臺灣新北地方法院三重簡易庭簡易民事判決
105年度重簡字第1680號
原 告 長宏不動產有限公司
法定代理人 陳志青
訴訟代理人 陳守文 律師
複 代理人 郭千華 律師
被 告 林立騰
訴訟代理人 吳秀菊 律師
複 代理人 林柏裕 律師
複 代理人 辛佩羿 律師
受 告知人 柯鈺羚
代 理 人 洪銘徽 律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106年4月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟捌佰元及自民國一０五年八
月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變
賣或物之交付前，以新臺幣貳拾壹萬壹仟捌佰元為原告預供擔保
或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法
律上利害關係之第三人；又告知訴訟，應以書狀表明理由及
訴訟程度提出於法院，由法院送達第三人，民事訴訟法第65
條第1項、第66條第1項分別定有明文。本件被告主張其自受
知人買受門牌號碼為新北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○
號9樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之基地（房屋及基地
下合稱系爭房地），於議價之前提下，買受之標係包含所有
裝潢、家具及電器用品，惟受告知人於簽訂買賣契約後，卻
擅自將系爭房屋內被告所有物品搬走，談判過程中原告卻持
續為有利於受告知人之行為，顯係違反民法第571條規定。
而本件訴訟之爭點在於受告知人是否確實搬走物品，且原告
仍縱容其行為。如原告本件訴訟敗訴，被告自得依瑕疵擔保
、債務不履行或侵權行為之法律關係向受告知人主張權利，
故對受告知人有法律上之利害關係。為此，聲請於本件訴訟
繫屬中，將訴訟告知於受告知人等情。經本院審酌後將訴訟
告知受告知人，受告知人亦於民國106年1月17日到庭參加訴
訟，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告為不動產仲介經紀業，被告則於104年11月間委任原
告處理購屋仲介事務，包含帶看房屋、議價與協助簽定不
動產買賣契約書等，並由被告之配偶陳 子淇 簽訂「要約書
」（下稱系爭 陳子淇 要約書）、「不動產買賣意願書」（
下稱系爭陳子淇意願書），表明被告有意願購買受告知人
委任原告仲介出售之系爭房地，而在原告居間仲介下，被
告於104年11月30日與受告知人簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭買賣契約書），約定以新臺幣（下同）2,118萬
元買受系爭房地，被告並於同日與原告簽訂服務費用確認
單（下稱系爭確認單），約定被告應支付32萬元服務報酬
予原告，嗣被告與受告知人已於104年12月31日交屋完畢
。詎被告於交屋完畢後，竟遲未支付32萬元服務報酬予原
告，原告乃於105年6月7日以林口國宅郵局第71號存證信
函通知被告依約支付服務報酬，然被告迄今仍置之不理。
（二）按「貴客戶 林立騰君 ，委託永慶不動產林口遠雄之光加盟
店（長宏不動產有限公司）代理購買坐落新北市○○區○
○○路○段○○巷○○弄○○號9樓之房屋或土地，服務費用為
新台幣參拾貳萬元整。」系爭確認單約有明文；次按「稱
委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允
為處理之契約。」「報酬縱未約定，如依習慣或依委任事
務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬。」民法第
528條、第547條亦分別定有明文。本件被告委任原告處理
購屋仲介事務，原告並已完成被告委任處理購買系爭房地
之事務，且被告亦簽訂系爭確認單約定支付32萬元服務報
酬予原告，原告自得依系爭確認單之約定及民法第547條
之規定請求被告給付32萬元。另按「稱居間者，謂當事人
約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約。」「居間人，以契約因其報告或媒介而
成立者為限，得請求報酬。」民法第565條、第568條第1
項復分別定有明文。本件原告居間仲介被告買受系爭房地
，並已過戶交屋完畢，原告已完成居間任務，被告仍未支
付32萬元服務報酬，則原告依民法第565條、第568條第1
項居間之法律關係，請求被告給付32萬元，亦屬有據。為
此，請求鈞院依系爭確認單之約定及委任、居間之法律關
係，擇一為原告有利之判決，並聲明請求被告給付32萬元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五
計算之法定遲延利息。
（三）依系爭陳子淇要約書第3條之記載：「其他要約條件：此
價格需含內部家俱電，以下空白。」及系爭陳子淇意願書
第9條之記載：「特約條款：....此價格需含屋內家俱、
冷氣，以下空白。」可知該2份文件均未有「全部」或「
所有」家具、家電等記載，足證被告執此2份文件辯稱伊
向受告知人購買系爭房地應包含屋內全部所有家具、家電
乙節，並非事實。
（四）在原告居間仲介下，被告於104年11月30日與受告知人簽
訂系爭買賣契約書，約定以2,118萬元買受系爭房地，並
由被告與受告知人委託之代書 陳建青 書寫契約條款，此為
被告所不爭執（詳本件105年11月29日言詞辯論筆錄第3頁
），而在系爭買賣契約書簽約之過程中，被告與受告知人
仍不斷就簽約細節及附贈設備討論、磋商，此有原告提出
之該日簽約錄影檔及譯文（下稱系爭11月30日譯文）可稽
，待買賣雙方就簽約細節討論完畢後，陳建青代書始依買
賣雙方最終意思表示合致之附贈設備物品填載於該契約書
第16條，再明確地就附贈之設備物品逐一口述，此觀系爭
11月30日譯文載明「代書陳建青：我們看第十六條附贈的
設備有：沙發一組、窗簾依現況、流理台、瓦斯爐、抽油
煙機、熱水器各一具、冷氣機七具、美術燈兩具，其他的
固定物就依現況點交，那其他的部分有餐桌椅，餐桌一個
，餐桌椅四張，那我們再看看第十七條標的物依現況點交
」可茲證明，經買賣雙方再次確認無誤後，方始簽名、蓋
章於其上，由此足認被告與受告知人間已就附贈物品討論
磋商過，並將最終確定附贈之家具、家電等具體明白記載
於契約上，故買賣雙方應盡之契約義務自應以最終討論確
定並記載於系爭買賣契約書上之品項為依據。況且，經受
告知人簽名之「不動產買賣意願書」（下稱系爭柯鈺羚意
願書）第9條亦載明：「特約條款：此價格需含屋內家俱
、冷氣，以下空白。」並未有「全部」或「所有」家具、
