臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度壢簡字第457號
原 告 陳文崇
訴訟代理人 陳雪珠
被 告 太子盛世管理委員會
法定代理人 劉茗生
訴訟代理人 林清漢 律師
複代理人 侯銘欽 律師
韓曉玲
上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國103年4月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百零二年五月十一日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣捌萬元供擔保後，得免為假執
行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款分別定有明文。本件原告原起訴聲明為
：（一）被告應給付原告新台幣（下同）15萬2,000元，及
自民國101年7月28日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。（二）請准供擔保予以宣告假執行。嗣原告於言詞
辯論期日，將上開聲明變更為：（一）被告應給付原告8萬
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。（二）請准供擔保予以宣告假執行。揆諸
前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告之主張略以：
原告為桃園縣中壢市○○○街○○○號5樓之房屋所有權人（
下稱系爭房屋），系爭房屋之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台
）乃大樓共用部分，依照公寓大廈管理條例第10條第2項規
定由管理委員會即被告管理、修繕、維護之，詎系爭頂樓平
台因年久失修而導致漏水至其屋頂正下方之系爭房屋。原告
於100年3月9日依太子盛世社區規約（下稱系爭規約）第
12條向被告申請修繕，被告均置之不理。原告只得於101年
4月18日自行僱請大丞土木包工業（下稱大丞土木）修繕漏
水問題，修繕必要費用總計8萬元，應由被告賠償之，為此
，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項及系爭規約第12條之
規定，提起本件訴訟等語，並聲明：１.被告應給付原告8
萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。２.願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對於被告答辯所為之陳述：
１.被告所提太子建設公司所訂之房屋預定買賣契約以證頂樓平
台係屬專用部分，已違公寓大廈管理條例第23條第2項之強
制原則，且依債之相對性，其僅能拘束締約之當事人，尚不
及契約以外之第三人。且被告於101年12月21日於區分所有
權人會議通過「管委會與住戶各分擔2分之1，至多以3萬
7,800元整為限」之頂樓平台修繕之決議，業經本院102年
度訴字第510號判決撤銷定讞，該判決明確指出社區頂樓平
台為共用部分，非被告所指之約定專部分。
２.原告於100年3月9日有依被告規定提寫申請書，並於101年4
月18日出席頂樓防水工程說明會，因提出聲請已逾1年，漏
水日益嚴重，方委請大丞土木併同處理，被告另於101年12
月25日召開臨時會決議，頂樓住戶負擔2分之1修繕費用，
係以多數欺侮少數，有違公平正義，亦違反民法第148條權
利之行使規定，被告積存管理基金700多萬，非基金不足，
卻不依公寓大廈管理條例及社區規約之規定負修繕義務。
二、被告則以：
（一）依太子建設公司與各住戶間房屋預定買賣契約第19條約定
：「各棟屋頂除共同使用之樓梯間、水箱、及其他公共使用
之設備外，其餘歸屬頂樓之所有權人管理使用，一樓前空地
歸屬一樓之所有權人管理使用，但均不得違建及妨害公共設
施之維修使用，此約定效力及於甲乙雙方之繼受人」，可知
系爭頂樓平台為約定專用部分，而原告憑時使用系爭頂樓平
台疏於維護及保管，以致漏水造成損失，應自行負責修繕，
再者，系爭頂樓平台有無水管阻塞致樓地板漏水脫漆、原告
是否有支出修繕費用、修繕內容如何等情，是否真實，均非
無疑。
（二）依歷年之委員會會議紀錄、101年12月21日區分所有權人
會議紀錄及101年12月25日委員臨時會議紀錄之決議觀之，
就自92年起社區住戶對於頂樓平台及其他共有部分修繕，係
應由住戶提出申請，經職司委員確認，由被告僱工修繕，費
用由被告及住戶各擔2分之1，若由住戶自行僱工，同以請
款金額各分擔2分之1，但被告分擔金額最高均以3萬7,80
0元為限，並已實施多年，惟原告未依前開決議方式提出申
請及相關程序辦理，故被告不需支付修繕費用等語置辯，並
聲明：１.原告之訴駁回。２.願供擔保，請准宣告免為假
執行。
三、原告主張其為系爭房屋所有權人，被告為大樓之管理委員會
，被告依系爭規約第12條約定就共用部分之修繕費用有所規
定等情，業據其提出建築改良物所有權狀、公寓大廈管理組
織報備證明、系爭規約等件為證，並經本院依職權調閱土地
及建物登記謄本，核閱無訛，被告對此亦不爭執，堪信為真
實。
四、得心證之理由：
（一）按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部分，推定為各所有人所共有，民法第799條前
段定有明文；而區分所有大樓之共同部分，係指大門、屋頂
、地基、走廊、階梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客
