裁判字號：臺灣新北地方法院108年重訴字第599號民事判決
裁判日期：民國109年06月11日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣新北地方法院民事判決108年度重訴字第599號原告 雷芳品 訴訟代理人 楊貴森 律師被告 陳振龍 訴訟代理人 王信凱 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國109年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍佰玖拾參萬元，及其中新臺幣肆佰柒拾萬元自民國一○八年十月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍佰玖拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102年7月19日簽訂「預售房地轉賣合約書」（下稱系爭轉賣契約），約定原告以新台幣（下同）1,414萬元，向被告購買其先前向嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉公司）所購買之嘉泉名璽建案B7棟17樓預售不動產（下稱系爭預售房地）相關權利。當日簽約時原告即依約給付簽約款400萬元，並由被告於系爭轉賣契約第5頁之交款紀錄欄內簽名、蓋印，表示收訖。依兩造所簽訂之系爭轉賣契約第3條第4項付款條件中「第二次款:換約」欄中第（一）目約定:「雙方合意於102年7月19日前至建方即嘉泉公司所在地或指定地點辦理換約手續。」，惟被告至102年7月19日止並未至嘉泉公司完成換約，原告不得已乃於106年10月13日以台北中山郵局1719號存證信函催促被告與原告共同至嘉泉公司完成換約手續。詎被告不但未與原告換約並以台北松江路2632號存證信函明白拒絕，稱被告已完成換約手續云云。原告復於108年8月1日以台北法院郵局第350號存證信函催促被告與原告進行換約手續，否則原告將逕行解除系爭轉賣契約，惟被告仍拒不進行換約手續，原告乃於108年8月15日以台北法院郵局第376號存證信函對被告解除系爭轉賣契約。爰依民法第259條第1款及第2款請求被告返還受領400萬元之訂金及附加自受領時起之利息123萬元予原告，另依系爭轉賣契約第4條之約定將其已收取之款項加倍返還予原告即違約賠償400萬元。並聲明：（一）被告應給付原告923萬元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告准予假執行。
二、被告則以：兩造已於102年7月19日至建方即嘉泉公司所在地辦理換約手續，辦理換約時，並將土地、建物（車位）買賣預售合約書暨相關附件正本，當場依雙方約定交由承辦代書保管。被告數年來迄今未曾取回上開文件，或表達欲取回文件之意旨。且被告於108年8月6日以台北建北郵局第1405號存證信函表示：倘原告對於換約仍有疑義而仍請求辦理換約，請依系爭轉賣契約換約有關程序辦理，並盡早告知換約時間地點，以便被告或指派代理人出席。並於該存證信函表示上開換約文件等，早於102年7月全數依照合約授權並交付雙方合意之承辦代書辦理，卻遭原告置之不理。至被告於另案向原告訴請給付系爭轉賣契約之餘款1,014萬元買賣價金，雖業經本院106年度重訴字第216號、台灣高等法院107年度重上字第383號、最高法院108年度台上字第1373號判決認定兩造未完成換約手續，係因被告無法提出舉證蓋有嘉泉公司同意之印鑑，導致並未「完成換約」，然對於兩造於102年7月19日至嘉泉公司「辦理換約」程序已有所認定，亦即被告已完全配合系爭轉賣契約所定全部流程辦理，無原告所指被告有不配合之情事。被告既已履行系爭轉賣契約全部對原告應盡義務，並無任何違約之情事，原告自不得逕自解除系爭轉賣契約。故系爭轉賣契約既未經合法解除，則原告自不得主張系爭轉賣契約業經解除，請求返還上開款項等語，資為抗辯。並答辯聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於102年7月19日簽署系爭轉賣契約，協議買賣價款為1,414萬元，原告同時給付簽約款400萬元予被告。
（二）本院106年度重訴字第216號、臺灣高等法院107年度重上字第383號、最高法院108年度台上字第1373號判決（下稱前案確定判決），認定「讓與同意書文末『此致嘉泉建設股份有限公司』並無嘉泉公司之蓋章（前案司促卷第11頁），難認嘉泉公司已為同意」，因「並未完成換約」致未能符合系爭轉賣契約所約定「換約完成時甲方應以現金或即期支票一次給付尾款」之條件，因而駁回被告請求原告給付尾款之訴。
（三）原告曾於106年10月13日以台北中山郵局第1719號存證信函催促被告與原告共同至嘉泉公司完成換約手續，並送達被告。
（四）被告於106年10月20日以台北松江路郵局第2632號存證信函回覆表示已於102年7月19日依約完成換約、房地買賣契約書交予原告，並送達原告。
（五）原告於108年8月1日以台北法院郵局第350號存證信函，催促被告於文到7日內與原告至嘉泉公司進行換約手續，否則原告將逕行解除系爭轉賣契約，並送達被告。
（六）被告於108年8月6日以台北建北郵局第1405號存證信函回覆表示：「倘台端對於換約仍有疑義而仍請求辦理換約，請台端依預售房地轉賣合約書產權換約有關程序辦理，並盡早告知換約時間地點，以便本人或指派代理人出席」及「換約文件等早於102年7月全數依照合約授權並交付雙方合意之承辦代書辦理」，並送達原告。
（七）原告於108年8月15日以台北法院郵局第376號存證信函對被告解除系爭轉賣契約，並請被告將所收取之訂金400萬元返還被告，並送達被告。
