裁判字號：臺灣基隆地方法院108年基簡字第341號民事判決
裁判日期：民國108年06月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第341號原告 林世勲 訴訟代理人 鄭凱鴻 律師被告 郭月里
林紫玲 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣1萬4,464元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告於民國102年7月9日與被告郭月里訂定房屋租賃契約（下稱系爭契約），將門牌號碼 新北市 ○○區○○巷00號（下稱系爭房屋）出租予被告郭月里，被告林紫玲則為系爭契約連帶保證人。本件租賃期間為10年，自102年10月1日至112年9月30日止，租金每個月新臺幣3萬元，第4至6年（105年10月1日至108年9月30日）租金每個月3萬3,000元，租金應於每月5日以前繳納，押租金6萬元。
（二）原告以起訴狀對被告郭月里為終止系爭契約之意思表示，並請求被告郭月里騰空遷讓返還系爭房屋
1、按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。……五、承租人違反租賃契約時。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」土地法第100條第5款、民法第455條前段定有明文。
2、系爭契約第10條約定乙方（即被告郭月里）將系爭房屋轉租他人須告知甲方（即原告），且系爭契約第17條約定：
「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時收回房(店)屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」。
3、查被告郭月里未事先告知原告，便將系爭房屋轉租予第三人 賈裕祖 開設九份秘密基地糖果店，被告郭月里已違反租賃契約之約定。原告自得以本起訴狀對被告郭月里為終止系爭契約之意思表示，並請求被告郭月里騰空遷讓返還系爭房屋。
（三）原告得自本起訴狀繕本送達翌日起至被告郭月里返還系爭房屋之日止，按月請求被告連帶給付3萬3,000元
1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條前段定有明文。無法律上之原因而使用他人房屋，可能獲有相當租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院98年度台上字第2496號判決參照）。
2、查，系爭契約將於本起訴狀繕本送達之日終止，終止時之每月租金為33,000元。系爭契約終止後，被告郭月里占用系爭房屋即無法律上之原因，而獲有相當每月租金3萬3,000元之利益，被告郭月里應將前開利益返還予原告，被告林紫玲為本件租賃之連帶保證人，亦應負連帶返還責任。
3、故原告得自本起訴狀繕本送達翌日起至被告郭月里返還系爭房屋之日止，依照不當得利之法律關係，按月請求被告連帶給付3萬3,000元。
（四）基於前述，聲明：
1、被告郭月里應將坐落門牌號碼新北市○○區○○巷00號1至3樓房屋騰空遷讓返還原告。
2、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還訴之聲明第1項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣3萬3,000元。
3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分
（一）被告郭月里答辯略以：
1、被告郭月里承認與原告成立系爭契約，依系爭契約，僅需告知原告即可轉租系爭房屋，而非完全禁止，本人先於系爭房屋從事生意，於轉租前已打電話給原告之配偶 劉淑芬 告知要轉租，亦請另一被告林紫玲告知原告要轉租之事，而劉淑芬亦予同意，並要求本人按期付租金，本人有按期付租金，迄今均未積欠租金。
2、被告郭月里與訴外人即證人賈裕祖原先要談合夥，嗣後未達成合夥，則將系爭房屋轉租給賈裕祖。
3、證人賈裕祖證述時所提出的社交軟體上傳的訊息，內容記載均非事實。被告郭月里與賈裕祖間因系爭房屋所生糾紛，被告郭月里已對賈裕祖提告侵占、毀損、竊盜、恐嚇等刑案，目前偵查中，所以證人賈裕祖會對被告郭月里為不利之證言。
4、系爭契約第10條所規定之告知，並無規定須事前告知。
5、基於前述，聲明：原告之訴駁回。
（二）被告林紫玲答辯略以：
1、被告林紫玲承認擔任系爭契約之連帶保證人。
2、被告林紫玲曾經受僱被告郭月里於系爭房屋所經營之商店任職，原告配偶劉淑芬至系爭房屋處時，告知被告郭月里欲轉租一事。
3、被告林紫玲曾接到原告配偶劉淑芬打電話告知其知曉被告郭月里在當二房東，被告林紫玲回稱，請其自己詢問被告郭月里。
