臺灣高等法院臺南分院94年度上字第39號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院94年上字第39號民事判決

裁判日期：民國94年08月23日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院臺南分院民事判決94年度上字第39號上訴人丁○○
乙○○
（已遷居美國）甲○○
（已遷居美國）丙○○上列四人之訴訟代理人 鄭淑子 律師視同上訴人戊○○住1416CAMELIADRIVEALHAMBRA.CA被上訴人己○○住臺南市○區○○路○○○號上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國94年1月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（93年度訴字第715號），提起上訴，本院於94年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人丁○○、乙○○、甲○○、丙○○方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）依耕地三七五減租條例第16條之規定，承租人應自任耕作，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。而所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定，不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力。而未自任耕作，係指承租人於承租耕地從事非農業使用，如違法建築房屋或堆放廢棄物等，無論係耕地之全部或一部，均屬未自任耕作，出租人得申請認定租約無效。被上訴人於系爭土地違法建築房屋，舖設水泥地並堆放模板建材，縱使系爭土地之一小部分，有被上訴人主張之種植牧草，亦無解於系爭土地被上訴人已有未自任耕作之事實，故兩造原訂租約於民國（下同）90年12月10日前，即應向後失其效力，縱使被上訴人於上訴人提出租約無效之申請後，回復耕地狀態種植小棵芒果樹，亦不能使已無效之租約回復效力。
（二）耕地三七五租約為保護佃農之特別立法，其立法有其當時之時空背景，乃因佃農為經濟上之弱者，其耕作耕地促進地利，故立法特別給予保障，故佃農管理維護耕地之使用，勿令其荒廢，乃佃農應盡之義務。惟系爭土地於被上訴人之被繼承人 楊元 過世後，被上訴人即疏於管理，以致系爭土地部分遭第三人占用經營土雞城並堆置模板，此為被上訴人所自承，故被上訴人亦有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事，上訴人據以主張終止兩造租約。
（三）被上訴人未於系爭土地自任耕作：⒈上訴人於90年12月10日左右所攝系爭土地相片二紙（見原
審第㈠卷第54頁），系爭土地毗鄰西側472-2地號土地處建築木造平房，地面完全覆蓋水泥，並堆置大批模板建材，未種植任何農作物，業經鈞院履勘現場對照甚明。茲再提供94年4月1日履勘現場所攝相片，足證板模堆置地點確係緊鄰同段472-2地號土地上之磚造鐵皮房屋即系爭土地無誤，被上訴人及證人 謝得興 猶辯稱板模是放在東側291-
2地號，臺灣糖業股份有限公司（下稱臺糖公司）之土地上，實不可採。
⒉證人即管區警員 胡界銘 於原審93年10月28日（見原審㈡卷
37頁）證述，問：「你是否見過照片中的景象？」答：「我有印象，水泥地及模板是1年多以前才清除，清除後這塊地才種植小棵的樹木……包括前面臨崇善路面竹屋土雞城旁搭成沒有屋頂的鐵皮養雞，都是最近這1年多的事情」問：「你是否曾見過該處有種植任何農作物？」答：「沒有看到，當時從德東街進去，外圍都是草。」問：「那你為何會對……照片有印象？」答：「兩張照片是1、2年以前看到的景象，當時有放很多模板……沒有看到有種植農作物。」、「我看到放模板的地方，……應該有部分也在系爭土地上，……1年多前，放模板的地方清除後，才看得到裡面有種植小棵的樹……」證人胡界銘上開證詞與上訴人於90年12月10日所攝照片現場相符，亦可佐證被上訴人在上訴人申請終止租約後，變造現場拆除木屋及水泥地，並移除模板後，改植小棵的芒果樹。
