裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第485號民事判決
裁判日期：民國101年05月25日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第485號原告 魏雲秀 訴訟代理人 孫志堅 律師被告 孔繁華 訴訟代理人 彭成青 律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，於民國101年5月9日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（總面積為4,473平方公尺，重測後地號變更為桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地，總面積變更為4,
459.9平方公尺，見本院卷第10、24頁；下稱系爭土地）中面積83坪（換算後為274.38平方公尺）之所有權即應有部分十萬分之六一三四移轉登記予原告所有。嗣因系爭土地經地政機關重測後，地號、面積均有所變更，原告遂於本院民國
101年5月9日審理時，以言詞變更上開聲明為：被告應將坐落系爭土地中應有部分十萬分之六一五二之所有權移轉登記予原告等語，而為系爭土地相同面積應有部分之請求，原告上開所為聲明之變更，核屬訴之變更，然為被告所同意（見本院卷第30頁），依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠訴外人 陳双灶 前就其土地通行需要，乃於76年3月16日向被
告購買部分系爭土地計83坪（換算後為274.38平方公尺），作為道路鋪設柏油通行使用，並簽訂賣渡契約書（下稱系爭契約書），其中第1條約定：「一、讓渡土地面積以建國路旁同地段99-7地號直行貫通如圖著色部分以83坪計算，買賣總價為新台幣（下同）36萬元正。如該部分土地經鑑界面積超過83坪，超過部分乙方同意以每坪4,500元補貼給予甲方（即被告）。」且於簽約當日完成上開買賣價金之給付及買賣標的之點交，被告並出具該約定部分之土地使用權同意書予陳双灶。惟因系爭土地，依土地謄本所示，其地目登記為旱地、使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，係屬於農業發展條例第3條第11款所示之「耕地」，參照76年修正前農業發展條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」致使系爭契約書簽訂時，被告無法將系爭土地辦理移轉登記予陳双灶，故雙方乃於系爭契約書第4條特加約定：「現該地為農地，依法不能分割登記，但將來得辦理分割、移轉，甲方（即被告）絕對無條件備妥證件，協助乙方辦理移轉登記完畢。」是以，被告原依約即負有於得辦理分割併同所有權移轉登記時將系爭土地分割如系爭契約書附圖所示之著色區域（計83坪土地面積），且將之移轉登記予陳双灶之義務。
㈡嗣農業發展條例於89年1月26日修正並公布施行，該次修正
開放農地分割、移轉及購買不限於自耕農之限制，一般自然人亦得承受農地之買賣並辦理移轉所有權，至於農地分割面積則須受農業發展條例第16條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」之原則限制，所謂
0.25公頃換算面積為2,500平方公尺，而系爭契約書買賣標的為274.38平方公尺，依上開規定未達到得分割另宗耕地之最低標準，故本件僅能訴請將合於該面積之274.38平方公尺所占系爭土地總面積之比例來要求被告移轉權利持分為十萬分之六一五二（計算式：274.38÷4,459.9）。故陳双灶與被告於76年時所訂定之履行移轉所有權之條件業已成就，被告本即應依約履行，惟被告並無依約履行。而後陳双灶則於90年12月10日將其依系爭契約書上所示買方之所有債權讓與原告，並以中壢13支郵局存證信函第420號通知被告此一讓與債權事實，該存證信函並於90年12月10日由被告收受無誤，而被告對於陳双灶此一權利讓與通知亦無表達任何意見，足以說明被告對此亦已知悉且認同。
㈢「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。」修
正前之土地法第30條第1項前段定有明文。又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項亦有明文。本件被告與陳双灶簽訂系爭契約書時，雖依修正前之相關法律規定無法分割並辦理移轉登記，且當時陳双灶不具自耕者身分，然雙方既於系爭契約書第4條約定於此情形除去後，即負有給付履約義務，則參諸前揭說明，被告與陳双灶所簽系爭契約書約定非屬無效，迨日後條件成就法律鬆綁後，身為賣方之被告即應負移轉所有權持分給買受人之約定義務。依修正後之農業發展條例已修正不限制需自耕能力之身分始得承受農地之限制，至於系爭契約書約定之移轉買賣標的為83坪，低於農業發展條例第16條得予分割之門檻限制，故本件暫先請求被告應行過戶相當於83坪（1坪為3.30579平方公尺，83坪即為