家電等字樣之記載，可知被告辯稱伊向受告知人購買系爭
房屋係包含屋內全部所有家具、家電等情，並非真實。
（五）承上之系爭11月30日譯文亦載明「陳建青：傢俱會留著嗎
？柯鈺羚與其配偶：家俱有一部分啦，有一部分會拿走」
、「柯鈺羚配偶：基本上是這樣，我們也盡量配合，能夠
留的我們會盡量留」等情，可知本件賣方柯鈺羚於簽約前
即已言明會帶走部分家具，且僅表示「能夠留的我們會盡
量留」，爾後並把一定會留給被告之家具、家電記明於系
爭買賣契約書上，足認證人陳子淇於106年1月17日言詞辯
論時證稱：「有，屋主一來就說要附送全部家具」乙節，
屬虛偽證述。且依系爭11月30日譯文內容，可知被告與柯
鈺羚簽約當下，對於被告於106年3月2日民事辯論意旨狀
第6頁所稱實際議定之家具、家電包含：「1.家電：（5)
客廳環繞音響組。2.可移動之家具：（1)床組。（2)麻將
桌。（6)電視櫃。（7)客廳桌。（8)門口鞋櫃。（9)桌子
。3.不可移動之家具裝潢：（1)衣櫥。（2)和式門。」等
，根本隻字未提，則被告辯稱伊與柯鈺羚實際議定購買系
爭房地係包含屋內上列家具、家電等情，洵非事實。
（六）被告既確認過系爭買賣契約書之條款後始簽名、蓋章於其
上，自應受其拘束。然於被告簽約後，被告之配偶陳子淇
卻又反悔，執意要求原告之營業員 莊登凱 向柯鈺羚交涉，
要求交付系爭房屋內其他諸如床組等家具，莊登凱基於服
務業立場，遂表示會替被告協議看看，是以被告所提原告
業務員莊登凱與陳子淇之「104年12月11日LINE對話」（
下稱系爭12月11日LINE對話）中，陳子淇強硬要求「床組
是不能搬」時，莊登凱才會表示「....我盡量跟他溝通」
，而莊登凱回覆「我知道了」，亦僅係表示知悉陳子淇之
上開要求而已，並無任何自認未盡居間義務之情事。參以
不動產交易之買賣雙方均為原告之客戶，而莊登凱僅為普
通營業員，對於兩邊客戶均不願意得罪，故莊登凱在明知
被告與柯鈺羚就家具附贈部分約定除系爭買賣契約書第16
條明載之物品外，其餘家具僅係柯鈺羚「能夠留的會盡量
留」之情況下，對於陳子淇堅持要求柯鈺羚交付床組等家
具甚感無奈，才會於系爭12月11日LINE對話中表示「我明
天一早我會打給屋主看能否賣我，我再自己想辦法補貼這
費用」，希能自掏腰包向柯鈺羚購買床組以滿足陳子淇之
要求，然此並無任何自認未盡居間義務之情事，被告抗辯
莊登凱自認原告未盡居間義務乙節，顯非事實。
（七）再者，被告與受告知人於104年12月31日辦理系爭房屋點
交完畢，可知受告知人對於契約約定應交付之家具、家電
均已交付，而被告亦無異議。當天被告之配偶陳子淇雖與
受告知人就要否給付投影機乙事有所爭執，惟依被告所提
該日交屋-監聽譯文（下稱系爭12月31日譯文）所載：「
柯鈺羚：『....我先生是說那個投影機如果我們沒用到，
我們就留給你們。.…那沒關係，如果她（即陳子淇）很
堅持這個，那我們就給她，我就去跟朋友要回來就好了。
不用為了這種小事情。』陳子淇：『我買了東西，要你幫
我拿走再拿還我，我怎麼知道你拿了什麼東西還我。』」
內容，可知受告知人嗣後有意給予投影機，然被告之配偶
陳子淇卻不願意接受，既然被告已言明不要投影機，卻又
執此拒不給付原告服務報酬，實無理由。
（八）原告已盡民法第565條、第567條之居間義務，並無違反居
間義務而為利於受告知人之行為，亦無違反誠實及信用方
法由受告知人收受利益，故被告辯稱依民法第571條規定
，原告不得請求服務報酬，並無理由，說明如下：
１按「仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間
或代理業務者。」不動產經紀業管理條例第4條第5款定
有明文。次按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方
報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約
。」「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於
各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約
能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約
事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之
義務。」「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於
委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相
對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。
」民法第565條、第567條、第571條分別定有明文。本
件原告為不動產仲介經紀業，所提供服務之性質應屬民
法上之居間，依民法第565條之規定，服務內容應僅及
於報告訂立買賣契約之機會或為訂立買賣契約之媒介，
就「居間」服務契約之本質及可期待合理使用該服務之
內容以觀，並不負有如出賣人之給付義務及瑕疵擔保義
務，合先敘明。
２原告就系爭房地為買賣雙方報告訂約之機會，並為訂約
之媒介，而關於系爭房地之產權、買賣雙方締約能力與
履約能力等訂約事項，均未發生爭議。詳言之，即被告
於104年11月間委任原告處理購屋仲介事務後，原告不
僅就系爭房屋之屋況加以調查，亦盡心盡力帶看房屋，
關於訂約事項亦據實向被告報告，並積極與受告知人斡
旋、磋商買賣價金，媒介被告與受告知人簽訂不動產買
賣契約書，足見原告已盡民法第565條、第567條之居間
義務，並無任何違反居間義務之情事，故被告拒不給付
服務報酬，實無理由。
３另依民法第571條之規定，居間人需有「為有利於相對
人或由相對人收受利益」之行為始不得向委託人請求服
務報酬，然本件原告於報告訂約機會或媒介訂約之過程
中，並無任何為有利於受告知人之行為，亦無違反誠實
信用方法由受告知人收受利益，是被告辯稱依民法第57
1條規定，原告不得請求服務報酬，亦無理由。
（九）被告辯稱受告知人未依約給付家具、家電，並非事實，被
告執此拒絕給付服務報酬，實無理由，說明如下：
１依被告與受告知人簽訂之系爭買賣契約書第16條約定：
「乙方（即受告知人）願意附贈甲方（即被告）之設備
如下：4.冷氣7具。6.美術燈2具。8.沙發1組。9.窗簾
依現況。10.流理台1具。11.瓦斯爐1具。12.抽油煙機
1具。13.熱水器1具。18.其他：餐桌×1、餐椅×4。」
，且被告亦簽名、蓋章於其上，可知被告與受告知人間
已就附贈之家具、家電等設備具體明白約定，而受告知
人亦於簽約後辦理系爭房屋點交時，依該條約定將上開