⒊證人即管區警員 張家麟 於原審93年11月18日（見原審㈡卷
74頁）證述，問：「90年該地的情形如何？」答：「該地位在竹屋土雞城後面，當時都是雜草，並堆放板模。」、「當時從崇善路或德東街看過去，都是雜草與板模，看不到裡面。」問：「你應該有經過該處，所見如何？」答：「都是雜草與板模。」、「就是看到一些雜草與板模，無法確定有無耕作。」證人張家麟明確陳稱系爭土地於90年時都是雜草與板模，無法確定有無耕作，亦與上訴人主張相符，被上訴人當時若有耕作之事實，何以管區警員都看不出來，只看到雜草與板模。
（四）放模板之水泥地並非臺糖公司所有之291-2地號土地，依地籍圖所示，系爭土地東側毗鄰臺糖公司所有291-2地號土地，西側緊鄰472-2地號土地，西側472-2地號土地與系爭土地交接處建有鐵皮屋，系爭土地原木造平房即鄰接西側土地之鐵皮屋，而臺糖公司上開土地面寬僅約6米，系爭土地面寬則有15米，依卷附相片所示及證人胡界銘、張家麟之證述，模板堆放位置應是橫跨臺糖公司上開土地及系爭土地上，而木造平房應是均在系爭土地上無誤。
（五）被上訴人非因不可抗力繼續1年不為耕作：⒈原承租人楊元於87年3月29日死亡，其繼承人即被上訴人
於93年5月4日，在臺南市政府調處時自承「……後來有段時間，父親突然病倒及至父親過世，這段時間可能為照顧父親及料理其後事，是有較疏於耕地的管理，再加上管理耕地這些事以往都是父親處理的，父親突然病倒，沒有清楚交代，我對土地界線又不是很清楚，所以我才會致耕地遭占用而不知。」可見在楊元過世後，系爭土地即未耕作，而原承租人過世及不清楚土地界線，應不屬於不可抗力無法耕作之事由。
⒉被上訴人於原審93年6月17日第一次開庭時，主張系爭土
地之前是種地瓜與花生，91年改種芒果，其係以種芒果維生，沒有其他收益，芒果自己載去菜市場賣；惟於證人胡界銘93年10月28日出庭作證稱；「（問：在1年多以前，臨德東街，你是否曾見過該處有種植任何農作物？）沒有看到，當時從德東街進去，外圍都是草，我看不到裡面。」後，被上訴人隨即改口稱：「我當時種植牧草。」被上訴人前言不對後語，顯係心虛所致，益證系爭土地當時因被上訴人均未耕種管理，以致雜草叢生，若系爭土地當時有如被上訴人主張種植地瓜、花生或芒果等農作物，何以證人胡界銘、張家麟、 黃明堂 及 鄭寬信 等人，於原審均無法明確陳稱有看到系爭土地有耕作事實，而只看到雜草，足證被上訴人事後改稱係種植牧草，乃臨訟偽稱，並不可採。
⒊依財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局檢送之被上訴人86
年至91年度各類所得資料清單，及被上訴人於各銀行之交易明細資料所示，被上訴人名下計有土地26筆、6棟透天厝，有薪資、利息、租賃、營利所得，存款少則數百元，多則2千萬元以上，被上訴人不惟無販售農作物所得之證明，且依其財力，被上訴人亦無以系爭土地耕種維生之必要。
⒋被上訴人於原審93年10月28日庭訊時自承：「只有界址附
近被占用」、「並不是全部的土地都被占用」、「我只知道有部分的板模當時有占用系爭土地」。
（六）原承租人楊元於87年3月29日死亡，被上訴人於89年間申請租約繼承登記，上訴人丁○○則於90年12月10日攝得原審卷187頁第29、30號相片並申請調解後，被上訴人始於92年2月回復原狀並栽植果樹，足證被上訴人並未自任耕作，而是任系爭土地遭人鋪設水泥地堆置板模而不自知或置之不理，期間長達1年以上，兩造租約於被上訴人未自任耕作時即歸於無效，不因被上訴人事後因上訴人申請調解租約無效，方變造現狀回復耕作使用，即可使無效之租約回復效力。另上訴人所提出之照片所示土地位置，坐落於健興汽車行鐵架招牌的南面，雖原審認上開招牌以南除系爭土地外，尚包括臺糖公司所有291-2地號鄰地，惟臺糖公司所有上開土地面寬僅有6米，而上訴人所有系爭土地面寬則有15米，依所攝照片顯示木造違建平房及板模堆置面積及寬度依經驗法則合理判斷，上開違建平房及堆置之大量板模不可能均在臺糖公司所有只有6米寬之鄰地上；況上開木造平房係緊貼著472-2地號鄰地，而非與291-2地號鄰地毗鄰，故上開木造平房確係完全坐落於系爭土地上應屬無誤，系爭土地既曾未自任耕作，租約於被上訴人未自任耕作時即應歸於無效，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，縱使承租人事後湮滅現狀，回復耕地使用，亦不因而使已無效之租約回復效力，原審失察，未詳加比對違建木造平房及板模木料使用位置及面積，即遽採信被上訴人違背常理之辯詞，顯有未合。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出內政部93年3月10日函影本1紙、相片5張為證，及聲請履勘現場。
