裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第4758號民事判決
裁判日期：民國108年04月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第4758號原告 鍾富聰 訴訟代理人 吳毓瓊 被告 楊宇瑄 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號十四樓之一號房屋騰空並遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬柒仟元，及其中新臺幣參萬元自民國一百零七年六月十六日起、另新臺幣參萬元自民國一百零七年七月十六日起，暨其餘新臺幣壹萬柒仟元自民國一百零七年八月十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零七年九月一日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟柒佰陸拾捌元，並按月給付原告違約金新臺幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十一，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項原告勝訴部分，於原告以新臺幣參萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限。」民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第三項為：被告應自民國107年9月1日起至騰空返還門牌號碼新北市○○區○○路0段00號14樓之1號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬元（店簡卷第7頁）。嗣於本院審理中追加訴之聲明第三項如後述第貳之一（三）後段所載（本院卷第87頁）。原告所為訴之追加，係本於兩造於107年2月7日簽訂之系爭房屋租賃契約（下稱系爭租約）第六條約定，請求被告給付系爭租約終止後即自107年9月1日起因未返還系爭房屋之違約金每月6萬元，與原告起訴時係本於系爭租約，請求被告於系爭租約終止後遷讓返還系爭房屋、給付系爭租約終止前之欠繳租金並給付系爭租約終止後無權占有系爭房屋之不當得利，核屬請求之基礎事實同一。揆諸上開規定，於法即無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於107年2月7日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期限自107年2月15日起至108年2月14日止，每月租金3萬元，被告應於每月15日前給付。惟被告自107年6月起即未給付租金，原告於107年7月31日以桃園茄苳郵局第651號存證信函（下稱第651號存證信函）催告被告給付107年6月、7月欠繳租金共計6萬元，該存證信函於107年8月1日送達被告，然被告置之不理。且系爭租約第十九條約定，原告同意被告於系爭房屋飼養貓，但以4隻為限，被告若違反約定，原告得終止系爭租約；然被告未經原告同意，於系爭房屋飼養貓超過4隻，違反前開約定，經原告於107年8月22日以桃園茄苳郵局第715號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告，因被告違反系爭租約第十九條於系爭房屋飼養貓不得超過4隻之約定，原告將於107年9月1日起終止系爭租約，系爭存證信函經被告於107年8月23日收受送達。是系爭租約業已於107年9月1日起終止，被告現仍占有系爭房屋，屬無權占有，原告自得依民法第455條、第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約第三條約定，請求被告給付107年6月起欠繳之3個月租金共9萬元，併計付法定遲延利息，及依民法第179條規定、系爭租約第六條約定分別請求被告按月給付相當於租金之不當得利3萬元及違約金6萬元等語。並聲明：
（一）被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告。
（二）被告應給付原告9萬元，及自107年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（三）被告應自107年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，並按月給付違約金6萬元，共計按月給付原告9萬元。
（四）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於107年2月7日簽訂系爭租約，約定由被告以每月租金3萬元承租系爭房屋，租期自107年2月15日起至108年2月14日止，被告應於每月15日前繳納租金，被告自107年6月起即欠繳租金，嗣因被告違反系爭租約第十九於系爭房屋飼養貓以4隻為限之約定，於系爭房屋飼養貓超過4隻，而由原告於107年8月22日以系爭存證信函通知被告於107年9月1日起終止系爭租約，經被告於107年8月23日收受系爭存證信函，系爭租約第六條並約定，被告於租期屆滿未遷空返還系爭房屋，應按月給付原告租金2倍即6萬元違約金之事實，有系爭租約、第651號存證信函及回執、被告社群軟體對話截圖、新北市政府環境保護局勸導通知單之照片、系爭存證信函及回執為證（店簡卷第15至36頁）；被告經於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同對原告主張之前述事實為自認，自堪信原告主張為真實。是原告依民法第455條規定、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告，並依系爭租約第六條約定，請求被告按月給付違約金6萬元，自屬有據。
（二）惟查，原告主張被告自107年6月起迄至系爭租約終止欠繳系爭房屋租金3個月共計9萬元云云，然因系爭租約第四條係約定租金於每月15日以前繳納（店簡卷第15頁），是被告107年6月、7月欠繳租金各3萬元，應分別於107年6月16日、107年7月16日起始負遲延責任，另107年8月租金依照系爭租約第二條、第四條約定（店簡卷第15頁），起算日為107年8月15日，而系爭租約業於107年9月1日起終止，107年8月之租期算至107年8月31日共計17日，是107年8月被告應付系爭房屋租金應為1萬7000元（計算式：3萬元/30天X17日），並於107年8月16日起負遲延責任。是原告依系爭租約第三條約定，請求被告給付107年6月起欠繳之3個月租金共7萬7000元，及其中3萬元、3萬元、1萬7000元分別自107年6月16日、107年7月16日、107年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由；逾此範圍之請求，則為無理由。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有權人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。
（四）查系爭租約業於107年9月1日起終止，被告應於107年9月1日遷離系爭房屋，被告自斯時起就系爭房屋之占有係屬無權占有，均已如前述，堪認被告無法律上原因而獲得使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，屬不當得利，依前開說明，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭房屋位於新北市○○區○○路1段上，鄰近地區多屬住宅，商業活動尚非繁榮，公共交通工具仰賴公車等情，有系爭房屋所在位置之地圖、照片在卷可查（本院卷第69至70頁），本院審酌上開情形，認原告請求相當於租金之不當得利，以系爭房屋及坐落基地107年度申報總價年息5%計算，尚屬適當。次查，系爭房屋坐落之土地（下稱系爭土地）面積為5362.5平方公尺，原告所有權應有部分比例為0000000分之3100，107年度申報地價為每平方公尺2萬3840元，有系爭土地登記謄本在卷可稽（本院卷第63至65頁），而系爭房屋107年度課稅現值為146萬8000元，有系爭房屋登記謄本、房屋稅繳款書可查（本院卷第59至61頁、第67頁），是原告請求被告給付相當租金之不當得利每月應以7768元為適當【計算式為：（5362.5X0000000分之3100X2萬3840元+146萬8000元）X5%÷12＝7768元，元以下四捨五入】。綜上，系爭房屋之系爭租約業於107年9月1日起終止，原告請求被告自107年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月相當於租金之不當得利給付7768元，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由。
四、從而，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約第三條約定，請求被告給付107年6月起欠繳之3個月租金共7萬7000元，及其中3萬元、3萬元、1萬7000元分別自107年6月16日、107年7月16日、107年8月16日起至清償日止，均按年息5%計算之法定遲延利息；及依民法第179條規定、系爭租約第六條約定分別請求被告按月給付相當於租金之不當得利7768元及違約金6萬元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如
主文。中華民國108年4月25日
民事第二庭審判長法官賴錦華
法官林修平法官許峻彬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月25日
書記官李真萍