臺灣高等法院98年度上易字第1074號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第1074號民事判決

裁判日期：民國99年04月27日

裁判案由：減少買賣價金

臺灣高等法院民事判決98年度上易字第1074號上訴人乙○○訴訟代理人 陳建勳 律師
張弘明 律師被上訴人戊○○訴訟代理人 陳雅珍 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年9月30日臺灣板橋地方法院97年度訴字第2663號第一審判決提起上訴，經本院於99年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：兩造經由訴外人住商不動產蘆洲光華加盟店即群英會不動產經紀有限公司（下稱群英會公司）之仲介，於民國（下同）97年3月12日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），由伊以總價金新臺幣（下同）815萬元向上訴人購買坐落臺北縣蘆洲市○○段829、829-4地號土地所有權應有部分各1萬分之84及其地上同段3272建號建物即門牌號臺北縣蘆洲市○○○路○○○號12樓房屋（下稱系爭房地），上訴人已於同年4月3日將系爭房地所有權移轉登記予伊所指定之訴外人 紀淑薰 。 嗣伊 於97年8月間調閱系爭土地登記謄本後，始知悉系爭建物所坐落之829-4地號土地為捷運系統工程穿越地，惟伊於購屋之初，上訴人及群英會公司全未告知此情，且於簽約時，亦僅提供829地號土地登記謄本附於系爭買賣合約書，故意不將829-4地號土地登記謄本或相關資訊提供予伊，上訴人並早在93年4月30日即已領取臺北市政府捷運工程局所核發之補償費53萬9,016元。
系爭房屋坐落於捷運系統穿越地，受捷運通過之噪音、震動干擾，致減損交易價格，自屬出賣人應明確告知買受人之重要事項，乃上訴人於訂約時竟故意隱匿，已違反系爭買賣合約書第5條第1項之約定，並構成物之瑕疵，伊自得依民法第359條之規定，請求減少價金100萬元，則上訴人受領該部分買賣價金之法律上原因已不復存在，自應返還等情，爰依民法第179條、第182條第2項之規定，求為命上訴人給付100萬元並加付法定遲延利息之判決（原審判命上訴人給付74萬0,020元本息；而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；而被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：伊於97年1月30日委託住商不動產永和雙和加盟店即都營不動產仲介經紀有限公司（下稱都營公司）代為銷售系爭房地時，已告知系爭土地有捷運系統工程穿越之事實，都營公司並已於當日申請列印系爭土地登記謄本，而829-4地號土地登記謄本之其他登記事項欄已載明：「分割自829地號捷運系統工程穿越地，依臺北市政府捷運工程局93年4月1日北市捷權字第09330812200號函辦理」。嗣都營公司與群英會公司跨店合作，將系爭房地轉託群英會公司仲介銷售，群英會公司受託仲介後，即於97年2月20日製作不動產說明書內含都營公司於97年1月30日申領列印之系爭房地登記謄本，由該公司仲介人員持交被上訴人閱覽，並向被上訴人說明捷運工程穿越系爭土地情況。又兩造於97年3月12日簽訂系爭買賣合約書時，承辦代書甲○○亦提出地籍圖予被上訴人，向被上訴人解釋系爭土地有捷運穿越，並再次提出不動產說明書予兩造審閱簽名蓋章後，始簽訂系爭買賣合約書，並於該合約書第1條載明不動產標示依地政機關登記簿謄本記載為準，是829-4地號土地係捷運系統工程穿越地乙事，自不構成物之瑕疵。縱屬瑕疵，亦為被上訴人所明知，退步言之，被上訴人疏未見及土地登記謄本之記載，亦係因重大過失而不知，依民法第355條第1項、第2項前段之規定，伊自不負擔保之責云云，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張兩造經由訴外人群英會公司之仲介，於97年3月12日簽訂系爭買賣合約書，約定由伊以總價金815萬元向上訴人購買系爭房地，上訴人已於同年4月3日將系爭房地所有權移轉登記予伊所指定之訴外人紀淑薰。