裁判字號：臺灣基隆地方法院93年基簡字第609號民事判決
裁判日期：民國93年11月30日
裁判案由：土地使用補償金
臺灣基隆地方法院民事判決九十三年度基簡字第六○九號
原告基隆市政府法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○被告乙○○○右當事人間請求土地使用補償金事件，本院於中華民國九十三年十一月十六日辯論終結，茲判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬肆仟捌佰柒拾捌元及自民國九十三年十一月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰陸拾元由被告負擔。
本判決得為假執行。
事實及理由要領
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，惟無民事訴訟法第三百八十六條所列之各種情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。
二、原告主張：被告前向原告標購坐落於基隆市所有（由原告管理）「基隆市○○區○○段一小段一五四地號土地」（下稱系爭土地）上門牌號碼「基隆市○○區○○路七五之二號房屋」（下稱系爭房屋），未依原告「標售旭川河整建三幢大樓剩餘戶投標須知」第十八點規定，向原告承租房屋基地，繳交租金，然按「無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」（參見最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例），被告使用系爭土地未支付對價予原告，自受有相當於租金之利益，原告則受有相當於租金之損害，故原告自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益。查系爭房屋依建物登記謄本所示，面積（含公共設施）合計為六二‧四五平方公尺，自八十六年七月一日起至九十三年六月三十日止，依原告七十九年十一月二十一日「七九基府財產字第七六○七九號」函所示減半徵收及各樓層負擔方式，並依歷年之租金率計算，被告積欠租金共計新臺幣（下同）十五萬四千八百七十八元（詳如起訴狀所附計算表所示），詎被告始終不為給付，為此提起本件訴訟，求為「被告應給付原告十五萬四千八百七十八元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十三年十一月三日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息」之判決。被告則經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
三、查原告主張：被告所有之系爭房屋無權占用基隆市所有（由原告管理）之系爭土地，未向原告租用房屋基地，繳交租金，認被告受有相當於租金之利益十五萬四千八百七十八元（詳如起訴狀所附計算表所示），使原告受有相當於租金之損害等情，業據提出系爭土地及系爭房屋之登記謄本各一件、「基隆市政府標售旭川河三幢大樓剩餘戶投標須知」影本一件、原告七十九年十一月二十一日七九基府財產字第七六○七九號函影本一件、公有土地出租歷年租金率影本一件及基隆市政府經管土地租金或使用補償金計算表一件為證，經核與其所述相符，參以被告已去向不明，期日通知書係以公示送達之方法為之，衡情應不可能向原告為給付等情，原告之主張自堪信為真實。
四、按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，向來法院實務上之見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當之代價，故其法律關係之性質，當屬租賃（參見最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議）。八十八年四月二十一日修正公布（自八十九年五月五日起施行）之民法第四百二十五條之一並已予以明文規定。本件系爭土地及系爭房屋原均為基隆市所有，而由原告管理（依法原告得行使所有權人之權利），而原告僅出售系爭房屋予被告，有系爭土地及系爭房屋之登記謄本各一件在卷可稽，依上開說明，本可推定兩造對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在。惟查：被告始終未與原告簽訂基地租賃契約，向原告承租房屋基地，繳交租金；原告亦始終未以被告違反買賣契約之約定（即租用市有基地繳納租金），對被告表示解除買賣契約，或訴請被告給付租金，故尚難認被告對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在，而應認為被告乃無權使用系爭土地。
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益，為社會通常之觀念。」（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例）。本件被告既無權使用基隆市所有系爭土地，可能獲有相當於租金之利益十五萬四千八百七十八元，而使基隆市受有相當於租金之損害十五萬四千八百七十八元，已如前述，從而原告依民法第一百七十九條之規定，請求被告如數返還，並加給自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十三年十一月三日）起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，自屬正當，應予准許。又本件原告雖僅請求至九十三年六月三十日止「相當於租金之損害金」，惟被告於九十三年七月一日之後仍繼續無權使用系爭土地，受有相當於租金之利益，使基隆市受有相當於租金之損害，依法仍應返還基隆市（由原告行使所有權人之權利）「相當於租金之損害金」，被告並非已無給付之義務；被告實應與原告洽訂租約，約明租金，以免將來再次涉訟，請被告參考辦理。
六、訴訟費用二千二百六十元（內含裁判費一千六百六十元及公示送達之登報費六百元），依民事訴訟法第七十八條規定，應由敗訴之被告負擔，爰一併確定其數額如主文第二項所示。
七、本件係「就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟（關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者）適用簡易程序所為被告敗訴之判決」，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百八十九第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十三年十一月三十日
基隆簡易庭法官林金發右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於本院合議庭。
中華民國九十三年十一月三十日
法院書記官溫麗燕