裁判字號：臺灣嘉義地方法院103年訴字第531號民事判決
裁判日期：民國104年02月03日
裁判案由：解除契約
臺灣嘉義地方法院民事判決103年度訴字第531號原告 黃嘉德 訴訟代理人 林芳榮 律師被告鐘 張碧娥
鐘健 如 鐘松村 鐘淑娟 共同訴訟代理人 吳碧娟 律師被告 呂家昌 上列當事人間解除契約事件，本院於民國104年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：「先位部分：①原告與被告之不定期租賃契約解除。②被告應將坐落嘉義市○○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示甲部分面積約69平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體。③被告呂家昌應自同地號上之檳榔攤遷出，並拆除檳榔攤，將土地返還原告及共有人全體。④願供擔保，請宣告准予假執行。⑤訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第4頁）嗣於民國103年11月18日當庭以言詞變更其先位聲明為：「①被告應將坐落嘉義市○○○段○○○○○○○號土地上如嘉義市地政事務所97年5月12日複丈成果圖所示編號甲部分面積約69平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體。②被告呂家昌應自同地號上之檳榔攤遷出，並拆除檳榔攤，將土地返還原告及共有人全體。③願供擔保，請宣告准予假執行。④訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第131頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。查被告呂家昌經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，就該被告部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告之被繼承人 黃王 千金（已於92年2月18日逝世）於79年1月1日與被告之被繼承人 鐘信科 （已於98年11月1日逝世）訂定租賃契約，承租嘉義市○○○段○○○○○○號及同段246-5地號土地（下稱246-7、246-5地號土地），依租賃契約第2條，租期1年，自86年1月1日起至86年12月31日止。租期屆滿後，兩造續約1年，自87年1月1日起至87年12月31日止。而租約期滿後因未續定租約，復續供被告之被繼承人鐘信科使用並持續收取租金，成為不定期租賃。因此，原告之被繼承人 黃王千金 死亡後，應由原告與訴外人 黃忠憲 、 黃忠勇 、 黃忠正 、 黃嘉興 、 黃嘉進 、 黃嘉發 、 黃嘉成 、 黃嘉生 及 黃麗錡 共同繼承該不定期租賃關係。另被告之被繼承人鐘信科死亡後，應由被告 鐘張碧娥 、 鐘健如 、鐘松村、鐘淑娟繼承該不定期租賃關係。上開二筆租賃土地均為道路用地。其中246-5地號土地為原告之被繼承人黃王千金之配偶 黃水清 之親族 黃槐 所有，該筆土地當年借給黃水清管理使用；同段246-7地號土地為原告之被繼承人黃王千金所有，其已併入同段244-6地號土地。本院97年度訴字第113號民事判決誤以嘉義市○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為租賃標的，顯然該案判決內容與他筆地號土地相混淆而與事實不符，應屬違法判決。且被告之被繼承人鐘信科在本院97年度訴字第113號拆屋還地事件中，自承62年3月間，與原告之祖父「 溪水伯 」就系爭土地訂立租賃契約，同意被告於系爭土地上搭建鐵皮屋，並使用系爭土地直至政府徵收為止。縱訂約屬實，但系爭土地係原告之被繼承人黃王千金所有，在未經原告之被繼承人黃王千金之同意，任何契約對其均不生效力。又從所謂「使用系爭土地至政府徵收為止」觀之，所為使用之土地應係為公共設施道路無疑，因公共設施道路用地始有徵收之問題，與上開租賃土地為道路用地，兩相吻合。然系爭土地並非道路用地，根本無徵收之問題，縱有承租事實，所承租之土地應為上開246-5及246-7二筆土地，並非系爭土地。
（二）系爭土地為原告與訴外人黃忠憲、黃忠勇、黃忠正、黃嘉興、黃嘉進、黃嘉發、黃嘉成、黃嘉生及黃麗錡自被繼承人黃王千金繼承而來並為共有。兩造間就系爭土地雖未訂立租賃契約，但因已收受租金，故成立不定期租賃契約。惟原告並未同意被告於其上建屋，亦未同意轉租。原告之被繼承人黃王千金，或於79年訂約以前有同意建屋，然係同意建屋於246-7地號及246-5地號土地。被告辯稱原告有同意其於系爭土地建屋等云云，應自負舉證之責。再者，原告及被繼承人黃王千金既未同意被告於系爭土地上建屋，縱兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，但依民法第449條第1項規定，租賃契約之期限，不得逾20年，原告自得終止系爭土地之不定期租賃契約。
（三）被告就無租賃契約之系爭土地違法轉租訴外人 籃雪芳 ，每月租金55,000元，亦違法轉租予被告呂家昌建檳榔攤賣檳榔及轉租他人架設廣告看板，原告自得終止就系爭土地之不定期租賃契約。而原告已於103年7月28日，以朴子海通路郵局65、66、67、68號存證信函催告終止系爭土地之不定期租賃契約，再以本件起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示。