乙、視同上訴人戊○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第一、二審訴訟費用均由上訴人共同負擔。
二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）原判決第11頁第7行詳載：「本院93年7月7日會同臺南市東南地政事務所測量員黃明堂勘驗現場，系爭土地呈東南與西北向之三角形，南面地界以網子、木柱圍起，南面臨臺南市○○街，西面與他人所有同段472-2地號相鄰，東面與臺糖公司所有同段291-2地號土地相鄰，踰291-2地號之東側始為崇善路，故系爭土地並未臨臺南市○○路，系爭土地上種植有芒果樹18棵、桑樹1棵、 釋迦 1棵，其東面鄰地之北半部為竹木鐵皮造平房之土雞城（店名為竹屋土雞城），南半部為鐵皮圍牆圍起之養雞場，土雞城與養雞場為訴外人 陳太适 所經營（無門牌亦無營利事業登記證），土雞城北面木造平房及養雞場圍籬有部分越界占用系爭土地，其越界占用之面積共計31平方公尺，有勘驗筆錄、現場略圖（附於第㈠卷第193至196頁、勘驗現場照片（附於第㈡卷第13、14頁）、及東南地政所檢送之複丈成果圖附卷可稽。則原告主張系爭土地為其從事農作之用，核與本院勘驗所見土地現狀相符。」等語，足證原審確有現場詳為履勘，並會同臺南市東南地政事務所公務員多人均為專業測量專家，很精準測得系爭土地諸情形，益證被上訴人在原審所陳均實在，系爭地上確長久均種甚多農作物。系爭土地種植芒果樹18棵，按每棵平均須占5坪土地，18棵即占去90坪，而系爭土地亦百坪不到，吻合精耕農業之標準，同時也證明系爭農地確有耕作。又芒果樹為7年生之農作物，也就是必須種入土壤7年後始會結實之農作物，現在結了很多芒果，即足證明7年內沒有放棄耕作之證明，實不容上訴人橫蠻說成廢耕等不實指陳。原審已詳查系爭農地確有多年生作物，似應確認為事實，並判上訴人與被上訴人之系爭土地租賃關係存在。
（二）有關系爭土地上訴人誣指「健興汽車行」占用乙節答辯如下：
⒈該鐵架招牌確在系爭土地之東北面，惟並未占用系爭土地
內，而係在臺糖公司所有291-2地號及472-2地號之土地上，根本與系爭土地無關，況被上訴人僅是佃農，無權干涉臺糖土地上之問題。
⒉上訴人僅從崇善路攝像，即據相片枉指系爭土地遭他人以
招牌占用，極為不妥，況當時其並未作「保全證據之程序」，亦無具體證據如錄影或定位之措施，顯屬臨訟誤導之舉，不足採信。
（三）有關上訴人指稱被上訴人將系爭土地轉租他人之答辯如下：
⒈被上訴人根本無將系爭土地借予他人或轉租之情事，況上
訴人又未握有任何由被上訴人收取任何人有關系爭土地租金之證據。
⒉雖案經原審命地政專業人員現場實測，而知遭他人因承租
臺糖土地建土雞城有小部分越界，但經被上訴人現場請其排除亦已完全配合，無償拆除完竣，此未經鑑界不知詳細地界之無意越界，並未能有任何人事先得知，不能歸責於被上訴人。
⒊當被上訴人知有被越界遭些微占用即立即排除，足見善意
管理之舉，亦蒙原審所認許，不應由上訴人橫加枝節，況上訴人起訴時或調解時，也並未指出該越界之面積，足證當初兩造均不知土地界址在何處屬實。
（四）上訴人雖以證人胡界銘在原審證稱：「……就是看到一些草與板模，無法確定有無耕作……」及證人張家麟在原審證稱；「明確陳稱系爭土地於90年時都是雜草與板模，無法確定有無耕作。」，認與上訴人主張相符；惟各該證人既均表示無法確定系爭農地有無耕種或廢耕，上訴人即不得藉此否定有無農作物或證明廢耕。
（五）放置板模土地應係臺糖公司所有之291-2地號土地：⒈該地原為臺糖火車鐵軌鋪設，地目本為「道」。
⒉鐵路已由公司遷移，改由案外人承租而成為土雞城，並將
模板移去。該土地為臺糖公司所有，堆放模板者其名不詳，土雞城有小部分越界，已由原審命拆除解除越界。
⒊該案外人之行為，其主觀上並非被上訴人所能控制或干涉
，況非土地所有權人不能向該管地政機關聲請鑑界，只能依法由原審命地政官員現場指界測量完成，始能證明土地實測面積，此不能歸責被上訴人故意讓案外人侵占，況客觀上該小部分越界，亦未影響芒果及牧草之收成及有栽植之事實。
