裁判字號：臺灣基隆地方法院105年基簡字第773號民事判決
裁判日期：民國105年12月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
105年度基簡字第773號原告 蘇介文 訴訟代理人 蘇仲佐 被告 邱明德 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌基隆市○○區○○街○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百零五年二月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣肆拾捌萬肆仟捌佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告起訴主張其將房屋出租予被告，被告積欠租金，經原告終止契約後，請求被告遷讓房屋並給付積欠租金及不當得利。並聲明：⒈被告應將座落基隆市○○區○○街○○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告，被告於系爭房屋所設戶籍必需遷出。⒉被告應自一百零五年二月五日起算，每個月新臺幣（下同）一萬元竊佔原告房屋至原告發生之損害，並至清償日止之法定利息。⒊訴訟費用由被告負擔。嗣本院一百零五年十一月二日言詞辯論期日，原告變更聲明為：⒈被告應將座落基隆市○○區○○街○○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告，並將被告及其家人之戶籍自上開房屋遷出。⒉被告應自一百零五年二月五日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告一萬元。⒊訴訟費用由被告負擔。原告又於一百零五年十一月八日時具狀以基隆市○○區○○街○○○號二樓房屋內無任何人員設籍，故無人員遷出問題。原告上開訴之變更，屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，參以首開規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告為基隆市○○區○○街○○○號二樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，兩造於一百零四年十一月十二日訂有房屋租賃契約，租賃期間一百零四年十一月十二日起至一百零六年十二月三十一日止，每月租金一萬元。惟被告於一百零五年二月五日起即未再給付原告租金，並欠押租金尾款五千元。原告寄送存證信函做為終止租賃契約之意思表示。現系爭房屋內仍有被告物品，被告顯然仍占有系爭房屋，為此依民法第七百六十七條及租賃、不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應自一百零五年二月五日起按月給付原告一萬元。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋建物所
有權狀、房屋租賃契約、存證信函郵件掛號函件執據、南港福德郵局六五號存證信函影本等件為證，被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第二百八十條第三項準用同條第一項之規定，視同自認，堪信原告主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。次按「民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（見四十一年台上字第四九０號判例），而民法第九十五條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力」，最高法院五十四年台上字第九五二號判例意旨參照。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院八十七年度台簡上字第七號裁定參照。經查，本件原告主張被告已積欠租金達二個月以上，以一百零五年六月六日南港福德郵局第六五號存證信函，定五日期間請求被告給付積欠租金，如逾期仍未給付，即以該存證信函為終止契約之意思表示等情，有原告提出存證信函、掛號函件執據，信封影本為證。該存證信函係向系爭房屋即被告當時承租地址，於一百零五年六月六日為送達，因招領逾期退回，惟該意思表示通知既已達到被告之支配範圍內，被告隨時可以了解其內容，應認已送達於被告。而被告並未於期限內給付積欠租金，則原告以主張於催告期間屆滿後契約即行終止，應屬可採。是兩造間系爭房屋之租賃關即於該存證信函催告期間屆滿之翌日即一百零五年六月十二日終止。從而，原告依租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付至終止契約前即至一百零五年六月十一日之積欠租金，自屬有據。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條亦定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（見最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例要旨參照）。本件被告自系爭租約租期屆至終止後，仍繼續無權占用使用系爭房屋迄未交還，依上開說明，自可認為被告獲有相當於租金之不當利益，致原告受有相當於租金之損害。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自本件租賃契約期間屆滿時即一百零五年六月十二日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金一萬元，亦為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約，及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並請求自一百零五年二月五日起至一百零五年六月十一日止之積欠租金，及自一百零五年六月十二日起至遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利，而請求被告自一百零五年二月五日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付一萬元，為有理由，應予准許。
五、本件係民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，並依同法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
六、本件訴訟費用五千二百九十元，由敗訴之被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十七條第一項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項，判決如文。
中華民國105年12月28日
民事庭法官高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月28日
書記官李建毅