裁判字號：臺灣高等法院107年上字第371號民事判決
裁判日期：民國107年10月30日
裁判案由：給付違約金等
臺灣高等法院民事判決107年度上字第371號上訴人 徐韻婷 訴訟代理人 陳明宗 律師被上訴人 陳冠伶 訴訟代理人 陳慶尚 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國107年1月31日臺灣新北地方法院106年度訴字第3066號第一審判決提起上訴，本院於107年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：被上訴人向其買受門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號2樓房屋及其坐落土地應有部分（下稱系爭房地），並於民國104年9月6日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為新臺幣（下同）570萬元，約定交屋日為104年9月30日，上訴人已於104年9月17日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，然被上訴人卻拒絕給付尾款399萬元。上訴人於104年10月13日發函通知被上訴人履行契約，被上訴人置之不理。惟被上訴人於106年6月19日始給付尾款399萬元（下稱系爭尾款），已逾約定給付尾款日即104年9月30日。爰依系爭買賣契約第8條第3款約定及民法第231條第1項規定，請求被上訴人給付其因遲延所受損害或自104年9月30日起至106年6月18日止之違約金共169萬2,900元本息。
二、被上訴人則以：被上訴人於104年9月30日點交前因發現系爭房屋存在漏水瑕疵，兩造未能合意達成解決共識，被上訴人乃依系爭買賣契約第4條第5項約定拒絕給付尾款，並不生遲延給付之情事等語，資為抗辯。
貳、反訴部分：
一、被上訴人主張：上訴人於106年6月13日以存證信函催告被上訴人給付尾款，被上訴人已於106年6月19日將系爭尾款匯入上訴人之臺灣企銀內湖分行帳戶。依系爭買賣契約第1條備註第5項及第6條第1項約定，系爭房屋點交與買賣價金尾款交付應同時履行。被上訴人既已付清系爭尾款，上訴人即應將系爭房屋交付被上訴人，然上訴人迄至107年3月11日始與被上訴人完成系爭房屋點交。爰依系爭買賣契約第6條第6項約定，請求上訴人給付自106年6月20日起至系爭房屋交付被上訴人之日止，按日給付被上訴人2,850元之違約金。
二、上訴人則以：依系爭買賣契約第4條第5項約定，兩造就系爭房屋是否漏水存有爭議，且未經合意解決，上訴人依約得停止交付系爭房屋。又被上訴人於106年6月19日付清尾款後，上訴人已於106年8月21日通知被上訴人辦理交屋，然被上訴人置之不理，依系爭買賣契約第6條第7項約定，視為上訴人於106年8月27日已履行點交房屋義務，上訴人無庸負遲延交屋責任。再者，上訴人於105年2月2日本院105年度上字第1336號回復原狀事件（下稱另案）一審言詞辯論期日當庭向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經上訴人合法解除，則被上訴人不得再向上訴人請求給付違約金等語，資為抗辯。
參、原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，反訴部分判決上訴人應將系爭房屋交付被上訴人（上訴人已於107年3月11日將系爭房屋交付予被上訴人）。及自106年8月15日起至交付系爭房屋之日止，按日給付被上訴人2,850元。被上訴人其餘之反訴駁回。（被上訴人對於敗訴部分並未提起上訴，此部分不在本院審理範圍。）上訴人對於敗訴部分聲明不服，提起上訴。並為上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人169萬2,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：㈠本訴部分：⒈上訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡反訴部分：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項：（本院卷第47至49頁、第67至68頁）㈠兩造於104年9月6日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為570