（六）上訴人於94年3月16日所具爭點整理狀內陳：不爭執之事項第4項表示「原承租人 楊員 從原出租人 張海藤 遷往美國後，即未繳納租金……」答辯如下：
⒈上訴人並未依法催告。依最高法院45年臺上字第205號判
例：……民法第440條第1項載，……須有依法催告之意旨，上訴人舉家遷往美國移民，無留一人定居臺灣，未委派任何人處理各種業務，又無通報或催告指定繳租之地點或指示向何處繳款，不能據此認定被上訴人拒付租金。
⒉被上訴人有無欠租金？是否構成租約終止原因？原屬私權
爭執，上訴人應依民法第126條所定另行起訴，以他案為之。本件訴訟已因上訴人原先主張係承租轉租提註銷租約，嗣經臺南市東區區公所及臺南市政府，及調解會調查均未有上訴人之指陳事項，兩造原先不是以積欠租金而成立訴訟。若上訴人欲另以積欠租金作為訴訟標的，須依法另行起訴，始符合程序。若以欠租為由行解約之訴即屬訴之追加，被上訴人不同意，並否認欠租為兩造所不爭。
（七）被上訴人確有長期「自任耕作」之事實：⒈原審及鈞院皆有至現場勘察，地上物有多年生芒果，亦有
開花結果及出售之證據，不容上訴人空言無農作物或荒蕪等情，另牧草及玉米或果菜等雜作農產品均屬臨時供三餐副食維生之必需。
⒉臺南地區土壤較為乾鬆，排水優良，作物必須經常澆水，
系爭土地每星期至少給水1次，若無細心照顧早就枯死，豈有今日結果欣欣向榮之情狀。
（八）駁斥匡正上訴人之訴訟代理人於94年4月21日出庭時，對系爭土地作錯誤之說明如下：
⒈系爭土地東北面係隔了臺糖公司土地（即德高段291-2號
）始面臨崇善路，而興本件訴訟，是為原審敗訴主因之一。
⒉原審上訴人之訴訟代理人一再將土雞城及模板設置地點，
錯誤指引為系爭土地，並欺騙原審法官謂：本案之同一地主丁○○等五人最近發現，同段1217、1238號三七五地承租人新建鐵厝，供人使用已委請鄭淑子律師……讓人不知律師重要或證據重要……云云（見原審上訴人93年11月8日答辯狀內第4頁）。足見上訴人確實未知地界到底到何處，始任意興訟，其實該地主5人根本未在國內，已遷居美國，竟欺騙原審。
⒊系爭訴訟土地未及百坪，多面環路，土地在耕種期間又逢
政府拓寬公路被依法徵收，而佃農均合法領取補償金，可謂其間均自任耕作，並經政府單位合法鑑定查估後始編列經費，兩造合法領取在案，不容上訴人空言再欺騙鈞院。⒋92年2月14日上訴人以系爭土地被占用為由申請鑑界，致
出租人誤以為柏油路亦屬系爭土地，在市政府調處時已自承錯誤（見93年6月5日上訴人答辯狀第5頁第9行），上訴人一錯再錯，誤打誤撞，前後不一胡亂指陳，真教人不知所云。
（九）上訴人於94年5月25日「辯論意旨狀」內所陳不具事實之陳述：「……爰再提供於94年4月1日履勘現場所攝相片，足證板模堆置地點確係緊臨同段472-2土地上……」或「……證人謝得興猶辯稱板模是放在東側291-2地號臺糖土地上，實不可採。」云云。該兩筆土地均非本件訴爭之德高段473地號，顯與本案無關。若當初有遭案外人因不知確實地界之無心侵占，一經詳實發現被越界時即由被上訴人排除，亦無影響耕作或廢耕之情事。就像農作物任誰都無法預期可收成一定數量一般，因尚必須靠天吃飯，太冷、太熱、下太多雨、洪水、颱風、蟲害，不一而足，連上訴人一路下來亦不知耕地之詳細界址，故於現場實測後，方由被上訴人將極小部分被越界部分排除，而未影響整筆土地之耕作。
（十）上訴人謂90年12月10日攝得原審卷第187頁29、30號相片。此部分亦載明於原判決第6頁第17行，均由原審以判決文第11頁第6行至第20行內所示：……則被上訴人主張系爭土地為其從事農作之用，核與鈞院勘驗所見土地現況相符，已作充分交代及說明，上訴人至今纏訟多時均無法舉證，或提出被上訴人確有將系爭土地轉租他人之具體事證，亦未有證人或證據足顯繼續1年不為耕作之事實，上訴人顯未盡舉證之責任。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並聲請訊問證人謝得興，及請求將系爭土地上之芒果樹委由中興大學森林系、成功大學森林系或屏東縣農業科技大學農林系教授或專家鑑定，或委託農業發展委員會林務局證明芒果是否為7年生。
丁、原審依職權囑託臺南市東南地政事務所派員會同勘測系爭土地，及函財政部臺灣省南區國稅局查被上訴人86年至91年各類所得資料。本院依聲請履勘現場。