設備如數交付被告，並無闕漏之情事，是被告辯稱受告
知人未依約給付家具、家電乙節，並非事實。
２退一步言之，縱設若受告知人有不完全給付之情事（僅
為假設語氣，原告否認之），然此與原告有無違反居間
義務，實係屬二事，原告既已媒介被告與受告知人簽訂
系爭買賣契約書，居間任務已屬完成，若被告認為受告
知人有任何未依契約履行之行為，自應依法向其主張，
豈可憑此恣意拒付原告服務報酬，是被告之抗辯，洵屬
無理。
３另查被告雖辯稱受告知人於點交系爭房屋時交付之設備
多於契約約定之設備等情，然此為買賣雙方簽訂系爭買
賣契約書後所發生之情事，亦與原告無涉，若被告認為
受告知人未依契約履行之行為，自應依法向受告知人主
張，實與原告無涉，被告單憑此而率斷拒付服務報酬，
並無理由。
（十）被告辯稱其配偶簽訂系爭陳子淇賣意願書時未有契約審閱
期間，是以陳子淇於104年11月30日簽立之「買方給付服
務費承諾書」（下稱系爭陳子淇承諾書）係屬無效，原告
不得請求服務報酬等情，實不可採，亦說明如下：按當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法第277條前段定有明文。查系爭陳子淇意願書上明
載「買方業已行使契約審閱權，並已充分了解本契約書及
其附件之內容無誤。」顯足證陳子淇已行使契約審閱權，
該契約實屬合法有效，被告辯稱陳子淇簽訂系爭陳子淇意
願書時未有契約審閱期間，依前規定，自應由被告負舉證
之責。且原告係依系爭確認單之約定及委任、居間之法律
關係，請求被告給付32萬元服務報酬，並非以系爭陳子淇
承諾書為請求依據，故被告執此辯稱原告不得請求服務報
酬，實不可採。
（十一）本件並無服務報酬過鉅之情形，被告辯稱依民法第572
條規定應酌減服務報酬等情，並無理由，說明如下：
１按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅
失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之
。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條固
定有明文。惟按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業
務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額
合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個
半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條
亦定有明文。
２本件原告居中斡旋並媒介被告與受告知人簽訂系爭買
賣契約書以2,118萬元成交，於系爭陳子淇承諾書、
系爭確認單簽訂時，被告及其陳子淇經2次考量後均
同意給付系爭買賣契約書約定之買賣價金之1.5%即32
萬元（計算式：2,118萬元×1.5%＝32萬元，按原告
計算有誤，應為317,700元）作為本件服務報酬，顯
見該服務報酬之計算為兩造議訂磋商後所合意訂定，
且係被告經過慎思熟慮後之結果，並無顯失公平之情
事。
３另原告收取被告32萬元服務報酬僅占買賣約定價金2
,118萬元之1.5%，並未違反上開不動產仲介經紀業報
酬計收標準第1條之規定，可知兩造約定之服務報酬
亦符合法制，並無過矩之情形。
４再者，原告為銷售系爭房地而刊登廣告、企劃、製作
銷售文宣，被告亦係受原告製作之銷售廣告吸引而於
104年10月間聯繫原告，並由原告派營業員莊登凱帶
看系爭房地2次，此經證人陳子淇於106年1月17日言
詞辯論時證述：「104年11月30日有跟仲介接觸要買
， 仲介莊 先生有帶我去看過2次房子，大概之前在10
月份有去看」等情明確。而原告於居間過程中，除了
交付賣方勾選之不動產現況說明書外，亦製作物件個
案明細、產權調查表、買賣雙方應負擔費用項目一覽
表、增值稅概算表、現況調查即詢問調查表，亦有進
行輻射屋查閱、稅賦檢核，並調閱土地及建物登記謄
本、地籍圖、建物測量成果圖、使用執照存根、周遭
行情成交表，並將上開文件資訊彙整集結成不動產說
明書提供被告閱覽並詳細解說供被告知悉，顯見原告
為本件居間任務已盡心戮力為調查及告知義務，並付
出與兩造約定之報酬相當之人事及勞力成本，足證兩
造約定之服務報酬並無過鉅而失其公平之情事。
５又被告於104年11月底出價購買系爭房地後，原告即
不間斷的就買賣價金費心磋商、代為議價，使買賣雙
方就買賣價金達成共識，原告並協調代書到場偕同買
賣雙方簽訂系爭買賣契約書及辦理系爭房地過戶事宜
，且被告與受告知人簽訂系爭買賣契約書之過程中，
原告亦派員全程在場協助，其後於104年12月31日派
員到場協同處理系爭房屋點交事務，以及買賣雙方在
買賣過程中相關問題之協調處理，足見原告已竭力處
理本件居間事務，並付出相當之人事及勞力成本，可
證兩造約定之服務報酬並無過鉅而失其公平之情事，
被告辯稱應依民法第572條酌減服務報酬乙節，洵無
理由。
三、被告則求為判決駁回原告之訴及 陳明 如受不利判決，願供擔
保請准免為假執行，並辯稱：
（一）按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘
泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號、39年台上
字第1053號判例意旨參照）。再解釋意思表示應探求當事
人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文
。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法
律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟
目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應
以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為
標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，
任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之
（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。茲將
本件之證據、資料，依時間脈絡臚列如下，供鈞院審酌，
即可知何以原告未盡其於居間契約就訂約事項所負之調查
暨危險預見之義務，肇致賣方即受告知人得搬走、破壞屋