體之部分，而區分所有大樓之樓頂平台不能為獨立的區分所
有權客體，性質上為全體住戶共同使用部分，屬建築物之共
同部分，是應為各區分所有人所共有，此外，依公寓大廈共
用部分不得獨立使用供做專有部分，其為下列各款者，並不
得為約定專用部分：公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、
樓地板及屋頂之構造，公寓大廈管理條例第7條第3款定有
明文。查本件系爭樓頂平台係屬「屋頂之構造」，為保障建
築物原設計及避免破壞原屋頂構造，系爭樓頂平台自非得為
約定專用之客體。被告雖執「房屋預定買賣契約書」第19條
約定辯稱屋頂歸屬於頂樓之所有權人管理使用云云，然稽之
前開被告提出之「房屋預定買賣契約書」係於82年7月23日
由建商與區分所有權人訂立，此有「房屋預定買賣契約書」
在卷可稽（本院卷，第103至107頁），惟此應係就系爭樓
頂平台上方空間之管理使用所為之約定，當與本件係就「屋
頂之構造」修繕不同，況全體區分所有權人嗣已於85年12月
14日另行訂立系爭規約，依系爭規約第2條第2項規定：「
本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分
所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之
決議，不得約定為約定專用部分。」（本院卷，第81至94頁
），堪認系爭頂樓平台應屬共用部分，是被告前開辯詞當屬
無據，委不足採。
（二）再者，原告主張系爭頂樓平台漏水致其家中牆壁受損，經
委託大丞土木修繕系爭頂樓平台及家中牆壁，支出8萬元乙
情，業經其提出請款單、收據、合約書及室內照片為佐（本
院卷，第8至14、33至35、69至72頁），復依證人 詹黃居 即
大丞土木之負責人證述：因為被告社區有很多房子漏水，被
告請我去做防水工程；而原告之屋頂漏水與社區其他房屋屋
頂之漏水情形，都是因屋頂防水老舊所致，有幫原告施作工
承，工程項目及金額均如原告所提出之請款單據等語（本院
卷，第197至198頁背面），互核證人前開證述與原告提出
之單據、照片等件均屬相符，堪信原告之主張應屬真實，應
予採信。
（三）次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費
用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定；公寓大廈管理條例第10條第1、2項定有明
文；復依系爭規約第12條規定：「共有部分之修繕，由管理
委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由
區分所有權人按期共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人
負擔。」（本院卷，第84頁背面）；查原告主張為修繕系爭
頂樓平台而支出防水工程7萬2,000元、室內打針補漆5,00
0元及屋頂通排水3,000元，共計8萬元乙情，業經本院認
定屬實，是原告就此共有部分之修繕所支付之費用，揆諸前
開說明，自得向被告請求之，應屬有據。被告雖辯稱：自92
年起社區住戶對於頂樓平台及其他共有部分修繕，係應由住
戶提出申請，經告確認僱工修繕，費用由被告及住戶各擔2
分之1，若由住戶自行僱工，被告分擔金額最高均以3萬7,
800元為限，已實施多年云云，並提出歷年之委員會會議紀
錄、101年12月21日區分所有權人會議紀錄及101年12月25
日委員臨時會議紀錄之決議等件為證（本院卷，第142至17
1頁），惟查：依101年12月21日區分所有權人會議紀錄及
101年12月25日委員臨時會議紀錄之決議固有決議頂樓漏水
惟修費用由頂樓住戶與社區各支付50％費用之記載，然此係
於101年12月所通過之決議，而原告修繕系爭頂樓平台之時
間為101年4月至7月間，此有請款單、收據為證（本院卷
，第33至35、69至72頁），原告修繕之期間早於前開決議通
過之時間，是自不得以前開決議之結果拘束原告，再者，被
告雖辯以歷年之委員會會議紀錄觀之，皆係循此方式為之，
然稽之前開歷年之委員會會議紀錄固有記載維修之方式為：
經住戶反映漏水，經總幹事勘查，再抽簽決定維修優先順序
等情，惟各該歷次委員會會議紀錄均係針對個別住戶之漏水
維修與否進行決議，而歷次委員會均係循此模式作業，並未
作成一般性之決議，尚難據此足認該歷年委員會會議紀錄具
有拘束原告之效力，況細繹前開紀錄亦無被告分擔金額最高
僅以3萬7,800元為限之相關記載，是被告前揭辯詞，當無
足採。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前
段、第203條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於102年
5月10日合法送達，此有本院送達證書1紙在卷足憑（本院
卷，第43頁），是被告應自102年5月11日起負遲延責任。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及系爭規
約第12條請求被告給付如主文第1項所示之金額，應予准許
。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行
部分，核無不合，爰酌定相當之擔保准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年5月16日
中壢簡易庭法官張英尉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴裁判費。
中華民國103年5月19日
書記官林哲瑜