理由
甲、程序方面：
一、按民事訴訟法第56條第1項規定，共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體。故共同訴訟中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴人為共同訴訟人全體所為，最高法院著有52年臺上字第1930號判例足稽。本件原審被告戊○○雖未提起上訴，然因其餘共同訴訟之被告已提起上訴，上訴效力自應及於原審被告戊○○，是原審被告戊○○亦應列為視同上訴人。又視同上訴人戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人請求，由其對視同上訴人戊○○為一造辯論之判決。
二、次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免徵裁判費。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間就系爭臺南市○區○○段○○○○號之耕地，因上訴人以被上訴人將該耕地出租他人作為非耕作使用，申請臺南市東區區公所終止租約，被上訴人提出異議，經臺南市東區區公所調解不成立後，由臺南市政府調處不成立，為臺南市政府移送前來，有臺南市東區區公所覆函及臺南市政府移送函在卷為憑，則被上訴人提起本訴，核與該法律規定相符，應予准許。
三、又按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。亦即原告提起確認之訴，必須其主張之法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，始得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，亦經最高法院著有52年臺上字第1922號判例足參。本件上訴人以被上訴人未自任耕作，將系爭土地出租他人經營土城雞，於91年12月間主張終止租約，向臺南市東區區公所申請註銷租約登記，則兩造就系爭土地之租賃契約，有無終止，於被上訴人租賃權之行使自有妨礙，被上訴人在私法上之地位自有受侵害之危險，此項危險得以對上訴人之確認訴訟予以除去，是被上訴人提起本件確認之訴，用以排除此項危險，亦應予准許，均合先敘明。
乙、實體方面；
一、被上訴人起訴主張：坐落臺南市○區○○段○○○○號土地，於38年6月11日起，由被上訴人之父楊元向上訴人之父張海藤承租，一向皆供農作使用，嗣楊元於87年間逝世，該土地由被上訴人繼承供農作使用，並向臺南市東區區公所申請辦理租約繼承登記，東區區公所通知上訴人，上訴人丙○○雖以傳真要求延期2月以便辦理異議手續，惟經東區區公所及臺南市政府分別通知及公告，均無法送達上訴人，上訴人亦未辦理異議手續，東區區公所遂准予被上訴人辦理租約變更登記。按系爭土地原出租人張海藤已逝世，上訴人雖以被上訴人將系爭土地轉租第3人經營土雞城，及遭他人占用為由，終止租約；惟上訴人均久居美國，無法自任耕作，依法已不得收回自耕，且被上訴人並無將土地轉供他人使用或轉租他人情事，僅因第3人向臺糖公司承租鄰地經營土雞城，而系爭土地與臺糖公司所出租之土地相鄰，被上訴人不知系爭土地部分亦遭第3人占用，經申請測量鑑界後，已要求第3人拆除越界部分之地上物，另板模亦係堆置在臺糖公司所有之土地上，上訴人終止租約為無理由。爰請求確認被上訴人對上訴人所有系 爭德高 段473地號土地之租賃關係存在等語。
二、上訴人則以：被上訴人未自任耕作，將系爭土地違法轉租他人經營土雞城及養雞場使用，已有繼續1年以上不為耕作情事，違反耕地三七五減租條例第16條、17條第1項第4款之規定，上訴人因而終止租約，並申請註銷租約登記。上訴人原不知系爭土地所在，90年12月間至臺南市東南地政事務所申請地籍圖後前往現場，始發現被上訴人違反三七五減租條例第16條、17條，將土地轉租供他人使用及繼續1年不為耕作之事實，此觀上訴人於90年12月10日所攝現場照片，顯示系爭土地南邊係一片厚厚之水泥地與木屋，堆置很多建築木材，南邊西側有養雞場等情即明。被上訴人係於上訴人終止租約後始改造現場，將養雞場遷至鄰地臺糖土地，並拆除越界占用之土雞城竹木造建物，且東區區公所調解委員鄭寬信故意拖延調解期間，使被上訴人有充分時間改造現場，此由占用之地上物拆除翌日，鄭寬信即依職權終結調解案即明。