內家具、家電，故原告就報酬之請求，應無理由：①系爭
11月30日譯文─載明：「莊登凱：有傢俱那些會留下來。
柯鈺羚：其實我們這個是你提著皮箱就可以住進來了。柯
鈺羚配偶：家俱、冰箱，還有樓上那組三個椅子那個（沙
發桌椅）。柯鈺羚配偶：那個投影機基本上我會留給你，
因為那個投影機是要配布幕的。柯鈺羚：甚麼叫美術燈？
那個當然通通給他啦。陳建青：不然窗簾我依現狀？柯鈺
羚：那個不要再算了啦？反正就依現況。」等情，由此可
知，原告及其業務員莊登凱應負有查核數量之義務，因柯
鈺羚雖稱依現況，惟莊登凱應查核現況之數量並應詳細列
表，不應故意任由柯鈺羚依其較為熟悉屋內情形之優勢處
理，莊登凱顯然偏頗柯鈺羚，令其於確定價格之後，不斷
減縮金額。且雙方既言明有包含投影機，但莊登凱卻未盡
其居間義務，再次以專業能力核實，導致漏未記載後，柯
鈺玲見獵心喜，於交屋前仍有鑰匙時，將屋內物品乾坤大
挪移，足見原告有違反居間義務甚明。②系爭12月11日LI
NE對話─莊登凱向陳子淇表示：「我明天一早會打給屋主
看能否賣我，我再自己想辦法貼補這費用」，當陳子淇詢
問莊登凱：「我們就是連家俱一起議價的，只有家電和有
說的那一組也搬」，莊登凱答：「我知道當初他也沒有講
清楚，也是我自己疏忽的地方」，顯見被告與柯鈺羚之約
定，確實包含家具、家電。其次，陳子淇表示：「清單應
該你自己列清楚給代書寫簽約書」。莊登凱：「我疏忽，
我會負責的，也學到經驗，真的不好意思」，亦顯見莊登
凱自承其明知未盡居間人之查核確認之義務。③系爭12月
31日譯文─柯鈺羚表示：「如果今天我們爭執了半天就是
在投影機那個，那是因為我先生說我們大家買賣高興，他
說他們很喜歡我們的裝潢。我先生是說那個投影機如果我
們沒用到，我們就留給妳們。那現在就因為剛好那一天有
朋友要，我就把它拿走了。那沒關係，如果她很堅持這個
，那我們就給她，我就去跟朋友要回來就好了。不用為了
這種小事情。」陳子淇表示：「我買了東西，要你幫我拿
走再拿還我，我怎麼知道你拿了什麼東西還我。」由此對
話暨前開LINE對話可知，買賣雙方就投影機設備係明確應
附贈之物品，雖未記載於系爭買賣契約書上，然依當時之
證據及資料，可知其餘部分均以現況交屋作為概括之記載
。況且，契約既然應以當事人立約當時之真意為準，而真
意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標
準，不能拘泥文字致失真意，本件原告自不應徒執系爭買
賣契約書第16條之文字，而拘泥其詞、規避責任。④原告
已於註有特約條款「此價格需含屋內家俱、冷氣」之系爭
陳子淇意願書上簽名。又依證人陳子淇於106年1月17日言
詞辯論中證稱：「（問：為什麼特約條款只約定屋內家具
、冷氣？）仲介人員說這樣寫的就可以了，可以包含全部
家具等語。」「（問：為什麼契約書第16條上不是這樣寫
的？)這個內容是仲介委託的代書寫的，我們認為是現況
交屋，是以屋主所簽不動產意願書為主，當時仲介人員有
提出這份意願書，屋主有簽名。」可知原告或其業務員莊
登凱曾明確告知陳子淇有關系 爭子淇 意願書上述記載即可
囊括全部家具、冷氣，並作為本件交易契約之特約條款，
原告或莊登凱已能依前開意願書之註記事項，明確知悉系
爭房地之買賣價金應包含屋內全部家具、冷氣。⑤細繹系
爭子淇要約書第3條、系爭陳子淇意願書第9條，兩造已約
定「此價格需含內部家俱電」、「此價格需含屋內家俱、
冷氣」，足見締結之契約內容，業已明確約定買賣之標的
物包含「屋內」、「內部」之家具、家電。被告於買方簽
章欄簽名確認後交還原告業務員莊登凱，即表示已充分理
解上揭契約之權利義務內容，並簽名以示同意，依契約解
釋之方式，原告即應受出價之價格包含屋內「所有」、「
全部」家具、家電之真意拘束，受告知人對此亦知情，卻
事後推諉為誤會，搬走貴重家具、家電。而系爭買賣契約
書第16條所指之家具、家電內容少於兩造及受告知人議定
之內容。實際議定之家俱、家電內容應包含下列物品：1.
家電：(1)投影機、投影幕各1台，遭柯鈺羚搬走。(2)美
術燈4組，其中1組遭柯鈺羚搬走。(3)冷氣8台。(4)熱水
器2台。(5)客廳環繞音響組1組，遭柯鈺羚搬走。2.可移
動之家具：(1)床組2組，其中1組遭 柯鈺玲 搬走。(2)麻將
桌1只，遭柯鈺玲搬走。(3)沙發3組，其中1組遭柯鈺玲搬
走。(4)餐桌1組。(5)餐椅4張。(6)電視櫃1具。(7)客廳
桌1具。(8)門口鞋櫃1組。(9)桌子1張，遭柯鈺羚搬走。3
.不可移動之家具裝潢：(1)衣櫥。(2)和式門。⑥系爭買
賣契約書第16條存有諸多瑕疵，應屬無效─1.形式上瑕疵
：被告所持之買賣契約本第16條第13項熱水器欄位「無記
載」，然原告所提出之系爭買賣契約版本同一欄位竟記載
「1」具，顯見此第16條條文係原告之業務員莊登凱趁被
告與柯鈺羚閒聊之際隨意填寫，根本非契約合意之實際內
容。2.實質上瑕疵：柯鈺羚最後點交與被告之設備，亦與
系爭買賣契約所記載不符，顯見該條之內容不足採信。就
契約與實際交付之相異內容，細數如下：(1)冷氣：契約
記載為7具，然實際上為8具。(2)衣櫥：契約無記載，然
實際上有4具。(3)美術燈：契約記載2具，然實際上有4具
，其中有1套燈具，遭柯鈺羚於點交前汙損，故點交後被
告已換上新的1套。(4)沙發：契約記載1組，然實際上有2
組。(5)熱水器：有一份契約無記載，有一份契約記載1具
，然實際上有2具。(6)電錶、水表：契約無記載，然實際
上各1具。(7)天然瓦斯管線：契約無記載，然實際上有1
具。(8)電話：契約無記載，然實際上有1具。(9)其他：
契約僅記載餐桌×1、餐椅×4，然實際上尚有電視櫃、客
廳桌各1具、門口鞋櫃組等。
（二）按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當
事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能
力或訂立該約之能力，有調查之義務。」「居間人於達反
對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或
違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託
人請求報酬及償還費用。」民法第567條、第571條規定甚
明。又不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：「經紀
業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當
事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
」另按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之
