臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度投簡字第337號
原 告 甲○○
訴訟代理人 李振祥 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 林政德 律師
上當事人間損害賠償事件，本院於97年10月2日言詞辯論終結，
茲判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬捌仟伍佰捌拾元及自民國九十七
年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣伍仟零柒拾元，由被告負擔伍仟零陸拾肆元，餘
由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬捌仟
伍佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告聲明被告應給付原告新台幣（下同）000000元正及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息；並
願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：
（一）原告於民國96年1月17日向 蔡土墻 購買其所有坐落南投縣
○○鎮○○段○○○○號面積629.15平方公尺全部、同段346
地號面積1797.42平方公尺全部及同段347地號面積1083.
22平方公尺應有部分2分之1（下稱系爭344地號、346地號
及347地號土地），約定買賣價金按每平方公尺865元計算
，是日協同前往被告所開設之乙○○地政士事務所委請被
告代辦土地買賣交易事宜及土地產權移轉登記文件暨登記
申請等一切手續，並於同日先由原告支付蔡土墻定金150
萬元，其餘價金（後款）約定於96年3月13日移轉登記手
續文件齊備時，原告即應付清予蔡土墻。按被告身為經國
家考試及格之地政士專門職業人員，依法有代為買賣雙方
訂定買賣契約書（即俗稱私約）及代為計算買賣土地面積
及價金之義務，詎被告竟不代為買賣雙方撰擬買賣契約書
，僅以其計算價金結果，告知原告於96年1月17日支付定
金150萬元外，96年3月13日應付清後款0000000元。原告
係一介農夫，且以年逾80之高齡，識字無幾，智識深薄，
更遑論能以持分多少、面積多少，計算價金多少之高難度
數學自行計算買賣價金，更深信被告之專業及職業道德規
範，必能誠信秉公處理，故不疑有他，乃遵照被告之指示
，於96年1月17日由南投縣草屯鎮農會帳號0000000000000
帳戶轉帳支付丙○○150萬元定金，復於同年3月13日再轉
帳支付1,536,500元予蔡土墻。
（二）原告於買賣移轉登記完畢，由被告交付土地所有權狀後，
竟發現所承買前開三筆土地中，第344、346地號面積並無
錯誤，然而第347地號面積1083.22平方公尺，出賣人丙○
○應有部分僅為2分之1（即持分面積僅為541.61平方公尺
），依此計算，本件買賣總面積僅為2968.18平方公尺（
即629.15＋1797.42＋541.61＝2968.18），買賣總價金
僅為2,567,475元（即865元×2968.18），而被告竟指示
原告支付與蔡土墻3,036,500元（即1,500,000元＋1,536
,500元），致原告因誤信被告之專業而溢付出賣人蔡土
墻買賣價金469,025元。本件被告係地政士專業執業人員
，依地政士法第1、2條之規定，即有維護不動產交易安全
、保障人民財產權益、誠信執行業務之義務，於買賣雙方
當事人委託其辦理不動產交易時，更應盡其職責代辦登記
手續及核算買賣價金，督促雙方為交付價金及點交買賣不
動產之義務，詎被告竟將蔡土墻出賣之第347號土地應有
部分2分之1誤為所有權全部（即面積541.61平方公尺誤為
1083.22平方公尺），致原告溢付上開價金469,025元予蔡
土墻，而蔡土墻於收受價金後，經原告發覺有誤迭經催索
，非但拒不返還，且就賣賣價金另行購買土地登記於其妻
