裁判字號：臺灣高等法院臺中分院91年上字第178號民事判決
裁判日期：民國91年11月19日
裁判案由：確認優先承買權
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十一年度上字第一七八號
上訴人甲○○
丙○○戊○○乙○○丁○○送達代收人庚○○法定代理人辛○○被上訴人己○○○右當事人間請求確認優先承買權等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月八日臺灣臺中地方法院九十年度訴字第二四五四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）右廢棄部分，⑴確認上訴人就坐落臺中縣○○鄉○○○段○○○○號土地有優先承買權存在。⑵被上訴人間就右開土地於九十年三月二十一日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗消。被上訴人保證責任臺中縣湖南合作農場應將右開土地按出售予被上訴人己○○○之相同價格出賣予上訴人，並辦理所有權移轉登記予上訴人。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）被上訴人保證責任湖南合作農場（以下稱湖南農場）於民國五十三年將其所有坐落臺中縣○○鄉○○○段○○○○號土地（以下稱系爭土地）及該地上緊接溪南路之舊有建物（門牌號碼為：臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號，稅籍編號：Z00000000000號，以下稱系爭舊有建物）出租予上訴人之被繼承人 林慶華 ，供其搭蓋擴建房屋使用，其後，林慶華及其子丙○○於系爭土地上擴建房屋二棟（門牌號碼與系爭舊有建物相同，稅籍編號：Z00000000000號、Z00000000000號）。嗣因臺中縣政府辦○○○鄉○○路拓寬工程，分割增加七四二之一地號，並於八十四年間徵收七四二之一地號土地及其上建物（即系爭舊有建物），補償費已由湖南農場清算人辛○○代表領取。系爭土地上現僅存林慶華及丙○○搭蓋之房屋二棟，林慶華及其繼承人均繼續繳納租金，湖南農場亦未拒絕，且曾九十年二月二十二日向臺中地院提起請求上訴人給付租金訴訟，是縱認上訴人與湖南農間舊有租賃契約之標的物僅及於「系爭舊有建物」，或「系爭舊有建物及其基地」，而上開標的物因遭徵收供道路通行使用而於八十四年間消滅，上開舊有租賃契約因此而消滅，惟湖南農場既於八十四年間因契約標的物滅失後，仍以分割後之七四二地號土地（以下稱現存之七四二地號土地）及其上建物出租人地位，向上訴人催討租金並繼續收取租金（八十五年一月一日起至八十八年十二月三十一日止共計四十八月租金，及八十九年一月一日起至同年十二月底之租金），未曾為反對或拒絕之意思，亦足以推定上訴人與湖南農場間，就現存之七四二地號土地已默示成立不定期租賃關係，上訴人既為基地承租人，依法即有優先承買權。
（二）現存之七四二地號土地面積為三五二平方公尺，公告地價為每平公尺新臺幣（下同）八千元，依公告地價計算應僅有二百八十一萬六千元，倘依據一般買賣之「依公告地價加四成」計算後，該土地亦僅有三百九十四萬二千四元，足證被上訴人間之買賣價金九百六十二萬元，顯屬過高，不符常情，湖南農場於九十年二月二十二日提起增加租金訴訟四日後，即同年月二十六日即與己○○○訂立買賣契約，足見係故意不讓上訴人行使優先承買權。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提繳租收據、稅籍資料、土地登記簿謄本、臺中縣政府九十年四月二十四日（九十）府地權字第一一四二九五號函、九十年度沙簡字第一五三號民事起訴狀及九十年五月十日之言詞辯論筆錄、被上訴人間之買賣契約書、存證信函、交通部公路總局第二區養護工程處臺中工務段函、臺中縣烏日鄉公所函、 李鴻毅 土地法論第四八０至四八一頁、最高法院六十二年度台上字第二九六二號判例等件影本為證。並聲請向臺中縣烏日鄉公所函詢系爭舊有建物實際滅失日期，及命被上訴人提出給付價金之資金往來憑據及該買賣價金已列入湖南農場之清算財產之證明。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：上訴人謂系爭建物於八十四年間滅失，被上訴人仍向上訴人催繳租金，被上訴人之行為構成默示同意訂立租賃契約等語，並不實在，理由如下：⑴被上訴人自始即反對上訴人加蓋房屋，並於六十九年九月十日及八十八年五月五日以存證信函向上訴人表示反對。⑵上訴人根本否認湖南農場之法定代理人資格，且對清算人之資格予以否認，兩造間無從為默示之意思表示一致。⑶上訴人稱房屋已全部拆除，並不實在，因臺中縣政府提供之資料顯示，被上訴人之負責人於八十九年十二月五日向臺中縣政府領取拆除房補償款時房屋為「半拆」，足證上訴人所述與事實不符。