（四）退步言，如原告主張請求解除或終止契約若認為無理由，則原告請求調整系爭土地之租金。該租金自99年8月起，每月為25,000元，時過4年，因物價提高、幣值貶值、地價調整、地價稅增多，每月25,000元租金收入已無法繳交地價稅。然被告竟轉租訴外人籃雪芳並收取每月55,000元租金，復轉租被告呂家昌並收取15,000元租金，亦轉租他人作廣告看板。由此可見，被告尚且賺取6、7萬元利益，並不合理。況系爭土地99年時為一片農地，而現今全已成住宅區及商業用地，故地價稅已提高甚多，原租金顯然過低，不符比例原則。系爭土地公告現值每平方公尺52,466元，則被告占用之69平方公尺，總價值逾3,500,000元，若以該土地價值計算，每月租金25,000元並不符市場行情，無法繳納地價稅，被告既可向他人收取租金55,000元，則原有每月租金25,000元顯然過低。故原告依民法第442條規定，請求提高每月租金為80,000元。【計算式：55,000元（轉租訴外人籃雪芳）＋15,000元（轉租被告呂家昌）＋10,000元（轉租他人作廣告看板以10,000元計算）＝80,000元】
（五）聲明：
1、先位部分：①被告應將坐落嘉義市○○○段○○○○○○○號土地上，如嘉義市地政事務所97年5月12日複丈成果圖所示編號甲部分面積約69平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體。②被告呂家昌應自同地號上之檳榔攤遷出，並拆除檳榔攤，將土地返還原告及共有人全體。③願供擔保，請宣告准予假執行。④訴訟費用由被告負擔。
2、備位部分：①被告承租嘉義市○○○段○○○○○○○號土地上，如嘉義市地政事務所97年5月12日複丈成果圖所示編號甲部分面積約69平方公尺，租金調整為每月80,000元。②訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
（一）被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟部分：
1、被告否認原告所提出租賃契約書之真正，蓋該租賃契約書中承租人係 鍾信科 ，而被告之被繼承人為鐘信科，姓氏錯誤，故被告否認該租賃契約書之真正。
2、被告之被繼承人鐘信科及被告未曾使用246-7地號及246-5地號土地。經向嘉義市地政事務所申請之土地登記簿謄本及地籍圖可知，該地籍圖上並無246-7地號土地存在，而
246-5地號土地係訴外人黃槐所有，並非原告之被繼承人黃王千金所有。另246-5地號土地係位於北港路以南，然被告之被繼承人鐘信科未曾使用北港路以南之土地，而被告係向原告及其他共有人承租系爭土地使用。
3、系爭土地上之建物（下稱系爭建物）係被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村及鐘淑娟之被繼承人鐘信科所建蓋，被告之被繼承人鐘信科係系爭建物之原始起造人，原告及其他共有人前曾以本院97年訴字第113號訴請被告之被繼承人鐘信科拆屋還地，經判決認定於系爭土地有租賃關係存在，駁回原告及其他共有人之請求，而原告及其他共有人不服提起上訴，經臺灣高等法院臺南分院以97年上字第164號判決駁回其上訴，經再上訴，因未補繳裁判費及委任代理人，經臺灣高等法院臺南分院於97年5月18日以裁定駁回其上訴確定在案。
4、被告之被繼承人鐘信科於系爭土地上蓋有系爭建物，並將一部分分租予他人，原告之先人「溪水伯」、被繼承人黃王千金、原告及其他共有人均未反對，且每年均持續收取租金，兩造間存有租賃關係亦經法院判決審認在卷。且原告及其他共有人曾於99年3月31日起訴請求解除契約及調整租金，為平息紛爭被告與原告及其共有人達成和解同意調整租金，有本院99年7月22日調解筆錄可稽，故兩造就系爭土地確有不定期租賃契約關係存在。
5、民法第258條第1項、第2項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」本件原告無解除契約之權，況繼承此不定期限租賃契約之共有人有數人，參酌上開條文規定，原告一人自無權解除本件不定期租賃契約。又依民法第449條第1項、第3項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」本件既係租用基地建蓋房屋，自不受租賃期限20年之限制，法理事理至明。
6、系爭土地之使用分區為「部分綠地部分道路用地」，並非商業區及高級住宅區，仍有涉及徵收問題。再依土地法第97條規定，本件應以申報地價年息5%計算租金為適當，惟系爭土地租金每月為25,000元，已超過上開計算方式，且若要調和市場租金價格，應係指房屋部分並非僅以土地而已。何況本件系爭建物及廣告架係被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村及鐘淑娟之被繼承人鐘信科所建造及設置，被告收取租金亦屬合理，被告使用土地面積已較鐘信科當時經營修車廠時減少，所支付之租金亦多出甚多。再者，被告向其他承租人收取之租金係因市場性供需問題，非整個土地價值升降所致。因此，原告請求調整租金為無理由，應予駁回。
7、聲明：①原告之訴及其假執行之聲請均駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告呂家昌未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告先位請求部分：