274.38平方公尺）之比例持分，應屬適法。㈣本件陳双灶（原買受人）業以將上述債權讓與之事實以中壢
13支郵局存證信函第420號通知被告並由被告收受，業已說明如上，準此該債權讓與應已對被告發生效力，原告自得本於系爭契約書約定請求被告就約定應行移轉系爭土地之面積其所有權權利持分，自為法律所許。另依系爭契約書約定，本件原告所受讓債權僅為系爭土地面積83坪（換算後為274.38平方公尺），準此，原告自得請求被告將系爭土地面積27
4.38平方公尺，換算全宗土地為十萬分之六一五二之應有部分應移轉登記予原告。
㈤並聲明：被告應將坐落系爭土地中應有部分十萬分之六一五二之所有權移轉登記予原告等語。
二、被告則辯以：㈠依系爭契約書前言記載：「立賣渡契約書人孔繁華（即被告
）所有坐落於系爭土地之部分（如附圖著色部分）出賣予陳双灶。」另系爭契約書第1條前段亦明定：「讓渡土地面積以建國路旁同地段99-7地號直行貫通如圖著色部分以83坪計算，買賣總價為36萬元正。」是可知被告與陳双灶所簽訂系爭契約書之買賣標的為如附圖所示著色部分之「特定範圍及位置之土地」，而非應有部分甚明。而「特定範圍之土地」與「應有部分」，其兩者之概念並不相同，合先敘明。
㈡次者，所謂應有部分，係指共有人對共有物所有權所享權利
之比例，最高法院57年度台上字第2387號判例意旨可供參照。換言之，應有部分係各共有人對於共有物所有權在份量上應享之部分，係屬抽象、非具體之概念，亦非侷限於共有物之特定部分，因此「特定範圍之土地」與「應有部分」在我國物權法上實係分屬不同之概念，不可等同視之，台灣高等法院台南分院95年度上字第60號判決亦同此見解。
㈢綜上，「特定範圍之土地」與「應有部分」既係分屬不同之
概念，又系爭契約書之買賣標的已清楚明定係將位於建國路旁同地段99-7地號直行貫通如圖著色部分之特定位置出賣予買受人，是原告僅能按系爭契約書明定之內容請求被告將該特定範圍之土地分割併移轉登記予原告，然原告今起訴請求被告應將所有坐落於系爭土地之權利持分十萬分之六一五二移轉登記予原告，原告之請求已逾越系爭契約書之內容，故該請求顯屬無理由。
㈣又被告與陳双灶於76年間訂立系爭契約書時，因被告所有之
系爭土地為地目旱、使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，故依農業發展條例第3條第11款之規定係屬「耕地」。系爭土地於買賣當時因受限於修正前之土地法第30條第1項及農業發展條例第16條之規定無法將系爭買賣標的分割並移轉登記予買受人，故於系爭契約書第4條約定：「現該地為農地，依法不能分割登記，但將來得辦理分割移轉，甲方（即被告）絕對無條件備妥一切證件，協助乙方辦理移轉登記完畢。」嗣後雖於89年1月26日刪除土地法第30條之規定，惟農業發展條例第16條第1項就農地分割面積仍有所限制，規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」然本件系爭契約書之買賣標的為83坪，換算後面積為274.38平方公尺，尚未達到得分割另宗耕地之最小面積限制，是縱使原告按系爭契約書明定之內容請求被告將該特定範圍之土地分割並移轉登記予原告，仍囿於現行法令之規定而不得辦理。
㈤並聲明：如主文所示等語。
三、原告主張：被告與陳双灶於76年3月16日簽訂系爭契約書，約定由被告將其名下所有之系爭土地之部分土地面積計83坪（274.38平方公尺）出賣予陳双灶，是日並收受約定之買賣價金36萬元，及將買賣標的點交予陳双灶處理，並開立土地使用權同意書予陳双灶，嗣於90年11月30日陳双灶將其系爭契約書所示之一切債權讓與伊，陳双灶並將該債權讓與乙事以存證信函通知被告（收受日期：90年12月10日），惟系爭契約書買賣標的迄未經辦理所有權移轉登記予伊，仍為被告所有等情，業據提出系爭契約書、土地使用權同意書、轉讓書、中壢13支郵局第420號存證信函及其回執等件為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
四、原告進而主張：因系爭土地尚無法辦理分割，故請求被告應將相當於系爭契約書買賣標的面積274.38平方公尺所占系爭土地面積之應有部分（即十萬分之六一五二）移轉登記予伊等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。
而以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求，最高法院著有70年台上字第4537號判例意旨可資參照。