名下，規避原告之追索，致原告追索無門，原告此項損害
，皆因被告違反保護不動產交易安全，保障人民財產權益
之業務上應盡之義務，爰依地政士法26條及民法184條、
第544條之規定，被告自應負賠償原告溢付價金之損害。
（三）按一般社會大眾，尤其是農村純樸憨厚之農夫，對於買賣
不動產之事宜，一般均以為計算價金需以面積平方公尺單
位轉換為坪數、或計算買賣之持分面積、或扣除應繳納之
稅捐（如土地增值稅、契稅等）及仲介酬金等計算價金之
方法繁雜，尤其於達成買賣契約後，又需辦理不動產移轉
登記及申報課稅，申請相關應用證明文件等手續，實非普
通民眾所能勝任，故於買賣雙方當事人談妥買賣價金之單
價或付款方法之主要條件後，無不即找代書（即地政士）
代為撰寫買賣契約書，並委託代書全權代理辦理移轉登記
手續及計算買賣總價金等事務，以保障雙方當事人之權益
。是以本件原告於96年1月間與訴外人蔡土墻就買賣系爭
土地之單價達成合意後，雙方即於同月17日同往被告開設
之地政士（代書）事務所，委託被告代為辦理產權移轉登
記手續及計算總價金等事宜，依一般正常作業，被告當天
即應依照買賣雙方所協商決定之價金計算方式、付款辦法
、點交買賣物及辦理移轉登記期日等買賣條件，代為買賣
雙方撰寫買賣契約書，否則即如被告所辯「渠等找代書所
為何事」？詎被告於是日竟不此而為，僅寫一張契約書或
字據（按被告所交付者應為計算價金之字據較有可能，如
為契約書應不僅只有一張即夠書寫完善）交付予出賣人蔡
土墻，而蔡土墻嗣因房屋整修搬遷，竟將所執之契約書或
字據遺失，對此事實，業經蔡土墻於作證時供述綦詳。是
原告確未取得被告交付契約書，已臻灼然。被告自知其確
未盡其職責代撰買賣契約書二份並交付予雙方當事人各執
一份，竟謂原告係「冀圖掩飾事實之真相而已」，殊不知
事實真相僅有買賣面積與所交付之價金是否相符而已，原
告倘故意不提出契約書，亦無法掩飾真相，對原告不但並
無有利，反而徒增需將總價金與面積還原付算之麻煩，倘
非原告以草屯鎮農會之存款帳戶轉帳支付全數價金留有證
據，更恐無法提出交付價金之證據，則被告更可狡辯計算
價金無誤而為脫責，足證本件被告自始即認為雙方買賣條
件極為單純，僅先交付定金後即可辦理移轉登記，待移轉
登記完畢後，被告再通知雙方前來交收後款及取回土地所
有權狀即可，故未撰寫契約書，僅以蔡土墻所提交之土地
所有權狀上所記載面積合計後，計算買賣價金，開具字據
一張交與蔡土墻而已，應毋庸疑。
（四）據證人蔡土墻於97年8月14日到庭證稱：收受買賣訂金50
萬元與原告轉帳支付之150萬元不符外，足證本件買賣價
金之計算及支付方式，因買賣雙方均已年逾7、80歲之憨
厚老農，目不識丁，無法計算總面積之坪數及總價金，且
信賴被告為國家考試及格從事地政士專門職業及學識，具
有維護不動產交易安全，保障人民財產權益，誠信執業之
崇高人格，故買賣雙方均將買賣價金之計算及辦理移轉登
記事務，全部委由被告處理，並聽從被告之指示而交付價
金，尤其出賣人蔡土墻於達成買賣單價每坪2860元之約定
後，即將其土地所有權狀直接交付與被告，買賣價金多少
由被告「發落」，原告倘有計算總價金之能力，亦因不知
買賣土地之面積而無從計算，更何況原告實無能力計算面
積（坪數）與總價金，更因信賴被告之專門技術職業能力
與道德，應不致發生錯誤，故無要求被告提供買賣面積之
必要，迨被告於完成所有權移轉登記後通知原告會同蔡土
墻前往其事務所領取土地所有權狀並交付後款時，即聽從
被告之指示交付後款與蔡土墻，原告對於損害之發生，係
聽從被告之指示所使然，原告有何過失之可言？更何況被
告於蔡土墻與原告前往其事務所委託其代為處理買賣事宜
時，被告既不代撰買賣契約書交付予原告，更於取得蔡土
墻交付其土地所有權狀時，亦未將買賣土地總面積多少，
換算坪數為多少，計算買賣價金為多少等相關資料列具計
算書交付與原告（蔡土墻供稱只給他一張），原告如何得
予計算？被告主張原告於付款前從未去了解何以應付此數
額之巨款，原告無資料，更相信被告受託應會盡責，倘仍
需買賣當事人自行計算複算及注意其代辦文件有無錯誤等
事務，則買賣當事人即可自行處理買賣事宜及辦理移轉登
記，又何必花錢請代書代為處理？是被告主張原告與有過