1、原告主張系爭土地為其與與訴外人黃忠憲、黃忠勇、黃忠正、黃嘉興、黃嘉進、黃嘉發、黃嘉成、黃嘉生及黃麗錡共有，與被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟間存有不定期租賃關係等情，並提出系爭土地登記謄本在卷可稽，復為被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟所不爭執，自堪信屬實。至原告主張其得終止系爭不定期租賃契約，並訴請被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟拆除系爭土地上之地上物及訴請被告呂家昌拆除檳榔攤，將土地返還原告及共有人全體等節，則為被告被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟所否認，並以上開情詞置辯。故原告先位請求部分之爭點在於：①原告是否得單獨終止系爭不定期租賃契約？②原告得否主張終止系爭不定期租賃契約？③原告得否訴請被告拆除地上物並將系爭土地返還原告及共有人全體？
2、經查：①原告及系爭土地共有人黃忠憲、黃忠勇、黃忠正於97年間
曾共同起訴請求法院判命被告之被繼承人鐘信科拆屋還地，經本院97年訴字第113號判決認定鐘信科係基於租賃關係占用系爭土地如嘉義市地政事務所97年5月12日複丈成果圖所示編號甲部分面積69平方公尺（見本院卷第118頁）而駁回原告及其他共有人之請求，原告及上開共有人不服提起上訴，經臺灣高等法院臺南分院以97年上字第164號判決駁回其第二審上訴，渠等再提起第三審上訴，惟因未繳納裁判費及未委任代理人，經臺灣高等法院臺南分院於97年5月18日以裁定駁回其上訴確定等情，有上開判決書在卷可稽（見本院卷第114頁至第127頁），並據本院調取上開案件卷宗核閱無訛。參以原告及系爭土地共有人黃忠憲、黃忠勇、黃忠正復於99年間共同起訴請求法院判命本件被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟、呂家昌拆屋還地（與本件起訴時先位請求事項相同），嗣經達成訴訟上和解，其內容為：「一、被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟四人共同租用原告黃嘉德、黃忠憲、黃忠勇、黃忠正所有嘉義市○○○段○○○○○○○號土地內，如附圖所示門牌號碼嘉義市○○路○○○○○號房屋之基地，面積69平方公尺，被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟四人應共同給付原告黃嘉德、黃忠憲、黃忠勇、黃忠正租金，自民國99年8月1日起，調整為每月新臺幣25,000元，租金應於每月五日前支付完畢。二、原告其餘請求拋棄。三、訴訟費用各自負擔。」等情，有本院99年度訴字第217號和解筆錄在卷可考（見本院卷第127頁、第128頁），並據本院調取該案卷宗查明無誤。堪認原告及共有人黃忠憲、黃忠勇、黃忠正與被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟間就系爭土地如嘉義市地政事務所97年5月12日複丈成果圖所示編號甲部分面積（69平方公尺）存在不定期租賃關係，而被告占用系爭土地上開範圍均屬有權占有無疑。至原告所主張與系爭土地同段之246-7地號、246-5地號土地，其中246-7地號土地已合併於同段244-6地號土地，顯然與系爭土地為不同筆土地等情，有上開土地之地籍圖騰本及登記簿謄本（見本院卷第100頁至第108頁）在卷可憑，自與上述兩造間系爭土地之不定期租賃關係毫不相涉，原告以其被繼承人黃王千金與被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟之被繼承人鐘信科就上開246-7地號、246-5地號土地始有簽訂租賃契約為由即否認兩造間就系爭土地之不定期租賃關係云云，並不可採。
②按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定
，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性；租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之，最高法院64年台上字第2294號判例、最高法院44年台上字第119號判例闡述甚明。原告固主張其得終止系爭不定期租賃契約云云。然觀諸上開本院99年度訴字第217號和解筆錄所載之出租人包含原告黃嘉德、黃忠憲、黃忠勇、黃忠正，足見系爭不定期租賃契約出租人之一方為數人，揆諸上開說明，其終止租約之意思表示即應由其全體為之。對照原告所提出之存證信函（見本院卷第21頁至第28頁）均係由原告單獨一人委任律師所寄發，且本件訴訟亦係由原告一人在起訴狀上具名起訴。從而，無論原告係主張何種事由欲終止上開不定期租賃契約關係，其均不能發生終止契約之效力，原告上開主張，並不可採。準此，被告基於本院99年度訴字第217號和解筆錄所載之不定期租賃關係占用系爭土地上開範圍均仍屬有權占有。原告訴請被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟拆除系爭土地上開範圍內之地上物及訴請被告呂家昌拆除檳榔攤，將土地返還原告及共有人全體，均乏其據，不能准許。
（二）原告備位請求部分：