（八）原告於107年4月16日曾以簽訂系爭轉賣契約遭被告詐欺而為意思表示，而訴請撤銷其訂約意思表示及請求回復原狀，業經本院107年度訴字第959號判決駁回確定在案。
四、本院判斷：原告主張被告未完成換約手續，原告已合法解除系爭轉賣契約，故被告應依民法第259條第1款、第2款規定返還原告已支付價款400萬元及自受領時起之利息123萬元，並依約給付違約金400萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院首應審究者厥為：（一）原告得否以被告未完成換約手續之債務不履行為由，解除系爭轉賣契約？（二）系爭轉賣契約是否經原告合法解除？（三）原告請求被告返還923萬元，有無理由？析述如下：
（一）原告得否以被告未完成換約手續之債務不履行為由，解除系爭轉賣契約？
1、兩造間確有以承購系爭預售房地之權利為標的，成立系爭轉賣契約：
按租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之，最高法院69年台上字第2183號判決要旨可參，此於買賣契約主體之變更亦同。又當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。（最高法院73年台上字第1573號判決要旨參照）。兩造於102年7月19日簽署系爭轉賣契約及讓與同意書，由被告將其向嘉泉公司承購系爭預售房地之權利讓與原告之事實，為兩造所不爭執，足見兩造間確有以承購系爭預售房地之權利為標的，成立系爭轉賣契約，而此系爭轉賣契約所為系爭預售房地之換約，乃權利之讓與移轉，非屬產權的移轉，因換約的當下並無產權之登記，是被告將其因依被告與嘉泉公司間訂立之房地買賣契約（下稱系爭預售契約）所生之權利義務，概括的讓與第三人即原告承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，先予敘明。
2、系爭轉賣契約並未完成換約：按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張足以影響判決結果之重要爭點，本於充足舉證及辯論下，已為實質判斷者，基於當事人程序權業已受保障，仍應賦予該理由之判斷一定拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人就該重要爭點所提起之其他訴訟，除原判斷顯然違背法令、顯失公平、或當事人已提出新訴訟資料足以影響原判斷外，應解為法院於後訴就該重要爭點不得為相反之認定（最高法院104年度台上字第1012號判決要旨參照）。兩造就系爭轉賣契約之簽訂後，有關換約手續之爭執，於前案確定判決，本於雙方舉證及辯論而為判斷，認定：讓與同意書文末「此致嘉泉建設股份有限公司」並無嘉泉公司之蓋章，難認嘉泉公司已為同意，因「並未完成換約」，致未能符合系爭轉賣契約所約定「換約完成時甲方應以現金或即期支票一次給付尾款」之條件，因而駁回被告請求原告給付尾款之訴。又本件被告並未舉證證明前案確定判決所認兩造未依系爭轉賣契約約定完成換約手續，有何違背法令或顯失公平情形，且被告於本件所提出之新訴訟資料均不能認有推翻前案確定判決之判斷，依上開說明，本院自應受該判斷之拘束，不得為相反之認定。復以被告亦不爭執前案確定判決之上開判斷已生爭點效（本院卷第76頁），兩造並將上開前案確定判決所認定事項列為本件不爭執事項（二），是系爭轉賣契約並未完成換約，甚屬明確。
3、被告未依債之本旨給付：
（1）按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第348條第2項、第349條、第350條前段、第353條分別定有明文。
（2）系爭轉賣契約所為系爭預售房地之換約，是一種權利的移轉，而非產權的移轉，換約的當下並無產權之登記，業如前述，依被告與嘉泉公司間訂立系爭預售契約記載：「肆.產權登記」第12條第4項前段約定：「自簽訂本約日起，甲方（即被告）即為產權登記名義人，非經乙方（即嘉泉公司）之同意，不得更換他人。」（前案第一審卷二第54頁），足見系爭預售契約之轉讓，應經嘉泉公司同意。又依兩造簽立之系爭轉賣契約，於首行合約書名稱後方載明「（可換約）」等字（本院卷第33頁）可知，就承購系爭預售房地之權利之買受方原告而言，將來建商即嘉泉公司是否同意換約將產權名義人更換為原告，即原告是否取代被告與嘉泉公司訂立房地買賣契約書乃至關重要，涉及系爭轉賣契約之賣方即被告所提之給付是否符合債之本旨之問題，參諸系爭轉賣契約第3條第4項記載：「第一次付款：簽約...（三）本約生效後至與建方完成換約轉讓手續期間，如有到期應繳納之工程期款，由乙方（即被告）繳納...」（本院卷第34頁），亦可見兩造以與建方換約之完成，作為相關工期款給付義務之分界，足見兩造係以被告就與嘉泉公司間系爭預售契約所生一切權利義務概括的讓與原告，為系爭轉賣契約之買賣標的，並非僅為單純的對於嘉泉公司之買受系爭預售房地債權之讓與。是原告依系爭轉賣契約主張被告負有向嘉泉公司完成換約之義務，而依前案確定判決已認定未完成換約之事實，既堪採信，被告即有未依債之本旨給付之情事。是被告辯稱其已依系爭轉賣契約第3條第4項約定，於102年7月19日至現場換約並交付相關文件，縱嗣後未完成換約，其亦已履行系爭轉賣契約義務等語，尚非可採。
（3）又被告雖抗辯嘉泉公司依內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，係不得拒絕換約，其至現場確已進行換約義務等語，惟嘉泉公司嗣未同意而未完成換約，縱有違反其他法令所定或系爭預售契約約定義務之情事，亦僅為被告與嘉泉公司間另一法律關係之問題，並無礙被告仍應依系爭轉賣契約負有完成換約之義務。又系爭預售房地現已由嘉泉公司信託登記予訴外人臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）所有，有被告所提之土地、建物登記第二類謄本在卷可稽（本院卷第79至95頁），更見原告因被告未依系爭轉賣契約之約定完成換約而無法承擔系爭預售契約之買受人地位，是被告前開置辯，即非可採。