本件調解期間於92年1月14日會同糖廠職員及地政機關測量員至現場鑑界時，系爭土地仍為上訴人90年12月10日所見之狀況，則由被上訴人於市府調處時，自認自其父病倒至過世（87年）期間，為照顧父親及料理後事，疏於耕地管理，至92年1月14日鑑界所見，被上訴人顯已4年多未繼續耕作。且上訴人收回系爭土地後，可交由上訴人原審之訴訟代理人張聰明耕作，或由上訴人甲○○回臺自任耕作等語，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張系爭土地原為上訴人之被繼承人張海藤所有，張海藤於38年間，與被上訴人之被繼承人楊元訂立耕地三七五租約，經臺南市東區區公所以南東租約字第045號辦理租約登記在案，嗣原出租人張海藤於83年1月5日死亡，系爭耕地由上訴人5人繼承取得共有，各應有部分1/5。又張海藤與上訴人分別自55年起至76年間陸續遷出美國，未在國內設籍；另系爭土地原承租人楊元於87年3月29日死亡，由其繼承人即被上訴人，於89年間申請租約繼承登記，業經臺南市東區區公所認定符合租約登記辦法第10條第3項規定，准予辦理承租權變更登記等事實。不惟已為上訴人所不爭執，並有各該戶籍謄本、土地登記簿謄本、臺南市東區區公所89年12月18日南東民字第30336號函、臺南市政府90年2月16日90南市地權字第010364號函、暨南租字第045號臺南市私有耕地租約等件，附於原審卷足稽（見原審㈠卷第22至23頁、第37至第42頁、第46至49頁），自堪信實。惟被上訴人另主張其於原承租人楊元逝世後，仍於系爭土地繼續耕作，並無轉租或供他人使用而未自任耕作乙情，既為上訴人所堅詞否認，並以被上訴人確有將系爭土地轉租供他人使用，而有繼續1年不為耕作之事實，主張租約無效或得終止租約等詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為被上訴人於租約存續期間，有無將系爭土地轉租或供他人使用，致未自任耕作繼續一年，而有違反耕地三七五減租條例第16條或第17條第1項第4款規定，致租約無效或得終止租約二情而已。茲更詳細說明如下；
（一）按「耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正時，於第17條第1項增列第4款，規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，自不在同條例第16條所稱之不『自任耕作』之列。換言之，耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正後，第16條所謂承租人不『自任耕作』，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借予他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第17條第1項第4款所稱『非因不可抗力繼續1年不為耕作』，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，應依同條例第17條第1項第4款規定規範。」最高法院著有87年臺上第1378號判決意旨足參。
（二）卷查系爭德高段473地號土地，經原審於93年7月7日會同臺南市東南地政事務所測量員黃明堂勘測，及經本院於94年4月1日勘驗結果，系爭土地現場呈略偏東南與西北向之三角形，南面地界以網子、木柱圍起，面臨臺南市○○街，西面與他人所有同段472-2地號相鄰，東面與臺糖公司所有同段291-2地號土地相鄰，踰291-2地號之東側始為崇善路，系爭土地並未臨臺南市○○路，且土地上種植有芒果樹18棵、桑椹1棵、釋迦1棵，東面鄰地之北半部為竹木鐵皮造平房之土雞城（店名為竹屋土雞城），南半部為鐵皮圍牆圍起之養雞場，土雞城與養雞場為訴外人陳太适所經營（無門牌亦無營利事業登記證），土雞城北面木造平房及養雞場圍籬有部分越界占用系爭土地，其越界占用之面積共計31平方公尺（已拆除）等情，既有勘驗筆錄、現場略圖、勘驗現場照片、及東南地政事務所複丈成果圖附卷足稽（見原審㈠卷第193至196頁、第207頁、㈡卷第13至14頁、本院卷第53至56頁），固堪認系爭土地於本件訴訟中，大部分仍係從事農作之用無訛。