又829-4地號土地係分割自829地號，為捷運系統工程穿越地，業經地政機關於93年4月7日在829-4地號土地登記簿內載明：「為捷運系統工程穿越地，依台北市政府捷運工程局93年4月1日北市捷權字第09330812200號函辦理」之事實，業據其提出系爭買賣合約書、及系爭土地及建物登記謄本為證（見原審卷218至232、19至24頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，亦為民法第355條第2項所明定。經查：
㈠房地買賣交易金額龐大，買受人就買賣標的房地之居住安
全、品質及環境等因素，均多所考慮。而系爭房屋所坐落之829-4地號土地為捷運系統工程所穿越，捷運工程施作期間及完工通車後，均會產生噪音及震動，既足以影響系爭房地之居住品質，亦將減損系爭房地之價值，應屬交易上之重大瑕疵。
㈡被上訴人主張上訴人於簽訂系爭買賣合約書時，故意隱瞞
829-4地號土地為捷運系統工程穿越地之事實，致伊就此毫不知情，而與上訴人簽訂系爭買賣合約書等情，固為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。惟查，上訴人於系爭買賣合約書附件之「房地產標的現況說明書」內，並未告知829-4地號土地為捷運系統工程穿越地乙事，且該買賣合約書內亦僅附有829地號土地登記謄本，並無829-4地號土地登記謄本，業據被上訴人提出系爭買賣合約書為證（見原審卷227至230頁），亦為上訴人所不爭執（見原審卷193頁背面），足見上訴人於簽訂系爭買賣合約書前，並未將系爭房屋所坐落829-4地號土地係捷運系統工程穿越地乙事，告知被上訴人。雖上訴人抗辯群英會公司受託仲介後，即製作不動產說明書內附系爭土地登記謄本，由該公司仲介人員持交被上訴人閱覽，被上訴人於簽約當日，再度審閱該不動產說明書並簽名蓋章後，始簽立系爭買賣合約書云云。然被上訴人否認仲介公司之人員曾將829-4地號土地登記謄本交予其閱覽。茲依該不動產說明書目錄所載附件內容，固包含土地登記謄本乙項，並經被上訴人於該目錄頁簽名蓋章，但並未註明地號，且其附件資料為散頁，各頁資料間亦未經加蓋騎縫章，則群英會公司所屬仲介人員是否確有將829-4地號之土地登記謄本一併交予被上訴人閱覽，殊非無疑。復經徵諸系爭買賣合約書僅附有829地號之土地登記謄本，並未附有829-4地號之土地登記謄本，已如前述。雖證人即簽約代書甲○○在原審證述：「…在準備簽約當時，我有重調一次土地與建物的謄本，當時有少829-4地號的謄本還來不及申請出來，所以合約附件只其中829地號的謄本…」云云（見原審卷76頁背面）。惟查，土地登記謄本為系爭買賣合約書之重要附件，當其發現缺少829-4地號之土地登記謄本後，應立即申請，或逕將仲介人員所持有先前申請之829-4地號之土地登記謄本（見原審卷108頁）一併作為附件，乃上訴人竟予以缺附，應係故意隱瞞，益見被上訴人主張仲介人員從未將829-4地號之土地登記謄本一併交予伊閱覽乙情，應屬可取。
㈢雖證人即群英會公司所屬仲介人員丁○○在原審證述：「
…我們有給他（指被上訴人）看整份不動產說明書，包括土地謄本」、「是兩個地號的土地謄本」、「約到公司看不動產說明書資料時有跟原告（指被上訴人）說是捷運穿越地，…是丙○跟原告說的，原告在看謄本資料時有看到這樣的記載，我們也有跟他說明是捷運穿越地，當時原告並沒有表示要調降價格…」（見原審卷75頁）；另證人甲○○在原審證述：「…不動產說明書裡面的土地謄本是兩筆地號都有，是完整的，在簽訂合約當時有提示不動產說明書給買賣雙方確認並簽名」、「…當時有把地籍圖給原告看，跟他解釋因為捷運通過的關係，所以有分割出來另外一筆土地，原告也瞭解，他也沒有說什麼就簽約了」云云（見原審卷76頁背面、77頁）；而證人即群英會公司之店長丙○亦在本院證述：「被上訴人在交付斡旋金前，他在店裡看了謄本後，向我詢問此事，我有告知是捷運穿越地，他沒有什麼反應…」云云（見本院卷53頁背面）。