失，更嫌無據。
（五）本件被告並未為買賣雙方撰寫買賣契約書，何來「簽約日
」之可言，且原告係指是溢付469,025元予蔡土墻，並非
「多記載」469,025元，被告既未代撰買賣契約書，記金
額要記載於何處？何況被告並未就蔡土墻所交付其土地所
有權狀有關買賣土地總面積等資料交付給原告，已如前述
，倘原告之子 胡連財 有能力可代原告計算，亦同樣無資料
可供其加以計算，況且被告係賺取買賣雙方當事人付給代
書酬金之專業人員，其代雙方計算價金係職業上應注意且
為應盡之義務，何能推卸責任要毫無關係之他人代其負擔
計算之責任？尤其原告之子胡連財於96年4月13日固曾匯
給原告100萬元，此乃買賣交付餘款之後一個月之事，與
本件買賣價金何關？被告遽謂胡連財支付價金100萬元，
其證據何在？倘該100萬元果為胡連財付給原告支付買賣
價金，又與本件被告指示原告溢付蔡土墻40餘萬元之損害
，有何關係？被告亦未說明白講清楚，原告果如被告之豐
富想像力，能憑空臆測，予今蔡土墻已證稱其所收取之定
金僅有50萬元，原告是否亦能瞎指所支付150萬元定金中
之100萬元係為被告所詐取侵吞？否則蔡土墻為何僅收取
50萬元？被告是否能接受？足證被告抗辯之目的，無非在
於擾亂法院之聽訟而已，顯無足取。
（六）原告於被告辦妥買賣土地移轉登記後，經通知原告前往取
回土地所有權狀，並交付蔡土墻買賣價金之後款後，按取
回土地所有權狀所載之面積請他人詳加核算價金後，發現
被告計算錯誤致溢付蔡土墻40餘萬元之價金，乃找蔡土墻
要求其返還溢收價金，並請被告出面促請蔡土墻返還，然
均遭不理，不得已向南投縣草屯鎮調解委員會申請調解，
其中被告以其非價金收取人而拒絕和解，僅由蔡土墻表示
願意返還價金而成立和解，惟蔡土墻於調解成立後仍拒不
返還，且蔡土墻於作證時更一再表示「我年紀大沒有能力
還」「我的孫子要讀書，我沒有能力支付」，是以原告雖
對蔡土墻已取得確定債權之憑證，但仍不能取償，焉能謂
為原告之財產總額並未因此減少，難認已受有實際損害？
尤其原告對蔡土墻之債權，係基於返還溢收價金之法律關
係，而本件對被告之請求，係基於被告違反地政士法及民
法第184條之侵權行為請求權，兩者法律關係迴異，依法
應無不可，至於將來原告向何人執行取償，係屬強制執行
程序之問題。被告身為地政士受託辦理各項業務，不得有
不正當行為或違反業務上應盡之義務，詎其受原告及蔡土
墻之委託代辦本件土地交易業務，對於應為買賣雙方代擬
買賣契約及計算買賣價金之義務，非但置而不為，更將價
金計算錯誤，致原告聽從其指示，並信賴其業務上應無不
正當行為或過失之可能而溢付價金，原告此項損害被告自
應負賠償之責任。
二、被告則聲明駁回原告之訴；如受不利之判決願提供擔保，請
准宣告免為假執行，並抗辯略以：
（一）被告受原告及 蔡士墻 委託辦理之事項僅為渠等已意思表示
一致之買賣條件，將文字形諸於書面，及代理向地政機關
辦理土地所有權移轉登記而已，是原告與蔡士墻均稱被告
有代為核算價金若干云云，依民事訴訟法第277條規定，
應由原告舉證以實其說，雖蔡士墻到庭為與原告口徑一致
之證詞，惟若本件為原告勝訴之判決，將使蔡士墻因鈞院
96年度核字第1503號調解書對原告所負債務因被告對原告
為清償而消滅，是蔡士墻為本訴訟之利害關係人，其證詞
之可信度，自應受更為嚴格之檢驗，不得遽信。從而，原
告除舉蔡士墻為證外，仍應舉證證明被告有受渠等委託計
算價金之事實。
（二）縱系爭買賣價金由被告以渠等合意之單價乘以總面積而得
，惟亦經原告當場確定無誤後始書立於契約書上，否則原
告豈會於契約末簽章以示確定契約之內容，又果如原告所
稱價金多記載新台幣469,025元，則原告於96年3月13日轉
帳餘款1,536,500元予丙○○之日前，距96年1月17日簽約
日，已約2個月之長時間內，伊非不得自行或囑咐其子胡
連財再次計算確定後，始付餘款，是原告就其損害之發生
或擴大，與有過失。
（三）原告業與蔡土墻經草屯鎮公所調解成立，訴外人蔡土墻願
返還多收之上述款項，則原告對之自己取得債權，其財產
總額並未因此減少，自難認原告已受有實際損害。