萬元，簽約款57萬元、完稅款114萬元，尾款399萬元。上訴人於104年9月17日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。
㈡上訴人於104年11月5日、105年2月2日以被上訴人經催告仍
拒不給付尾款為由，向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈢上訴人於106年6月13日以臺北市○○路○○○○○○號存證信
函催告被上訴人履行系爭買賣契約。被上訴人於106年6月19日將系爭尾款匯入上訴人之臺灣企銀內湖分行帳戶。上訴人於107年3月11日將系爭房屋點交予被上訴人。
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠上訴人主張其已於104年9月17日將系爭房地移轉登記予被上
訴人，被上訴人依約應於104年9月30日前給付尾款，然被上訴人於106年6月19日始給付尾款，故請求被上訴人給付違約金169萬2,900元本息等語，為被上訴人所否認，並執前詞置辯。經查：
⒈上訴人於104年9月17日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴
人，固為兩造所不爭執，惟依系爭買賣契約第1條備註第5項約定：「本房地點交日期：至遲104年9月30日前可交屋，同時買方付清尾款」（原審卷第17頁）。可知上訴人辦理系爭房屋點交予被上訴人時，被上訴人始須同時給付尾款，並非以系爭房屋所有權移轉登記完成之日作為給付尾款日。再依系爭買賣契約第4條第5項約定：「乙方（即上訴人）就買賣標的物依法對甲方（即被上訴人）負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」（原審卷第19頁）。依該約定，兩造就已發現之瑕疵或修繕如有爭議且未能合意解決，即得互相停止給付義務，任一方均不得以他方停止給付義務，有不依約履行義務之違約情事，於定期催告履行而不履行後解除系爭買賣契約。被上訴人於104年9月19日、20日發現系爭房屋之客廳、房間靠窗戶部分出現水漬，旋即於104年9月21日以通訊軟體Line向訴外人即地政士 吳琇梅 表示系爭房屋有漏水瑕疵，其於漏水問題解決後始會支付尾款，並於同日再以通訊軟體Line告知訴外人即仲介系爭房地買賣之仲介人員 郭曾貴英 房屋有漏水情形，請其協助解決等情，有系爭房屋之現場照片、通訊軟體Line對話截圖在卷可稽（另案一審卷第67至70頁、第142至146頁、第71至75頁、第123至129頁）。且陪同被上訴人至系爭房地查證有無漏水情事之大今水電工程行實際負責人即證人 蔡秉諺 於另案二審準備程序期日證稱：「（去年4、5月份去系爭房屋看的結果如何？）因去的時候，系爭房屋裡面已重新粉刷，並沒有明顯的漏水，但可以微微的看得到有水漬，但不明顯」「（水漬的位置？）看起來有幾處，我們有打開窗戶看有沒有做防水，水漬在房間靠窗戶的地方」「（依你所看到的，可否認為水漬或漏水已修繕完畢？）我認為是沒有」等語；及證人郭曾貴英於另案一審時證稱：「我們有請屋主去看，還有請師傅去看，發覺是3樓冷氣滴水。請3樓的住戶人家改善，後來我就因為跟他們樓上講後，他們的反應就是這樣，我就直接買冷氣水管給他們接，直接接到1樓來」「（陳冠伶向你表示系爭房屋有漏水，你除了剛才所說的冷氣機接管外，有無其他動作？）我有請師傅過來看這間房子，他說疑似水漬的地方要等它乾了才有辦法做處理」「（後來怎麼處理？）我們要求屋主做加強處理，就是防水。他說一定要全部乾了才有辦法作」等語，有另案二審106年6月5日準備程序筆錄及另案一審105年6月21日言詞辯論筆錄可佐（另案二審卷第97頁正反面、另案一審卷第172至173頁），復經本院調取該案卷宗確認無誤。足見兩造就系爭房地已發現之水漬是否為漏水瑕疵確存有爭議。而上開已發現之水漬是否為漏水瑕疵之爭議，兩造並未合意解決，關於漏水修繕方式、漏水是否業已修復、保固期間應否延長、得否減少價金等事項，兩造無法達成共識，上訴人並於104年11月19日向新北市政府為消費爭議申訴，亦有被上訴人提出通訊軟體Line對話截圖、新北市政府地政局104年11月26日新北地價字第1042240668號函、三重管理顧問有限公司104年12月15日三重函字第4號函等件為證（另案一審卷第132至134頁、第136至139頁、第140頁）。顯見兩造就系爭房地有漏水瑕疵之爭議未能合意解決，依系爭買賣契約第4條第5項約定，兩造得互相停止給付義務。是被上訴人抗辯其依買賣契約第4條第5項約定，在兩造合意解決上開漏水瑕疵之爭議前，拒絕給付尾款399萬元，核屬有據。