如房屋係全部拆除，被上訴人必定即時領取補償金及自拆奬金，無置之不理餘地。⑷依臺中縣政府提供資料顯示，系爭房屋僅半拆，上訴人仍繼續使用系爭房地，是被上訴人請求上訴人給付租金並無不當，況上訴人於聲請調整租金前，即明確表明系爭租約為房屋租賃，並且再函請拆除加建房屋，唯上訴人仍回函否認被上訴人一切權利，被上訴人因而依法聲請調整租金，並非同意上訴人租地建屋。⑸綜上所述，湖南農場與上訴人間自始均非基地租賃契約，且上訴人自始否認湖南農場之法定代理人及清算人資格，雙方無從達成意思表示一致，上訴人主張，顯無法律上理由。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提存證信函、臺灣臺中地方法院九十年度訴字第五五九號民事判決書、律師函為證。
理由
一、上訴人起訴主張：坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原係被上訴人湖南農場所有，湖南農場於五十三年間將該地及系爭舊有建物出租與林慶華（即上訴人之被繼承人），供其搭建擴建房屋使用，約定每月租金為一千元，承租人多年來亦依約繳納租金未輟，系爭舊有建物因臺中縣政府辦理溪南路拓寬工程遭全部徵收供道路通行使用，其補償費已於八十九年十二月五日由湖南農場清算人辛○○代表領取，系爭土地上現存之建物為林慶華生前與丙○○共同搭建，林慶華與湖南農場間確係租地建屋契約甚明。詎湖南農場於九十年二月二十六日將系爭土地出售予被上訴人己○○○，且未事先通知上訴人依同一條件購買，依土地法第一百零四條規定湖南農場不得以該買賣契約對抗上訴人，上訴人自得請求確認上訴人就系爭土地有依被上訴人間買賣之同一條件優先承買之權利，被上訴人應將上開所有權移轉登記塗銷，及湖南農場應按其與己○○○間之同一買賣條件出售系爭土地予上訴人，並將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人。並於本院主張縱認上訴人與湖南農間舊有租賃契約之標的物僅及於「系爭舊有建物」，或「系爭舊有建物及其基地」，而上開標的物因遭徵收供道路通行使用而於八十四年間消滅，上開舊有租賃契約因此而消滅，惟湖南農場既於八十四年間因契約標的物滅失後，仍以現存之七四二地號土地及其上建物出租人地位，向上訴人催討租金及繼續收取租金，足認上訴人與湖南農場間，就現存之七四二地號土地已默示成立不定期租賃關係，上訴人既為基地承租人，依法即有優先承買權等情。求為判決確認上訴人就現存之七四二地號土地有優先承買權存在。及命被上訴人間就右開土地於九十年三月二十一日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗消。湖南農場應將右開土地按出售予己○○○之相同價格出賣予上訴人，並辦理所有權移轉登記予上訴人之判決。
二、被上訴人則以：湖南農場係將系爭土地及系爭舊有建物出租與林慶華，與林慶華間僅有土地及房屋租賃關係，並無基地租賃契約存在，林慶華承租系爭土地及系爭舊有建物後，擅自搭建違章建築使用之行為，業經湖南農場於六十九年九月十日、八十八年五月五日以存證信函表示反對。系爭舊有建物因徵收遭臺中市政府拆除時僅為半拆，並非全部拆除，上訴人於該建物遭半拆後，仍繼續使用系爭土地及系爭舊有建物，湖南農場乃請求上訴人給付租金並聲請調整租金，湖南農場並非因此默示同意上訴人租地建屋等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地及系爭舊有建物為湖南農場所有，嗣自系爭土地分割出七四二之一地號土地，該土地及坐落其上之系爭舊有建物業經徵收，徵收補償款已於八十九年十二月五日由湖南農場清算人 劉初枝 代表領取，湖南農場於九十年二月二十六日將系爭土地出賣予己○○○，並於九十年三月二十一日以買賣為原因完成所有權移轉登記，及湖南農場於出售系爭土地前，並未通知上訴人即林慶華之繼承人依同一條件購買之事實，為被上訴人所不爭執，並有不動產買賣契約書影本、土地登記簿謄本在原審卷為證。是本件所應審酌者，為湖南農場與林慶華、上訴人間有無基地承租契約存在﹖湖南農場出售系爭土地時，上訴人是否有優先購買之權利﹖