三、本院判斷之理由要領：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚
礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限（民事訴訟法第
255條第一項第7款參照）。本件原告原係依地政法第26條
、民法第184條之規定請求被告賠償其損害，嗣於訴訟進
行中，追加民法第544條委任人損害賠償請求權，被告雖
表示不同意，然原告追加之請求權，並不甚礙本件被告之
防禦及訴訟終結者，其追加自為合法，應予准許。
（二）原告主張其於96年1月17日向蔡土墻購買其所有坐落南投
縣○○鎮○○段○○○○號面積629.15平方公尺全部、同段
346地號面積1797.42平方公尺全部及同段347地號面積
1083.22平方公尺應有部分2分之1，並由被告代辦土地買
賣交易事宜及土地產權移轉登記文件暨登記申請等一切手
續，原告於96年1月7日支付蔡土墻定金150萬元，再於96
年3月13日給付0000000元予蔡土墻等之事實，業據其提出
土地登記第二類謄本、原告南投縣草屯鎮農會存摺為證，
並經證人蔡土墻到庭證述屬實，復有土地登記申請書、草
屯鎮農會客戶歷史交易明細列表附卷可憑，被告就此部分
，亦不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。
（三）查，兩造均無法提出一般有別於向地政機關登記申請登記
時所提出之土地買賣契約書（即俗稱私契約），以供本院
核對本件買賣土地之實際總金額，而證人蔡土墻到庭陳述
被告僅寫一張單子給伊，嗣因搬家，將單子遺失（見本院
97年8月14日之言詞辯論筆錄），是依證人蔡土墻所述，
本件並沒有另一份土地買賣契約，被告所辯應有另一份土
地買賣書面契約，並請求原告提出云云，實非有據，為不
可採。而依附於土地登記申請上之土地買賣移轉契約上記
載系爭土地買賣之金額為每平方公尺2700元，總價金高達
0000000元，與原告所匯之金額相距甚大，顯然非本件實
際之交易金額。而本件系爭344地號土地面積629.15平方
公尺、系爭346地號土地面積1797.42平方公尺、系爭347
地號土地面積1083.22平方公尺，有土地登記第二類謄本
附卷可憑，是系爭3筆土地之總面積為3509.79平方公尺（
629.15＋1797.42＋1083.22＝3509.79），約為1061.711
4坪（1坪為0.3025坪），而本件買賣土地之總面積應為29
68.18平方公尺（629.15＋1797.42＋541.61＝2968.18）
，約為897.8744坪，而依證人蔡土墻到庭陳述本件土地買
賣係一坪2860元計算（見本院97年8月14日言詞辯論），
系爭3筆土地之面積總合為1061.7114坪，則其總價金計算
為0000000.604元，比對原告於96年1月17日由南投縣草屯
鎮農會帳號0000000000000帳戶轉帳支付蔡土墻150萬元
定金，復於同年3月13日再轉帳支付0000000元，合計為00
00000元予蔡土墻，此有存摺及草屯鎮農會客戶歷史檔交
易明細表存卷足憑，則本件有關系爭347地號土地之買賣
價金之支付，應係以全部面積即1083.22平方公尺，而非
以應有部分1/2作為計算，而於96年10月2日原告及蔡土墻
就系爭3筆土地買賣所產生之糾紛，亦至南投縣草屯鎮調
解委員會調解，達成對系爭347地號土地買賣因計算錯誤
，蔡土墻超收價款468600元，蔡土墻願於97年4月2日給付
原告234300元，97年10月2日給付234300元之成立內容，
然嗣後蔡土墻並未履行，若非本件金額計算有誤，則蔡土
墻應不至於與原告達上開之調解內容，足證本件原告確有
以每坪2860元之金額，多支付系爭347地號土地一倍之買
賣價金予蔡土墻。
（四）本件被告係受原告及蔡土墻辦理本件土地買賣土地登記之
申請代理人（即一般所謂代書），為被告所自承，並有土
地登記申請書卷宗存卷可憑，則被告應有為雙方代撰土地
買賣契約書及辦理土地產權移轉登記文件暨登記申請等一
切手續之主要義務，而買賣價金之計算亦應屬本件被告之
附屬義務，雖本件被告確有代原告及蔡土墻書寫土地買賣