㈡查系爭土地為被告與訴外人 孔祥仁 、 孔祥富 所分別共有，地
目為旱，使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，有系爭土地之登記謄本在卷可稽（見本院卷第10、24頁），為私有農地，亦為農業發展條例所指之耕地，而私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限；另依89年修正前之農業發展條例第30條前段規定，每宗耕地不得分割及移轉為共有。是如承買人當時係無自耕能力之人，依前開說明，自須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第3人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第3人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效。本件系爭土地由陳双灶於76年間向被告買受時，陳双灶並無自耕能力，惟因其所有土地通行之需，乃向被告買受系爭土地中如系爭契約書附圖著色部分約83坪之特定部分土地，以鋪設柏油作為道路通行之用，乃於系爭契約書第4條約定系爭土地將來得辦理分割、移轉時，被告無條件備妥一切證件，協助陳双灶辦理移轉登記事宜，則被告與陳双灶於系爭契約書成立時，雖係以不能之給付為契約標的，惟其2人既約定於該不能之情形除去後，始為移轉登記之給付，則系爭契約書自屬有效，首可認定。惟依上述陳双灶向被告買受系爭土地中83坪土地之緣由及系爭契約書第1條、第4條之約定可知，陳双灶所買受者為系爭土地之特定範圍，即系爭契約書附圖著色部分，並非抽象存在於系爭土地全部之應有部分比例，故於系爭契約書第4條約定於系爭土地得辦理「分割」、「移轉」時，被告始負移轉系爭土地中該特定範圍土地之所有權予陳双灶之義務，亦可認定。
㈢次查，上開土地法30條私有農地承受之限制雖已於89年經刪
除而除去，惟系爭土地既為耕地，則其分割仍受修正後農業發展條例第16條之限制，而依該條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，且其分割後之宗數，不得超過共有人人數，本件陳双灶向被告買受之系爭土地，其面積僅274.38平方公尺，未達0.25公頃，且如由被告與另2位共有人為共有物分割後所取得之土地，再分割出陳双灶所買受之特定範圍土地，勢必使系爭土地分割後之宗數超過共有人人數，陳双灶向被告買受之系爭土地特定部分，依現行法令限制，自屬不能分割，要無疑義。是依系爭契約書第4條之約定，系爭土地尚不得分割出陳双灶向被告所購買之部分土地，陳双灶自仍不得請求被告依約將系爭土地中該特定範圍之所有權辦理移轉登記，換言之，被告尚無依系爭契約書提出移轉登記系爭土地經陳双灶買受部分之所有權給付之義務，受讓該債權之原告，自亦不得請求之。至原告於本件雖係請求被告移轉系爭土地相當於陳双灶買受土地面積之應有部分，惟系爭契約書就系爭土地特定範圍所有權辦理分割、移轉登記之給付在不能之情形除去前，債權人即原告尚不得據以對債務人即被告為給付之請求，自不因此而有所不同，更遑論原告請求被告移轉抽象存在於系爭土地全部之應有部分，顯與系爭契約書所約定之買賣標的不同，當屬無據，不足為採。
五、從而，原告依兩造間系爭契約書之約定，請求被告應將坐落系爭土地中應有部分十萬分之六一五二之所有權移轉登記予伊，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年5月25日
民事第一庭法官范明達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年5月25日
書記官李心怡附件：
賣渡契約書：
立賣渡契約書人孔繁華（以下稱甲方）所有坐落於○○鄉○○○段○○○○○○號土地之部分（如附圖著色部分）出賣予陳双灶（以下稱乙方）作為道路鋪設柏油通行之用，雙方訂立條件如后：
一、讓渡土地面積以建國路旁同地段99-7地號直行貫通如圖著色部分以83坪計算，買賣總價為新台幣36萬元正。如該部分土地經鑑界面積超過83坪，超過部分，乙方同意以每坪新台幣4,500元正補貼給予甲方。
二、乙方即日交付新台幣36萬元正予甲方親收足訖，甲方同時將該土地點交予乙方處理。
三、該部分土地確係作為道路通行之用。又該地如有設定他項權利，甲方負完全責任，如因之使乙方蒙受不利，甲方願負賠償責任。
四、現該地為農地，依法不能分割登記，但將來得辦理分割、移轉，甲方絕對無條件備妥一切證件，協助乙方辦理移轉登記完畢。
五、甲方如將該筆地號之土地轉讓他人，致所發生之增值稅，乙方同意按如附圖之面積比例分擔稅捐。
六、右條件係雙方喜悅訂立，各無反悔。本契約1式2份，雙方各執1份為憑。
附註：
㈠甲方有通行權。
㈡乙方於半年內開通馬路。