，以強制債務之履行為目的，其違約金債權之發生，以有債務不履行為已足，不以損害之發生為必要，債權人於違約金外，尚得請求本來之給付或代替給付之損害賠償。後者係以預定債務不履行之損害賠償總額為目的，除契約當事人另有特別約定，或依其約定不履行債務之性質不以損害賠償為限者外，通常債權人僅得就本案之給付或違約金之請求權中擇一行使（最高法院68年度台上字第3055號、77年度台上字第2555號判決意旨參照）。又系爭委託書第6條第3項前段約定「收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方」。本件原告黃帝公司為雙方代理，並有為被告代收買方之訂金之權利，已如前述，則原告李建輝主張黃帝公司與被告簽立之系爭委託書，及黃帝公司與原告李建輝簽立之買賣要約書並收取定金，兩份契約聯立，原告李建輝得依系爭委託書第6條第3項前段之約款，請求被告加倍返還訂金。由上開約款之內容觀之，所謂「甲方加倍返還定金予買方」，性質上應屬委任人不履行簽約義務之違約金，且未明確約定受任人除得請求委任人給付委任報酬外，尚得另外請求損害賠償，則該項條款既無懲罰性違約金之特別約定，自應解為加倍返還之約定，屬損害賠償總額預定性之違約金。從而，原告李建輝因被告拒不簽立買賣契約，所得請求之損害賠償，應以請求權人實際受有損害為限。然原告李建輝迄未舉證說明其因被告未訂立系爭土地之買賣契約受有何項損害，以及損害之數額為何，揆諸前揭說明，原告李建輝自不得依前開約款，請求被告加倍返還訂金。
（六）按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3項固有明文。惟解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約（最高法院72年台上字第85號判決意旨參照）。是民法第249條第3項之適用以當事人間之契約有效成立為前提，嗣因可歸責一造之事由而解除契約時，始得依該條款請求加倍返還。本件原告黃帝公司固已尋得潛在之買受人即原告李建輝，然原告李建輝迄未與被告簽立買賣契約書，此為兩造所不爭，是原告李建輝自無依前開規定或類推適用前開法條請求被告加倍返還定金之餘地。準此，原告李建輝請求被告返還1000萬元之定金，顯屬無據，應予駁回。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告負債務不履行損害賠償責任，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告黃帝公司依上開規定請求自被告收受起訴狀繕本翌日即
108年11月28日起（見本院卷第35頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。
七、綜上所述，本件原告黃帝公司依系爭委託書第4條、第6條第4項之約定，請求被告給付服務報酬387萬416元，及自
108年11月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原告李建輝請求部分，則因未能舉證受有損害，應予駁回。兩造均已陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，於法並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。惟原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔依據：依民事訴訟法第78條、第79條。中華民國109年7月27日
民事第三庭法官吳為平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月28日
書記官劉育秀