且據證人即竹屋土雞城與養雞場負責人陳太适，在原審所證稱：「竹屋土雞城與養雞場為伊所經營，已有5年多，竹屋土雞城所使用之2棟平房係伊所建造，坐落之土地則係向臺糖公司承租，因不知界址所在，土雞城平房曾占用系爭土地北側一部分，經確定界址後，已因被上訴人之要求，將占用之建物拆除，將土地返還被上訴人，不曾向被上訴人租地使用。」等語，再參諸該證人所提出其與臺糖公司簽立之土地租賃契約書（見原審㈠卷第197頁、第202至205頁），及由財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局所檢送之被上訴人86年至91年度各類所得資料清單，顯示被上訴人每年均有租賃所得，然各該所得來源均非出租系爭土地之租賃所得（見原審㈠卷第66至76頁）等情，固亦足認證人陳太适所經營之土雞城之所以占用系爭土地31平方公尺，係因其向臺糖公司承租土地使用，未明確認定界址所在，致無意越界占用，且上訴人於測量前亦不熟悉確切界址所致，並無積極證據證明被上訴人有將系爭土地，轉租或借予證人陳太适經營土雞城，而有違反耕地三七五減租條例第16條未自任耕作之情事。
（二）惟觀諸上訴人所提出其於90年12月10日，所拍攝之系爭土地現場照片，其中編號第29、30號2張照片（見原審㈠卷第187頁），顯示拍照斯時系爭土確有舖上水泥，建有木造平房，平房前堆置建築模板、木料等物，並無種植任何農作物之情，且本院於94年4月1日勘驗系爭土地現場時，當場比對原審㈠卷第187頁編號29、30號照片所示之位置，核亦與前揭現場改種作物之系爭土地位置相符，況上訴人表示編號29、30號照片係於90年12月間拍攝，被上訴人亦不否認該2照片所顯示系爭土地之使用情形，再參諸證人謝得興在本院證稱；「（你從事何業？）板模工作，我沒有店號，就住在山上鄉，有人僱用我就出去工作。（本件兩造你是否認識？）己○○我認識，不過只是點頭之交，不認識上訴人等人。（你從事模板業，模板都放在那裡？）不一定，視工地游移不定。（你要堆置模板的地方如何找到？）有時向朋友借地，有時看有空地，就整理一下並插上木牌逕予使用。（提示原審卷第54頁的照片（編號
29、30號）有何意見？）那是我的模板沒錯，地板上的水泥也是我鋪設的。（你鋪設的水泥地是系爭473地號土地有何意見？）我並不是放在473地號土地上，上面的臨時工寮不是我蓋的。（你鋪設水泥地，堆放板模有多久的時間？）正確的時間我忘記了，不過我想大概有1年多的時間。（你鋪設的水泥地，後來為何挖掉？）因為上訴人有鑑界。（你占用此地有無向上訴人或承租人徵求他們的同意？）沒有。（問：承租人是否知道是你占用？）事先不知道，後來因為他有種東西，有看到。」各等語（見本院卷第80、81頁），足見上訴人所攝該2照片景物所在之基地，即係系爭德高段473地號土地。尤以上訴人所提出之上開編號第29、30號2張照片所示土地位置，座落於健興汽車行鐵架招牌南面，雖該招牌以南除系爭土地外，尚包括臺糖公司所有291-2地號鄰地，惟依卷附之地籍圖顯示，臺糖公司所有上開土地面寬僅6米，而上訴人所有系爭土地面寬則有15米，依所攝照片顯示木造違建平房及板模堆置面積及寬度，依經驗法則合理判斷，該違建平房及堆置之大量板模，不可能均在臺糖公司所有僅寬6米之鄰地上，況該木造平房係緊貼著西面472-2地號鄰地，而非與291-2地號鄰地毗鄰，故上開木造平房及舖上水泥堆置模板地方，確係座落於系爭土地上，益信而有徵。被上訴人及證人謝得興猶空言遽指各該木造平房及舖上水泥堆置模板地方，係坐落於臺糖公司所有291-2地號土地上，顯非事實，而難取信。
（四）次依前揭編號第29、30號照片，顯示系爭土地上之木造平房，及水泥地暨板模放置位置所占面積極大，衡情客觀而言，要在其上耕作已非可能，是被上訴人在本院主張系爭土地於改種果樹前原種有牧草云者，即無足採。再據證人即管區警員胡界銘在原審證稱：「（你是否見過照片中的景象？）我有印象，水泥地及模板是1年多以前才清除，清除後這塊地才種植小棵的樹木……包括前面臨崇善路面竹屋土雞城旁搭成沒有屋頂的鐵皮養雞，都是最近這1年多的事情。（你是否曾見過該處有種植任何農作物？）沒有看到，當時從德東街進去，外圍都是草。（那你為何會對……照片有印象？）兩張照片是1、2年以前看到的景象，當時有放很多模板……沒有看到有種植農作物，我看到放模板的地方，……應該有部分也在系爭土地上，…1年多前，放模板的地方清除後，才看得到裡面有種植小棵的樹……」（見原審㈡卷37頁），及證人即管區警員張家麟在原審證稱：「（90年該地的情形如何？）