4、基於前述，聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告不得終止系爭契約
1、原告主張因被告郭月里違反系爭契約第10條規定，未事先告知轉租之事，因此依法終止系爭契約。被告郭月里固對曾將系爭房屋轉租證人賈裕祖不否認，惟辯稱曾經告知原告轉租之事，而且系爭契約亦未約定應事先告知，故原告不得終止系爭契約。
2、首查，原告與被告郭月里所定系爭契約第10條約定為「甲方同意，乙方私自將租賃房(店)屋權利全部或一部出借、轉租以其他變相方法由他人使用房(店)屋。須告知甲方」，此有系爭契約書面在卷可稽。依據約定文義以觀，原告同意被告郭月里得將系爭房屋轉租他人。是以，被告郭月里將系爭房屋轉租證人賈裕祖，並無違反系爭契約第10條本文約定，原告不得以被告郭月里轉租一事終止系爭契約，應堪認定。
3、被告郭月里辯稱已將系爭房屋轉租證人賈裕祖之事事先自行告知及請同案被告林紫玲告知原告之配偶劉淑芬知悉。原告否認其配偶曾受被告等告知轉租一事。被告就此部分不僅未提出證據佐證，並參酌被告郭月里、被告林紫玲各自所述告知原告配偶之過程時間均籠統模糊，要難採信為真，是以被告郭月里抗辯事先曾經告知原告轉租一事，要無可信。
4、被告郭月里雖未能證明事先告知原告轉租一事，然依據第10條約定本旨，原告亦不得終止系爭契約：
（1）系爭契約第10條使用之契約書印製約款固有內容為：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房(店)屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房(店)屋。」，該約款嚴格限制承租人未經出租人事先同意，不得轉租，亦即依據原約款，未獲得出租人事先同意而轉租，出租人應可依法終止租約。然而，兩造於簽訂系爭契約時，將原本印製之約款文字修正為「甲方同意，乙方私自將租賃房(店)屋權利全部或一部出借、轉租以其他變相方法由他人使用房(店)屋。」等語，依據修正後約款，原告已完全同意被告郭月里得任意轉租系爭房屋，並且無庸於轉租前事先徵得原告同意，則依據事理，如有轉租，亦僅須事後告知，方符條款修正意旨。且參照系爭契約第10條於後段方加註「須告知原告」等文字，依據其排列方式，亦應解為事後任意告知原告之約定。因此原告主張被告郭月里未事先告知，有違反系爭契約第10款約定，應屬誤認該條款約定，尚無可採。
（2）系爭契約第10條後段所約定，除應解為事後告知原告之約定外，更應解為不生終止系爭契約法律效果之任意約定。蓋原告若有將其知悉或同意作為得否終止系爭契約之要件，則原告僅須保留原先契約範本所記載「乙方未經甲方同意，不得…」之規範文字即可，無須修改為現行契約所載之文字，是以堪信原告對於轉租一事不甚在意，是以條款文末加註之「須告知甲方」，應類似報備性質，故不得據此終止系爭契約。否則原告對於重大之個案轉租同意權均已事先捨棄，反而竟得以單純之事實通知與否作為終止系爭契約之事由，顯屬輕重失衡，因此應認被告郭月里縱然未曾告知原告，原告亦不得據此為終止系爭契約之事由。
（3）末以，定期租約之出租人提前終止權，實屬對承租人重大不利益事項，應有明確約定方得使出租人取得提前終止權，系爭契約第10條後段之告知轉租約定，欠缺明確性，因此，實難認原告得據此取得系爭契約終止權。
5、縱上所述，原告不得因被告郭月里未事先告知轉租，而取得系爭租約之終止權，從而原告並無合法終止權，主張已合法終止系爭契約顯屬無據。
（二）原告不得請求被告郭月里騰空遷讓返還系爭房屋原告未合法終止系爭契約前已認定，則系爭契約仍存續於原告及被告郭月里間並未終止，被告郭月里仍得依約使用系爭房屋，原告請求被告郭月里騰空遷讓返還系爭房屋，並無理由，應予駁回。
（三）原告主張不當得利法律關係為無理由系爭契約仍存續於原告及被告郭月里間，被告郭月里依系爭契約自得占有、使用系爭房屋並為轉租收益，是占用系爭房屋自有法律上之原因，原告依不當得利法律關係，按月請求被告郭月里，及系爭契約連帶保證人即被告林紫玲連帶給付不當得利金額，顯無理由，亦應駁回。
四、綜上所述，原告請求被告郭月里騰空遷讓返還系爭房屋，及依不當得利法律關係，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及及主張舉證，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、本件第一審裁判費為1萬4,464元，此外別無其他費用支出，爰依職權確定本件訴訟費用1萬4,464元由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年6月25日
基隆簡易庭法官王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月25日
書記官陸清敏