惟查，前開證人及證人甲○○或為系爭房地買賣之仲介人員，或為簽約代書，就兩造訂約過程有無瑕疵乙事，具有利害關係，已難期待彼等為不利於己之證言；再依證人丁○○、丙○所為之前開證述情節，被上訴人得悉829-4地號土地為捷運穿越地後，竟未置一詞，毫無反應，尤與常情有悖。復查，被上訴人於事後就捷運穿越乙事，以電話詢問證人甲○○、丁○○時，甲○○表示：「我們一般別戶的謄本如果捷運有穿越，我們謄本都會有登記」、「（被上訴人表示：可是我的謄本裡面就是沒有這些東西呀）對呀，就是真的沒有呀，所以我們根本不知道呀」（見原審卷183頁）；而丁○○亦表示：「（被上訴人表示：如果當初有告訴我的話，我根本不想買喔）對呀，對呀」、「（被上訴人表示：而且我最在乎的是說…你要當時就要告訴我，那我可以考慮要不要買這個房子）對呀，對呀，對呀」（見原審卷184頁），業據被上訴人提出該錄音光碟及譯文為證（見原審卷178、183至185頁），且證人丁○○、甲○○亦均證述確曾與被上訴人有為上述內容之對話（見本院卷74頁）。雖該兩名證人均云前述對話僅係討論有無捷運補償金之事。惟細繹被上訴人於對話中一再強調「土地謄本有無記載」、「如果知悉，將考慮是否購買」，自係指有無告知捷運穿越829-4地號土地之事而言，顯非僅係在討論有無捷運補償金之問題。
㈣系爭房地因捷運系統工程通過地下，而有瑕疵，且被上訴
人於系爭買賣合約成立時，不知系爭房地有上開瑕疵存在，業如前述。又上訴人故意隱匿其中829-4地號之土地登記謄本並不告知該筆土地係捷運系統工程穿越地之事，徒憑系爭買賣合約書第1條籠統約定：「不動產標示（如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本記載為準）…」（見原審卷219頁），抗辯兩造間已將捷運穿越地作為系爭買賣合約書所約定之內容云云，自不足取。雖被上訴人於訂約前，得自行查閱土地登記謄本，卻未予查閱，而有過失，惟上訴人係故意隱瞞而不告知上開瑕疵存在，已如前述，依民法第355條第2項但書之規定，仍應負瑕疵擔保責任。
五、復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其金，民法第359條前段定有明文。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。經查，上訴人就其出賣之系爭房地，應負瑕疵擔保責任，既經被上訴人行使減少價金請求權（見原審卷第5頁、146至148頁），則系爭買賣價金即於應減少之範圍內縮減之。茲經原審囑託現代地政不動產估價師事務所鑑定結果認為系爭房地因捷運系統工程自地下穿越，所造成之價格減損比為9.08%，有該所98年5月1日現北估字第980501168號函附估價報告書可稽（見原審卷外放估價報告書第10頁）。經核上開鑑定係採比較法及收益法求算系爭房地於93年4月1日之價格為593萬8,151元，再依上訴人於93年4月間領取捷運穿越補償費53萬9,016元（見原審卷30頁）所占上開價格之比例，計算補償率為
9.08%，並據為價格減損之計算標準，應屬合理。是依上開減損率計算，被上訴人就上開瑕疵所得請求減少之價金應為74萬0,020元（其計算式為：8,150,000元×9.08%=740,020元）。又上訴人就上開應減少之價金，原係本於系爭買賣契約關係而受領，惟經被上訴人行使減少價金請求權後，上訴人受領該部分買賣價金之原因，已不復存在，是被上訴人依據民法第179條後段之規定，自得請求上訴人返還上開金額74萬0,020元。
六、綜上所述，被上訴人依據民法第179條後段之規定，請求上訴人給付74萬0,020元及起訴狀繕本送達之翌日即98年3月4日（見原審卷39頁）起，至清償日止，按年息5%計算之利息部分，自屬應予准許。從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年4月27日
民事第六庭
審判長法官林鄉誠
法官張蘭法官梁玉芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年4月28日
書記官常淑慧