（二）系爭轉賣契約是否經原告合法解除？
1、按清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第315條、第229條第2項、第3項、第
254條分別定有明文。
2、本件兩造並未完成換約已為前案確定判決所認定，亦兩造所不爭執，依上開約定，原告自得隨時請求被告履行其義務。原告曾於106年10月13日以台北中山郵局第1719號存證信函催告被告於7日內與原告共同至嘉泉公司完成換約手續，有該存證信函為憑，被告於106年10月6日收受前開存證信函後，雖旋即於同年月20日以台北松江路郵局第2632號存證信函回覆原告表示已於102年7月19日依約完成換約、房地買賣契約書交予原告，但仍未提出完成換約之證明文件，則被告至遲於106年10月13日起即陷於給付遲延。而原告於被告給付遲延後，再於108年8月1日以發函催告被告於7日內辦理換約，逾期逕為解除系爭轉賣契約，再於同年月15日以台北法院郵局第376號存證信函對被告解除系爭轉賣契約，並請被告將所收取之訂金400萬元返還予原告，該函並於翌（16）日送達被告等情，有存證信函及掛號郵件收件回執影本存卷足據（本院卷第41至60頁），則被告迄今仍未依約完成換約，且未於上開定期催告期間內履行其義務，而系爭預售房地現已由嘉泉公司信託登記予臺億公司所有，則原告依民法債務不履行之規定為解除系爭轉賣契約之意思表示，即屬有據，是兩造間之系爭轉賣契約業於108年8月16日解除，堪予認定。
（三）原告請求被告返還923萬元及法定利息，有無理由？
1、有關返還價金400萬元及償還附加利息123萬元部分：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。本件兩造間系爭轉賣契約既經原告合法解除，則其主張被告應返還所收受之簽約款400萬元及附加自被告受領時起之法定利息，其中自102年7月20日至108年9月19日止計算之利息為123萬3,973元（計算式：400萬元×5%×（6＋62/365）年＝123萬3,973元），原告就利息部分僅請求123萬元，共計523萬元，及其中本金400萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即108年10月9日（本院卷第69頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，應屬有據。
2、有關違約金400萬元部分：
（1）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文。此項損害賠償，應不包括同法第
259條第2款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260條之損害賠償。從而被上訴人除依民法第259條第2款規定，請求返還自受領時起之利息外，契約雙方約定有違約金者，縱屬損害賠償總額之預定，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償（最高法院72年度台上字第4365號判決要旨、102年度台上字第1931號裁定要旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。民法第252條、第251條分別定有明文。又違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院79年度台上字第1915號判決要旨、109年度台上字第1031號判決要旨參照）。
（2）查系爭轉賣契約第4條第1項約定：「乙方（即被告）未依本約履行各項義務或付款約定時，...;經甲方（即原告）書面通知催告仍逾期不履行時，甲方得解除契約且乙方應將所收之款項加倍返還予甲方，作為違約賠償。...」等語（本院卷第34頁），此部分未明文約定屬懲罰性違約金性質，復未載明被告解約之際，得於該違約金外併請求損害賠償，則依民法第250條第2項後段規定，應視為損害賠償總額預定性質之違約金，本院經職權審酌被告雖有未完成換約且現系爭預售房地已登記為第三人臺億公司所有之債務不履行情事，已如前述，惟原告於繳交簽約款後，並未有自洽貸款程序繳納其他款項之情，且被告應無故意違約之重大情節，綜合認定系爭轉賣契約約定違約金400萬元，顯屬過高，應酌減至70萬元為適當。是原告應得請求之違約金為70萬元，並得主張自起訴狀繕本送達翌日即108年10月9日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第2款規定及系爭轉賣契約約定，請求被告給付593萬元（計算式：523萬元＋70萬元＝593萬元），及其中470萬元（計算式：400萬元＋70萬元＝470萬元）自108年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，則屬無據，應予駁回。
六、兩造 陳明 願供擔保請准宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條項。中華民國109年6月11日
民事第五庭法官王雅婷以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月11日
書記官陳湘文