裁判字號：臺灣宜蘭地方法院100年簡上字第5號民事判決
裁判日期：民國101年04月03日
裁判案由：給付租金
臺灣宜蘭地方法院民事判決100年度簡上字第5號上訴人即被上訴人 林麗娟 上訴人即被上訴人 郭美娟 訴訟代理人 許萬祥 上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國99年12月6日本院羅東簡易庭99年度羅簡字第164號簡易判決提起上訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命林麗娟給付超過新臺幣壹拾貳萬伍仟元及利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，郭美娟在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
林麗娟其餘上訴駁回。
郭美娟之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由林麗娟負擔五分之二，餘由郭美娟負擔。
事實及理由
一、本件上訴人即被上訴人郭美娟（下簡稱上訴人）於原審主張：上訴人即被上訴人林麗娟（下簡稱被上訴人）前於民國97年8月間向其承租門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○號7樓房屋（下稱系爭房屋），供經營「欣悅餐廳」使用，兩造並簽訂租賃契約，約定租期為97年9月1日起至99年8月31日止、租金每月新台幣（下同）35,000元，於每月5日前給付，上訴人亦已向被上訴人說明房屋漏水情形，被上訴人同意按房屋現狀承租，無論任何理由，被上訴人均不得拖延或拒納租金。詎被上訴人於承租後即一再藉詞短付或拒付租金如附表所示，迄終止租約為止，扣除押租金70,000元後尚有租金305,000元未付。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，聲明求為判決被上訴人如數給付並加計法定遲延利息。
二、被上訴人則答辯以：被上訴人是向上訴人之配偶許萬祥承租系爭房屋後，於訂約時不知系爭房屋會滲漏水，於裝修之初發現房屋有嚴重滲漏水情形，始知上訴人隱瞞房屋會漏水之情形。被上訴人屢次通知上訴人應進行修繕，上訴人均藉詞拖延，迄租期屆滿為止均未修繕，被上訴人「欣悅餐廳」之經營因此受到損失。故被上訴人於每月租金給付時，依有無漏水以及漏水程度，酌予扣除部分或全部租金，以抵償其營業損失，且於許萬祥收租時經其同意，被上訴人並未積欠任何租金等語。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人190,000元，並依職權為假執行之宣告，另駁回上訴人其餘請求。兩造均就其敗訴部分提起上訴，上訴人之上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人115,000元，及自99年8月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人之上訴聲明則為：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。又兩造對於對造之上訴，均於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於97年8月間簽訂系爭租約，約定租期自97年9月1日至99年8月31日止，租金每月35,000元之事實。
㈡被上訴人簽約後繳付押租金70,000元。並確有如附表編號1至2、編號4至11、編號13至14、編號19至24各期所示之繳付租金情形。
㈢被上訴人於附表編號1至2、編號6、編號19至22所示租期並無短付租金情事；編號23所示租金及被上訴人於租賃期間所生水電等相關費用，兩造合意由押租金扣抵（扣抵後已無剩餘押租金）。又被上訴人於99年8月3日搬離系爭房屋，99年
8月（編號24所示）租期之租金，上訴人於本院審理中表示捨棄請求。
㈣系爭房屋於本件租賃期間確有漏水情形。
五、兩造爭執事項：
㈠附表編號3至5、編號7至10所示租期是否有短付租金情事？
㈡附表編號12、編號15至18各期實付租金若干？編號11至18各期是否有短付租金情事？茲就上開爭點，說明本院得心證之理由如次：
六、附表編號3至5、編號7至10所示租期是否有短付租金情事？
㈠附表編號3部分：如附表編號3所示97年11月租期，被上訴人表示並未短付租金，惟上訴人主張僅收取30,000元租金。經查，對照兩造提出之記帳文書，其中上訴人所提日誌簿記載於97年11月4日「收欣悅房租$30,000（漏水扣$5,000）」、於97年11月6日「祥（應指許萬祥）收7F房租，因漏水嚴重被扣5,000，只收$30,000」等語（上訴人表示97年11月4日、97年11月6日係就97年11月租期同1筆收租情形為2筆註記，見本院卷第67頁）。至被上訴人提出之「欣悅日報表」則於97年11月6日支出欄記載「房租$35,000（欣夢支出）」，並於營業收入表內為如下記載：
┌─────┬──┬───┬───┬─────┬────┬────┐│編號│桌號│現金│簽帳│客戶│服務員│備註│├─────┼──┼───┼───┼─────┼────┼────┤│006178│6│$3,000││蔡頭│ACDF││├─────┼──┼───┼───┼─────┼────┼────┤│006179│1│$3,000││ 王樹瑞 │ACDF││├─────┼──┼───┼───┼─────┼────┼────┤│006180│2│$5,000││徐（房東）│ACDF│抵房租│├─────┼──┼───┼───┼─────┼────┼────┤│006181│3││$3,800│ 簡文慶 │ACDF││└─────┴──┴───┴───┴─────┴────┴────┘