消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所
為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從
事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度
台上字第1064號判決意旨參照）。經查：
１依前揭按時序排列之證據資料即可明知，兩造所稱事實
不容辯解，應以兩造締約過程之各項事實及證據為判斷
，而毋庸拘泥系爭買賣契約書第16條之約定。原告業務
員莊登凱既為受有報酬，富有媒介房屋買賣經驗之仲介
人員，其未盡據實報告、調查之善良管理人注意義務甚
明，依民法第571條之規定，原告自不得請求報酬。且
本件系爭房屋屋內現況之調查甚為容易，以拍照、親點
、列表等方式即可為之。由歷來證據資料可知，原告業
務員莊登凱確實未盡其調查義務，其所為顯有利於出賣
人柯鈺羚，並違反誠實及信用方法，故原告之履行助人
莊登凱確有違背委任、居間之義務，一再為有利柯鈺羚
之行為。
２原告履行輔助人莊登凱與被告訂立居間契約時，本應依
誠實信用方法，為委託人即被告為系爭房地購買價格需
含內部家具、家電之議定，惟莊登凱卻刻意違反自身應
盡之義務，並且為有利於柯鈺羚之行為，故意遷延時程
，假借要將內部家電買回云云，要求被告撥付尾款，以
賣出此一房屋，並且違反誠實信用之方法使被告因柯鈺
羚搬走貴重家具致受有損害，其所為顯然該當民法567
條及第571條之規定，嚴重違反應盡之義務，原告自不
得請求被告給付服務報酬。倘莊登凱確有盡其民法第56
7條之居間人據實報告及調查義務，則何以上揭屋內現
況家具、家電等品項甚有出入？
３原告雖不斷主張應以系爭買賣契約書為準，因陳建青代
書係依買賣雙方最終意思表示合致之附贈設備物品填載
於該契約書第16條等情，惟觀諸系爭買賣契約書明確記
載「固定物依現況點交」，是以被告業以善盡舉證固定
物依現況點交之現況為何，即應以包含全部家具，僅扣
除2樓之圓桌（此即原告辯稱一部分留下之物），原告
及其業務員莊登凱即不應玩弄兩面手法，告知被告固定
物之現況應包含全部家具，甚至於東窗事發之前，莊登
凱於系爭12月11日LINE對話仍再次確認固定物之現況，
「只有家電和二樓那組桌椅可搬」、「還有一些飾品、
杯子那些」。
４又原告為房屋仲介公司，就訂約事項負有調查義務，並
應就其所知向委託人即被告為據實告知之義務。原告或
業務員莊登凱於知悉系爭房地有可能異常情事時，本即
親至現場，以拍照、文字紀錄等調查方式查明系爭房地
之現況。惟依系爭12月11日LINE對話，莊登凱稱：「我
知道了。」「我明天一早我會打給屋主，看能否賣我，
我再自己想辦法補貼這費用。」「我知道當初他也沒有
講清楚，也是我自己疏忽的地方。」其事後已自認對於
調查及居間過程有疏失，並願意賠償，足證莊登凱並未
按此正常作業方式為調查，且莊登凱亦未舉證證明已向
出賣人柯鈺羚要求確認相關情形，而遭柯鈺羚斷然拒絕
之事，則原告任由莊登凱以所得知之資訊輕率認定，並
為居間、仲介行為，自堪認原告就本件居間契約確實有
未善盡調查及據實告知義務之情事。
５職是之故，系爭房地若未包含全部家具、冷氣，依通常
交易觀念，其交換價值必然產生相當減損，原告未事先
加以調查，致被告不知系爭房地屋內家具遭搬走而仍願
意以2,118萬元價格承買，其結果即係有利於出賣人柯
鈺羚，使柯鈺羚及原告計算服務報酬之基礎亦多所提高
，獲有利益，故依民法第567條第1項、第571條及不動
產經紀業管理條例第26條第2項規定，原告對於被告自
無服務報酬請求權。
（三）原告於簽訂委託契約（指系爭陳子淇意願書）前，未確實
給予被告契約審閱期間，亦未向被告詳細說明契約內容，
致使被告簽約後權益遭受損害。亦即被告於104年11月30
日與原告簽訂系爭陳子淇意願書後，依據其第7條約定，
買方同意受託人可為雙方代理人。然有關委託出售價格為
2,118萬元，原告於簽約前向被告表示賣方同意此價格包
含全部家具，誤導被告簽訂系爭陳子淇意願書，且原告於
簽約後之當日即11月30日晚間，即要求被告簽立系爭買賣
契約書，因此原告與被告簽訂系爭陳子淇意願書前，並未
提供合理之審閱期間，是原告請求被告給付服務報酬，並
無理由，另說明如下：
１按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接
受服務者。企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸
入、經銷商品或提供服務為營業者。消費關係，指消費
者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，消
費者保護法第2條第1款、第2款、第3款定有明文。查原
告係不動產經紀業，為以提供房地買賣仲介服務為營業
者，乃消費者保護法所規範之企業經營者，而被告與原
告簽訂系爭陳子淇意願書，接受原告所提供之房地買賣
仲介服務，藉以買賣系爭房地，乃消費者保護法所明定
之消費者，原告與被告間就該意願書所發生之法律關係
，自屬消費者保護法所定義之消費關係，而有消費者保
護法之適用。
２另按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數
消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。
定型化契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條款
作為契約內容之全部或一部而訂定之契約，消費者保護
法第2條第7款、第9款亦定有明文。本件原告為提供不
動產仲介服務之企業營業者，系爭陳子淇意願書則為原
告為與多數不特定消費者簽訂不動產委託銷售契約之用
，以預先擬定之契約條款做為契約內容而預先擬定之契
約，自屬定型化契約，亦受消費者保護法之規範。
３又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日
以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經
營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效
。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消
費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得
選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事