⒉再者，依系爭買賣契約第1條備註第5項約定，上訴人辦理系
爭房屋點交予被上訴人時，被上訴人始須同時給付尾款，已如前述。兩造均不爭執上訴人係於107年3月11日將系爭房屋點交予被上訴人，且被上訴人前於106年6月19日給付系爭尾款予上訴人。足認被上訴人於系爭房屋辦理點交前即已給付尾款。故被上訴人並無上訴人所述遲延給付價金（尾款）之情事。
㈡按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，
民法第231條第1項固定有明文。而系爭買賣契約第8條第3項雖亦約定：「甲方（即被上訴人）若有遲延給付價金之情事，每逾1日應按買賣總價金萬分之5計算違約金給付乙方（即上訴人）」（原審卷第23頁）。然被上訴人依系爭買賣契約第4條第5項約定，在兩造發生上開漏水爭議，且未能合意解決時，依約拒絕給付尾款，且於上訴人交付系爭房屋前即已給付系爭尾款，被上訴人並未遲延給付價金（尾款），業如前述。故上訴人以此為由依民法第231條第1項規定及系爭買賣契約第8條第3款約定，請求被上訴人給付所受損害或自104年9月30日起至106年6月18日止之違約金169萬2,900元，即非有據。
二、反訴部分：㈠被上訴人主張上訴人迄至107年3月11日始點交系爭房屋。爰
依系爭買賣契約第6條第6項約定，請求上訴人給付自106年6月20日起至系爭房屋交付被上訴人之日止，按日給付被上訴人2,850元之違約金等語，為上訴人所否認，並執前詞置辯。經查：
⒈系爭買賣契約第1條備註第5項約定：「系爭房地點交日期：
至遲104年9月30日前可交屋，同時買方付清尾款」（原審卷第17頁），且該買賣契約第6條第1項前段亦約定：「乙方（即上訴人）應在甲方（即被上訴人）付清尾款前，將房屋騰空」（原審卷第21頁）。顯見被上訴人付清尾款時，上訴人即應將系爭房屋點交予被上訴人。又兩造前因有漏水瑕疵之爭議未能合意解決，被上訴人依系爭買賣契約第4條第5項約定拒絕給付價金，故兩造並未於104年9月30日前辦理系爭房屋點交及給付尾款，已如前述。再者，被上訴人於106年6月19日將系爭尾款匯入上訴人之臺灣企銀內湖分行帳戶，為上訴人所不爭執，依上開約定，上訴人在受領系爭尾款時即須將系爭房屋點交予被上訴人。之後，被上訴人於106年8月3日以三重中興橋郵局166號存證信函催告上訴人於收到該存證信函7日內辦理點交，該存證信函已於106年8月7日送達上訴人，有該存證信函及回執在卷可稽（原審卷第131至139頁），復經原審勘驗存證信函及回執原本確認無誤（原審卷第205頁）。是上訴人應於106年8月14日前點交系爭房屋予被上訴人，然上訴人並未遵期辦理點交，即已構成給付遲延。上訴人雖抗辯依系爭買賣契約第4條第5項約定，兩造就系爭房屋是否漏水存有爭議，且未經合意解決，上訴人依約得停止交付系爭房屋云云。然系爭買賣契約第4條第5項係約定：
「辦理點交前若甲乙雙方（即被上訴人與上訴人）就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務」（原審卷第17頁）。可知該條約定係指兩造就已發現之瑕疵或修繕有爭議，且未能合意解決時，兩造得互相停止給付義務，而未賦予買賣任何一方在發生上述爭議時得單獨停止給付義務。本件被上訴人於收到上訴人106年6月13日催告給付尾款之存證信函後，已於106年6月19日付清尾款，顯見被上訴人同意繼續履約，而無上開約定所指兩造互相停止給付義務之情事存在。是上訴人抗辯依系爭買賣契約第4條第5項約定，其得停止點交系爭房屋予被上訴人，應不可採。
⒉上訴人雖抗辯其已於106年8月21日通知被上訴人辦理交屋，
然被上訴人置之不理，依系爭買賣契約第6條第7項約定，視為上訴人於106年8月27日已履行點交房屋義務，上訴人無庸負遲延交屋責任云云。惟上訴人於106年8月21日寄予被上訴人之存證信函記載：於被上訴人依系爭買賣契約履行，給付違約金169萬2,900元予上訴人前，上訴人依法行使同時履行抗辯權，暫不辦理交屋相關事宜。…並請被上訴人於文到8日內，依上開數額違約金給付予上訴人並完成交屋事宜等語（原審卷第157至163頁）。可知上訴人係以被上訴人給付上開違約金作為其交付系爭房屋之對待給付，在被上訴人未給付違約金前，其行使同時履行抗辯權拒絕交付系爭房屋。然被上訴人在系爭房屋點交前即已給付系爭尾款，並未有給付遲延價金之情事，被上訴人對上訴人並未負有給付違約金之義務，已如前述。