所有權移轉契約書及辦理所有權移轉登記完畢，有申請書
及土地第二類登記謄本附卷可稽，然而上開土地買賣所有
權移轉契約書上之買賣金額，非本件實際買賣金額已如上
述，實際買賣金額應如同上述之0000000元，證人蔡土墻
於本院審理亦證述伊不識字，去代書事務所前沒有計算總
價為多少，賣多少錢由代書發落，代書告知原告多少要給
伊，並寫了一張單子說要多少給伊，被告跟原告說要多少
錢給伊，伊與原告一起到農會，原告就領款給伊，並存入
伊太太之帳戶等語（見本院97年8月14日之言詞辯論筆錄
）。是由上證人所述，本件實際買賣金額確由被告告知原
告及蔡土墻。
（五）按受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人
應負賠償之責（民法第528條、第544條參照），本件被告
受有報酬受原告委託辦理不動產買賣及所有權移轉登記，
應屬委任關係，而被告受有報酬即應依善良管理人之注意
義務去核算買賣價金之義務，被告誤算本件買賣價金，自
有過失，而被告因此過失致原告溢付上開買賣價金，依上
開規定，自應對原告負損害賠償責任。被告另稱本件原告
就其損害之發生或擴大，與有過失及原告與蔡土墻調解成
立，蔡土墻願返還多收之款項，則原告對之己取得債權，
其財產總額並未因此減少，自難認原告已受有實際損害云
云，查本件土地買賣雙方均將買賣價金之計算及辦理移轉
登記事務，全部委由被告處理，並聽從被告之指示而交付
價金，已如上述，則原告聽從被告之指示交付後款與蔡土
墻，原告對於損害之發生，並無過失，再原告雖對蔡土墻
已取得確定債權之憑證，但仍未取償，其損害仍未受賠償
，則被告上開所辯亦非有據，應不可採。
（六）本件原告共支付蔡土墻0000000元之買賣價金，而依上述
，本件系爭3筆土地之之總面積應為2968.18平方公尺（
629.15＋1797.42＋541.61＝2968.18），約為897.8744
坪，而依證人 蔡土地墻 到庭陳述本件土地買賣係一坪2860
元計算，本件實際買賣金額應為0000000元（2860×897.
8744＝0000000.7840，因本件土地買賣原告及蔡土墻均以
元作為計算單位，故元以下不計），則原告多支付468580
元，從而原告依民法第544條之委任人損害賠償請求權請
求被告給付468580元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即
97年7月4日）起至清償日，按週年利率5％計算之利息之
範圍，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，應予駁回
。本件原告係依地政士法26條及民法184條、第544條之規
定請求被告賠償其之損害，其各請求權請求損害之金額均
相同，並無不同，而本院所駁回部分，僅係就損害之金額
計算有所不同，非不同之請求權，其損害金額計算有所不
同，是本院已就原告依委任人之損害賠償請求權法律關係
請求被告賠償其損害既予准許，爰不另就原告主張之民法
第184條、地政法第26條之損害賠償法律關係併予審酌，
併此敘明。
四、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序之
訴訟，就原告勝訴部分，併依職權宣告假執行，而原告 陳明
願供擔保請准宣告假執行，已無必要，被告陳明願供擔保，
聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌
定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之
駁回，而失所附麗，不予准許。
五、本件訴訟費用為5070元，其負擔爰確定如主文第三項所示。
六、本件訴訟費用負擔之法律依據：民事訴訟法第79條
中 華 民 國 97 年 10 月 16 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官黃益茂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 16 日
書記官湯文億