項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期
間。企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合本
節規定之事實者，就其事實負舉證責任，消費者保護法
第11條之1、第17條之1復定有明文。而消費者保護法第
11條之1規定企業經營者應提供消費者合理契約審閱期
間之立法目的，在於維護消費者知的權利，使其於訂立
定型化契約前，有充分了解定型化契約條款內容之機會
，俾消費者得確實知悉其權利義務，以落實消費者之保
護。查系爭陳子淇意願書既為消費者保護法所規範之定
型化契約，揆諸上開規定及公告，原告與被告簽訂前，
至少應給予被告3日以上期間詳閱契約內容，且此符合
法律規定之事實，應由企業經營者即原告負舉證責任。
本件原告無法舉證確實有於簽訂系爭陳子淇意願書前，
將之交付被告審閱，更遑論有給予3日以上之審閱期間
。依據誠信原則及消費者保護法之精神，審酌企業經營
者是否已供消費者合理之契約審閱期間，應以該消費者
實際有無獲合理審閱期間為斷，而非以消費者是否在審
閱期間欄簽名為準，否則企業經營者以經濟強勢之地位
，誘使對於不諳法律之消費者自願放棄此3日審閱期間
，將使消費者保護法第11條之1規定形同具文。本件被
告雖於3日契約審閱期間處簽名，惟不得以此簽名認被
告已充分理解該契約及其附約即被告配偶於104年11月
30日簽立之買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書)
之約定內容，且系爭承諾書簽屬日期與系爭買賣契約簽
屬時間相隔距不長，依證人陳子淇所述，原告係於104
年11月30日同天要求被告簽立系爭陳子淇意願書及系爭
買賣契約書，且當時被告完全沒看過內容，是房仲營業
員指著簽名位置叫被告簽名，之前並沒有拿空白的契約
書給被告看過。因此系爭承諾書第1點約定：「立書人
承諾應於契約成立時，給買賣總價款百分之1.5之服務
報酬。」違反消費者保護法第11條之1第1項規定，被告
得主張依同條第2項之規定，不受其內容之拘束。縱認(
非表自認）系爭承諾書並非附約，但其仍應屬定型化契
約，卻亦未使被告在契約審閱期間合理思考契約之優劣
，依上所述，系爭承諾書應屬無效，其後衍生之系爭確
認單，自然無從作為原告請求權之基礎。
（四）退萬步言，因原告及其業務員莊登凱於締約過程中，顯未
善盡調查責任，並有故意違反受任人即被告之行為，縱鈞
院認（非表自認)被告仍應給付服務報酬，被告得聲請法
院依民法第572條之規定酌減報酬，說明如下：
１按民法第572條前段規定，約定之報酬，較居間人所任
勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因委託人之
請求酌減之。旨在防止居間人乘委託人之無知或無經驗
，約取不當高額之報酬（最高法院87年度台上字第2526
號判決意旨參照）。而該條文規定所適用者，係指居間
人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查認為居
間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約
定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許
委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規
範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按
「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民
法第572條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減
，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」(
最高法院57年度台上字第2749號判決意旨參照）
２本件原告悖於被告之指示，以被告委託價本係包含全部
家具、冷氣之價格，然原告顯係違反受託義務，並乘被
告無合理審閱期間之情況下，約取高額報酬，且原告之
履行輔助人莊登凱因省卻成本，減省需處理系爭房地內
部家具相關之調查，復多次自認「有疏忽」，且省去偕
同被告完成點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，參
以兩造簽立系爭陳子淇意願書後，原告旋即於當日仲介
被告與受告知人簽立系爭買賣契約書，足認原告先前為
仲介買賣雙方成交並訂立買賣契約所進行之行為而支出
之相關成本、人事費用及所應加計之營業利潤，與前述
約定按總價款百分之1.5計算之報酬比較結果，顯然過
低，亦即原告所任勞務之價值，尚不及於約定之報酬數
額，被告自得依民法第572條規定請求酌減報酬。
四、受告知人則陳稱：受告知人為系爭房地之出賣人，其責任就
是依照系爭買賣契約書第16條約定規定，點交相關家具、家
電，而受告知人已點交完畢；另系爭陳子淇要約書、系爭陳
子淇意願書是在系爭買賣契約成立之前所簽立，為居間人與
買受人間之約定，與受告知人無關，且出賣人並未簽名或蓋
章，亦無拘束受告知人的效力等語。
五、原告主張其為不動產仲介經紀業，被告則於104年11月間委
託原告處理購屋仲介事務，包含帶看房屋、議價與協助簽定
不動產買賣契約書等，並由被告之配偶陳子淇簽訂系爭陳子
淇要約書、系爭陳子淇意願書，表明被告有意願購買受告知
人委託原告仲介出售之系爭房地，而在原告居間仲介下，被
告於104年11月30日與受告知人簽訂系爭買賣契約書，約定
以2,118萬元買受系爭房地，被告並於同日與原告簽訂系爭
確認單，約定被告應支付32萬元服務報酬予原告，嗣被告與
受告知人已於104年12月31日交屋完畢等事實，業據其提出
經濟部商業司公司登記資料、系爭買賣契約書及系爭確認單
各1件為證，並為被告所不爭執，且有被告提出之系爭陳子
淇要約書、系爭陳子淇意願書在卷可稽，堪信為真實。
六、原告另主張被告於系爭房地交屋完畢後，竟未支付32萬元服
務報酬予原告，原告自得依系爭確認單之約定及委任、居間
之法律關係，擇一請求被告給付服務報酬32萬元等事實，則
為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）被告雖辯稱其以2,118萬元買受爭房地，應包含系爭房屋
內全部家具、家電，亦即其與原告議定居間之內容確實包
含屋內所有家具、家電，出賣人即受告知人對此亦知情，
而本件系爭房屋屋內現況之調查甚為容易，以拍照、親點
、列表等方式即可為之，但原告業務員莊登凱卻未盡其調
查義務，為有利於受告知人之行為，並違反誠實信用之方