該地位在竹屋土雞城後面，當時都是雜草，並堆放板模，當時從崇善路或德東街看過去，都是雜草與板模，看不到裡面。（你應該有經過該處，所見如何？）都是雜草與板模，就是看到一些草與板模，無法確定有無耕作。」（見原審㈡卷74頁）各等語，對照證人謝得興前所證稱該水泥地係其所鋪設，模板亦係其所置放無訛乙情。顯見被上訴人於89年間申請租約繼承登記後，系爭土地即經證人謝得興鋪設水泥地堆置板模，及經另他人建築木屋使用，迄上訴人丁○○於90年12月10日攝得前揭第29、30號照片並申請調解後，被上訴人始於92年2月間，將各該木屋、水泥地剷除及移除模板，回復原狀並栽植目前現場所種之果樹至明。而系爭土地除土雞城無意越界使用之小部分外，其餘既全部為他人鋪設水泥地堆置板模及建築木屋使用，且鋪設水泥地堆置板模之證人謝得興復自承認識被上訴人，再參諸時下社會法治觀念，於未經土地所有權人或有權使用之人首肯前，任何人諒亦不敢長期擅在他人之土地上，為建築房屋或鋪設水泥用以堆置模板之理，是在系爭土地上建築房屋或堆置模板之人，與被上訴人間縱無承租之關係，亦必係有無償之借用關係，非被上訴人所得任意諉為不知，空言指係遭第三人占用。而被上訴人既將所承租之耕地交由他人從事非農業使用，違法建築房屋及堆放模板，顯有未自任耕作之事實，則依耕地三七五減租條例第16條規定，兩造原訂租約即屬無效，至遲於90年12月10日前，即應向後失其效力，縱被上訴人於上訴人提出租約無效之調解後，回復耕地狀態種植小棵芒果樹，亦不能使已無效之租約回復效力。
（五）退步言之，縱認被上訴人於93年5月4日，在臺南市政府調處時所自承：「……後來有段時間，父親突然病倒及至父親過世，這段時間可能為照顧父親及料理其後事，是有較疏於耕地的管理，再加上管理耕地這些事以往都是父親處理的，父親突然病倒，沒有清楚交代，我對土地界線又不是很清楚，所以我才會致耕地遭占用而不知。」等語，及證人謝得興前所證稱被上訴人不知悉其占用系爭土地屬實，堪認被上訴人確未積極提供系爭土地，予人從事非農業使用。惟依立法意旨，佃農應管理維護耕地之使用，勿令其荒廢，乃佃農應盡之義務，詎被上訴人竟於其被繼承人楊元過世後，疏於管理致系爭土地遭第三人占用建築木屋及鋪設水泥地堆置模板，充供非農業使用，且依前述自鋪設至拆除之期間，對照被上訴人在本院陳稱：「……他（指謝得興）所占用的時間應該不只1年多。」等語，亦足認證人謝得興占用系爭土地之時間已超過1年以上，直至
92年1月14日鑑界時始將地上物移除。是被上訴人有違耕地三七五減租條例第17條第1項第4款，非屬不可抗力事由繼續1年不為耕作之事實亦明，且上訴人據此已於91年12月20日，向臺南市東區區公所申請終止租約，亦有該區公所93年6月4日南東民字第0930014176號函在卷為憑（見原審㈠卷第16頁），上訴人據以主張終止兩造租約，亦屬有據。
四、綜上所述，既足認被上訴人有違反耕地三七五減租條例第16條、及第17條第1項第4款規定之情事，則系爭租佃契約自已無效或經終止在案，而有如前述，則被上訴人請求確認被上訴人對上訴人所有系爭土地之租賃關係存在，即非有據，不應准許。原審徒以時空不對之履勘系爭土地現況，認無法比對證明前揭先前堆置模板之水泥地，即係目前系爭種植果樹之土地為由，而以被上訴人無違反耕地三七五減租條為由，判決被上訴人勝訴，其認事用法即有未當。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，自為有理由，爰將原判決廢棄，改判被上訴人在第一審之訴駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核均與判決之結果不生影響，爰不逐一贅論。
六、據上論結，本件上訴為有理由，應依民事訴訟法第450條、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國94年8月23日
民事第一庭審判長法官王惠一
法官蘇重信法官林永茂上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中華民國94年8月23日
書記官謝素嬿
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