上揭營業收入表第3欄內載明以消費5,000元抵房租，乃核與日報表當日營業收入欄記載「現金$6,000、簽單$3,800」內容相符，亦即，雖當日營業現金收入合計應為11,000元，惟因其中5,000元經房東以房租抵扣，故僅實收6,000元。綜合兩造所提出之記帳文書，堪信被上訴人確實給付30,000元現金予上訴人，至於少付之5,000元租金究係由消費款抵付或係因房屋漏水瑕疵扣款，兩造間固有爭執，惟縱屬漏水瑕疵扣款，依上訴人於原審陳稱：當初每個月讓被上訴人扣5,000元，等於房租以30,000元計算等情（見原審卷第26頁），以及上訴人日誌簿乃記載97年11月6日「因漏水嚴重被扣5,000，只收$30,000」等語，堪信不論兩造約定該期租金應付35,000元（其中5,000元自房東消費款扣除）或30,000元（因房屋漏水瑕疵扣除5,000元），兩造均已合意以前揭已繳付之金額作為該期租金，被上訴人並無短付租金情事，是被上訴人主張該期租金已給付完竣等情，可資採信。
㈡附表編號4至5、編號7至10部分：⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第423條所明定。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付（最高法院98年度臺上字第222號判決意旨參照）。⒉經查，系爭房屋於系爭租賃關係存續期間確有漏水瑕疵之事
實，乃為兩造所不爭，可資認定。上訴人雖以：雙方訂約時已告知房屋漏水問題，被上訴人同意以現況承租，契約第5條內並約定「租金：1個月為1期，每月新臺幣陸萬元整，惟乙方初期承租須整修地板及裝潢，經雙方協議前兩年每月租金參萬伍仟元。（其他兩萬伍仟元x24期做為補貼整修裝潢費用）」等語，即係因租賃房屋有滲漏水瑕疵，故調降租金補貼被上訴人之整修裝潢費，被上訴人不得再以漏水瑕疵為由扣除租金云云，然為被上訴人所否認，稱：是因為承租系爭房屋時，系爭房屋未設隔間亦無地板，必須自己施作，且該裝潢於退租時歸上訴人所有，故上訴人補貼裝潢費用，無涉漏水瑕疵等語。按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度臺上字第2569號判決意旨參照）。查關於兩造於簽約時是否合意以漏水現況為租賃、租金每月35,000元之約定是否係因房屋漏水瑕疵而為租金調降之爭點，兩造於另案本院100年度簡上字第4號民事損害賠償事件中（下簡稱另案民事事件），亦係兩造重要之爭點，並經本院於另案民事事件第二審民事判決理由中，判斷兩造間並未合意以漏水現況租賃，所約定35,000元租金亦無涉所謂漏水之補貼問題，此業經本院調閱本院另案民事事件卷宗核閱明確，並有上開民事判決書存卷可稽。上開民事判決之判決理由判斷，並無顯然違背法令之情形，兩造於本件給付租金訴訟進行中，亦均未提出足以推翻前揭判斷之新訴訟資料，則依前揭說明，法院自應受該確定判決「爭點效」之拘束，而不得為相異之判斷。故於本件給付租金事件，應認兩造訂約時並未合意以漏水現況租賃，租約第5條約定租金調降為35,000元亦非用於補貼漏水修復費用。上訴人主張訂約時約定前2年每月租金35,000元，係已就被上訴人因房屋滲漏水所受損害為補償，執此主張被上訴人不得再因房屋滲漏水損害要求扣抵租金云云，要屬無據。
3.本件被上訴人主張其承租系爭房屋後，「欣悅餐廳」因房屋滲漏水造成營業損失，故依有無滲漏水以及滲漏水程度，酌予扣除租金，且經上訴人同意等語，然為上訴人所否認，辯稱兩造並無前項調降租金之合意等語。經查，兩造對於系爭房屋於租賃期間確有滲漏水情形，並不爭執，已見前述。而衡諸被上訴人係以經營餐廳為業，其營業處所發生滲漏水情形，衡情自影響其餐廳之經營，而導致其營業損失。又被上訴人主張其曾向上訴人反應漏水狀況並主張扣除租金等情，亦為上訴人於本件及另案民事事件所不爭，應值採信。參諸上訴人於原審審理中，曾表示當初兩造有默認每月扣5,000元讓被上訴人修繕漏水，等於房租以每月30,000元計算等語（見原審卷第26頁）、於另案民事事件第一審程序中陳述：
本來同意1個月少收5,000元租金伊可以接受，因為伊人在大陸，不方便處理等語（見本院99年度羅簡字第74號卷第65頁）。且依上訴人提出之日誌簿，其中關於編號4至5、編號7至10所示租期之租金給付情形，大致均記載為：「收房租30,000元、扣5,000元」等語，而非使用「短付」、「欠繳」等用語，核與上訴人前揭所述同意少收5,000元等情相符。
是應認為，就被上訴人主張因滲漏水緣故扣減租金部分，上訴人於5,000元範圍內同意調降租金，於此數額範圍堪信兩造間有調降租金之合意。
4.附表編號4至5、編號7至10所示各租期，兩造均不爭執各期實付租金數額30,000元，而依前所述，堪信被上訴人上開租期之實付租金數額30,000元，乃係因兩造合意上開租期將原訂35,000元租金調降5,000元，故附表編號4至5、編號7至10所示租期，被上訴人各租期給付30,000元，並無短付租金情事，可資認定。
七、附表編號12、編號15至18各期實付租金若干？編號11至18各期是否有短付租金情事？
㈠關於附表編號12、編號15至18各期實付租金數額部分：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件兩造對於系爭租賃契約定每月應繳租35,000元之事實，並不爭執，而被上訴人主張98年8月及98年11月至99年2月各支付如附表編號12、編號15至18所示租金等情，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就上揭支付租金之事實，負舉證責任。
⒉經查，本件被上訴人就其主張繳付附表編號12、編號15至18