法使被告因受告知人搬走貴重家具致受有損害，其所為顯
然未盡民法567條所定應盡之義務，依民法第571條規定，
原告自不得請求被告給付服務報酬32萬元等情。然查：
１被告所提其配偶與原告業務員莊登凱簽訂之系爭陳子淇
要約書第3條僅記載：「其他要約條件：此價格需含內
部家俱電，以下空白。」及系爭陳子淇意願書第9條僅
記載：「特約條款：....此價格需含屋內家俱、冷氣，
以下空白。」等情，可知此2份文件均未有被告所稱與
原告議定居間之內容包含系爭房屋內所有家具、家電（
冷氣）之事實；即便是原告、陳子淇與受告知人三方訂
定之系爭柯鈺羚意願書第9條亦僅載明：「特約條款：
此價格需含屋內家俱、冷氣，以下空白。」同樣未有被
告出價買受之標的包含系爭房屋內「全部」或「所有」
家具、家電（冷氣）之約定，則被告辯稱伊向受告知人
購買系爭房屋係包含屋內全部所有家具、家電（冷氣）
等情，是否屬實？誠有疑義。
２另依系爭陳子淇要約書之內容，可知僅係被告之配偶陳
子淇表明願以2,118萬元購買系爭房地之要約意思表示
，須待出賣人柯鈺羚為承諾之意思表示，買賣契約始成
能成立；而依系爭陳子淇意願書之內容，亦可知陳子淇
係在表明因承購之條件與出賣人柯鈺羚之出售條件有所
差距，願意交付斡旋予原告據以代為斡旋，因此系爭房
地之買賣契約須待原告斡旋後始可能成立，在未成立買
賣契約前，此二份文上所約定之上開特約條款，尚不能
拘束受出賣人柯鈺羚，而原告受被告委託代為居間議定
之特約條款內容是否包含系爭房屋內全部家具、家電（
冷氣），亦須待買賣雙方商議後確定，不能逕以上開特
約條款約定之內容推論被告買受之系爭房屋包含屋內全
部所有家具、家電（冷氣）；至於依系爭柯鈺羚意願書
之內容，亦可知出賣人柯鈺羚同意以此意願書上之條件
出售系爭房地，並已收受被告配偶陳子淇支付之定金，
陳子淇與受告知人間雙方之買賣契約已成立，然因此意
願書約定之特約條款內容只載明「此價格需含屋內家俱
、冷氣」，其所稱家具、冷氣之具體品名、數量並不明
確，亦需待雙方商議後確定。
３被告配偶陳子淇與受告知人間就系爭房地雖已成立買賣
契約，惟相關具體契約條款（如是否改由本件被告承買
）、上開特約條款約定之具體內容及其他有關買賣之約
定事項仍待雙方商議後確定，已如前述。嗣即改由被告
本人與柯鈺羚於104年11月30日相約簽訂買賣契約，此
觀系爭買賣契約書改由被告擔任買方自明。而在買賣契
約書簽訂過程中，被告與出賣人柯鈺羚已就簽約細節及
附贈設備討論、磋商，最終在代書確認雙方意思表示合
致確定附贈之設備、物品後，形諸於具體條文作為系爭
買賣契約書第16條，此觀原告所提而為被告所不爭執之
系爭11月30日譯文載明：「代書陳建青：我們看第十六
條附贈的設備有：沙發一組、窗簾依現況、流理台、瓦
斯爐、抽油煙機、熱水器各一具、冷氣機七具、美術燈
兩具，其他的固定物就依現況點交，那其他的部分有餐
桌椅，餐桌一個，餐桌椅四張，那我們再看看第十七條
標的物依現況點交」等情自明，並有原告提之系爭買賣
契約書為證。至依上開譯文內容雖另可知在雙磋商過程
中，出賣人柯鈺羚之配偶提及「那個提投影機基本上我
會留給你」，惟此物品最後並未約明於上開契約書第16
條約定中，被告復未當場提出修正意見，買賣雙方隨即
簽名並蓋章系爭買賣契約書上，買賣雙方自應受其拘束
，亦即出賣人柯鈺羚僅須依該16條之約定交付被告相關
設備，即已履行其附贈設備之義務。而被告並不否認於
104年12月31日點交系爭房屋時，已收受系爭買賣契約
書第16條約定之附贈設備，為居間人之原告既因買賣雙
方約定之附贈設備已約定明確，即別無再行調查之必要
，是以被告辯稱原告未盡其調查義務，為有利於出賣人
柯鈺羚之行為，並違反誠實信用之方法使被告因出賣人
搬走貴重家具致受有損害，所為顯然違反民法567條所
定應盡之義務，依民法第571條規定，原告不得請求被
告給付服務報酬32萬元等情，非可採信。
４至於證人陳子淇於本院審理雖證稱：其簽立系爭子淇意
願書時，有講買賣內容要包含全部家具，其上特約條款
雖只載明「此價格需含內部家俱電」，但這是原告仲介
人員表示如此記載即可包含全部家具，且在104年11月3
0日凌晨簽訂系爭產買賣契約書時，屋主一到場就說要
附送全部家具等情，然其所述出賣人同意附贈全部家具
之情節，與系爭買賣契約書第16條約定之附贈設備不同
，且證人亦證稱簽約前有看契約之容，竟未對此條文提
出異議或修正意見，而任令被告在契約書上簽名並蓋章
，顯然其亦同意出賣人柯鈺羚附贈之設備只包含該第16
條約定者，故證人陳子淇證述內容，不足為被告有利之
認定。
５依被告所提為原告不爭執之系爭12月11日LINE對話，雖
載明原告業務員莊登凱向陳子淇表示：「我明天一早會
打給屋主看能否賣我，我再自己想辦法貼補這費用」，
當陳子淇詢問莊登凱：「我們就是連家俱一起議價的，
只有家電和有說的那一組也搬」，莊登凱答：「我知道
當初他也沒有講清楚，也是我自己疏忽的地方」，及陳
子淇表示：「清單應該你自己列清楚給代書寫簽約書」
莊登凱：「我疏忽，我會負責的，也學到經驗，真的不
好意思」等情；及被告所提亦為原告不爭執之系爭12月
31日譯文亦載明柯鈺羚表示：「如果今天我們爭執了半
天就是在投影機那個，那是因為我先生說我們大家買賣
高興，他說他們很喜歡我們的裝潢。我先生是說那個投
影機如果我們沒用到，我們就留給妳們。那現在就因為
剛好那一天有朋友要，我就把它拿走了。那沒關係，如
果她很堅持這個，那我們就給她，我就去跟朋友要回來
就好了。不用為了這種小事情。」陳子淇表示：「我買
了東西，要你幫我拿走再拿還我，我怎麼知道你拿了什
麼東西還我。」據此，似乎在本件系爭買賣契約書簽訂
之後，被告對原告及對受告知人就附贈之設備不足提出
質疑後，改變了三方對附贈設的認知，增加出賣人應交
付的設備，然此二對話均在104年11月30日系買賣契約
書簽訂之後，被告為自身利益考量多爭取附贈之設備而
已，如出賣人並未全數答應被告之要求附贈比該契約第
16條約定更多之設備，亦不能認原告有違反民法567條
所定應盡之義務而利於出賣人柯鈺羚之行為；且觀系爭
12月31日譯文亦載明柯鈺羚表示：「現在我們買賣就以
合約為準....」、「照合約我們應該給你的東西，我們
給你就對了」等情，原告業務員莊登凱表示：「....當
時我們在契約當下，附贈的設備是我另外詢問要留下什
麼東西，關於設備的部分，賣方這邊是有說，能留盡量
留，那也有說一些品項出來，要留的東西」等情，足見
本件出賣人及原告業務員在點交系爭房屋時，仍一再表
示附贈之設備應按照系爭買賣契約第16條約定之內容，
非如被告所稱出賣人應附贖屋內全部所有之家具、家電
甚明，是被告所提系爭12月11日LINE對話及系爭12月31
日譯文亦不能資為對被告有利之認定。
６雖被告另辯稱系爭買賣契約書第16條具有形式上及實質