故上訴人以被上訴人未給付違約金為由拒絕交付房屋，核屬無據。又上訴人既已表明被上訴人未給付違約金前不願辦理交屋，而其並無請求被上訴人給付違約金之權利，是上訴人以上開存證信函通知被上訴人辦理交屋，並不發生提出給付（點交系爭房屋）之效力。再者，系爭買賣契約第6條第7項約定：「若發生甲方無正當理由拒絕受領或受領延逾3日，則乙方點交之義務視為履行完畢，對買賣標的不負保管之責」（原審卷第23頁）。上訴人雖於106年8月21日寄發上開存證信函通知被上訴人辦理交屋，然該存證信函並不生提出給付（點交系爭房屋）之效力，已如前述。是上訴人抗辯依系爭買賣契約第6條第7項約定，視為其於106年8月27日已履行點交房屋義務，亦非可採。
⒊按法院於確定判決理由中，對於訴訟標的以外當事人所主張
或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此即學說所謂「爭點效」（最高法院107年度台上字第289號判決意旨參照）。本件上訴人抗辯因被上訴人遲延給付尾款，其已於105年2月2日向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約經其合法解除等語，與上訴人於另案中主張其依民法第254條規定及系爭買賣契約第7條第1項約定，向被上訴人解除系爭買賣契約之事由相同。而就此爭執點，業經兩造於另案審理時充分攻防，並經另案法院於判決中就該項重要爭點認定上訴人對被上訴人所為催告履約、解除契約均不合法，系爭買賣契約仍有效存在，兩造應依約履行其給付義務，且另案判決就該項重要爭點之認定並無違背法令之情事。又上訴人亦未提出新訴訟資料足以推翻另案判決所為之上開判斷，揆諸前開說明，上訴人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，即不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷。準此，上訴人就本件重要爭執點應受前述爭點效之拘束，其所為解除契約意思表示於法未合，不生效力。故上訴人抗辯其已於105年2月2日向被上訴人解除系爭買賣契約，應無可採。
㈡系爭買賣契約第6條第6項約定：「本約如屆最後期限乙方（
即上訴人）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起每逾1日按買賣總價金萬分之5計付違約金賠償甲方（即被上訴人）」（原審卷第23頁）。被上訴人於106年6月19日付清尾款後，已催告上訴人於106年8月14日前辦理點交系爭房屋，上訴人並未遵期履行，已構成給付遲延，業如前述。故被上訴人請求上訴人給付自106年8月15日起至系爭房屋點交之日止，按日給付被上訴人2,850元之違約金（5,700,000元x0.000
5=2,850），為有理由。
三、綜上所述，上訴人於本訴部分依系爭買賣契約第8條第3項約定及民法第231條第1項規定，請求被上訴人給付169萬2,900元本息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。而被上訴人於反訴部分依系爭買賣契約第6條第6項約定，請求上訴人自106年8月15日起至系爭房屋點交之日止，按日給付被上訴人2,850元之違約金，為有理由，應予准許。是原審就本訴及反訴部分均為上訴人敗訴判決，並駁回其於本訴部分假執行之聲請，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、上訴人固聲請囑託新北市建築師公會鑑定及聲請傳訊證人 鄧錦煌 以證明系爭房地並無漏水之情事（本院卷第89至91頁），惟系爭買賣契約第4條第5項已約定兩造如就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決，即得互相停止給付義務，被上訴人停止尾款之給付，不以系爭房地經證明確有此瑕疵存在為必要，業如前述，故上訴人聲請囑託新北市建築師公會鑑定及聲請傳訊證人鄧錦煌，均無必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年10月30日
民事第十一庭
審判長法官徐福晋
法官陳秀貞法官林哲賢正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月30日
書記官陳盈真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。