所示其主張付租金額乙情，雖提出上開租期之「欣悅日報表」為據（見本院卷第40頁、第42至45頁）。惟「欣悅日報表」係被上訴人與「欣悅餐廳」單方製作之文書，此乃為被上訴人所不爭，則被上訴人自行記載之文書，是否確符合客觀實際情形，已非能無疑，且經上訴人質疑該文書之憑信性，從而，自無從僅憑被上訴人提出之前揭日報表，即認被上訴人確有如其主張之附表編號12、編號15至18所示給付租金情形。況且，兩造均不爭執於各期收、付租金時，均由上訴人之代理人許萬祥於收支單上簽名（見本院卷第106頁），則被上訴人如確已支付如附表編號12、15至18所示其主張給付之租金數額，應可取得出租人代理人之簽收單據（收支單）。又上訴人於99年4月12日曾寄發存證信函向被上訴人催討租金，記載「98年7月份尚欠壹萬伍仟元，98年8月份至99年2月28日止合計積欠貳拾陸萬元整（即指：98年7月欠租15,000元、98年8月至99年2月各期租金均未付）」等語，被上訴人並已收受上開存證信函之事實（見本院卷第73至75頁、第69頁）。則衡情被上訴人收受該存證信函後，對於上訴人指摘98年8月至99年2月分文未付租金乙情，就有利於己之簽收單據（收支單）理當妥予保存，以維其權益並杜爭議。惟被上訴人未能提出收支單，而表示收支單於數月後之99年7月底，因餐廳結束營業逸失等語（見本院卷第106、108頁），已與常情不符，而難遽信其確有給付如附表編號12、編號15至18所示其主張之租金數額。
⒊綜上所述，被上訴人未能舉證附表編號12、15至18各期繳付租金之事實，自難認被上訴人於上開租期確有繳付租金。
㈡附表編號11至18各期是否有短付租金情事？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，已如前述說明。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。被上訴人承租系爭房屋做為餐廳經營使用，依通常情形，其營業處所發生滲漏水情形，衡情自影響其餐廳之經營，被上訴人於系爭房屋受到滲漏水影響期間，未能如常使用，自受有營業上損失。由於被上訴人經營「欣悅餐廳」並未申報營業稅，有財政部臺灣省北區國稅局羅東稽徵所100年3月15日北區國稅羅東一字第1001003302號函附於另案民事事件卷內可稽（見本院100年度簡上字第4號卷第52頁），又上訴人係於被上訴人99年8月3日搬離系爭房屋後，始向法院提起本件給付租金請求，則於98年7月至99年2月租賃期間內（99年3月後之租金兩造並無爭議）之房屋滲漏水狀況，已不可能依系爭房屋之現況，鑑定其瑕疵影響程度，是應認被上訴人就其營業損失之損害額，舉證上顯有重大困難。依上規定，本案自應審酌其各種情事，綜合考量，依自由心證透過裁量予以確定。爰審酌被上訴人如附表編號11至18所主張之各月租金扣除數額，乃有扣除數額多、少之別，並非一概扣除一定之數額，而於附表編號13至15所示98年9月至98年11月租期，扣除數額較其他月份為多，亦核與卷附中央氣象局颱風警報發布概況表所示當年度8月、10月颱風造成豪雨之情形相符（見本院卷第50至51頁），堪信被上訴人係針對各月份之營業損失概估後提出扣減數額之主張，況依附表編號11至18所載，被上訴人附表編號11至18租期主張扣減租金之數額，合計為135,000元，加計如附表編號4至5、編號7至10所示扣除之租金共30,000元，合計165,000元。而參諸上訴人於另案民事事件陳稱：其認為原告營業損失每月僅42,060元、最多只有100天，營業損失最多14多萬元等情（見99年度羅簡字第74號卷第79頁），即被上訴人主張之營業損失數額，與上訴人可接受之數額，相差約2萬5千元，差距並非甚鉅，堪信被上訴人主張損害額，尚稱合理，可資採信。
⒉兩造不爭執被上訴人於附表編號11所示租期付租20,000元，
附表編號13、14所示租期未付租之事實，而被上訴人無法證明附表編號12、編號15至18所示各租期已付租，亦概如前述，從而應認被上訴人於附表編號11至18所示租期，共僅給付租金20,000元。上開租期共8期之約定租金各35,000元，合計280,000元，扣除被上訴人因上開租期造成營業損失得拒絕交付之租金135,000元，及已付租之20,000元，被上訴人尚應給付租金125,000元（計算式：000000-000000-00000=125000）。
八、綜上所述，應認被上訴人於系爭房屋租賃期間，於編號1至
10、編號19至24所示租期均無短付租金情事。至編號11至18租期則短付租金125,000元。從而，上訴人本於租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付125,000元，及自99年8月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此數額之請求，則無可採，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。被上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分予以廢棄，更為判決如主文第2項所示。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人上訴意旨請求廢棄此部分之原判，並命被上訴人再為給付115,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。至原審就上開應予准許部分，所為被上訴人敗訴之判決，並依職權酌定相當金額宣告准為假執行及免為假執行，於法並無違誤，被上訴人上訴論旨指摘原判決此部分為不當，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件被上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國101年4月3日
民事庭審判長法官林翠華