上之瑕疵而無效，亦即被告所持之買賣契約本第16條第
13項熱水器攔位「無記載」，然原告所提出之系爭買賣
契約版本同一欄位竟記載「1」具，出賣人最後點交予
被告之設備，亦與系爭買賣契約記載不符等情，然被告
所提出之買賣契約書，應屬原告所提系爭買賣契約書之
複寫本，此觀二者手寫筆字跡相同自明，前者第16條第
13項熱水器欄位「1」之記載，應係遭柯鈺羚蓋章之印
文所遮住，並非「無記載」，且被告復不爭執熱水器已
交付2具，及其他柯鈺羚附贈交付之設備亦多於第16條
約定之內容，則與該16條之約定內容相較，於被告實無
不利；復觀該第16條約定內容，顯無違反法律強制或禁
止規定，或有背於公共秩序或善良風俗之情事，則被告
主觀認定其為無效，容有誤會，而不足採信，本件出賣
人應附贈交付被告之設備，仍應以系爭買賣契約書第16
條約定為依據。
（二）被告另辯稱原告於簽訂系爭陳子淇意願書前，未確實給予
被告契約審閱期間，亦未向被告詳細說明契約內容，致使
被告簽約後權益遭受損害，且原告於簽約後之當日即11月
30日晚間，即要求被告簽立系爭買賣契約書，被告並無法
充分理解系爭陳子淇意願書及其附約即系爭承諾書之約定
內容，違反消費者保護法第11條之1第1項規定，被告得主
張依同條第2項之規定，不受該意願書及承諾書內容之拘
束等情，然系爭陳子淇要約書重點在於被告之配偶陳子淇
表明願以2,118萬元購買系爭房地之要約意思表示，並非
兩造間成立居間契約之依據，亦非本件系爭房地買賣契約
本身，內容非複雜難懂，是否須給予3日以上之審閱期間
，即有可疑？至於被告所提之系爭承諾書及原告所提之系
爭確認單，重點亦只在系爭買賣契約成立時，由被告配偶
陳子淇承諾給付服務報酬為買賣總價款百分之1.5及由被
告確認本件服務報酬為32萬元，就原告居間介紹被告買受
系爭房地，任務完成即得請求被告給付服務報酬之社會常
理觀之，此非被告難以理解之處，則上開承諾書及確認單
僅須被告在短時間內即可審閱理解，自不能以未給予3日
以上之審閱期間而認定為無效。
（三）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」「居間人，
以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民
法第565條、第568條第1項復分別定有明文。本件原告居
間仲介被告買受系爭房地，並已過戶交屋完畢，為本件所
確認之事實，則原告已完成居間之任務，自得依前開規定
，請求被告給付服務報酬；次按「貴客戶林立騰君，委託
永慶不動產林口遠雄之光加盟店（長宏不動產有限公司）
代理購買坐落新北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號9
樓之房屋或土地，服務費用為新台幣參拾貳萬元整。....
付款人確認：林立騰」，系爭確認單約有明文。據此，足
認原告完成本件居間任務後，得向被告請求之服務報酬為
32萬元。
（四）惟按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅
失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，
民法第572條前段定有明文，而該條規定所適用者，係指
居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認
為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時
約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許
委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範
目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。本件被告
辯稱縱鈞院認被告應給付原告服務報酬，亦聲請依前開規
定酌減原告之報酬等情，雖原告爭執稱兩造約定之服務報
酬並無過鉅而失其公平之情事，被告所辯應酌減報酬乙節
，洵無理由等情。然查：本院斟酌就一般社會經驗常情，
原告因系爭房地之買賣，為被告進行前述帶看房屋，磋商
協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等居間事
項，固已付出相當勞力及成本，但本件被告係於104年11
月間委託原告處理買受系爭房地之居間事項，在此之前之
同年10月間原告曾帶看系爭房屋二次，此經證人陳子淇證
述在卷，並為原告所不爭執，嗣於同年月30日買方即簽立
系爭陳子淇要約書、系爭陳子淇意願書，買賣雙方並於當
日簽訂系爭買賣契約書，之後續於同年12月31日前完成相
關移轉登記及點交房屋情事，觀此居間過程，原告處理並
完成居間事項之時間僅約二個多月，所支出之勞力及成本
應非過鉅，如許原告得全數請求本件約定之服務報酬32萬
元，已然失其公平，雖原告請求之報酬數額，未逾不動產
仲介經紀業報酬計收標準第1條：「不動產經紀業或經紀
人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取
報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六
或一個半月之租金」規定之數額，本院仍得依民法第572
條規定酌減之，至於酌減後原告得請求之報酬數額，本院
認為以系爭房地買賣總價款之1%即211,800元，較為公允
適當。
七、綜上所述，因原告為被告居間仲介，被告始與受告知人簽訂
系爭買賣契約書買受系爭房地，系爭房地並已點交被告完畢
，原告已完成居間任務，被告自應給付相當之服務報酬予原
告，則原告依民法第565條、第568條第1項有關居間之法律
關係及系爭確認單之約定，請求被告給付服務報酬211,800
元及自起訴狀繕本送達翌日即105年8月19日起至清償日止，
按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許
；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序所為被告敗訴之判決，
爰依職權宣告假執行；而被告陳明願供擔保請准免為假執行
，爰併宣告其得供擔保免為假執行如主文第4項但書所示。
九、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本
判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
中華民國106年5月26日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月26日
書記官古紹霖