1、原告備位請求主張系爭土地之租金99年8月起，每月為25,000元，時過4年，因物價提高、幣值貶值、地價調整、地價稅增多，每月25,000元租金收入已無法繳交地價稅。而被告轉租訴外人籃雪芳並收取每月55,000元租金，復轉租被告呂家昌並收取15,000元租金，亦轉租他人作廣告看板，被告賺取6、7萬元利益。且系爭土地99年時為一片農地，而現今全已成住宅區及商業用地，地價稅已提高甚多；系爭土地公告現值每平方公尺52,466元，則被告占用之69平方公尺，總價值逾3,500,000元，若以該土地價值計算，每月租金25,000元並不符市場行情，顯然過低。故依民法第442條規定，請求提高每月租金為80,000元等詞。被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟則抗辯：系爭土地之使用分區為「部分綠地部分道路用地」，並非商業區及高級住宅區。依土地法第97條規定，應以申報地價年息5%計算租金為適當，系爭土地租金每月為25,000元，已超過上開計算方式。況系爭建物及廣告架係被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村及鐘淑娟之被繼承人鐘信科所建造及設置，被告收取租金亦屬合理，被告使用土地面積已較鐘信科當時經營修車廠時減少，所支付之租金亦多出甚多，被告向其他承租人收取之租金係因市場性供需問題，非整個土地價值升降所致，原告請求調整租金為無理由等語。
2、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段固有明文。然租金為租賃契約之要素，原告起訴請求法院判決調整租金乃原告請求法院以判決變更租賃關係內容，自屬形成之訴。而多數共有人將共有土地共同出租他人而訴請法院調整租金時即必須由全體出租人共同訴請承租人調整租金，始屬適格（最高法院90年度台上字第611號判決意旨及司法院75年廳民一字第1695號函法律問題研究意見參照）。查本院99年度訴字第217號和解筆錄所載就系爭土地上被告所占用範圍之出租人包含原告黃嘉德、黃忠憲、黃忠勇、黃忠正，足見系爭不定期租賃契約出租人之一方為數人，而且本件訴訟僅由原告一人單獨起訴等情，業如上述，揆諸上開說明，已難認其當事人適格並無欠缺。
3、況按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，為土地法第97條第1項所明定，而此於租用基地建築房屋準用之，此觀土地法第105條自明。
所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在在平均地權條例行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，地政機關公告之地價而言（參見該條例第16條）。查系爭土地於92年2月間之公告地價為每平方公尺46,727元，迄102年1月間之公告地價則為每平方公尺11,406.4元等情，有系爭土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第12頁），足見系爭土地之公告地價不但未有上昇，反而有所下降，自難遽認系爭土地價值確有上昇之情事。至原告雖主張被告轉租訴外人籃雪芳並收取每月55,000元租金，復轉租被告呂家昌並收取15,000元租金，亦轉租他人作廣告看板，每月賺取6、7萬元利益，系爭土地每月租金25,000元並不符市場行情，顯然過低云云。然被告出租予訴外人籃雪芳與被告呂家昌之租賃標的物，以及出租予他人之廣告看板，均非僅有系爭土地，尚包含地上建物或工作物；而上開地上建物及廣告牌架均係被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村及鐘淑娟之被繼承人鐘信科所建造及設置等情，此為原告所不爭，並據本院調取103年度訴字第263號案卷查明無誤。是租賃標的物之範圍不同，其經濟價值自有出入，即難僅以被告鐘張碧娥等人出租予訴外人籃雪芳與被告呂家昌以及出租予他人廣告看板之租金總額高於系爭土地每月租金，即謂系爭土地每月租金25,000元並不符市場行情，顯然過低。此外，原告對系爭土地在渠等於本院99年度訴字第217號就租金調整達成訴訟上和解以後，其價值有何上昇乙節並未進一步舉證以實其說，是其主張物價提高、地價調整、地價稅增多，原有租金過低云云，亦難遽加採憑。從而，原告訴請調整系爭土地之租金，自乏其據，不能准許。
四、綜上所述，原告先位之訴主張終止渠等與被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟間就系爭土地之不定期租賃契約，訴請被告應將系爭土地如嘉義市地政事務所97年5月12日複丈成果圖所示編號甲部分面積約69平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體；被告呂家昌應自系爭土地上之檳榔攤遷出，並拆除檳榔攤，將土地返還原告及共有人全體；暨其備位請求訴請調整渠等與被告鐘張碧娥、鐘健如、鐘松村、鐘淑娟間就系爭土地之不定期租賃契約之租金，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，核於本件判決結果無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年2月3日
民事第一庭法官曾宏揚以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月3日
書記官蕭佩宜