裁判字號：最高法院88年台上字第127號民事判決
裁判日期：民國88年01月22日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決八十八年度台上字第一二七號
上訴人乙○○
丙○○甲○○共同訴訟代理人 黃品彰 律師被上訴人丁○○訴訟代理人 賴坤志 律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年三月三十日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十六年度上字第五四號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊就所有之坐落台南縣○○鄉○○段五八一之一、五八一之二、五八一之三、五八一之五、五八一之六、五八一之七、五八一之八、五八一之九號等土地（下稱系爭土地）與上訴人原訂有耕地三七五租約，惟上訴人違反租約，除在承租土地上擅自闢建砂石場、水泥地面營業外，另擅建非農舍之住屋，出租供法國婚紗攝影，建造廣告招牌及彩虹師遙控模型店之用，並擅自舖設柏油。已違反自任耕作之規定，依耕地三七五減租條例第十六條規定，租約無效，爰求為命上訴人將系爭土地回復原狀並交還伊之判決（按被上訴人其他之訴分別經第一、二審為其敗訴之判決，被上訴人未聲明不服）。
上訴人則以：縱系爭土地之五八一之二、五八一之六號地內有如原判決附圖所示（下稱附圖）Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分建屋，或前在五八一之一號地堆置砂石，惟均經被上訴人允許；五八一之八、五八一之九號地，均編定為水利用地，臨接公路且面積狹小，少有經濟效益，伊暫予休耕，並未違反租約；系爭土地上之建物及農田均由伊使用，並無轉租情事；被上訴人所謂，法國婚紗攝影，乃廣告招牌，原係豎立在公路水溝邊，未占用系爭土地，彩虹師遙控模型店係上訴人甲○○所開設，亦未出租他人；再者，承租人違反約定方法為租賃物之使用收益者，以經出租人阻止而仍繼續為之，出租人始得終止契約，被上訴人至今仍繼續按期收租，系爭土地租賃關係迄未終止；五八一之二、五八一之六、五八一之八號地之地目已變更編定為「建」，上訴人有無變更使用租賃物，應就各個租賃物，即各筆土地分別觀之；系爭土地早在日據時期即出租伊被繼承人 陳影 ，並同意陳影將其中一部供建屋使用，耕地三七五減租條例四十年六月七日始公布施行，依法律不溯既往原則，該部分土地即不受該條例第十六條規定之拘束等語。資為抗辯。
原審以：被上訴人並無心神喪失或精神耗弱致不能處理自己事務之情事，其雖曾表示未委任律師請求交還系爭土地，賴坤志律師亦陳稱原係受被上訴人之家人委任進行第
一、二審訴訟，惟被上訴人本人嗣業到場表明其確同意委任賴坤志律師進行本件第一、二審訴訟，並承認委任書上印文為真正，依民事訴訟法第四十八條規定，前訴訟行為已經補正。查系爭土地係遞嬗分割自原五八一之一號地，為被上訴人所有，被上訴人就原五八一之一號地與上訴人之被繼承人陳影原訂有中字第三八號之一耕地三七五租約，而由上訴人等三人續訂租約，其中第五八一之八、五八一之九號地使用種類編定為一般農業區水利用地，五八一之二、五八一之六、五八一之八號地地目變更為建，有台南縣私有耕地租約副本、土地登記簿謄本可稽。雖出租耕地分割、編定使用、地目已有變更而未辦理租約變更登記，然對該耕地租賃關係，並無影響。上訴人使用系爭土地之情形，除在五八一之三、五八一之七號地如附圖Ｇ部分為稻作，在五八一之一號地如附圖Ａ部分種植芒果外，另在五八一之一、五八一之二、五八一之五號地如附圖Ｂ部分舖設柏油走道，在五八一之二、五八一之六號地如附圖Ｃ部分建磚鐵皮浪板造房屋，在五八一之一、五八一之二、五八一之六號地如附圖Ｄ部分建磚瓦造房屋，在五八一之一、五八一之二號地如附圖Ｅ部分建鐵架石棉瓦造房屋，在五八一之二號地上如附圖Ｆ部分建磚石棉瓦造房屋，Ｃ部分房屋開設彩虹師遙控模型店對外營業，上訴人居住於Ｄ部分房屋，業據勘驗並台南縣鹽水地政事務所測量屬實。又被上訴人主張：上訴人在部分之五八一之一號地上堆置砂石等情，為上訴人所是認，並且自認已放置好幾年，亦有照片足憑，堪信為真。上訴人之被繼承人陳影在系爭土地上蓋建之竹土造住屋，面積約三三點一平方公尺，有卷附台南縣稅捐稽徵處函附稅籍紀錄表、房屋現值核計表影本及房屋稅籍證明書可按，與勘驗測量之房屋構造不同，上訴人坦承：「附圖Ｄ部分光復當初伊父親已在此蓋房子使用，拆除三合院一部分增建搖控模型店」、「舊舍翻修，在八十四年才開模型店」云云，足徵上訴人擴建房屋，並設店營業無訛。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言，如承租人以承租之耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力，其未轉租或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地並請求收回。上訴人既在五八一之一、五八一之二、五八一之五、五八一之六號地上，擴建鐵皮屋、磚瓦造房屋供作居住及店舖使用，舖設柏油作道路使用，並在五八一之一號地上堆放砂石達數年之久，其違反耕地三七五減租條例第十六條「承租人應自任耕作」之規定明甚；上訴人以一租約承租系爭土地，雖僅其中一部變更用途，不自任耕作，依上說明，耕地租約應全部無效。復按「承租人應自任耕作」，係強制規定，上訴人雖辯稱：伊在部分系爭土地上建蓋房屋或堆置砂石，曾得被上訴人同意云云，為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實，已屬難信；縱被上訴人曾同意上訴人蓋建房屋或堆放砂石，亦因違反法律強制規定，應認為無效；即令被上訴人繼續收取租金，亦不能謂租約仍有效存在。又耕地租約之無效與租約之終止不同，耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。上訴人所謂，被上訴人未終止租約，伊經告知後即回復原狀，不得請求收回土地云云，要非可採。另耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約，固為耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所明定，然此係出租人是否終止租約之問題，非謂出租耕地一經編定或變更為非耕地使用時，承租人即得變更供作非耕地使用。上訴人於承租之系爭土地上擴建房屋，設店營業，及舖設柏油，並堆置砂石，均在耕地三七五減租條例公布施行之後，自應適用該條例。系爭耕地租約既因上訴人不自任耕作而無效，被上訴人自得請求上訴人將系爭土地回復原狀並交還之。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。經核並無違誤。按無訴訟代理權者取得本人之訴訟委任，提出委任書，本人或該訴訟代理人並承認其以前訴訟行為者，溯及於行為時發生效力。又補正訴訟代理權欠缺之時期，法律未設任何限制，在上級審訴訟程序中，亦得補正下級審訴訟代理權之欠缺。上訴論旨徒執陳詞，就原審採證認事職權之行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十八年一月二十二日
最高法院民事第三庭
審判長法官朱建男
法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年二月五日
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