法官楊麗秋法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年4月3日
書記官吳文雄附表：
┌─┬────┬────┬────────────┬───────────────┐│編│租期│兩造約定│已付租金數額│備註││號││租金數額│││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│1│97年09月│35,000元│兩造均不爭執付租35,000元│付租完畢│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│2│97年10月│35,000元│兩造均不爭執付租35,000元│付租完畢│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│3│97年11月│35,000元│被上訴人主張已付35,000元││││││上訴人主張僅收30,000元││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│4│97年12月│35,000元│兩造均不爭執付租30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│5│98年01月│35,000元│兩造均不爭執付租30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│6│98年02月│35,000元│兩造均不爭執付租35,000元│付租完畢│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│7│98年03月│35,000元│兩造均不爭執付租30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│8│98年04月│35,000元│兩造均不爭執付租30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│9│98年05月│35,000元│兩造均不爭執付租30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│10│98年06月│35,000元│兩造均不爭執付租30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│11│98年07月│35,000元│兩造均不爭執付租20,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│12│98年08月│35,000元│被上訴人主張已付25,000元│被上訴人主張因漏水扣租10,000元│││││上訴人主張未收取租金││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│13│98年09月│35,000元│兩造均不爭執未付租│被上訴人主張因漏水扣租35,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│14│98年10月│35,000元│兩造均不爭執未付租│被上訴人主張因漏水扣租35,000元│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│15│98年11月│35,000元│被上訴人主張已付15,000元│被上訴人主張因漏水扣租20,000元│││││上訴人主張未收取租金││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│16│98年12月│35,000元│被上訴人主張已付25,000元│被上訴人主張因漏水扣租10,000元│││││上訴人主張未收取租金││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│17│99年01月│35,000元│被上訴人主張已付30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│││││上訴人主張未收取租金││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│18│99年02月│35,000元│被上訴人主張已付30,000元│被上訴人主張因漏水扣租5,000元│││││上訴人主張未收取租金││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│19│99年03月│35,000元│兩造均不爭執付租35,000元│付租完畢│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│20│99年04月│35,000元│兩造均不爭執付租35,000元│付租完畢│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│21│99年05月│35,000元│兩造均不爭執付租35,000元│付租完畢│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│22│99年06月│35,000元│兩造均不爭執付租35,000元│付租完畢│├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│23│99年07月│35,000元│兩造均不爭執以押租金扣抵││││││租金││││││││├─┼────┼────┼────────────┼───────────────┤│24│99年08月│35,000元│兩造均不爭執無須付租││└─┴────┴────┴────────────┴───────────────┘