四、按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項固有明文，惟上開法條係規定租用基地建築房屋之承租人於出租人之基地出賣時有優先購買之權，若租用房屋及基地之承租人，於出租人之房屋基地出賣時，自不得援用該條規定，主張優先購買權（三十六年院解字第三七六三號解釋參照），先予敍明。２、按上訴人主張其繼承人林慶華於五十三年七月十日與湖南農場訂立基地建屋租賃契約之事實，係以卷附租賃契約（原審卷七二頁）、繳租收據、存證信函、稅籍資料等件影本為證。惟查：⑴上開租賃契約第一條係約定：「甲方（即湖南農場）將坐落台中縣烏日鄉溪壩村磚造半樓房屋乙棟租與乙方（即林慶華）使用。」，上開租賃契約書上所載之房屋係系爭舊有建物之事實，為被上訴人所不爭執，堪信為實在。依該契約書記載，林慶華與湖南農場間訂立之租賃契約並非基地建屋契約，難據該契約書為林慶華與湖南農場間有基地租賃關係之證明。再上訴人提出之繳租收據影本二張，僅分別記載「茲收到民國六十年十月九日起民國六十二年二月九日止共十六個月新臺幣肆仟捌佰元正民國六十二年二月九日厝主林慶華先生」、「茲收到新臺幣玖仟陸佰元正，茲於收入民國五十八年貳月玖日起至民國六十年拾月玖日止共三十二個每每月參佰計算共玖仟陸佰元正右之收入屬實無訛右給林慶華中華民國六十二年十一月五日」，難為湖南農場與林慶華間有租地建屋契約存在之證明。⑵、系爭舊有建物之稅籍編號為Z0000000000號，納稅義務人為湖南農場，林慶華於承租系爭舊有建物後，曾在系爭土地上新建房屋二棟，分別自六十七年三月、七十五年四月份起課徵房屋稅，稅籍編號各為00000000000、000000000000號等情，固為被上訴人所不否認，並有繳稅收據影本在原審卷可證。惟查，湖南農場曾於六十九年九月十一日（原審判決誤為同年十一月十日，被上訴人於九十一年八月九日在本院提出之答辯狀誤為同年九月十日）寄發第二六七三號存證信函予林慶華，於八十八年五月五日寄發第九十八號存證信函予甲○○，函中曾提及：「．．未徵得本農場同意，擅自搭建違章建築使用，．．」等語，並均催告應於函到後一個月內全部拆除等情，有六十九年九月十一日台中郵局十六支局第二六七三號、八十八年五月五日烏日郵局第九十八號存證信函影本二份在卷可稽，若湖南農場與林慶華間有租地建屋契約存在，湖南農場豈會發函要求林慶華、甲○○限期拆除上開建物，上訴人以前開房屋二棟係承租後所建，並提出繳稅收據為證，主張林慶華與湖南農場間有基地租賃關係存在，自難採信。⑶上訴人主張湖南農場於臺灣臺中地方法院（以下稱臺中地院）九十年度沙簡字第一五三號請求增加租金事件中，自認林慶華承租系爭土地及系爭舊有建物，並提出該事件民事起訴狀及言詞辯論筆錄影本各一份為證，惟本件租賃契約並非基地租賃契約，已如前述，是不論本件租賃契約標的物為系爭舊有建物，或系爭土地及系爭舊有建物，均無法改變本件契約並非基地租賃契約之事實，是縱湖南農場曾自陳契約標的為土地及房屋，亦無法據為有利上訴人之證明。⑷上訴人主張系爭舊有建物及其基地（七四二之一地號土地）業經徵收拆除，湖南農場並已領取補償費，及湖南農場於上開房地遭徵收後，仍繼續收取租金，並於九十年二月二十二日向臺中地院提起請求上訴人給付租金訴訟之事實，固有臺中縣政府九十年四月二十四日九十府地權字第一一四二九五號函（見原審卷五十五頁）、交通部公路總局第二區養護工程處台中工務段九十一年五月十三日（九一）二工中字第０四七六二號函、臺中縣烏日鄉公所九十一年五月二十八日烏鄉工字第０九一０００八一三六號函（見本院卷六十五－六十七頁）、民事起訴狀及言詞辯論筆錄（見原審卷五十六－六十一頁）影本等件在卷可稽。惟查，湖南農場曾先後二次發存證信函要求林慶華、甲○○限期拆屋，其與林慶華間並無基地租賃契約存在，已詳前述，湖南農場縱於上開七四二之一地號及其上系爭舊有建物遭徵收後，有向林慶華或上訴人為催討租金之行為，亦係本於五十三年間之租賃契約而為請求，至其請求是否有理由，則屬其與林慶華間之租賃契約範圍為何之問題，難因之即推定其有與林慶華就現存之七四二地號土地成立新的基地租賃契約之默示意思表示，上訴人主張其與湖南農場間因默示意思表示一致而成立基地租賃契約，自難採信。
五、綜上所述，上訴人既非土地法第一百零四條第一項規定之基地承租人，自無優先承買之權利。從而，上訴人依上開法條規定，請求確認就系爭土地有優先承買權存在，被上訴人湖南農場與被上訴人己○○○就系爭土地於九十年三月二十一日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，及湖南農場應將系爭土地按出售予己○○○之相同條件出售予上訴人，並辦理所有權移轉登記予上訴人，為無理由。原審法院因而駁回上訴人之訴，核無不合，上訴人猶指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，對判決結果不生影響，不予一一論列。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年十一月十九日~B1民事第七庭審判長法官簡清忠~B2法官盧江陽~B3法官陳賢慧右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份参拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官凃瑞芳中華民國九十一年十一月十九日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｈ